Введите цену квартиры, ожидаемую аренду и расходы — получите gross / net yield, годовой cashflow и срок окупаемости. Все цифры в батах (฿).
На Пхукете для кондо в туристических локациях типичный gross yield — 5–8% годовых, net yield — 3–6% после всех расходов. Срок окупаемости при честном расчёте — 14–22 года. Если калькулятор показывает gross 10%+ или payback 8 лет — почти наверняка либо завышена аренда, либо занижены расходы.
Occupancy. Реальная заполняемость на туристическом рынке Пхукета — 60–75% в среднем по году (high season 90–100%, low 30–50%). Никогда не считайте по 100%. Management fee. Если квартиру сдаёт управляющая компания, она забирает 15–30% от аренды. Самостоятельная сдача дешевле, но требует времени. CAM fee. 50–80 ฿/м² в месяц. Для 35-метровой студии это 21000–34000 ฿/год.
Цену квартиры берите итоговую — с transfer fee и юристом (+1.5–3%). Аренду — медиану по AirDNA / Booking за год, а не пиковую цену января. Налоги: 12.5% rental tax (если сдаёте через юр. лицо) или 15% withholding для нерезидентов; для самостоятельной сдачи физлицом — прогрессивный НДФЛ (0–35%, обычно 5–10%).
Курсовые риски (бат vs USD/RUB), стоимость денег (если бы вы вложили в US Treasuries под 4–5%), capex (раз в 5–7 лет ремонт ~150–300k ฿), legal & due diligence на покупке. Если хотите более полный расчёт под свой кейс — оставьте заявку на главной, посчитаем под объект.