Налог на доход от аренды квартиры в Таиланде 2026: как не нарваться

Сдаёте квартиру на Пхукете или планируете? Налоговая служба Таиланда (Revenue Department) в 2024–2025 ужесточила контроль доходов от аренды — особенно по краткосрочным объектам на Airbnb. В 2026 году каждый третий иностранец, получающий rental income, сталкивается с запросом подтвердить декларацию или доплатить налог. Разбираем ставки для резидентов и нерезидентов, законные вычеты и как правильно подать PND 90/91, чтобы избежать штрафов до 200% от недоплаты и уголовной ответственности за уклонение.

Налогообложение аренды — резидент vs нерезидент

Ключевое различие — ваш налоговый статус в Таиланде:

Резидент (tax resident): находитесь в стране ≥ 180 дней за календарный год. Платите прогрессивный подоходный налог (Personal Income Tax, PIT) по шкале 0–35% со всех доходов, полученных в Таиланде, плюс с доходов за рубежом, если они переведены в тот же год.

Нерезидент (non-resident): < 180 дней в году. Платите 15% withholding tax (WHT) только с тайского источника дохода — в нашем случае с аренды квартиры на Пхукете. Доходы за рубежом Таиланд не трогает.

Пример: вы из Алматы, купили студию в Патонге за $120 000 (~4,3 млн ฿), сдаёте на Airbnb 8 месяцев в году, сами на острове 2 недели в низкий сезон. Формально — нерезидент, но если Revenue Department увидит, что вы управляете объектом удалённо и получаете доход регулярно, могут пересчитать дни или потребовать withholding 15% у арендатора (если долгосрочная аренда) либо оштрафовать вас за непредставление PND 90.

Ставки для резидента (прогрессивная шкала 2026)

Резиденты платят по прогрессивной шкале Revenue Department:

Важно: это шкала на чистый доход (assessable income) после стандартных вычетов (60 000 ฿ на себя, по 30 000 ฿ на супруга/детей) и профессиональных вычетов по аренде (см. раздел ниже). Если вы резидент и получили ฿600 000 брутто-аренды, вычли 30% расходов (฿180 000), осталось ฿420 000 — именно с этой суммы (минус личные вычеты) идёт расчёт по шкале.

Клиент из Москвы, проживающий на Пхукете с Visual Learning Visa 9 месяцев в году, сдавал 2-bedroom в Лагуне: брутто-доход ฿840 000/год, вычел 30%, получил assessable ฿588 000, минус личные вычеты ฿60 000 = ฿528 000 налогооблагаемых. Налог: первые ฿150k — 0%, следующие ฿150k — 5% (7 500 ฿), ฿200k — 10% (20 000 ฿), остаток ฿28k — 15% (4 200 ฿). Итого ~฿31 700 (~$890), эффективная ставка ~5,4% от брутто.

Ставка 15% withholding для нерезидента

Если вы нерезидент, арендатор (tenant) по закону обязан удержать 15% withholding tax с суммы аренды и перечислить в Revenue Department в течение 7 дней после выплаты. На практике:

• Долгосрочная аренда (≥ 1 месяц, юрлицо-tenant): тайская компания обычно удерживает WHT и выдаёт сертификат (withholding certificate), который вы прикладываете к годовой декларации PND 91 (нерезиденты). Если tenant — физлицо-тайец, он обязан, но часто забывает; ответственность лежит на владельце.
• Airbnb/краткосрочка: туристы не удерживают налог. Владелец обязан сам подать PND 90 (резиденты) или PND 91 (нерезиденты) по итогам года и заплатить 15% (или по шкале, если резидент).

Пример: студия в Камале, сдача через Airbnb, годовой доход $18 000 (฿645 000). Нерезидент, ни один гость не удержал WHT. Вы подаёте PND 91 до 31 марта следующего года, платите: ฿645 000 × 15% = ฿96 750 (~$2 700). Если применяете вычет 30% расходов (см. ниже), налог с ฿451 500 × 15% = ฿67 725 (~$1 900).

Штраф за неподачу: 200% от недоплаты + пени 1,5% в месяц + до 1 года тюрьмы при доказанном умысле.

Вычеты: 30% стандартный и фактические расходы

Тайское налоговое законодательство позволяет выбрать один из двух методов вычета расходов по аренде:

Стандартный вычет 30%

Самый простой: от брутто-дохода отнимаете 30% автоматом, без подтверждающих документов. Актуально для Airbnb, где трудно собрать все чеки (уборка, белье, комиссии платформы, коммуналка).

Пример: доход ฿720 000/год → вычет ฿216 000 → налогооблагаемых ฿504 000.

Фактические расходы (actual expenses)

Вы предоставляете все подтверждённые расходы:

• Коммунальные платежи (вода, электричество, интернет) — счета с вашим именем или договором аренды/собственности.
• Ремонт и обслуживание (сантехник, кондиционеры, покраска) — инвойсы, квитанции.
• Управляющая компания (УК) — договор + ежемесячные счета.
• Property tax (налог на землю/здание, если вы владелец) — квитанция из местной администрации.
• Амортизация мебели и техники (срок службы 5–10 лет по тайским правилам).
• Страхование имущества — полис.
• Проценты по ипотеке — выписка банка (если кредит оформлен в Таиланде).
• Комиссия Airbnb/Booking — выписка из личного кабинета.

Важно: расходы должны относиться напрямую к получению rental income. Личные траты (перелёты, визы, еда) не учитываются.

Клиент из Нур-Султана владеет 2-bedroom в Раваи, долгосрочная аренда ฿35 000/мес (฿420 000/год). Фактические расходы:

• УК: ฿3 500/мес × 12 = ฿42 000
• Коммуналка: ~฿1 800/мес = ฿21 600
• Ремонт (кондиционер, сантехника): ฿18 000
• Property tax: ฿5 200
• Страховка: ฿12 000
• Проценты по тайской ипотеке: ฿65 000

Итого ฿163 800 (39% от дохода). Он выбрал actual expenses, налогооблагаемых ฿256 200. Резидент, после личных вычетов платит ~฿19 600 (~$550) против ฿29 400 при стандартном 30%.

Налоговая может запросить оригиналы документов в течение 5 лет. Храните сканы и переводы на английский (нотариальный не обязателен, но желателен для крупных сумм).

Airbnb — отдельные риски плюс Hotel Act

Краткосрочная аренда (< 30 дней) в Таиланде регулируется Hotel Act (закон об отельном бизнесе). С 2018 года любая сдача туристам требует лицензии отеля — даже если это одна квартира. Штраф за unlicensed operation: до ฿1 млн + до 1 года тюрьмы для владельца.

На практике в 2026:

• Крупные кондо-проекты (Laguna, The Base, Utopia) получают коллективную лицензию на весь комплекс — владельцы платят management-fee, УК регистрируется как hotel operator. Вам ничего делать не нужно, но налог на аренду платите сами.
• Standalone-кондо или дом без лицензии: формально незаконно. Local police иногда проводят рейды (особенно в Патонге, Камале) — штраф ฿20 000–100 000 на месте, дальше через суд.
• Налоговая ловит иначе: Airbnb с 2024 года обязан передавать Revenue Department данные хостов с доходом > ฿60 000/год (по согласованию OECD CRS). В 2025–2026 таких запросов — тысячи. Если вы не подали PND 90/91, приходит письмо с начислением недоимки + 200% штрафа.

Клиент из Минска сдавал студию в Патонге на Airbnb 2 года, не декларировал. В 2025 получил уведомление: доначисление ฿284 000 налога + ฿568 000 штрафа + пени ฿41 000, итого ~฿893 000 (~$25 000). Апелляция снизила штраф до 100% (подтвердил, что не знал о требовании), но пришлось заплатить ฿607 000 (~$17 000) — больше, чем чистая прибыль за эти годы.

Рекомендация: если сдаёте на Airbnb, подавайте декларацию ежегодно, даже будучи нерезидентом. Используйте 30%-вычет для простоты. Если доход > $50 000/год, имеет смысл регистрировать тайское ИП (sole proprietorship) — ставка корп.налога 20%, но можно учесть больше расходов и избежать личной уголовки.

Подробнее о налогах на сделку: Transfer Fee и Stamp Duty на Пхукете 2026.

Как подаётся декларация (PND 90/91)

PND 90 (для резидентов)

Форма подаётся до 31 марта года, следующего за отчётным. Доход за 2026 — декларируете до 31.03.2027.

Где подавать:

• Онлайн через RD Smart Tax App (нужен Thai ID или Tax ID number + Pin-код; иностранцу проще получить в офисе).
• Лично в Area Revenue Office по месту регистрации или где находится недвижимость (для Пхукета — офисы в Пхукет-Тауне, Патонге, Чалонге).

Что заполнять:

1. Личные данные, Tax ID (если нет — получите в любом Revenue Office по паспорту + TM30).
2. Раздел «Rental income»: брутто-сумма, выбор вычета (30% или actual expenses).
3. Приложения: если actual expenses — список расходов + сканы чеков (загружаете PDF или приносите папку).
4. Другие доходы (зарплата, бизнес, дивиденды за рубежом — если переведены в тот же год).
5. Личные вычеты.
6. Расчёт налога по шкале.
7. Уже удержанный WHT (если арендатор перечислил) — вычитается из итога.
8. Доплата или возврат.

Оплата: банковским переводом (QR-код в приложении) или наличными в офисе.

PND 91 (для нерезидентов)

Аналогичная форма, но упрощённая: только тайские доходы, вычет 30% или actual, ставка 15% flat. Срок тот же — до 31 марта.

Частая ошибка: нерезиденты думают, что если не живут в Таиланде, декларацию подавать не нужно. Это миф. Доход от тайской недвижимости облагается в любом случае. Если не подали — штраф копится, и при следующем въезде могут остановить на границе (Immigration передаёт данные Revenue Department с 2024 года).

Чек-лист подачи PND 90/91:

1. Получить Tax ID (если нет) — офис Revenue в Пхукет-Тауне, паспорт + адрес регистрации (TM30).
2. Собрать документы: договор аренды, выписки Airbnb, банковские statements с переводами арендаторов, чеки расходов (если actual).
3. Заполнить форму онлайн (если есть Thai ID/Pin) или скачать бланк с сайта, заполнить вручную.
4. Подать лично (возьмите переводчика или тайского помощника) либо через налогового агента (~฿3 000–8 000 за услугу).
5. Оплатить начисленную сумму.
6. Сохранить квитанцию и копию декларации — 5 лет.

Получить помощь с декларацией и подборку объектов под ключ.

Что происходит при проверке

Revenue Department проводит камеральные (по документам) и выездные проверки. В 2026 усилены проверки иностранцев с доходом от недвижимости.

Триггеры проверки:

• Airbnb/Booking данные: доход > ฿100 000/год, но декларация не подана.
• Крупные переводы на тайский счёт с пометкой «rental income» в FTT (Foreign Exchange Transaction form) — банк передаёт info Revenue.
• Жалоба соседей/управляющей компании на unlicensed hotel operation.
• Перекрёстная проверка: вы подали PND 90 с зарплатой, но не указали аренду, а на вашу квартиру есть active Airbnb-листинг.

Как проходит:

1. Письмо-уведомление: «обнаружен доход ฿X, налог не уплачен, явитесь с документами».
2. Вы предоставляете: договоры, чеки, банковские выписки, подтверждение статуса (резидент/нерезидент — копии паспорта со штампами).
3. Налоговая пересчитывает: если приняли ваши расходы — доначисление меньше; если отвергли (нет чеков) — берут брутто × 15% (нерезидент) или по шкале (резидент).
4. Штраф: 100–200% от недоимки (negotiable при первом нарушении + «незнании закона»).
5. Пени: 1,5%/мес от недоплаты за весь период.
6. Оплата: 30 дней; если не платите — взыскание через суд, арест счетов, запрет выезда из страны.

Клиент из Алматы (нерезидент) сдавал condo в Карон-Бич 3 года, не декларировал. Доход ~฿520 000/год, итого ฿1,56 млн. Налог 15%: ฿234 000. Штраф 200%: ฿468 000. Пени за 3 года ~฿126 000. Общая сумма ฿828 000 (~$23 000). После переговоров штраф снизили до 50%, заплатил ฿351 000 (~$9 800) + подписал обязательство подавать декларации дальше.

Совет: если получили уведомление, не игнорируйте. Наймите тайского tax consultant (CPA) — они часто договариваются о рассрочке и снижении штрафа. Стоимость услуги ฿15 000–50 000 в зависимости от суммы спора.

Сравнение налогов при покупке: Specific Business Tax в Таиланде 2026.

Двойное налогообложение и зачёт за рубежом

Таиланд подписал соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) с ~60 странами, включая Россию, Казахстан, Беларусь, Украину. Если вы резидент Таиланда и одновременно платите налог на rental income в своей стране (например, РФ требует декларировать мировой доход), можно зачесть тайский налог.

Как работает:

1. Платите налог в Таиланде по местным правилам.
2. Получаете сертификат об уплате (withholding certificate или копию PND 90).
3. Подаёте декларацию в своей налоговой (например, 3-НДФЛ в РФ), указываете тайский доход и уплаченный налог.
4. Налоговая пересчитывает: если ставка в РФ выше (13–15%), доплачиваете разницу; если ниже — ничего не возвращают.

Пример: резидент РФ (по паспорту живёте в России > 183 дней, но также > 180 в Таиланде — двойной резидент по факту, применяется tie-breaker rule DTA: где постоянное жильё → обычно Таиланд). Доход от аренды ฿600 000 (после вычетов ฿420 000), налог в Таиланде по шкале ~฿18 000. В РФ тот же доход × 13% = ~฿54 600. Зачтут ฿18 000, доплатите ฿36 600 (~$1 020) в РФ. Итого эффективная ставка 13%, как если бы сдавали в Москве.

Важно: tie-breaker при двойном резиденстве сложен. Если большую часть года живёте на Пхукете и там ваша основная квартира, Таиланд считает вас своим резидентом → платите по тайской шкале весь мировой доход (если переведён в тот же год). Консультируйтесь с CPA обеих стран.

Если вы нерезидент обеих стран (например, постоянный путешественник, Digital Nomad без tax residency), налог платите только в Таиланде — 15% WHT, и всё.

Rental pool и налоги

Многие новостройки на Пхукете предлагают rental pool (guaranteed rental income): застройщик или УК обещает фиксированный доход 5–7% годовых на 3–5 лет, независимо от загрузки. Как это облагается:

• Если в договоре указано «rental income», это ваш налогооблагаемый доход. УК может удержать WHT 15% при выплате (если вы нерезидент), либо вы сами декларируете.
• Если оформлено как «лизбэк» (вы «сдаёте» квартиру застройщику единовременно, он платит помесячно) — та же история: rental income.
• Если маркетинг обещает «гарантированный ROI 6%», но выплата идёт как «management fee» или «service charge» — формально не rental income, но налоговая может переквалифицировать при проверке. Требуйте чёткую формулировку в договоре.

Клиент купил студию в The Ville Residences (Чернталай) за $150 000, rental pool 6% на 3 года = $9 000/год (฿322 500). Застройщик удерживает 3% operating expenses, перечисляет $8 730 (฿312 825). Клиент — нерезидент Казахстана, должен подать PND 91: ฿312 825 × 0,7 (вычет 30%) = ฿218 978 налогооблагаемых × 15% = ฿32 847 (~$920). Застройщик WHT не удерживал (частая ошибка), клиент заплатил сам после уведомления налоговой.

Совет: до подписания rental-pool договора уточните, кто платит налог — вы или УК. Если вы, заложите 15–20% от выплаты в бюджет.

Подробнее о скрытых расходах: Due Diligence чек-лист для покупки на Пхукете 2026.