Налоги на недвижимость в Таиланде в 2026 году: покупка, владение, продажа

Проверено 01.10.2026 по официальным источникам Таиланда. Отдельного «налога на недвижимость для иностранцев» в Таиланде нет: иностранный владелец квартиры на Пхукете платит налоги и сборы по тем же правилам, что и гражданин Таиланда; исключение — временная льгота по transfer fee 0,01%, доступная только тайским покупателям. Налог зависит не от гражданства, а от этапа — покупки, владения, получения дохода или продажи — и от статуса сторон сделки.

Коротко о порядке величин:

• при покупке главная статья расходов — регистрационный сбор transfer fee 2% от официальной оценочной стоимости;
• во время владения платится ежегодный Land and Building Tax; для квартиры собственного проживания, по которой владелец стоит в домовой регистрации, он чаще всего равен нулю;
• при продаже с продавца удерживается подоходный налог WHT, который считается от госоценки, а не от цены договора, плюс SBT 3,3% или stamp duty 0,5%;
• доход от сдачи квартиры в аренду облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале до 35%.

Детальный разбор каждого сбора при регистрации сделки — в статье Transfer Fee и Stamp Duty на Пхукете; здесь — полная картина налогов владельца.

Все платежи владельца: одна таблица

Эти платежи нельзя механически складывать в «стоимость сделки»: у них разные базы (оценка, договорная цена или большая из них) и разные плательщики. Ниже — как каждый из них устроен.

Налоги при покупке квартиры

Transfer fee 2%. При регистрации передачи кондо взимается сбор 2% от официальной оценочной стоимости (appraised value), а не от договорной цены. Ставка установлена министерским постановлением № 47 (B.E. 2541), изданным на основании Land Code; для квартир в кондоминиуме применяется тот же сбор 2%. DOL: сборы при регистрации.

Действует и временная льгота — 0,01% вместо 2% для жилья стоимостью и оценкой до 7 000 000 ฿, продлённая до 30 июня 2027 года. Но её условия требуют, чтобы покупатель был физическим лицом с гражданством Таиланда, поэтому иностранцу закладывать 0,01% в смету нельзя — его рабочая ставка остаётся 2% от оценки. Разбор льготы и её границ — в материале о transfer fee.

Покупка у застройщика. Продажа квартиры застройщиком — коммерческая продажа недвижимости: она облагается не VAT, а SBT 3,3%, который по закону платит продавец. VAT 7% может относиться к мебели или услугам, если они продаются отдельно. Как читать «VAT included» и «VAT extra» в предложении застройщика — в статье VAT на новостройки.

Кто фактически несёт transfer fee — покупатель, продавец или обе стороны пополам — решается договором. До резервации запросите письменную смету с отдельными строками: база, ставка, сумма и договорное распределение каждого платежа. Фраза «все расходы 50/50» не объясняет, включён ли в неё налог продавца.

Читайте также: Transfer Fee и Stamp Duty на Пхукете 2026 — кто платит

Ежегодный налог на имущество: Land and Building Tax

Земля и здания в Таиланде облагаются местным налогом с 2020 года по Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 (2019). Налог обязан платить тот, кто был собственником на 1 января налогового года. База — официальная оценочная стоимость: для кондо оценивается сама квартира, для виллы — земля и здание вместе. Закон, статьи 9 и 35, публикация Fiscal Policy Office.

Ставка зависит от использования объекта, а не от гражданства владельца. Категорию «проживание» определяет совместное уведомление министерств финансов и внутренних дел от 30.01.2020: определение здания включает и квартиры (ห้องชุด), а из проживания исключается платное временное размещение путешественников; помесячная и более долгая аренда остаётся проживанием (Королевская газета, том 137, специальная часть 126 ง, стр. 18; текст уведомления в перепечатке Isra News).

Предельные ставки закона — 0,3% для проживания, 1,2% для коммерческого использования и неиспользуемой земли, 0,15% для сельского хозяйства (статьи 37–39); конкретные шкалы внутри этих пределов устанавливаются подзаконными актами и местными постановлениями. Освобождение для основного жилья — статья 41 закона: до 50 млн ฿ базы, если физлицу принадлежат земля и здание, и до 10 млн ฿, если ему принадлежит только здание без земли; условие — собственник проживает в объекте и записан в домовой регистрации (household certificate) на 1 января. Банк SCB и юрфирма LexBangkok относят квартиру в кондоминиуме ко второму случаю — порог 10 млн ฿; по данным LexBangkok, иностранец, для которого квартира — основное жильё и который записан в домовой регистрации, обычно получает это освобождение. Категорию объекта подтверждает местный орган в налоговом уведомлении.

Пример. По официальным оценочным ставкам казначейства, медианная ставка для жилых кондо-единиц в районе Кату (Kathu) — 42 000 ฿ за м² (наша сводка оценочных ставок, данные казначейства от 14.08.2024). Квартира 50 м² получает налоговую базу 50 × 42 000 = 2 100 000 ฿. Как основное жильё с домовой регистрацией — 0 ฿ в год. Если квартира сдана в долгосрочную аренду с оплатой помесячно или дольше, это по-прежнему проживание: 2 100 000 × 0,02% = 420 ฿ в год. При посуточной сдаче приезжим — «иное использование»: 2 100 000 × 0,3% = 6 300 ฿ в год. Оценка казначейства заметно ниже цен предложения: медиана цены предложения по нашему каталогу — 128 257 ฿ за м² против 42 000 ฿/м² оценки в этом примере (раздел «Цены», 51 объявление с указанной площадью в накопительной выборке из 935 за 19.04–30.09.2026).

Срок уплаты — в течение апреля каждого года (статья 46 закона); на 2026 год министерство внутренних дел продлевало его до июня, а счёт от 3 000 ฿ можно, как правило, оплатить тремя равными частями (график устанавливает местный орган). Непогашенная задолженность блокирует регистрацию перехода права собственности — продажи или дарения — в Land Office (статья 59). Перед покупкой запросите у продавца последнее налоговое уведомление и подтверждение отсутствия долгов. Коммунальные платежи и содержание комплекса — отдельная статья расходов: сколько стоит жизнь на Пхукете.

Налог при продаже квартиры

WHT физлица. При продаже квартиры физическим лицом Land Office удерживает подоходный налог, который рассчитывается по специальной формуле: за доход принимается официальная оценочная стоимость, из неё вычитается норматив расходов в зависимости от лет владения, остаток делится на число лет владения — годы считают по календарю, от года приобретения права до года продажи включительно (неполный календарный год считается полным), но не более десяти: покупка в октябре 2023 и продажа в марте 2026 дают 4 года, к результату применяется прогрессивная шкала, и налог умножается обратно на годы. RD: порядок расчёта; директива ป.100/2543.

Для унаследованной или подаренной квартиры вычет фиксированный — 50%. Таблица опубликована в официальном руководстве Revenue Department по расчёту налога при продаже. RD: руководство с примерами; таблица сборов DOL.

Пример. Та же квартира в Кату с оценкой 2 100 000 ฿ продаётся после 6 лет владения: вычет 60% (1 260 000 ฿), чистый доход 840 000 ฿, в год — 140 000 ฿. При удержании необлагаемый порог шкалы не применяется, поэтому налог — 140 000 × 5% = 7 000 ฿ в год, за 6 лет — 42 000 ฿ (2% оценки). При оценке 5 000 000 ฿ и тех же шести годах владения: доход после вычета 2 000 000 ฿, в год ≈333 333 ฿; налог в год 300 000 × 5% + 33 333 × 10% ≈ 18 333 ฿, за 6 лет ≈110 000 ฿ — около 2,2% оценки. Ставки берутся по ступеням шкалы подоходного налога (5% до 300 000 ฿, далее 10, 15, 20, 25, 30 и 35%), освобождение первых 150 000 ฿ при удержании не действует; удержанный налог не может превышать 20% цены продажи. Это иллюстрация методики, а не обещание суммы. RD: примечание об отсутствии освобождения при удержании; действующая шкала PIT; лимит 20% — директива ป.100/2543, пункт 6.

Компания-продавец. Если продаёт компания, удержание фиксированное — 1% от большей из договорной цены и оценки. RD: WHT для юрлиц.

SBT или stamp duty. Продавец дополнительно платит один из двух налогов. Если продажа подпадает под Specific Business Tax — в том числе перепродажа в течение пяти лет после приобретения, если нет исключения, — платится SBT 3% плюс местный сбор 10% от SBT, итого 3,3% от большей из цены и оценки. Исключения: унаследованное имущество, основное жильё продавца с записью в домовой регистрации не менее года, передача законным детям без встречного предоставления и ряд других случаев. Если SBT не возникает — платится stamp duty 0,5% (1 ฿ с каждых 200 ฿) от той же базы. Одновременно оба налога не взимаются. RD: SBT; RD: stamp duty. Подробно ветки выбора и исключения разобраны в статье Specific Business Tax.

Налог на доход от аренды

Аренда квартиры — доход от имущества в Таиланде, и он облагается независимо от гражданства владельца и того, на какой счёт приходят деньги; пребывание в стране меньше 180 дней само по себе аренду от тайского налога не освобождает (Revenue Code, статья 41). Резидент декларирует аренду в годовой PND 90 и полугодовой PND 94, вычитая стандартные 30% расходов или фактические документированные затраты; при выплате аренды нерезиденту удерживается 15%. Ставки, сроки и пример расчёта — в статье налог на доход от аренды.

В бюджет доходности закладывайте не только налог, но и комиссии управляющего, простой и содержание: калькулятор ROI помогает собрать сценарий до покупки.

Владение через компанию

Покупка квартиры на тайскую компанию не «экономит налог» автоматически: у компании свои корпоративные налоги, отчётность и SBT при продаже без пятилетнего правила для частных перепродаж, а номинальные акционеры создают отдельные юридические риски. Когда структура имеет смысл и что она требует — в материале о компании для недвижимости. Выбор между собственностью и арендой права — Freehold и Leasehold.

Дарение и наследование

Безвозмездная передача квартиры не бесплатна: сбор за регистрацию дарения между родителями и детьми или супругами — 0,5% от оценки, а подоходный налог на дарение строится по своей схеме — при безвозмездной передаче квартиры родителем своему законному (не усыновлённому) ребёнку действует освобождение до 20 млн ฿ в налоговый год, сверх него ставка 5%. Наследство облагается отдельным налогом только сверх порога 100 млн ฿ (супруг освобождён; 5% — для предков и потомков, 10% — для остальных наследников), но перерегистрация права — самостоятельная процедура со своими сборами. Подробности: дарение квартиры и наследование недвижимости.

Тайские налоги и обязанности дома

Уплаченное в Таиланде не закрывает обязанности в стране налогового резидентства: квартира и доходы от неё могут облагаться и там. С Россией у Таиланда действует соглашение об избежании двойного налогообложения (подписано 23.09.1999, в силе с 15.01.2009); с Казахстаном такого соглашения в реестре Revenue Department нет. Какие декларации в Казахстане может повлечь покупка зарубежной квартиры, разобрано в материале об оплате квартиры на Пхукете из Казахстана. Список действующих DTA опубликован реестром Revenue Department. Перевод денег на покупку — отдельная тема с 2024 года: правило обложения ввезённого зарубежного дохода не распространяется на доходы, возникшие до 01.01.2024. Памятка Revenue Department о налоге нерезидентов, страницы 2–4. Как проверять перевод и резидентство — в статьях об иностранных доходах и о статусе резидента по 180 дням.

Как проверить расчёт до сделки

1. Получите официальную appraised value выбранной квартиры и спросите продавца о сроке и способе его приобретения.
2. Установите статус продавца: физлицо, компания или застройщик — от этого зависит ветка SBT или stamp duty и ставка WHT.
3. Запросите смету построчно: transfer fee, WHT, SBT или stamp duty — с базой и ставкой каждой строки.
4. Зафиксируйте распределение расходов в SPA, а не в переписке с агентом.
5. Проверьте отсутствие задолженности по Land and Building Tax — долг блокирует регистрацию перехода права собственности.
6. Для арендного сценария смоделируйте доход после налогов и комиссий до внесения депозита.

Пошаговый путь сделки и проверки документов — в гиде по покупке; текущие цены предложения — в открытой таблице цен. Прикинуть платежи своей сделки — сбор, налоги продавца и вашу долю по договору — можно в калькуляторе расходов покупателя.

Оставить запрос на подбор квартиры на Пхукете. Для конкретного объекта подготовьте титул, цену, оценку и сведения о продавце: по ним можно запросить проверяемый расчёт расходов и налогов.

Источники и методика

Материал проверен 01.10.2026 по официальным страницам и закону; ставки и правила могли измениться после этой даты. Использованы: DOL: сборы при регистрации прав, RD: SBT, RD: SBT вместо VAT для коммерческой продажи недвижимости, RD: stamp duty, RD: WHT физлица, RD: WHT юрлица, директива ป.100/2543, официальное руководство RD по расчёту налога при продаже с таблицей вычетов, RD: примечание об отсутствии освобождения первой ступени при удержании, RD: действующая шкала PIT, Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 (2019), уведомление о критериях использования «проживание» от 30.01.2020 (Королевская газета, том 137, спецчасть 126 ง, стр. 18), Revenue Code, статья 41 и реестр DTA. Статус льготы 0,01% до 30.06.2027 сверялся со статьёй «Transfer Fee и Stamp Duty», проверенной 18.07.2026 по новости правительства Таиланда (страница thaigov.go.th при контрольном заходе 01.10.2026 не открылась). Действующие шкалы Land and Building Tax на 2026 год и продление срока уплаты — по обзору юрфирмы LexBangkok и SCB; предельные ставки — по статьям 37–43 закона. Примеры расчёта в статье — иллюстративные: оценка квартиры построена на медианных ставках казначейства из нашей сводки, арифметика показана по официальным таблицам. Это общая схема, а не персональное налоговое заключение: расчёт по конкретной сделке подтверждают Land Office и тайский налоговый специалист.