Посчитайте доход после расходов и проверьте, какая загрузка нужна для вашей цели. Введите свои условия или откройте учебный пример. Все суммы в батах (฿).
Начинайте с полной цены входа, а не с рекламного процента: возьмите asking price и размер выборки из таблицы цен по районам, добавьте подтверждённые расходы сделки, затем задайте аренду, заполняемость, CAM, management fee и годовой резерв.
Эффективная аренда за год = аренда в месяц × 12 × occupancy. Gross yield = эффективная аренда ÷ все вложения. Net cashflow = эффективная аренда − management fee − CAM − дополнительные расходы. Net yield = net cashflow ÷ все вложения. Срок окупаемости выводится только при положительном net cashflow.
Загрузка = (целевая доходность × все вложения + фиксированные расходы за год) ÷ (аренда в месяц × 12 × (1 − доля управления)). Проценты в формуле используются как доли: 8% = 0,08. Если ответ выше 100%, цель недостижима при этих вводных; нужно перепроверить цену входа, аренду или расходы.
При вложениях 5 млн ฿, аренде 45 000 ฿ в месяц, загрузке 75%, управлении 20% и прочих годовых расходах 80 000 ฿ остаётся 244 000 ฿ в год — 4,88%. Для 8% при тех же условиях нужна загрузка 111,11%. Это расчёт на выбранных числах, не статистика района и не прогноз дохода.
Полную цену входа собирайте из SPA, условий регистрации, юридической проверки, мебели и платежей проекту. Аренду и заполняемость подтверждайте историей конкретного юнита, письменным предложением управляющей компании или сопоставимыми объектами за несколько сезонов. CAM берите из документов кондоминиума, management fee — из договора, налоги и страхование — из расчёта под владельца и структуру владения.
Сделайте низкий, базовый и высокий сценарии. В низком уменьшите аренду и occupancy, увеличьте простой и ремонт. В базовом используйте подтверждаемую историю без пиковых праздничных ставок. Высокий сценарий нужен для проверки потенциала, но не должен быть единственным основанием для депозита.
Модель не прогнозирует курс валют, рост или падение цены объекта, будущие правила краткосрочной аренды, налоговый статус владельца, крупный ремонт и расходы продажи. Эти факторы проверяются отдельно. Для сравнения районов вернитесь в инвестиционный раздел; юридические и налоговые цифры подтверждайте у профильного специалиста на дату решения.