Снимать или покупать на Пхукете в 2026: честная математика для зимовщика и инвестора

Коротко: тем, кто приезжает на 3–6 месяцев в году, почти всегда выгоднее снимать. Для того, кто живёт на острове круглый год, на горизонте 5 лет при нулевом росте цен и альтернативной доходности капитала около 4% годовых покупка немного проигрывает аренде — около 170 000 ฿, или 2,4% цены квартиры; в ноль она выходит при росте цен примерно на 0,5% в год. На горизонте 7 лет при тех же 4% покупка выигрывает уже без роста цен. Ниже это показано в числах.

Вопрос «снимать или покупать жильё на Пхукете» решается не эмоцией, а тремя числами: транзакционные издержки входа-выхода, стоимость владения в год и упущенная доходность капитала. Ниже — прозрачная модель, в которой видно каждое допущение, и два разных ответа для зимовщика на 3–6 месяцев и для того, кто живёт на острове круглый год.

Важная оговорка: сводной государственной статистики арендных ставок по районам Пхукета не существует. Арендная ставка в модели и часть расходов — допущения для расчёта, а не данные обзоров и не наблюдаемая статистика. Налоги и сборы даны по первичным источникам. Исключения взяты из датированных разборов: ставки налога на землю на 2026 год и перенос срока его уплаты — у юрфирмы LexBangkok, отнесение квартиры в кондоминиуме к случаю «здание без земли» — у банка SCB и той же LexBangkok, продление льготы 0,01% — у газеты The Nation. Плата управляющей компании, услуги юриста, агентская комиссия и обслуживание виллы — тоже по датированным открытым обзорам. Цена покупки в модели сценарная и сверена с собственными данными проекта.

Два сценария: зимовщик на 3–6 месяцев и долгосрочный резидент

Зимовщик (3–6 месяцев, ноябрь–апрель). Занимает жильё ровно в высокий сезон — в те месяцы, когда аренда стоит дороже всего и когда собственная квартира могла бы приносить максимальный доход. Оставшиеся 6–9 месяцев квартира либо стоит пустой, либо сдаётся в низкий сезон по ставкам заметно ниже. При этом расходы на управляющую компанию, налог на имущество и амортизацию идут все 12 месяцев.

Долгосрочный резидент (10–12 месяцев в году). Использует объект полностью, платит за аренду круглый год, и для него сравнение честное: годовая аренда против годовой стоимости владения. Здесь покупка имеет шанс выиграть — но не автоматически.

Инвестор без проживания — третий случай, и он в этой статье вторичен: для него сравнение идёт не с арендой, а с альтернативными инструментами, и решает чистая доходность после комиссии управления, налогов и простоев.

Чем меньше месяцев в году вы физически занимаете жильё, тем слабее аргумент в пользу покупки «для себя» и тем больше решение превращается в инвестиционное.

Долгосрочная аренда в 2026 году: от чего зависит ставка и что платится сверху

Официальная статистика арендных ставок по районам Пхукета в открытых государственных источниках не публикуется; объявления показывают запрос собственника, а не цену сделки. Поэтому таблицы «цен по районам» в этой статье нет, а арендная ставка в расчёте ниже — допущение модели. Островной ориентир — краудсорсинговые средние Numbeo — и способ собрать собственный срез объявлений приведены в гиде по аренде жилья на Пхукете.

Что сильнее всего двигает ставку:

• Срок договора. Годовой контракт в пересчёте на месяц обычно дешевле помесячной аренды, особенно если сравнивать с арендой только на высокий сезон (примерно ноябрь–апрель).
• Сезон заезда. В низкий сезон (примерно май–октябрь) спрос падает и торговаться проще; по обзору Phuket Expat Guide, при подписании долгосрочного договора на виллу в эти месяцы встречаются скидки 10–20%.
• Пляж и класс дома. Пешая доступность пляжа, вид на море, новый комплекс с бассейном и полной меблировкой заметно поднимают ставку; как эти факторы складываются в Банг Тао, где находится объект нашей модели, — в разборе аренды в Банг Тао и Лагуне.

Что почти всегда не входит в арендную ставку и оплачивается отдельно:

• электричество по счётчику (в кондо часто по внутреннему тарифу комплекса, выше государственного — Provincial Electricity Authority);
• вода (Provincial Waterworks Authority) и интернет;
• депозит — обычно одна-две месячные ставки, возвращается при выезде;
• для виллы — садовник и обслуживание бассейна (иногда включены, иногда нет; уточняйте до подписания).

Аренда виллы долгосрочно на Пхукете требует особенно подробного договора. Зафиксируйте в нём порядок оплаты (помесячно, поквартально или авансом), размер депозита и то, кто платит за бассейн и сад, если уход за ними не входит в ставку. По обзору Phuket Expat Guide (май 2026 года), обслуживание бассейна раз в неделю обходится примерно в 1 500–3 000 ฿ в месяц, садовник — в 1 500–4 000 ฿ в зависимости от размера участка. Где аренда объективно дешевле и на чём нельзя экономить — в разборе недорогого жилья на Пхукете; детали по коммунальным тарифам и внутренним наценкам комплексов — в статье о коммунальных платежах. Помесячная аренда разобрана в гиде «Жильё на Пхукете на месяц».

Полная стоимость владения: коммуналка, УК, налоги, обслуживание

Стоимость владения недвижимостью на Пхукете складывается из семи статей. Пять из них регулярные, две — разовые, но крупные: вход и выход.

1. Транзакционные издержки входа. Сбор за перерегистрацию права (transfer fee) — 2% от официальной оценочной стоимости, а не от цены сделки (сборы при регистрации, Department of Lands). Если иное не предусмотрено договором, стороны по закону делят его поровну (статья 457 Гражданского и торгового кодекса Таиланда), но на практике долю каждой стороны обсуждают и записывают в договор. Временная льгота 0,01% (до 30 июня 2027 года) положена физлицам с тайским гражданством при покупке жилья, у которого и цена, и оценка не выше 7 млн ฿, — иностранцу закладывать её не стоит (подробности — в статье о transfer fee и stamp duty, условия на дату сделки проверяйте на сайте Department of Lands). Плюс юрист: по обзору гонораров Global Law Experts на 2026 год сопровождение покупки кондо иностранцем стоит порядка 25 000–80 000 ฿ и обычно включает проверку документа о праве собственности и обременений в Земельном департаменте, свободной квоты иностранной собственности (49%), подготовку или проверку договора купли-продажи и присутствие при регистрации. Права застройщика на землю и разрешения проекта в этот перечень не входят — они есть в полном чек-листе «Due diligence до депозита». Плюс разовый взнос в резервный фонд (sinking fund), считается за м².

2. Плата управляющей компании (common area fee). Считается за м² в месяц, выставляется помесячно, поквартально или за год вперёд. По обзору агентства Storm Phuket (сентябрь 2026 года), в массовых кондо это 35–55 ฿ за м², в среднем сегменте — 55–80 ฿, в премиальных и брендированных проектах — от 80 до 150 ฿ и выше; в среднем по острову — около 60 ฿. Ставку конкретного дома закрепляют правила (устав) кондоминиума, а менять их может только общее собрание владельцев (Закон о кондоминиуме, статья 32). Как читать смету УК и оспаривать повышение — в отдельном материале про управляющие компании на Пхукете.

3. Налог на землю и строения. Введён Land and Buildings Tax Act B.E. 2562: платит владелец на 1 января, срок уплаты по закону — апрель (за 2026 год его продлевали до июня). База — оценочная (не рыночная) стоимость. Закон ограничивает ставку для жилья 0,3%, а фактическая шкала ниже: если собственник не прописан в квартире по домовой книге (например, это второе жильё), в 2026 году ставка — 0,02% при оценке до 50 млн ฿ и дальше ступенчато до 0,1% свыше 100 млн ฿ (разбор ставок 2026 года, юрфирма LexBangkok). По статье 41 закона жильё, где собственник живёт и прописан на 1 января, освобождается от налога на 50 млн ฿ оценки, если ему принадлежат земля и здание, и на 10 млн ฿ — если только здание (текст закона, статьи 37 и 41); квартиру в кондоминиуме банк SCB и юрфирма LexBangkok относят ко второму случаю. При оценке 5–15 млн ฿ налог на второе жильё — 1 000–3 000 ฿ в год, а оценка обычно заметно ниже цены (пример — в расчёте ниже): статья не определяющая, но забывать о ней нельзя. Как налог считается в разных случаях — в разборе налогов на недвижимость в Таиланде.

4. Коммунальные платежи. При личном проживании сопоставимы с арендным сценарием, поэтому в прямом сравнении «аренда против покупки» частично взаимно сокращаются. При пустующей квартире остаются фиксированные минимумы за воду и интернет.

5. Амортизация и обновление. Мебель, техника, кондиционеры в тропическом климате живут меньше, чем в Европе. В моделях разумно закладывать 0,5–1% от стоимости объекта в год на обновление — это сценарное допущение, но игнорировать его нельзя: через 5–7 лет кондиционеры, диван и стиральная машина потребуют замены разом.

6. Налог на доход от аренды, если сдаёте. Арендная плата — доход категории 40(5) Налогового кодекса Таиланда (Revenue Code). Из него вычитают стандартные 30% расходов (Revenue Department) либо фактические расходы — такой выбор для аренды домов и зданий предусматривает годовая декларация (форма PND 90 за 2025 год, раздел 40(5)). Дальше применяется прогрессивная шкала подоходного налога. Доход от имущества, находящегося в Таиланде, облагается независимо от налогового резидентства и от того, на какой счёт приходят деньги. Статус резидента (180 дней и более в календарном году) важен для другого — для обложения зарубежного дохода, ввезённого в страну (Налоговый кодекс, статья 41). Сроки деклараций и пример расчёта — в статье «Налог на доход от аренды». Отдельно учитывайте, что при работе через управляющую компанию из дохода удерживаются её комиссия и операционные расходы.

7. Издержки выхода. При продаже: сбор за перерегистрацию 2% от оценочной стоимости (делится по договорённости); Specific Business Tax 3,3% (3% плюс местный налог 10% от суммы SBT), если объект продаётся в течение 5 лет с момента приобретения и нет исключения — например, продавец не меньше года был прописан в этой квартире по домовой книге. Если SBT не возникает, в том числе после пяти лет владения, платится гербовый сбор 0,5%. Оба налога считаются от большей из договорной и оценочной цены и одновременно не взимаются (SBT, гербовый сбор и ставки гербового сбора, Revenue Department). Плюс удерживаемый налог (withholding tax): его считают от оценочной стоимости по прогрессивной шкале с вычетом, зависящим от количества лет владения (порядок расчёта). Плюс агентская комиссия — обычно 3–5%, её платит продавец (по обзору Phuket Expat Guide, апрель 2026 года). Сборы при регистрации с формулами разобраны у юридической консалтинговой компании Proviso Consulting.

Суммарные издержки покупки и продажи — в оба конца — легко составляют 6–9% от цены объекта. Это и есть барьер, который рост рынка должен сначала отбить, прежде чем покупка начнёт обгонять аренду.

Расчёт на 5 лет: аренда против покупки

Ниже — сценарная модель. Все входные параметры перечислены явно; подставьте свои и получите свой ответ.

Цена сценария — не медиана рынка, а ориентир для нового кондо у пляжа. Для калибровки — собственные данные проекта, раздел «Цены»: по накопительной выборке из 935 объявлений за 19.04–30.09.2026 (цены предложения, не сделок) медиана цены кондо по острову — 3 890 000 ฿, у квартир с одной спальней (1BR) — 2 990 000 ฿ (n=603); половина предложений 1BR (50,9%) дешевле 3 млн ฿, а в диапазон 5–10 млн ฿, куда попадает цена сценария, — 17,6%. Медианная цена квадратного метра по острову — 128 257 ฿ (по 51 объявлению с указанной площадью). Банг Тао административно относится к тамбону Чёнг Тале (Choeng Thale) — одному из трёх районов, по которым в срезе набралось достаточно объявлений: медиана 9,66 млн ฿ (n=26) и 159 954 ฿ за м² (n=24). Сценарные 7 млн ฿ за 45 м² — около 155 600 ฿ за м², на уровне медианы тамбона, но выборки по районам маленькие, так что подставляйте в модель цену своего класса объекта и арендную ставку того же класса: важно их соотношение (в модели годовая аренда — 6% цены покупки).

Одно допущение сделано с запасом: сбор за перерегистрацию и налог на землю посчитаны от цены покупки, хотя их база — официальная оценка, а она обычно заметно ниже. Медианные оценочные ставки казначейства в округе Таланг (Thalang), куда входит Чёнг Тале, — 36 750 ฿ за м² для жилых и 70 500 ฿ для курортно-жилых кондо (сводка оценочных стоимостей, данные от 14.08.2024). Даже по второй ставке квартира 45 м² оценивается примерно в 3,2 млн ฿: доля покупателя в сборе за перерегистрацию — около 32 000 ฿ вместо 70 000 ฿, налог на землю — около 630 ฿ в год вместо 1 400 ฿. Сценарии Б и В от этого немного улучшаются, но вывод не меняется: при нулевом росте цен покупка за пять лет проигрывает аренде.

Стартовый капитал в обоих вариантах одинаковый — 7 170 000 ฿: покупатель тратит его на квартиру и издержки входа, арендатор кладёт всю сумму под 4%. Текущие доходы у обоих тоже одинаковые, и на жильё каждый тратит из них сумму, равную аренде: арендатор платит её арендодателю, а покупатель оплачивает расходы владения и остаток кладёт на депозит под те же 4% — у сэкономленных на аренде денег та же альтернативная доходность, что и у капитала. Итог сценария — всё, что у человека есть через пять лет: у арендатора — капитал с процентами, у покупателя — выручка от продажи квартиры плюс накопленный депозит. Платежи и взносы для простоты учтены раз в год, в конце года.

Сценарий А. Снимаем 5 лет, капитал 7 170 000 ฿ размещён под 4% нетто.

Итог через 5 лет: 8 723 400 ฿ — капитал с процентами. Аренда, 2 229 800 ฿ за пять лет, оплачена из текущих доходов.

Сценарий Б. Покупаем, живём сами, через 5 лет продаём. Цена не изменилась.

• Вложено: 7 000 000 + 170 000 = 7 170 000 ฿ — весь стартовый капитал
• Расходы владения: 37 800 + 1 400 + 35 000 = 74 200 ฿ в год, 371 000 ฿ за пять лет — из текущих доходов
• Разница «аренда минус расходы владения» каждый год уходит на депозит под 4%: за пять лет это 1 858 800 ฿, а с процентами — около 2 008 000 ฿ (по годам — в таблице ниже)
• Продажа за 7 000 000 ฿, издержки выхода ~6,5% = 455 000 ฿ → на руках 6 545 000 ฿
• Итог: 6 545 000 + 2 008 000 = 8 553 000 ฿ (издержки входа учтены: на них ушла часть стартового капитала)

Сценарий В. То же, но объект подорожал на 15% за 5 лет (около 2,8% в год).

• Продажа за 8 050 000 ฿, издержки выхода ~6,5% = 523 250 ฿ → на руках 7 526 750 ฿
• Депозит тот же — около 2 008 000 ฿
• Итог: 7 526 750 + 2 008 000 ≈ 9 534 800 ฿

Что из этого следует. При нулевом росте цен и доходности капитала около 4% покупка за пять лет проигрывает аренде около 170 000 ฿ — примерно 2,4% цены квартиры. В ноль покупка выходит, если цены растут примерно на 0,5% в год, и только при условии, что вы действительно живёте в объекте. Сильнее всего результат зависит от двух параметров — альтернативной доходности и роста цен:

Разница «покупка минус аренда» за 5 лет при остальных допущениях модели, округлена до тысяч. Под ставку из первого столбца вложены и капитал арендатора, и деньги, которые покупатель откладывает вместо аренды.

Поднимите депозитную ставку до 6% — без роста цен покупка проигрывает почти миллион бат, а в ноль выходит только при росте цен примерно на 15% за пять лет. Опустите до 2% — покупка выигрывает и без роста цен, а проигрывает, только если цены за пять лет упадут больше чем примерно на 8,6%. При неизменных ценах граница проходит около 3,5% годовых: если свободные деньги приносят меньше, покупка выигрывает уже за пять лет. Горизонт тоже работает на покупку: издержки входа и выхода платятся один раз, а экономия на аренде копится каждый год. При 4% и нулевом росте цен за 7 лет покупка выигрывает около 138 000 ฿ (2% цены) и остаётся в плюсе, даже если цены за эти годы снизятся почти на 2%. Расходы владения в модели не индексируются: если плата УК растёт вместе с арендой, покупке нужен чуть больший рост цен. Платежи в модели учтены раз в год; если считать помесячно, с оплатой аренды в начале каждого месяца, результат покупки немного лучше — около −127 000 ฿ за пять лет вместо −170 000 ฿.

Сценарий Б не учитывает сдачу в аренду: если вы живёте 12 месяцев в году, сдавать нечего, модель корректна. Если живёте меньше — сравнение переходит в инвестиционную плоскость: как считаются арендный доход, комиссия управления и простои — в разборе посуточной и долгосрочной сдачи, а быстрые прикидки по своей ставке — в калькуляторе доходности. Под конкретный бюджет и район можно получить подборку вариантов.

Упущенная доходность: что дают деньги в депозите

Самая недооценённая строка расчёта: 7 170 000 ฿, вложенные в квартиру и издержки входа, не работают в другом месте.

Ставка альтернативы у всех своя, и это принципиально:

• Валютный депозит в банке вне РФ — ставка зависит от валюты, срока и юрисдикции; если держать деньги в батах, ориентиром служит ключевая ставка Bank of Thailand.
• Собственный бизнес — если он приносит 20% годовых, вынимать из него капитал ради квартиры со сценарной доходностью 4–6% брутто экономически бессмысленно.
• Деньги, которые «просто лежат» — здесь альтернативная ставка близка к нулю, и покупка выглядит сильно лучше. Именно поэтому один и тот же расчёт даёт противоположные ответы разным людям.

Практическое правило: сравнивайте не «аренда против ипотечного платежа», а «аренда против стоимости владения плюс упущенная доходность». В нашем сценарии стоимость владения — 74 200 ฿ в год, а упущенная доходность на вложенные 7 170 000 ฿ под 4% — 287 000 ฿ в год. Итого «цена проживания в своей квартире» — около 361 000 ฿ в год против 420 000 ฿ аренды. Разрыв 59 000 ฿ в год, то есть 295 000 ฿ за пять лет, вдвое меньше издержек входа и выхода (625 000 ฿ в сумме): итог около −330 000 ฿. Это грубая прикидка: в ней нет ни роста аренды, ни сложного процента. Пятилетний расчёт выше учитывает и то и другое, в том числе проценты на деньги, которые покупатель откладывает вместо аренды, и даёт меньший разрыв — около −170 000 ฿.

Есть и валютный аспект: покупка на Пхукете — это конвертация капитала в тайский бат и в неликвидный актив. Закон о кондоминиуме допускает иностранную собственность (freehold) на квартиру по нескольким основаниям. Если у покупателя нет разрешения на постоянное проживание в Таиланде и он въехал не по закону о поощрении инвестиций, квартиру оформляют по основанию статьи 19(5): нужно подтвердить, что покупатель ввёз в Таиланд иностранную валюту на сумму не меньше цены квартиры или снял такую сумму со счёта нерезидента в батах либо с валютного счёта. Обладатели разрешения на постоянное проживание и иностранцы, въехавшие по закону о поощрении инвестиций (основания 19(1) и 19(2)), подтверждают свой статус другими документами (официальный текст закона, статьи 19 и 19 ter). Подтверждение ввоза валюты при банковском переводе обычно выдаёт банк-получатель в виде формы FET (Foreign Exchange Transaction Form). Сохраните её оригинал: при продаже банк может попросить доказать, что деньги на покупку пришли из-за рубежа, прежде чем перевести выручку обратно. Валютные операции в целом регулирует Bank of Thailand.

Когда покупка однозначно выгоднее

Покупка перестаёт быть спорной, когда совпадают минимум три условия из списка:

1. Горизонт 7 лет и больше. Издержки в оба конца 6–9% распределяются на большее число лет и перестают доминировать: в нашей модели при переходе от пяти лет к семи итог покупки заметно улучшается (см. расчёт выше).
2. Вы занимаете жильё 9–12 месяцев в году. Экономия на аренде становится главной статьёй выгоды, а не гипотетический рост цен.
3. Альтернативная доходность вашего капитала ниже 3–4% нетто. Деньги не работают в другом месте.
4. Вы покупаете off-plan (на стадии строительства) с реальной скидкой к готовому рынку и готовы нести строительный риск. Здесь же появляется опция выхода через переуступку прав до передачи ключей — но переуступка сама облагается сборами и требует согласия застройщика.
5. Вам важен контроль над жильём: ремонт под себя, животные, отсутствие риска, что арендодатель не продлит контракт или поднимет ставку на 20%.
6. Задача — вывести капитал из рублёвой зоны в валютный актив и вы принимаете низкую ликвидность как плату за это.

Отдельная форма — rent-to-own: часть арендных платежей засчитывается в цену выкупа. Инструмент нишевый, условия сильно различаются, и юридическая конструкция требует внимательной проверки — разбор механики в материале про rent-to-own на Пхукете.

Когда аренда разумнее

1. Горизонт до 3 лет. Транзакционные издержки почти гарантированно перекроют любую экономию. При продаже в течение 5 лет с момента покупки, как правило, платится Specific Business Tax 3,3% вместо гербового сбора 0,5% (Revenue Department) — это ещё почти 3% сверху.
2. Вы приезжаете на 3–6 месяцев. Год владения по нашему сценарию стоит около 486 000 ฿: 361 000 ฿ расходов и упущенной доходности плюс издержки входа и выхода, разнесённые на пять лет (625 000 / 5). Шесть месяцев аренды в высокий сезон обходятся дешевле, пока сезонная ставка не превышает примерно 81 000 ฿ в месяц — это в 2,3 раза выше месячной ставки годового договора в модели (35 000 ฿). А сдавать квартиру в оставшиеся месяцы низкого сезона — значит получать наименьший доход при наибольших простоях.
3. Вы не выбрали район. Пхукет неоднороден: Патонг и Пхукет-таун живут по разным правилам, до международных школ из Раваи и из Чёнг Тале — разное время в пути, а в сезон дождей меняется даже качество моря на конкретных пляжах. Год аренды в разных частях острова — дешёвая страховка от дорогой ошибки; порядок месячных бюджетов по районам — в разборе стоимости жизни по районам.
4. Визовый статус не определён. Недвижимость в Таиланде не даёт права на длительное пребывание автоматически; с 15 сентября 2026 года безвизовый въезд по обычному паспорту РФ даёт до 30 дней (разъяснение посольства Таиланда в Москве), условия виз устанавливает Immigration Bureau. Для долгого пребывания нужна отдельная виза — например, DTV для удалённой работы (разбор условий).
5. Ваш капитал работает под 10%+. Тогда покупка — это перенос денег из высокодоходного инструмента в низкодоходный.
6. Вам нужна мобильность. Продажа квартиры на Пхукете — это не биржевая заявка: срок экспозиции может измеряться месяцами, и торг на выходе часто съедает часть бумажной прибыли.

Как посчитать свой сценарий: 7 шагов

1. Зафиксируйте горизонт в годах. Не «посмотрим», а конкретное число: 3, 5, 7, 10.
2. Посчитайте, сколько месяцев в году вы физически будете жить в объекте. Это множитель для экономии на аренде.
3. Возьмите две реальные ставки: годовую аренду сопоставимого объекта в выбранном районе и цену покупки этого же класса объекта. Не сравнивайте старый кондо в аренде с новостройкой в покупке.
4. Сложите издержки входа: сбор за перерегистрацию (2% от оценочной стоимости; уточните свою долю), юрист и проверка объекта, взнос в резервный фонд, мебель, если её нет.
5. Сложите годовые расходы владения: УК × м², налог на землю и строения, амортизация 0,5–1% от цены, страховка.
6. Определите свою альтернативную ставку — сколько эти деньги приносят сейчас, нетто после налогов.
7. Посчитайте выход: цена продажи минус 6–9% издержек. Прогоните три варианта роста цены: 0%, +2% в год, +4% в год. Если покупка выигрывает только в самом оптимистичном варианте — это не расчёт, а ставка.

Вывод по сценариям и бюджетам

Бюджеты в таблице — ориентировочные. Сверить их с рынком можно по ценовым диапазонам раздела «Цены»: там предложения разбиты на группы до 3, 3–5, 5–10, 10–20 и от 20 млн ฿.

Главное, что стоит запомнить: исход решают три параметра — горизонт, число месяцев в году, которые вы живёте в квартире, и доходность, которую ваши деньги приносят в другом месте. Сезонные приезды и короткий горизонт говорят в пользу аренды; круглогодичное проживание, горизонт от 7 лет и скромная доходность альтернативы — в пользу покупки. Конкретные пороги для нашего сценария — в расчёте выше. Всё остальное — вопрос личных приоритетов: контроль над жильём, валютная диверсификация, мобильность.

Если нужно проверить конкретный объект или сравнить два-три района под ваш горизонт и бюджет — получить подборку под ваш бюджет. Стартовые ориентиры по рынку — на главной странице.

Источники и методика

Официальные источники (страницы открыты и проверены 2 октября 2026 года):

• Department of Lands: сборы, налоги и пошлины при регистрации — сбор за перерегистрацию (transfer fee): 2% от оценочной стоимости.
• Department of Lands: официальный текст Закона о кондоминиуме — статьи 19 и 19 ter (основания иностранной собственности; для основания 19(5) — подтверждение ввоза валюты или снятия денег со счёта нерезидента в батах либо с валютного счёта на сумму не меньше цены квартиры) и 32 (авансовые платежи собственников закрепляются в правилах кондоминиума, менять правила может только общее собрание).
• Revenue Department: ставки гербового сбора — 1 ฿ с каждых 200 ฿, освобождение при SBT; SBT при продаже недвижимости — правило пяти лет, исключения, ставка и база; гербовый сбор при продаже — база и неприменение при SBT; удерживаемый налог физлица — расчёт от оценочной стоимости по годам владения.
• Revenue Department: подоходный налог физлиц — вычет 30% для дохода от сдачи зданий, шкала; форма PND 90 за 2025 год — раздел 40(5) на странице 2: для аренды домов и зданий выбор между вычетом 30% и фактическими расходами; Налоговый кодекс, статьи 40–43 — категория 40(5), доход от имущества в Таиланде, резидентство с 180 дней, ввезённый зарубежный доход; общий раздел.
• Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 в публикации Fiscal Policy Office — плательщик на 1 января (статья 9), потолок 0,3% для жилья (статья 37), освобождение жилья собственника: 50 млн ฿ для земли со зданием и 10 млн ฿ для здания без земли (статья 41; кондоминиумы в ней не упомянуты), уплата в апреле (статья 46).
• Посольство Таиланда в Москве: пересмотр безвизового режима с 15.09.2026 — до 30 дней по обычному паспорту РФ.
• МИД Таиланда: визовые меры июля 2024 года — DTV, до 180 дней за въезд.
• BOI: программа Long-Term Resident — условия категории Wealthy Global Citizen.
• Bank of Thailand: ключевая ставка; сайт Bank of Thailand — валютное регулирование.
• Provincial Electricity Authority, Provincial Waterworks Authority — государственные тарифы на электричество и воду.

Дополнительные источники (открыты 2 октября 2026 года):

• The Nation, 30.06.2026 — продление льготы 0,01% до 30.06.2027 для тайских покупателей — физлиц, лимит 7 млн ฿.
• Proviso Consulting, юридические консультанты в Таиланде — сборы при регистрации и формулы удерживаемого налога: SBT, гербовый сбор и 1% удерживаемого налога с компании-продавца считаются от большей из оценочной и заявленной цены, сбор за перерегистрацию — от оценочной стоимости.
• LexBangkok, юрфирма: налог на землю и строения в 2026 году — шкала 0,02–0,1% для второго жилья, освобождение основного жилья (для квартиры в кондоминиуме — до 10 млн ฿ стоимости здания), срок уплаты за 2026 год.
• SCB: как планировать налог на землю и строения (2021) — банк относит квартиру в кондоминиуме к случаю «здание без земли» с освобождением до 10 млн ฿.
• Гражданский и торговый кодекс Таиланда, статья 457 (неофициальный перевод ThaiLawOnline) — расходы на оформление купли-продажи стороны несут поровну.
• Global Law Experts: гонорары юристов по недвижимости, 2026 — сопровождение покупки кондо иностранцем: диапазон гонорара и состав работ (проверка права собственности и обременений, квоты иностранцев 49%, договора, присутствие при регистрации).
• Storm Phuket: плата за содержание общих зон, сентябрь 2026 — ставки платы за содержание общих зон по классам проектов.
• Phuket Expat Guide: долгосрочная аренда вилл, май 2026 — уход за бассейном и садом, скидки 10–20% при подписании договора на виллу в низкий сезон; продажа кондо, апрель 2026 — комиссия агента 3–5%, платит продавец.
• Terms.Law: переводы денег в Таиланд — форма FET и её роль при выводе выручки от продажи.

Методика. Сценарная модель: все входные параметры перечислены в таблице допущений; арендная ставка, индексация, амортизация и альтернативная доходность — допущения для расчёта, а не наблюдаемая статистика (государственной статистики арендных ставок по Пхукету не существует, поэтому ставок по районам в статье нет). Стартовый капитал в сценариях аренды и покупки одинаковый — 7 170 000 ฿; на жильё оба тратят из текущих доходов одну и ту же сумму, равную аренде, а покупатель вкладывает разницу «аренда минус расходы владения» под ту же ставку, что и капитал арендатора. Платежи и взносы учтены в конце каждого года, проценты начисляются раз в год. Аренда индексируется на 3% в год, расходы владения — нет; суммы округлены. Цены покупки для калибровки — открытые данные проекта: раздел «Цены» (kvartiry-phuket.com/ceny/), накопительная выборка 935 объявлений за 19.04–30.09.2026, цены предложения, не сделок; оценочные ставки — сводка данных казначейства Таиланда от 14.08.2024. Сбор за перерегистрацию и налог на землю в модели посчитаны от цены покупки, то есть с запасом. Материал отражает правила на 2 октября 2026 года, носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Перед поездкой: погода на Пхукете по месяцам · все пляжи с расстояниями · веб-камеры онлайн.
После переезда: интернет и связь · мебель и обустройство квартиры · коммунальные платежи.
Ещё по теме: Пхукет или Самуи: какой остров выбрать для отдыха и жизни · Карон, Ката или Патонг: какой пляжный район Пхукета выбрать · Пхукет или Вьетнам: где лучше отдыхать и зимовать.