Вопрос «таиланд или вьетнам недвижимость» чаще всего звучит так: где дешевле вход и выше доходность. Ответ упирается не в цену за квадратный метр, а в три вещи — какое право собственности вы реально получаете, сколько съедают налоги и УК, и насколько быстро вы сможете выйти из актива. Разбираем по каждому пункту, с опорой на законы обеих стран, и честно отмечаем, где у нас нет проверяемых данных.
Почему сравнивают именно эти две страны
Пхукет и вьетнамское побережье (Дананг, Нячанг, Фукуок) конкурируют за один и тот же капитал: покупателя из СНГ с бюджетом $80 000–300 000, который хочет курортную квартиру с арендным потоком и возможностью самому пожить пару месяцев в году.
Сходства реальны:
- обе страны запрещают иностранцу владеть землёй;
- обе делают исключение для квартир в многоквартирных зданиях с квотой на иностранцев;
- обе живут на международном туризме, то есть арендный доход зависит от авиасообщения и сезонности;
- в обеих девелоперы активно продают off-plan (на стадии строительства) с рассрочкой.
Различия — в глубине вторичного рынка, в конвертируемости валюты и в сроке права. Именно они определяют итоговый результат, а не заявленная застройщиком «доходность».
Юридические права иностранца: foreign quota vs leasehold
Таиланд. Иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме в полную собственность — freehold, — если здание не исчерпало иностранную квоту. По Condominium Act иностранцам может принадлежать не более 49% совокупной площади жилых помещений здания. Всё, что сверх — только leasehold (долгосрочная аренда). Срок аренды недвижимости по Гражданскому и торговому кодексу ограничен 30 годами; «продление ещё на 30+30» — договорное обещание, а не автоматическое право, и оно не регистрируется наперёд в Земельном департаменте (Department of Lands).
Право на квартиру подтверждается выпиской из реестра кондоминиума; для земельных участков и вилл базовый документ — Chanote (тайский кадастровый сертификат), который иностранец на себя оформить не может.
Вьетнам. Land Law 2024 подтверждает: земля во Вьетнаме принадлежит народу, государство — представитель собственника, частной собственности на землю нет ни у кого, включая граждан. Иностранцы по Law on Housing № 27/2023/QH15 (в силе с 1 августа 2024 года) могут покупать квартиры в утверждённых проектах со следующими ограничениями:
- не более 30% квартир в одном многоквартирном доме;
- не более 250 индивидуальных домов на территории одной административной единицы уровня «фыонг/ксa»;
- срок владения — 50 лет с возможностью однократного продления;
- при продаже гражданину Вьетнама покупатель получает бессрочное право, при продаже иностранцу — остаток срока.
Официальные тексты законов публикуются на портале правительства (chinhphu.vn).
Ключевой вывод. Тайский freehold в квоте — бессрочное право, наследуемое. Вьетнамская квартира — это по сути 50-летний срочный титул с административным продлением. Экономически вьетнамский вариант ближе к тайскому leasehold, чем к freehold, и это должно быть заложено в цену.
| Параметр | Таиланд (кондо в квоте) | Вьетнам (квартира) |
|---|---|---|
| Срок права | Бессрочно | 50 лет + продление |
| Квота на иностранцев | 49% площади здания | 30% квартир в доме |
| Земля в собственность | Нет | Нет (ни для кого) |
| Наследование иностранцем | Да, с ограничениями по квоте | Да, в пределах остатка срока |
| Альтернатива вне квоты | Leasehold до 30 лет | Практически нет |
Цены: сопоставимые объекты Пхукет vs Дананг vs Нячанг
Здесь важно сразу обозначить границу нашей компетенции. По Пхукету мы работаем с прайсами застройщиков и вторичкой ежедневно, поэтому даём сценарные ориентиры на 2026 год — это редакционная оценка диапазонов, а не наблюдаемая статистика по подтверждённым сделкам. По Дананг и Нячанг мы не ведём собственной верифицированной выборки и поэтому не публикуем диапазоны: любые цифры без источника были бы выдумкой.
Сценарные ориентиры по Пхукету (пересчёт в баты по курсу ~33 ฿/$, курс проверять на дату сделки):
| Формат | Ориентир цены | В батах |
|---|---|---|
| Студия 28–35 м², средний сегмент, 1–2 км от моря | $80 000–140 000 | ~2,6–4,6 млн ฿ |
| 1BR 45–60 м², проект с УК и бассейном | $130 000–250 000 | ~4,3–8,3 млн ฿ |
| Вилла 2–3 спальни, leasehold или через структуру | от $350 000 | от ~11,6 млн ฿ |
Разброс внутри острова огромный: запад дороже севера, Чоенг Тхале и Банг Тао (Bang Tao) заметно дороже Май Кхао и Най Янга при сопоставимом качестве стройки.
Как корректно сравнивать цену с Вьетнамом, если вы собираете данные сами:
- Приводите к одной базе НДС. Во Вьетнаме прайс застройщика обычно указывается без 10% VAT и без 2% фонда капремонта — к витринной цене прибавляйте примерно 12%. В Таиланде цена off-plan указывается с учётом налогов застройщика, отдельно обсуждается только раздел transfer fee.
- Считайте по чистой площади. Вьетнамские проекты продают и по «carpet area», и по «gross area» — разница до 10–15%.
- Дисконтируйте срок. 50-летнее право не равно бессрочному: при прочих равных вьетнамская квартира должна стоить дешевле тайского freehold, а не «столько же, но у моря».
- Учитывайте меблировку. На Пхукете значительная часть кондо продаётся fully furnished, во Вьетнаме — чаще shell или базовая отделка.
Нужен конкретный шорт-лист по Пхукету с цифрами по актуальным прайсам — получить подборку под ваш бюджет.
Доходность аренды: как считать и что вычитается в 2026
Запрос «доходность аренды вьетнам таиланд» почти всегда упирается в подмену понятий: застройщик показывает брутто, инвестор живёт на нетто. Покажем механику на модельном расчёте по Пхукету. Это модель на допущениях, а не наблюдаемый результат конкретного объекта.
Допущения: студия за $120 000 (~4,0 млн ฿), участие в rental pool (общий арендный пул проекта), заявленная валовая доходность 6%.
| Строка | Сумма за год |
|---|---|
| Валовая аренда, 6% от цены | $7 200 |
| – доля управляющей компании (условно 30%) | –$2 160 |
| – платежи за общие зоны, страховка, мелкий ремонт | –$900 |
| – налог у источника с арендного дохода нерезидента, 15% | –$756 |
| Нетто | ≈ $3 384, или ~2,8% от цены |
Ставка 15% — это удержание у источника с дохода нерезидента по Revenue Code при выплате арендной платы из Таиланда (Revenue Department). Если вы налоговый резидент Таиланда, применяется прогрессивная шкала и вычеты, итог может отличаться в обе стороны.
Во Вьетнаме структура вычетов другая: физлицо-арендодатель с выручкой выше установленного порога платит 5% VAT + 5% PIT с валовой арендной выручки, то есть 10% с оборота, плюс комиссия УК и эксплуатационные платежи. Порог годовой выручки, ниже которого налог не возникает, повышен законом о НДС № 48/2024/QH15 с 1 января 2026 года — конкретную величину и порядок применения проверяйте на портале Министерства финансов Вьетнама (mof.gov.vn).
Что это значит на практике. Разница в валовой доходности между Пхукетом и Данангом в 1–1,5 п.п. легко стирается разницей в комиссии УК, в загрузке вне сезона и в налоговой ставке. Сравнивать имеет смысл только нетто и только с прописанным в договоре порядком распределения выручки. Любая «гарантированная доходность» на 3–5 лет — это встроенная в цену скидка, а не подарок: проверьте, не завышен ли прайс ровно на сумму гарантии.
Налоги и сборы при покупке и продаже
| Событие | Таиланд | Вьетнам |
|---|---|---|
| Покупка, первичка | Transfer fee 2% от оценочной стоимости (обычно делится с застройщиком) | VAT 10% + фонд капремонта 2% + регистрационный сбор 0,5% |
| Ежегодный налог на владение | Land and Building Tax Act B.E. 2562, жилые ставки — доли процента от оценочной стоимости | Отдельного налога на жильё для физлиц нет; обсуждается введение |
| Аренда | 15% у источника для нерезидента / прогрессивная шкала для резидента | 5% VAT + 5% PIT с выручки сверх порога |
| Продажа | Specific Business Tax 3,3% при владении менее 5 лет, иначе гербовый сбор 0,5%; плюс подоходный налог у источника | PIT 2% от цены сделки, независимо от прибыли |
Обратите внимание на асимметрию: во Вьетнаме основная нагрузка ложится на вход (около 12,5% сверх прайса), в Таиланде — на выход, если продавать раньше пяти лет. Это напрямую меняет минимальный горизонт инвестиции. Вьетнамская квартира должна вырасти в цене более чем на 12%, чтобы вы просто вернули вложенное; тайская — покрыть 3,3% SBT при быстрой перепродаже.
Валютные риски: баты, донги и переводы
Бат. Свободно конвертируемая валюта, режим плавающего курса, статистика и правила публикуются Банком Таиланда (Bank of Thailand). Для регистрации квартиры на иностранца в freehold деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты в Таиланде; банк выдаёт FTT (Foreign Exchange Transaction form) — документ, подтверждающий ввод средств. Отчётность банка перед BOT обязательна для входящих переводов от 50 000 USD. Без FTT Земельный департамент не зарегистрирует иностранную квоту, а при продаже возникнут вопросы к вывозу выручки.
Донг. VND — валюта с управляемым курсом: Госбанк Вьетнама устанавливает центральный курс и торговый коридор ±5% (State Bank of Vietnam). Свободной конвертации нет. Иностранец обязан платить за квартиру безналичным переводом через вьетнамский банк, а вывод выручки от продажи возможен только по документально прослеживаемой цепочке «входящий перевод → покупка → продажа → репатриация». Потерянный или неверно оформленный документ на входе превращается в проблему на выходе.
Практический вывод. Валютный риск бата — рыночный: курс может двинуться против вас, но деньги вы выведете. Валютный риск донга — административный: курс менее волатилен, но конвертация и репатриация зависят от банка и комплекта документов. Для инвестора без вида на жительство второй риск обычно тяжелее.
Ликвидность и выход из инвестиции
Ликвидность — самая недооценённая строка в сравнении «дананг vs пхукет».
Что смотреть на Пхукете: - вторичный рынок кондо существует и работает: есть агентская инфраструктура, есть покупатели-иностранцы и покупатели-тайцы; - ваша квартира в квоте продаётся другому иностранцу без потери статуса freehold — это главный аргумент за покупку именно в квоте, даже с наценкой; - сезонность продаж заметная: высокий сезон — высокий трафик покупателей; - leasehold с остатком 18–20 лет продаётся существенно хуже, чем свежий 30-летний.
Что смотреть во Вьетнаме: - продать иностранцу можно только в пределах 30-процентной квоты дома — если квота выбрана, ваш круг покупателей сужается до вьетнамцев; - срок владения тикает: чем меньше остаток от 50 лет, тем сложнее торг; - отдельная практическая тема — сроки выдачи «розовой книги» (сертификата) иностранным покупателям в конкретном проекте. Это не законодательная норма, а вопрос администрирования; проверяйте по факту, выдавались ли сертификаты уже сданным очередям того же застройщика.
Кому какой рынок подходит
Таиланд / Пхукет разумнее, если вы: - хотите бессрочное право и наследуемый актив; - планируете пользоваться объектом сами по 1–3 месяца в году; - цените предсказуемость вывода денег больше, чем максимальную валовую ставку; - готовы к горизонту от 5 лет, чтобы не платить SBT 3,3% при выходе; - рассматриваете диверсификацию по районам — от премиального запада до спокойных Най Харна и севера острова.
Вьетнам стоит рассматривать, если вы: - делаете ставку на рост экономики и урбанизацию, а не на курортную аренду; - имеете местное присутствие — бизнес, партнёра, налоговое резидентство; - готовы к 50-летнему сроку и к тому, что выход может занять больше времени; - понимаете и принимаете административный характер валютного контроля.
Инвестиции в недвижимость Азия 2026 в целом — это не выбор «одной страны навсегда». Если бюджет позволяет, логичнее разделить: ликвидный бессрочный актив в юрисдикции со свободной конвертацией плюс более рисковая ставка на растущий рынок. Начинать с рискового плеча при первом входе в Азию — плохая идея.
Чек-лист перед сделкой в любой из двух стран
- Проверить титул. Таиланд: выписка из реестра кондоминиума, статус иностранной квоты на конкретную единицу, для земли — Chanote. Вьетнам: включён ли проект в перечень, где разрешена продажа иностранцам, и не выбрана ли 30-процентная квота.
- Проверить застройщика. Сданные очереди, наличие разрешения на строительство, банковская гарантия (во Вьетнаме — обязательная гарантия банка по договору купли-продажи будущего жилья).
- Провести due diligence (юридическая проверка) силами независимого юриста, не связанного с продавцом.
- Просчитать полную стоимость входа, а не прайс: налоги, сборы, фонд капремонта, меблировка, подключения.
- Прочитать договор с УК: доля собственника, кто платит за общие зоны и коммуналку, сколько дней личного проживания, как выходить из пула.
- Оформить платёжную цепочку правильно: в Таиланде — перевод в валюте с корректным назначением платежа и получением FTT; во Вьетнаме — через счёт в местном банке с сохранением всех подтверждений.
- Смоделировать выход: кому и по какой цене вы продадите этот объект через 5 и через 10 лет, кто ещё продаёт в этом же проекте.
Если хотите, чтобы этот чек-лист прогнали по конкретным проектам Пхукета до того, как вы внесёте депозит, — получить подборку под ваш бюджет и обсудить сценарий выхода. Наши обзоры районов и разборы сделок собраны на главной странице.
Источники и методика
Первичные источники, использованные в статье:
- Department of Lands, Таиланд — регистрация прав, иностранная квота в кондоминиумах, Chanote: dol.go.th
- The Revenue Department, Таиланд — налогообложение арендного дохода, удержание у источника, Specific Business Tax, гербовый сбор: rd.go.th
- Bank of Thailand — режим валютного курса, правила валютных операций и отчётность по входящим переводам (FTT): bot.or.th
- Портал Правительства Вьетнама — Law on Housing № 27/2023/QH15, Land Law № 31/2024/QH15, Law on VAT № 48/2024/QH15: chinhphu.vn
- State Bank of Vietnam — центральный курс VND, торговый коридор, порядок расчётов и репатриации: sbv.gov.vn
- Ministry of Finance, Вьетнам — налоги при покупке, аренде и продаже жилья: mof.gov.vn
Дата проверки источников: январь 2026.
Что является сценарным, а не наблюдаемым:
- диапазоны цен по Пхукету в разделе «Цены» — редакционный сценарный ориентир на 2026 год, а не выборка подтверждённых сделок;
- расчёт «6% брутто → ~2,8% нетто» — модель на явно указанных допущениях (цена объекта, доля УК 30%, эксплуатационные расходы, ставка налога 15%); реальные значения зависят от договора с УК и вашего налогового статуса;
- курс 33 ฿/$ использован только для пересчёта и подлежит проверке на дату сделки.
Чего в статье нет: диапазонов цен и наблюдаемой доходности по Дананг и Нячанг. Мы не ведём по этим рынкам собственной верифицированной выборки и не публикуем чужие агрегированные оценки как факт.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста и налогового советника в соответствующей юрисдикции.