Налог на доход от аренды квартиры в Таиланде в 2026 году

Проверено по официальным источникам Revenue Department 1 октября 2026 года. Аренда квартиры на Пхукете — доход от имущества в Таиланде, и она облагается тайским подоходным налогом независимо от гражданства владельца и от того, на какой счёт приходят деньги. Итоговый налог считается по прогрессивной шкале 0–35% после вычета расходов: можно применить стандартный вычет 30% от валовой аренды или учесть фактические документированные расходы. Если доход выплачивают нерезиденту Таиланда, с выплаты удерживают 15%, и эта сумма засчитывается при годовом расчёте.

Для расчёта важно различать три вещи: итоговый подоходный налог, налог, удержанный при выплате, и авансовый платёж по полугодовой декларации. Если их смешать, легко прийти к неверным выводам: что 15% — окончательный налог или что после удержания декларировать нечего.

Статья рассматривает физическое лицо, которое получает доход от сдачи собственной квартиры. Для компании, гостиничного бизнеса, субаренды и выплат по сложному договору управления могут действовать другие правила. До подписания договора попросите управляющего показать, как он рассчитывает валовой доход собственника, комиссии и удержания.

Резидентство и источник дохода

Человек, находящийся в Таиланде суммарно 180 дней или больше за календарный год, считается резидентом для целей тайского PIT; что этот статус значит для иностранных доходов, разобрано в статье о зарубежных доходах и переводах в Таиланд. Что сам статус резидента даёт и требует — в разборе правила 180 дней. Однако доход от имущества, находящегося в Таиланде, входит в тайскую налоговую сферу независимо от того, на какой счёт он поступает и где живёт владелец. Перевод арендной платы сразу на зарубежный счёт не превращает её в доход от зарубежного имущества. Revenue Code, статья 41.

Итоговый PIT по аренде рассчитывается по общим правилам с учётом расходов, допустимых вычетов и удержанного налога. Нельзя заменять этот расчёт утверждением «каждый нерезидент платит окончательные 15%». Revenue Code, статьи 48, 50(3) и 60.

Что означает удержание 15% у нерезидента

Статья 50(3) предусматривает удержание 15% при выплате дохода по статье 40(5) нерезиденту. Это withholding tax — удержание у источника. Оно производится с выплачиваемого дохода, а не с базы после личных вычетов владельца. В годовом расчёте учитывается подтверждённая сумма удержанного налога; излишнее удержание не следует автоматически считать окончательной стоимостью налога. Revenue Code, статьи 50(3), 60 и 63.

Если тайская компания выплачивает обычную аренду физическому лицу — резиденту Таиланда, стандартное удержание по соответствующему правилу составляет 5%. Для выплат, проведённых через систему электронного удержания e-Withholding Tax, в 2023–2025 годах действовала пониженная ставка 1% (приказ T.P.354/2566), а 16 июня 2026 года кабинет министров одобрил продление меры ещё на два года — на выплаты с 1 января 2026 года по 31 декабря 2027 года. Продление снижает до 1% ставки 5%, 3% и 2% и вводится подзаконными актами, поэтому перед отчётностью проверьте, вступили ли они в силу; 15% при выплате нерезиденту по статье 50(3) в эту меру не входят. Какая ставка фактически применена, видно в справке плательщика об удержании (withholding tax certificate). Конкретная обязанность плательщика зависит от вида дохода, статуса сторон и применимых исключений. Приказ Revenue Department T.P.4/2528, пункт 6, с поправкой T.P.354/2566 — консолидированная редакция на сайте RD; пресс-релиз Revenue Department ปชส. 14/2569 от 16.06.2026.

До первой выплаты согласуйте в договоре, кто удерживает и перечисляет налог, на какую сумму оформляются документы и когда собственник получает withholding tax certificate. Не считайте комиссию платформы налоговым удержанием, если в документах это не указано. Если выплаты приходили без удержания, уточните обязательства обеих сторон: это не доказывает отсутствие налога у владельца.

Читайте также: Налог на иностранные доходы в Таиланде 2026

Расходы: стандартные 30% или фактические

Для дохода от аренды дома, здания и соответствующей недвижимости форма PND 90 предусматривает выбор: стандартный вычет расходов 30% либо допустимые фактические расходы. После вычета 30% остаётся доход, из которого ещё могут вычитаться применимые личные льготы. Это не готовая сумма налога. PND 90 за 2025 год, раздел 40(5), страница 2.

При фактическом методе нужны документы и обоснование связи расходов с доходом. В отчёте управляющей компании полезно отдельно видеть обслуживание, комиссию, ремонт и другие затраты. Но наличие чека не означает, что расход автоматически разрешён: стоимость приобретения квартиры, капитальные улучшения и амортизация требуют отдельных правил. Если выбран стандартный вычет, те же комиссии и ремонт нельзя ещё раз прибавить к нему как фактические расходы. Руководство PND 90, раздел Necessary and Reasonable Actual Expense.

Правило выбора простое: сравните документированные расходы с 30% валовой аренды за год и берите то, что больше, — но не одновременно. Сохраняйте не только выписку о чистой сумме, пришедшей на счёт, но и расчёт валового дохода до удержаний. Для субаренды, комплекса услуг и rental pool не переносите 30% автоматически: сначала определите правовую и налоговую природу выплаты.

Прогрессивная шкала и пример расчёта

Шкала применяется по ступеням к налоговой базе после допустимых расходов и вычетов. Доход, попавший в следующую ступень, не переводит всю базу на повышенную ставку. Таблица ниже соответствует опубликованной инструкции PND 90 за 2025 год; при подготовке декларации за 2026 год проверяйте форму и льготы именно этого периода. Инструкция Revenue Department, таблица на странице 17 PDF.

Условный расчёт: один владелец получает 600 000 THB аренды за год, других доходов для расчёта нет. Предположим, что он вправе применить 30% расходов и личный вычет 60 000 THB, но не заявляет других вычетов. Размер личного вычета в официальном приложении к PND 90.

Эффективная ставка в этом примере — 2,25% от валовой аренды, до учёта удержаний и авансов. Это учебный расчёт, не история клиента и не обещание такой ставки всем владельцам. Прикинуть доходность объекта до и после расходов можно в калькуляторе арендной доходности: сумму налога вносите в поле «Налоги, страховка, ремонт — год».

В PIT также предусмотрен альтернативный расчёт 0,5% от соответствующего валового дохода без зарплаты, если такой доход достигает 120 000 THB; применяется сравнение с налогом по шкале и исключение для небольшой суммы альтернативного налога. В примере 0,5% × 600 000 = 3 000 THB, поэтому этот метод не увеличивает налог. Для больших доходов и значительных расходов его нельзя пропускать. Инструкция PND 90 за 2025 год, раздел расчёта на странице 6 PDF.

Какие декларации нужны

PND 90 — годовая декларация для доходов, не ограниченных только статьёй 40(1), в том числе аренды. PND 91 — форма для дохода исключительно по статье 40(1); она не является специальной формой нерезидента. Для годовой PND 90 в опубликованной инструкции указан порог дохода свыше 60 000 THB для человека без супруга и свыше 120 000 THB для супругов по предусмотренным правилам. Обязанность подачи может возникать, даже если после вычетов нет налога к уплате. Официальная инструкция PND 90 за 2025 год, страница 1.

Кроме годовой отчётности, доходы по статьям 40(5)–(8), полученные с января по июнь, нужно проверить на обязанность подать полугодовую PND 94. Для этого применяется статья 56 bis; её не заменяет удержание налога управляющей компанией. Revenue Department уже опубликовал форму PND 94 за 2026 год. Бумажный срок за январь–июнь 2026 года истёк 30 сентября 2026 года, но декларацию, поданную через интернет, принимают до 8 октября 2026 года — если арендный доход за полугодие был, воспользуйтесь этими днями. После 8 октября неподанная декларация — просрочка: закрывайте её по схеме из раздела ниже, не дожидаясь уведомления.

Сроки следуют из статей 56 и 56 bis. Декларацию подают в бумажном виде или через интернет-сервис RD e-Filing; для интернет-подачи объявление Министерства финансов № 7 (в редакции объявлений № 8 и № 9, последняя действует с 17 декабря 2025 года) продлевает срок на 8 дней — PND 94 до 8 октября, PND 90 и PND 91 до 8 апреля следующего года, — но только для деклараций со сроком подачи с 1 февраля 2024 по 31 января 2027 года. Срок PND 90 за 2026 год (март 2027) в это окно не входит: продление для него на 19 октября 2026 года не объявлено, перед подачей проверяйте новое объявление на rd.go.th. Полугодовой платёж и подтверждённое удержание учитываются в годовом расчёте. Revenue Code, статьи 56, 56 bis и 60; объявление Минфина № 7 о продлении сроков при подаче через интернет — сводная редакция с объявлениями № 8 и № 9 (PDF, на тайском); RD e-Filing.

Перед подачей подготовьте номер налогоплательщика (Tax ID, его указывают в самих формах PND), договор аренды или управления, отчёты о валовых выплатах, банковские выписки, справки об удержании налога, подтверждение расходов при фактическом методе и документы о допустимых личных вычетах. По смешанным доходам, совместному владению и нерезидентству уточните порядок заполнения в Revenue Department или у налогового специалиста.

Rental pool и краткосрочное размещение

Фраза «гарантированная доходность» в рекламе не определяет налоговую категорию выплаты. Посмотрите, действует ли управляющий как арендатор, агент собственника или самостоятельный оператор, из чего складывается выплата и какие расходы удерживаются. Это влияет на учёт дохода и документов. В конкретном разъяснении Revenue Department по управлению группой квартир рассмотрены две составляющие арендной выплаты и роль компании-оператора; вывод основан на условиях именно того договора и не должен переноситься на любой rental pool. Разъяснение Revenue Department 0702/8847 от 10 октября 2013 года.

Для размещения через Airbnb или другую платформу отдельно проверьте допустимость выбранного режима аренды, документы оператора и правила объекта: посуточная сдача в Таиланде регулируется Hotel Act — что это значит для владельца кондо на Пхукете. Налоговая декларация не подтверждает разрешение на гостиничную деятельность. В расчёте доходности нельзя исходить из непроверенного заявления, что у всего комплекса есть «коллективная лицензия» или что платформа уже исполнила все обязанности владельца. Сравнить доходность посуточной и долгосрочной модели с учётом комиссий и загрузки помогает разбор Airbnb против долгосрочной аренды.

До покупки запросите образец отчёта управляющего, договор и порядок подтверждения налоговых удержаний; как проверить обещания о гарантированном доходе по договору — в разборе гарантированной аренды. Другие документы для проверки объекта перечислены в чек-листе due diligence.

Двойное налогообложение

Уплата налога в Таиланде не определяет автоматически обязанности в другой стране. Нужно установить налоговое резидентство по её законодательству и, если применимо, по DTA, затем проверить статьи о недвижимости и устранении двойного налогообложения. Право на зачёт, база, сроки и документы зависят от конкретного соглашения и национальных правил. Официальный реестр DTA Revenue Department.

Паспорт, наличие квартиры или отсутствие постоянного проживания сами по себе не дают ответа, где нужно подавать декларацию. Не рассчитывайте зарубежную доплату простым вычитанием тайской ставки из ставки другой страны. Сохраните декларацию, квитанции и withholding tax certificates для анализа специалистом соответствующей юрисдикции.

Для зарубежных доходов, которые переводятся в Таиланд, действует отдельный порядок: иностранные доходы и remittance с 2024 года.

Если декларация или платёж просрочены

Соберите документы за каждый пропущенный период и уточните, какие первоначальные или дополнительные декларации нужны. Проверьте отдельно годовую PND 90 и полугодовую PND 94. Если пришло уведомление, соблюдайте указанный в нём срок и подготовьте ответ с подтверждающими документами.

Статья 27 предусматривает начисление 1,5% за месяц или его часть на неуплаченный налог, с установленным законом пределом. Штрафы зависят от вида нарушения и процедуры; возможное снижение не гарантировано. Нельзя обещать всем, кто подал добровольно, фиксированную скидку или отсутствие ответственности. Revenue Code, статьи 22, 26, 27 и 27 bis.

Помимо подоходного: что ещё платит владелец

Сдающаяся в аренду квартира не попадает под освобождение Land and Building Tax, которое действует для собственного жилья с домовой регистрацией. Жильё, которое сдают для проживания, облагается по ставкам для жилой недвижимости, а не по коммерческим: так 25 декабря 2019 года совместно разъяснили постоянные секретари министерств финансов и внутренних дел Таиланда (Thai PBS). Как считается этот налог с оценочной базы казначейства и когда его платить — в обзоре налогов на недвижимость в Таиланде.

При покупке и последующей продаже действуют свои разовые платежи: Transfer Fee и Stamp Duty и Specific Business Tax. Их правила не заменяют расчёт ежегодного PIT с аренды.

Оставить запрос на подбор квартиры на Пхукете. Если цель покупки — сдача, начните с договора управления и расчёта дохода после расходов и налогов; индивидуальную декларацию готовят по документам конкретного владельца.

Источники и методика

Ставки, формы и сроки проверены 1 октября 2026 года по первоисточникам Revenue Department: тексту Revenue Code, формам и инструкциям PND 90 и PND 94 за 2025–2026 годы, консолидированному приказу об удержании у источника, пресс-релизу о продлении меры e-Withholding Tax и объявлению Министерства финансов о продлении сроков интернет-подачи; сроки интернет-подачи за 2026 год уточнены 19 октября 2026 года по сводной редакции этого объявления. Пункт о ставке Land and Building Tax для сдаваемого жилья основан на сообщении Thai PBS о совместном разъяснении министерств от 25.12.2019, а не на документе Revenue Department. Пример расчёта в статье — учебный, эффективная ставка у конкретного владельца зависит от состава доходов и вычетов. Материал носит образовательный характер и не заменяет персональную налоговую консультацию: вопросы по своей ситуации задавайте в Revenue Department (колл-центр 1161 внутри Таиланда) или лицензированному специалисту.

• Revenue Code, статьи 41, 48, 50(3), 56, 56 bis и 60
• Приказ Revenue Department T.P.4/2528, пункт 6, с поправкой T.P.354/2566 — консолидированная редакция на сайте RD
• Пресс-релиз Revenue Department ปชส. 14/2569 от 16.06.2026 о продлении меры e-Withholding Tax
• Объявление Министерства финансов № 7 о продлении сроков подачи деклараций через интернет — сводная редакция с объявлениями № 8 и № 9 (PDF, на тайском)
• Thai PBS: разъяснение министерств финансов и внутренних дел о ставке Land and Building Tax для сдаваемого жилья (25.12.2019)
• PND 90 за 2025 год, раздел 40(5), страница 2
• Руководство PND 90, раздел Necessary and Reasonable Actual Expense
• Официальная инструкция PND 90 за 2025 год, страницы 1, 6 и 17
• Размер личного вычета в официальном приложении к PND 90
• Форма PND 94 за 2026 год
• RD e-Filing
• Разъяснение Revenue Department 0702/8847 от 10 октября 2013 года
• Официальный реестр DTA Revenue Department
• Revenue Code, статьи 22, 26, 27 и 27 bis