Доходность квартиры на Пхукете: калькулятор и цель 8%

Как рассчитать доходность квартиры на Пхукете после всех расходов?

Начинайте с полной цены входа, а не с рекламного процента: возьмите asking price и размер выборки из таблицы цен по районам, добавьте подтверждённые расходы сделки, затем задайте аренду, заполняемость, CAM, management fee и годовой резерв.

Что именно считает модель

Эффективная аренда за год = аренда в месяц × 12 × occupancy. Gross yield = эффективная аренда ÷ все вложения. Net cashflow = эффективная аренда − management fee − CAM − дополнительные расходы. Net yield = net cashflow ÷ все вложения. Срок окупаемости выводится только при положительном net cashflow.

Как проверить обещание 8% годовых от аренды квартиры на Пхукете?

Какая загрузка нужна для заданной доходности

Загрузка = (целевая доходность × все вложения + фиксированные расходы за год) ÷ (аренда в месяц × 12 × (1 − доля управления)). Проценты в формуле используются как доли: 8% = 0,08. Если ответ выше 100%, цель недостижима при этих вводных; нужно перепроверить цену входа, аренду или расходы.

Учебный пример: 8% и полная цена входа

При вложениях 5 млн ฿, аренде 45 000 ฿ в месяц, загрузке 75%, управлении 20% и прочих годовых расходах 80 000 ฿ остаётся 244 000 ฿ в год — 4,88%. Для 8% при тех же условиях нужна загрузка 111,11%. Это расчёт на выбранных числах, не статистика района и не прогноз дохода. Если калькулятор продавца показывает больше, проверьте ставку, загрузку и состав расходов в его вводных.

Какие документы и цифры запросить у управляющей компании перед покупкой квартиры для сдачи на Пхукете?

Полную цену входа собирайте из документов сделки, аренду и заполняемость подтверждайте историей конкретного юнита или письменным предложением управляющей компании. Перед расчётом запросите и держите перед глазами список из восьми позиций:

1. SPA или проект договора купли-продажи с приложениями и графиком платежей.
2. Условия регистрации и банковских переводов — смета сборов на сделку.
3. Отчёт юридической проверки объекта (due diligence).
4. Бюджет мебели и платежей проекту (финишинг).
5. Счёт или ставку CAM от юрлица кондоминиума — в пересчёте на год.
6. Договор управления (management agreement) с процентом комиссии.
7. Расчёт налогов и страхования под вашу структуру владения.
8. Историю аренды конкретного юнита или письменное предложение управляющей компании с заполняемостью за несколько сезонов.

Как меняется доходность квартиры на Пхукете при простоях и росте расходов на управление?

Сравните три сценария

Сделайте низкий, базовый и высокий сценарии. В низком уменьшите аренду и occupancy, увеличьте простой и ремонт. В базовом используйте подтверждаемую историю без пиковых праздничных ставок. Высокий сценарий нужен для проверки потенциала, но не должен быть единственным основанием для депозита.

Доходность при разной загрузке

Учебный расчёт на тех же вводных, что в «Коротко»: все вложения 5 000 000 ฿, аренда 45 000 ฿ в месяц, управление 20% от аренды, прочие расходы 80 000 ฿ в год (CAM 30 000 ฿ и налоги, страховка, ремонт 50 000 ฿). Это расчёт на выбранных учебных числах (решение W15), не статистика района и не прогноз дохода.

Формула: доходность после расходов = (аренда в месяц × 12 × загрузка − управление − прочие расходы) ÷ все вложения; управление — 20% от эффективной аренды (аренды за год с учётом загрузки), прочие расходы — CAM и налоги, страховка, ремонт за год.

Что остаётся за пределами калькулятора

Модель не прогнозирует курс валют, рост или падение цены объекта, будущие правила краткосрочной аренды, налоговый статус владельца, крупный ремонт и расходы продажи. Эти факторы проверяются отдельно. Для сравнения районов вернитесь в инвестиционный раздел; юридические и налоговые цифры подтверждайте у профильного специалиста на дату решения.