Налоговая нагрузка на недвижимость в Таиланде ниже, чем в большинстве европейских стран, но выше, чем многие ожидают от «налоговой гавани». При покупке квартиры на Пхукете иностранец заплатит от 2% до 6,3% стоимости в виде сборов и пошлин, при владении — 0,02–0,1% кадастровой стоимости в год, при продаже — от 0 до 37% от прибыли в зависимости от срока владения и налогового статуса. Разбираем все пять категорий платежей, которые касаются владельца-нерезидента, и показываем, где можно законно оптимизировать, а где нельзя.
Налоги при покупке недвижимости в Таиланде
Три обязательных платежа проходят через Land Department (кадастровую палату) в день регистрации сделки. Все три начисляются от зарегистрированной стоимости (registered value) — это либо фактическая цена сделки, либо кадастровая оценка, смотря что выше.
Transfer Fee (госпошлина за регистрацию перехода права) — 2% от registered value. Обязателен для всех типов недвижимости, всех собственников. Не путать с комиссией агента: transfer fee идёт государству, не посреднику.
Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,5%. Альтернатива Specific Business Tax (см. ниже): платится один из двух налогов, не оба. Stamp duty применяется, если объект находился в собственности продавца ≥ 5 лет или если это первая продажа девелопером off-plan квартиры в течение 5 лет с момента выдачи разрешения на заселение (занесение в кадастр).
Specific Business Tax (SBT, налог на коммерческую деятельность) — 3,3% (3% базовая ставка + 0,3% местный сбор). Применяется, если объект продаётся до истечения 5 лет владения. Юридически это налог продавца, но на практике покупатель иногда его берёт на себя — зависит от переговоров.
Withholding Tax (налог у источника) — 1% для юрлиц, для физлиц расчётная формула (зависит от срока владения и кадастровой стоимости). Это налог продавца, вычитается из суммы сделки в день регистрации. Иностранный покупатель его не платит, но важно понимать: если продавец физлицо, он может попросить покрывателя увеличить цену сделки, чтобы компенсировать свои потери.
| Платёж | Ставка | От чего считается | Кто по закону платит |
|---|---|---|---|
| Transfer Fee | 2% | Registered value | 50/50 (по договорённости) |
| Stamp Duty | 0,5% | Registered value | Продавец (часто делят) |
| Specific Business Tax | 3,3% | Registered value | Продавец (часто делят) |
| Withholding Tax | 1% или формула | Registered value | Продавец |
Пример: вы покупаете off-plan студию за $120 000 (~4,3 млн ฿) в новом комплексе Раваи. Девелопер продаёт в течение первых 5 лет → применяется SBT 3,3%, не Stamp Duty. По договору transfer fee делите пополам, остальное платит продавец. Ваша часть:
- Transfer Fee: 4 300 000 × 2% ÷ 2 = 43 000 ฿ (~$1 200).
Если договорились брать SBT на себя (часто так с девелоперами):
- SBT: 4 300 000 × 3,3% = 141 900 ฿ (~$3 950).
- Итого: ~$5 150 (4,3% от суммы сделки).
На вторичном рынке, если продавец владел > 5 лет, вместо SBT заплатите Stamp Duty 0,5% — ваша половина ~10 750 ฿ ($300). Общие издержки при покупке готовой квартиры — 2,5–3% стоимости, если делите платежи по закону; 5–6%, если берёте на себя все.
Подробнее о процессе покупки с чек-листом документов
Кто платит налоги при покупке: продавец или покупатель
По Thai Civil Code за transfer fee платят обе стороны поровну (по 1%), за Stamp Duty / SBT и Withholding Tax — продавец. На практике соотношение зависит от рынка и переговорной силы.
Стандартная практика 2026 года:
- Девелоперы off-plan: обычно указывают в SPA (Sales and Purchase Agreement) цену «плюс налоги покупателя» — transfer fee и SBT полностью на вас. Всего ~5,3%. Торговаться можно, если покупаете несколько юнитов или на этапе фундамента.
- Вторичка через агента: transfer fee 50/50, Stamp Duty / SBT делят или оставляют продавцу. Withholding tax всегда продавец. Если продавец срочно продаёт ликвидную квартиру ниже рынка, может предложить взять на себя все платежи — тогда ваши издержки 0%.
- Прямая сделка владелец–владелец (редко): торгуетесь по каждому пункту.
Важно: в контракте пропишите точное распределение до внесения депозита. Формулировка «As per Thai law» означает продавец платит SBT/Stamp Duty + WHT, покупатель — 1% transfer fee. Формулировка «Buyer pays all taxes» = вы платите все 5,3–6,3%.
Кейс из практики: клиент из Нур-Султана в 2025 году купил виллу в Чернгталае (Cherngtalay) за $850 000. Продавец-экспат владел 7 лет, применялся Stamp Duty. По договору покупатель взял transfer fee (2%) + половину Stamp Duty (0,25%). Продавец — остаток Stamp Duty + WHT. Итоговые налоги покупателя: ~$19 000 (2,25%).
Налог на владение недвижимостью: Land and Building Tax
С 2020 года действует Land and Building Tax (LBT) — ежегодный налог на землю и здания, заменивший старый House and Land Tax. LBT платят все собственники: тайцы, иностранцы, компании. Налоговая база — кадастровая стоимость (appraised value) по оценке местных властей, не рыночная цена.
Ставки для жилой недвижимости (residential):
| Кадастровая стоимость (млн ฿) | Ставка LBT |
|---|---|
| До 50 | 0,02% |
| 50–75 | 0,03% |
| 75–100 | 0,05% |
| Свыше 100 | 0,1% |
Льготы: первые 50 млн ฿ основного места жительства (principal residence) освобождены от LBT — но только для граждан Таиланда или permanent residents. Иностранец на годовой визе льготу не получает.
Для коммерческой недвижимости (офисы, торговые площади, арендный бизнес) ставка прогрессивная до 0,7%. Квартира, сдаваемая в краткосрочную аренду через Airbnb без тайской туристической лицензии, формально может быть переквалифицирована в commercial — риск редкий, но есть.
Как считать: кадастровая стоимость квартиры обычно на 20–40% ниже рыночной. Студия за $120 000 (рыночная цена) может иметь appraised value ~2,5 млн ฿. LBT = 2 500 000 × 0,02% = 500 ฿/год (~$14). Вилла за $1 млн с кадастровой оценкой 25 млн ฿: 25 000 000 × 0,02% = 5 000 ฿/год (~$140).
Сроки: оплата до 30 апреля следующего года. Уведомление (tax bill) приходит на адрес собственника или в управляющую компанию. Неуплата — штраф 10% первый месяц, затем по 2%/месяц, максимум до 60% суммы налога.
Как оплатить: лично в районной администрации (Amphoe office) или через интернет-банк тайского банка, если у вас есть счёт. Многие управляющие компании на Пхукете за отдельную плату (обычно 500–1 000 ฿) оплачивают LBT за владельца. Мы рекомендуем включить эту услугу в договор с УК.
Сравнение расходов на содержание квартиры в разных районах
Налог при сдаче недвижимости в аренду
Доход от аренды недвижимости в Таиланде подлежит Personal Income Tax (PIT) по прогрессивной шкале — если вы налоговый резидент Таиланда (находитесь в стране ≥ 180 дней в календарном году). Если нерезидент — обязанность платить налог с тайского источника формально есть, но механизма принудительного взыскания для физлиц-нерезидентов нет, если вы не переводите деньги через тайский банк.
Прогрессивная шкала PIT (2026):
| Годовой доход (฿) | Ставка |
|---|---|
| До 150 000 | 0% |
| 150 001–300 000 | 5% |
| 300 001–500 000 | 10% |
| 500 001–750 000 | 15% |
| 750 001–1 000 000 | 20% |
| 1 000 001–2 000 000 | 25% |
| 2 000 001–5 000 000 | 30% |
| Свыше 5 000 000 | 35% |
Налоговая база: валовой доход минус стандартный вычет 30% (считается как условные расходы на содержание). Ещё 10% можно вычесть за амортизацию здания (не земли). Итого фактическая база ~60% дохода.
Пример: вы сдаёте студию в Раваи за 30 000 ฿/мес (360 000 ฿/год). Вы проводите в Таиланде 200 дней (резидент). Налоговая база: 360 000 × 60% = 216 000 ฿. Попадает в диапазон 150–300 тыс. → ставка 5%. Налог: (216 000 – 150 000) × 5% = 3 300 ฿ (~$92/год).
Если вы нерезидент (в стране < 180 дней), формально должны подать декларацию и заплатить налог, но Revenue Department не имеет автоматического доступа к данным управляющей компании. На практике большинство нерезидентов налог не декларируют, если арендная плата приходит на иностранный счёт. Риск доначисления низкий, но не нулевой: при продаже квартиры налоговая может запросить справки о доходах за период владения.
Легальная схема оптимизации: открыть тайскую компанию (Thai Limited Company), купить квартиру на неё (49% иностранного капитала + 51% номинальные тайцы), сдавать от лица компании. Корпоративный налог (CIT) — 20% с чистой прибыли, но можно вычитать реальные расходы (ремонт, УК, зарплату директора). Минус: годовые издержки на бухгалтера и аудит — от 30 000 ฿ (~$850). Имеет смысл при доходе > 1 млн ฿/год или портфеле из нескольких объектов.
НДС (VAT 7%): если годовой доход от аренды превышает 1,8 млн ฿, обязательна регистрация плательщика VAT. Для краткосрочной аренды через Airbnb порог ниже — фактически любой доход, если вы оказываете «услугу проживания».
Детали владения через компанию vs freehold
Налог при продаже недвижимости
При продаже квартиры в Таиланде платятся те же transfer fees и SBT/Stamp Duty, что и при покупке (см. раздел 1), но уже вы как продавец покрываете SBT / Stamp Duty и Withholding Tax. Ключевой момент — Capital Gains Tax (налог на прирост капитала) формально не существует как отдельный налог; прирост включается в Personal Income Tax.
Если вы налоговый резидент на момент продажи: прибыль (продажная цена минус покупная, минус расходы на улучшения) облагается по шкале PIT (до 35%). Можно вычесть документально подтверждённые расходы: комиссию агенту, расходы на ремонт, transfer fee при покупке.
Если нерезидент: обязанность подать декларацию есть, но механизм контроля слабый. Withholding Tax (1% для юрлиц, расчётная формула для физлиц) удерживается в день регистрации сделки — это авансовый платёж, который потом можно зачесть при подаче годовой декларации. Многие нерезиденты на этом и останавливаются, не декларируя полную прибыль.
Пример расчёта для резидента: купили квартиру в 2022 за $100 000, продаёте в 2026 за $140 000. Прибыль: $40 000 (~1,44 млн ฿). За 4 года провели ремонт на 200 000 ฿ (есть счета), заплатили при покупке transfer fee 80 000 ฿, комиссию агенту при продаже 140 000 ฿. Облагаемая база: 1 440 000 – 200 000 – 80 000 – 140 000 = 1 020 000 ฿. Попадает в диапазон 1–2 млн → ставка 25%. Налог: ~255 000 ฿ (~$7 100).
Важно: если продаёте до истечения 5 лет владения, платите SBT 3,3% продавцом (можете договориться с покупателем о разделе). Если ≥ 5 лет — Stamp Duty 0,5%. Withholding Tax 1% удерживается в любом случае.
Оптимизация для нерезидентов: продавать через тайскую компанию (если квартира оформлена на компанию). Продажа акций компании, а не самой недвижимости — сделка проходит мимо Land Department, transfer fees нет, но есть риски для покупателя (он получает компанию с возможными скрытыми долгами). Законно, но требует due diligence.
Сравнение налогов на недвижимость: Таиланд, Россия, Казахстан
| Страна | Налог при покупке | Налог на владение (год) | Налог на продажу (резидент) |
|---|---|---|---|
| Таиланд | 2–6,3% | 0,02–0,1% кадастровой | До 35% от прибыли (PIT) |
| Россия | 0% | 0,1–2% кадастровой | 13% / 15% от прибыли (> 5 млн ₽) |
| Казахстан | 0% | 0,05–0,5% инвентарной | 10% от прибыли (> 12 мес владения) |
Ключевые отличия:
- РФ: нет налогов при покупке, но налог на владение выше (до 2% для элитной недвижимости в Москве). НДФЛ с продажи — фиксированный 13%, если владели < 3/5 лет (зависит от способа приобретения); 0%, если ≥ минимального срока владения.
- Казахстан: ИПН 10% с прибыли, если владели < 1 года. После года — освобождение. Налог на имущество низкий (0,05–0,5%), база — инвентарная стоимость (обычно сильно ниже рыночной).
- Таиланд: высокие единовременные издержки при покупке (особенно off-plan), низкий налог на владение для недорогих объектов, высокий PIT при продаже для резидентов, но слабый контроль для нерезидентов.
Вывод: для инвестора-нерезидента, который не проводит в Таиланде > 180 дней и получает арендный доход на зарубежный счёт, налоговая нагрузка фактически ниже, чем в РФ (только LBT ~0,02% + разовые 5% при покупке). Для резидента, легально декларирующего доходы, нагрузка сопоставима с российской, но с более высокими ставками PIT на верхних диапазонах.
Сравнение стоимости жизни и налогов для экспатов
Налоговое резидентство Таиланда: когда это важно
Критерий резидентства: физическое нахождение на территории Таиланда ≥ 180 дней в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря). Въезды-выезды суммируются. Гражданство и тип визы значения не имеют.
Что меняется для резидента:
- Обязанность платить PIT со всех доходов, полученных в Таиланде (аренда, продажа недвижимости, работа). С 2024 года — также с иностранных доходов, переведённых в Таиланд в том же календарном году (до 2024 облагались только доходы, переведённые в год получения; с 2024 Revenue Department расширил трактовку).
- Льгота по LBT на первые 50 млн ฿ основного жилья — не действует для иностранцев без permanent residence, даже если вы резидент по критерию 180 дней.
- Двойное налогообложение: Таиланд подписал DTA (соглашения об избежании двойного налогообложения) с 61 страной, включая РФ, Казахстан, Украину, Беларусь. Если вы заплатили налог на доход в стране источника, можете зачесть его при подаче декларации в Таиланде. Пример: получили дивиденды с российского брокерского счёта, перевели в Таиланд. Заплатили 13% НДФЛ в РФ. В тайской декларации зачтёте эти 13%, доплатите разницу, если ваша ставка PIT выше.
Когда выгодно НЕ быть резидентом:
- Вы инвестор, живёте на Пхукете 3–5 месяцев в год (высокий сезон), остальное время в других странах.
- Весь доход — иностранный (зарплата из РФ/KZ, дивиденды, криптовалюта), не переводите в тайские банки текущего года.
- Сдаёте квартиру в аренду, получаете деньги на счёт в Singapore / Hong Kong.
Когда выгодно стать резидентом:
- Работаете удалённо на тайскую компанию или открыли свой бизнес в Таиланде → всё равно платите налоги, резидентство даёт доступ к вычетам и льготам (до 60 000 ฿ на страхование, до 100 000 ฿ на взносы в пенсионный фонд).
- Планируете подавать на Thailand Privilege Visa или Long-Term Resident (LTR) Visa — требуется история налоговых деклараций.
Как контролируется: Immigration Bureau передаёт данные о въездах-выездах в Revenue Department. При подаче на продление годовой визы (Non-O, Non-B) могут запросить Tax Clearance Certificate. На практике проверяют выборочно, в основном у работающих по work permit. Туристов и пенсионеров на retirement visa не проверяют.
Чек-лист для инвестора-нерезидента:
- Считайте дни пребывания в Таиланде (приложения вроде TaxScouts Thailand или таблица в Excel).
- Если приближаетесь к 180 дням — планируйте выезд до конца года.
- Арендный доход получайте на счёт вне Таиланда (Wise, PayPal, зарубежный банк).
- Если всё же стали резидентом случайно — подайте нулевую декларацию или укажите только тайские доходы.
- Храните документы о расходах на недвижимость (transfer fees, ремонт) минимум 5 лет — пригодятся при продаже для вычетов.
Получить консультацию по налоговому планированию и подборку объектов под ваш статус