Проверено по официальным материалам 5 сентября 2026 года. Доход от квартиры на Пхукете может облагаться в Таиланде и у владельца, который постоянно живёт за границей. Для расчёта важно различать итоговый подоходный налог, налог, удержанный при выплате, и авансовый платёж по полугодовой декларации.
Эта статья рассматривает физическое лицо, которое получает доход от сдачи собственной квартиры. Для компании, гостиничного бизнеса, субаренды и выплат по сложному договору управления могут действовать другие правила. До подписания договора попросите управляющего показать, как он рассчитывает валовой доход собственника, комиссии и удержания.
Резидентство и источник дохода
Человек, находящийся в Таиланде суммарно 180 дней или больше за календарный год, считается резидентом для целей тайского PIT. Однако доход от имущества, находящегося в Таиланде, входит в тайскую налоговую сферу независимо от того, на какой счёт он поступает и где живёт владелец. Перевод арендной платы сразу на зарубежный счёт не превращает её в доход от зарубежного имущества. Revenue Code, статья 41.
| Владелец — физическое лицо | Доход от квартиры на Пхукете |
|---|---|
| Тайский налоговый резидент | Проверяется и декларируется по правилам тайского источника; также могут учитываться другие облагаемые доходы |
| Нерезидент Таиланда | Также может иметь обязанность по PIT и подаче деклараций; при выплате аренды предусмотрено специальное удержание |
Итоговый PIT по аренде рассчитывается по общим правилам с учётом расходов, допустимых вычетов и удержанного налога. Нельзя заменять этот расчёт утверждением «каждый нерезидент платит окончательные 15%». Revenue Code, статьи 48, 50(3) и 60.
Что означает удержание 15% у нерезидента
Статья 50(3) предусматривает удержание 15% при выплате дохода по статье 40(5) нерезиденту. Это withholding tax — удержание у источника. Оно производится с выплачиваемого дохода, а не с базы после личных вычетов владельца. В годовом расчёте учитывается подтверждённая сумма удержанного налога; излишнее удержание не следует автоматически считать окончательной стоимостью налога. Revenue Code, статьи 50(3), 60 и 63.
Если тайская компания выплачивает обычную аренду физическому лицу — резиденту Таиланда, стандартное удержание по соответствующему правилу составляет 5%. Конкретная обязанность плательщика зависит от вида дохода, статуса сторон и применимых исключений. Приказ Revenue Department T.P.4/2528, пункт 6, консолидированная редакция на сайте RD.
До первой выплаты согласуйте в договоре, кто удерживает и перечисляет налог, на какую сумму оформляются документы и когда собственник получает withholding tax certificate. Не считайте комиссию платформы налоговым удержанием, если в документах это не указано. Если выплаты приходили без удержания, уточните обязательства обеих сторон: это не доказывает отсутствие налога у владельца.
Расходы: стандартные 30% или фактические
Для дохода от аренды дома, здания и соответствующей недвижимости форма PND 90 предусматривает выбор: стандартный вычет расходов 30% либо допустимые фактические расходы. После вычета 30% остаётся доход, из которого ещё могут вычитаться применимые личные льготы. Это не готовая сумма налога. PND 90 за 2025 год, раздел 40(5), страница 2.
При фактическом методе нужны документы и обоснование связи расходов с доходом. В отчёте управляющей компании полезно отдельно видеть обслуживание, комиссию, ремонт и другие затраты. Но наличие чека не означает, что расход автоматически разрешён: стоимость приобретения квартиры, капитальные улучшения и амортизация требуют отдельных правил. Если выбран стандартный вычет, те же комиссии и ремонт нельзя ещё раз прибавить к нему как фактические расходы. Руководство PND 90, раздел Necessary and Reasonable Actual Expense.
Сохраняйте не только выписку о чистой сумме, пришедшей на счёт, но и расчёт валового дохода до удержаний. Для субаренды, комплекса услуг и rental pool не переносите 30% автоматически: сначала определите правовую и налоговую природу выплаты.
Прогрессивная шкала и пример расчёта
Шкала применяется по ступеням к налоговой базе после допустимых расходов и вычетов. Доход, попавший в следующую ступень, не переводит всю базу на повышенную ставку. Таблица ниже соответствует опубликованной инструкции PND 90 за 2025 год; при подготовке декларации за 2026 год проверяйте форму и льготы именно этого периода. Инструкция Revenue Department, таблица на странице 17 PDF.
| Годовая налоговая база, THB | Ставка на соответствующую часть базы |
|---|---|
| До 150 000 включительно | Освобождение |
| Свыше 150 000 до 300 000 | 5% |
| Свыше 300 000 до 500 000 | 10% |
| Свыше 500 000 до 750 000 | 15% |
| Свыше 750 000 до 1 000 000 | 20% |
| Свыше 1 000 000 до 2 000 000 | 25% |
| Свыше 2 000 000 до 5 000 000 | 30% |
| Свыше 5 000 000 | 35% |
Условный расчёт: один владелец получает 600 000 THB аренды за год, других доходов для расчёта нет. Предположим, что он вправе применить 30% расходов и личный вычет 60 000 THB, но не заявляет других вычетов. Размер личного вычета в официальном приложении к PND 90.
| Шаг | Сумма, THB |
|---|---|
| Валовая аренда | 600 000 |
| Стандартные расходы: 30% | −180 000 |
| Личный вычет по условию примера | −60 000 |
| Налоговая база | 360 000 |
| Налог с первых 150 000 | 0 |
| Со следующих 150 000: 5% | 7 500 |
| С оставшихся 60 000: 10% | 6 000 |
| Налог по прогрессивной шкале | 13 500 |
Эффективная ставка в этом примере — 2,25% от валовой аренды, до учёта удержаний и авансов. Это учебный расчёт, не история клиента и не обещание такой ставки всем владельцам.
В PIT также предусмотрен альтернативный расчёт 0,5% от соответствующего валового дохода без зарплаты, если такой доход достигает 120 000 THB; применяется сравнение с налогом по шкале и исключение для небольшой суммы альтернативного налога. В примере 0,5% × 600 000 = 3 000 THB, поэтому этот метод не увеличивает налог. Для больших доходов и значительных расходов его нельзя пропускать. Инструкция PND 90 за 2025 год, раздел расчёта на странице 6 PDF.
Какие декларации нужны
PND 90 — годовая декларация для доходов, не ограниченных только статьёй 40(1), в том числе аренды. PND 91 — форма для дохода исключительно по статье 40(1); она не является специальной формой нерезидента. Для годовой PND 90 в опубликованной инструкции указан порог дохода свыше 60 000 THB для человека без супруга и свыше 120 000 THB для супругов по предусмотренным правилам. Обязанность подачи может возникать, даже если после вычетов нет налога к уплате. Официальная инструкция PND 90 за 2025 год, страница 1.
Кроме годовой отчётности, доходы по статьям 40(5)–(8), полученные с января по июнь, нужно проверить на обязанность подать полугодовую PND 94. Для этого применяется статья 56 bis; её не заменяет удержание налога управляющей компанией. Revenue Department уже опубликовал форму PND 94 за 2026 год.
| Отчётность | Общий срок по закону |
|---|---|
| PND 94 за январь–июнь 2026 года | До 30 сентября 2026 года |
| PND 90 за 2026 год | До 31 марта 2027 года |
Сроки следуют из статей 56 и 56 bis. Электронное продление и специальные переносы проверяют отдельно для соответствующего периода. Полугодовой платёж и подтверждённое удержание учитываются в годовом расчёте. Revenue Code, статьи 56, 56 bis и 60; RD e-Filing.
Перед подачей соберите Tax ID, договор аренды или управления, отчёты о валовых выплатах, банковские выписки, справки об удержании налога, подтверждение расходов при фактическом методе и документы о допустимых личных вычетах. По смешанным доходам, совместному владению и нерезидентству уточните порядок заполнения в Revenue Department или у налогового специалиста.
Rental pool и краткосрочное размещение
Фраза «гарантированная доходность» в рекламе не определяет налоговую категорию выплаты. Посмотрите, действует ли управляющий как арендатор, агент собственника или самостоятельный оператор, из чего складывается выплата и какие расходы удерживаются. Это влияет на учёт дохода и документов. В конкретном разъяснении Revenue Department по управлению группой квартир рассмотрены две составляющие арендной выплаты и роль компании-оператора; вывод основан на условиях именно того договора и не должен переноситься на любой rental pool. Разъяснение Revenue Department 0702/8847 от 10 октября 2013 года.
Для размещения через Airbnb или другую платформу отдельно проверьте допустимость выбранного режима аренды, документы оператора и правила объекта. Налоговая декларация не подтверждает разрешение на гостиничную деятельность. В расчёте доходности нельзя исходить из непроверенного заявления, что у всего комплекса есть «коллективная лицензия» или что платформа уже исполнила все обязанности владельца.
До покупки запросите образец отчёта управляющего, договор и порядок подтверждения налоговых удержаний. Другие документы для проверки объекта перечислены в чек-листе due diligence.
Двойное налогообложение
Уплата налога в Таиланде не определяет автоматически обязанности в другой стране. Нужно установить налоговое резидентство по её законодательству и, если применимо, по DTA, затем проверить статьи о недвижимости и устранении двойного налогообложения. Право на зачёт, база, сроки и документы зависят от конкретного соглашения и национальных правил. Официальный реестр DTA Revenue Department.
Паспорт, наличие квартиры или отсутствие постоянного проживания сами по себе не дают ответа, где нужно подавать декларацию. Не рассчитывайте зарубежную доплату простым вычитанием тайской ставки из ставки другой страны. Сохраните декларацию, квитанции и withholding tax certificates для анализа специалистом соответствующей юрисдикции.
Для зарубежных доходов, которые переводятся в Таиланд, действует отдельный порядок: иностранные доходы и remittance с 2024 года.
Если декларация или платёж просрочены
Соберите документы за каждый пропущенный период и уточните, какие первоначальные или дополнительные декларации нужны. Проверьте отдельно годовую PND 90 и полугодовую PND 94. Если пришло уведомление, соблюдайте указанный в нём срок и подготовьте ответ с подтверждающими документами.
Статья 27 предусматривает начисление 1,5% за месяц или его часть на неуплаченный налог, с установленным законом пределом. Штрафы зависят от вида нарушения и процедуры; возможное снижение не гарантировано. Нельзя обещать всем, кто подал добровольно, фиксированную скидку или отсутствие ответственности. Revenue Code, статьи 22, 26, 27 и 27 bis.
Для планирования расходов на владение отдельно учитывайте платежи при приобретении и последующей продаже: Transfer Fee и Stamp Duty и Specific Business Tax. Их правила не заменяют расчёт ежегодного PIT с аренды.
Оставить запрос на подбор квартиры на Пхукете. Если цель покупки — аренда, начните с договора управления и расчёта дохода после расходов и налогов; индивидуальную декларацию готовят по документам конкретного владельца.
Источники и методика
Условия и документы проверены 5 сентября 2026 года. Применимость к вашей ситуации уточняйте у банка или профильного специалиста.
- Revenue Code, статьи 56, 56 bis и 60
- Приказ Revenue Department T.P.4/2528, пункт 6, консолидированная редакция на сайте RD
- PND 90 за 2025 год, раздел 40(5), страница 2
- Руководство PND 90, раздел Necessary and Reasonable Actual Expense
- Официальная инструкция PND 90 за 2025 год, страница 1
- Размер личного вычета в официальном приложении к PND 90
- форму PND 94 за 2026 год
- RD e-Filing
- Разъяснение Revenue Department 0702/8847 от 10 октября 2013 года
- Официальный реестр DTA Revenue Department
- Revenue Code, статьи 22, 26, 27 и 27 bis