До внесения невозвратного депозита установите, кто продаёт объект, какое право вы приобретаете и что может помешать его регистрации. Due diligence — проверка конкретных документов и фактов. Она не становится полной только потому, что агент прислал Chanote или застройщик показал регистрацию компании.
Проверено 05.09.2026. Ниже — перечень задач для согласования с независимым юристом. Он не подтверждает качество какого-либо застройщика и не заменяет техническое обследование квартиры.
Сначала определите предмет сделки
| Покупка | Что нужно установить |
|---|---|
| Готовая квартира в кондоминиуме | Документ на конкретную квартиру, собственник, обременения, расходы и возможность регистрации на покупателя |
| Квартира off-plan | Права на землю, разрешения проекта, обязательства продавца и порядок будущего оформления квартиры |
| Уступка договора | Возможность уступки, согласия, оплаченные суммы, остаток обязательств и комиссия |
| Вилла | Права на здание и землю отдельно, доступ, строительство и форма пользования землёй |
| Leasehold | Регистрируемое право, срок, полномочия арендодателя, передача, наследование и условия завершения |
Название «апартаменты» в рекламе не доказывает регистрацию кондоминиума. Не заменяйте юридическое описание маркетинговым названием проекта. Для сравнения вариантов — кондо, новостройки и покупка жилья.
1. Продавец и полномочия
Запросите точное юридическое название и регистрационный номер контрагента. Сопоставьте его с договором, документами на объект, банковским получателем и лицом, которое подписывает документы.
Для компании изучите актуальные регистрационные сведения, полномочия директоров и доступную отчётность. DBD описывает DataWarehouse+ как источник регистрационных и финансовых данных. Наличие записи подтверждает сведения о юридическом лице, но само по себе не доказывает платёжеспособность или финансирование вашего проекта. DBD — описание возможностей DataWarehouse+.
Поручите юристу определить объём проверки судебных споров, неплатёжеспособности и связанных лиц. Отсутствие результата в обычном интернет-поиске не равно справке об отсутствии дел.
2. Титул, границы и обременения
Изучайте документ именно на приобретаемую квартиру или участок. Для готового кондо документ на землю всего проекта не заменяет титул отдельной квартиры. Для off-plan установите, какое право существует сейчас и какие действия ещё нужны для регистрации будущего объекта.
В Land Office проверяют актуальные записи, собственника и зарегистрированные обременения. Отдельно выясните историю раздела участка, наличие ипотек, аренды и прав третьих лиц. Если обременение должно быть снято, в договоре нужен проверяемый порядок снятия, а не обещание «банк отпустит на передаче».
Для земли сравните план, фактические границы и доступ. При несоответствиях включите землеустроительную проверку в задание специалистам. Chanote не является автоматическим доказательством отсутствия споров или строительных ограничений. DOL — руководство индивидуальной съёмки, редакция июля 2025 года. Подробнее — типы земельных документов.
3. Иностранная квота и финансирование кондо
Иностранная квота относится к площади квартир кондоминиума, а не к количеству иностранных покупателей. Общий предел — 49% площади квартир. Запросите у condominium juristic person актуальное подтверждение возможности регистрации выбранной квартиры на иностранца. Официальное разъяснение Section 19 bis.
Юрист должен установить и основание приобретения покупателем. Для распространённой категории статьи 19(5) нужны предусмотренные законом подтверждения финансирования, покрывающие цену квартиры. Не подменяйте их обычной квитанцией внутреннего перевода или обещанием получить FET позже. DOL — правила владения кондо иностранцами.
Получите документ о задолженности по общим расходам, расчёт платежей на передаче и банковский план до даты регистрации. Проверьте согласованность имени покупателя и назначения платежей. Банковский счёт и переводы для покупки.
4. Разрешения проекта и фактическое состояние
Для новостройки запросите строительные разрешения, утверждённые планы, документы экологического согласования, если они необходимы, и сведения о вводе или разрешённом использовании на текущей стадии проекта. Юрист проверяет, относятся ли документы к тому же участку, корпусу, этажности и назначению.
Техническому специалисту поручите обследование доступной части объекта: состояние конструкций и отделки, электричество, водоснабжение, водоотвод, вентиляцию и соответствие договорной комплектации. Для off-plan определите, что проверить сейчас невозможно и как будет устроена приёмка.
Одобрение EIA, когда оно требуется, не заменяет все остальные разрешения и не гарантирует сдачу проекта. Фотографии стройки не заменяют документы.
5. Договор, платежи и возврат
Включите в юридическое задание проверку следующих условий:
- Точный объект, площадь, комплектация и допустимые изменения.
- Цена, валюта, график, получатель каждого платежа и подтверждающие документы.
- Срок завершения, передачи и регистрации, последствия задержки.
- Условия отказа, возврата, устранения дефектов и порядок уведомлений.
- Распределение налогов, регистрационных сборов, общих расходов и специальных взносов.
- Применимое право, язык документов и разрешение споров.
- Условия уступки и ограничения будущей перепродажи или аренды.
Налоговые расходы нельзя оценивать только как процент рекламной цены: имеют значение вид сделки и продавец. Расчёт согласуйте отдельно; см. сборы при передаче и налоги новостроек.
Если предлагается escrow, установите правовую конструкцию, стороны соглашения, полномочия держателя средств, условия их выдачи и возврата. Обычный счёт юриста или продавца не следует называть эскроу только потому, что деньги «подержат до сделки».
6. Управление домом и план аренды
Изучите правила кондоминиума, бюджеты и отчёты, обязательные взносы, решения о ремонтах, задолженность и условия договора с управляющей компанией. Доходность rental program оценивайте по договору: кто платит, за счёт чего, какие удержания предусмотрены и что происходит при неисполнении.
Если планируете краткие размещения, проверьте правовое основание работы объекта и оператора, необходимые лицензии либо применимость исключения и правила самого здания. Hotel Act содержит отдельные определения и исключения, в том числе для размещения с помесячной и более длительной оплатой; это не даёт общего разрешения на любой формат аренды. DOPA — Hotel Act, Section 4 и положения лицензирования.
Не полагайтесь на логотип Airbnb, листинг или устное согласие менеджера. Подробнее — краткосрочная и долгосрочная аренда.
7. Leasehold: отдельно от обещаний продления
Для обычной аренды недвижимости нельзя считать «30 + 30 + 30» гарантированными 90 годами. DOL разъясняет применение ограничения отдельного договора и рассматривает судебное решение о заранее согласованной и оплаченной конструкции продлений. DOL — циркуляр от 24.04.2025.
Проверьте, что будет зарегистрировано сейчас, как регулируются передача и наследование, кому принадлежит здание и какие средства защиты предусмотрены. Стоимость будущего выхода нельзя рассчитывать как при бесспорной собственности на землю.
Как должен выглядеть результат проверки
Попросите письменный отчёт: список изученных документов, проверенные факты, выявленные препятствия, вопросы без ответа и условия, которые необходимо выполнить до оплаты и регистрации. Укажите ответственного и срок для каждого исправления.
Отчёт по off-plan должен явно выделять будущие события, которые сейчас подтвердить нельзя. Перед окончательным расчётом обновите ключевые сведения: титул, обременения, квоту, полномочия и расчёт платежей.
Источники и методика
Дата проверки: 05.09.2026. Правовые положения сверены по DOL, DOPA и официальному разъяснению квоты. Чек-лист описывает предмет профессионального задания, а не результаты проверки конкретного объекта. Удалены неподтверждённые тарифы юристов, примеры мошенничества и проценты вероятности проблем.
- DOL: владение кондоминиумами иностранцами.
- DOL: землеустроительная съёмка, июль 2025.
- DOL: аренда и продление, 24.04.2025.
- Официальный портал Таиланда: Section 19 bis, иностранная квота.
- DBD: состав сведений DataWarehouse+.
- DOPA: Hotel Act. Английский перевод справочный; юридическую силу имеет тайский оригинал.