Transfer fee и stamp duty при покупке квартиры на Пхукете 2026

Проверено 18 июля 2026 года по материалам Department of Lands, Revenue Department и правительства Таиланда.

Короткий ответ для иностранного покупателя кондо: обычный transfer fee составляет 2% от официальной appraised value, а не от большей из договорной и оценочной цены. Stamp duty составляет 0,5% от большей из этих двух цен, но применяется только тогда, когда продавец не обязан платить specific business tax (SBT). Льгота 0,01%, действующая до 30 июня 2027 года, предназначена только для покупателя — физического лица с гражданством Таиланда и не распространяется на иностранного покупателя.

Итоговую сумму нельзя определить только по цене объявления. Нужны официальная оценка объекта, статус продавца, срок и способ приобретения им квартиры, применимость исключений из SBT и письменное распределение расходов в договоре.

Ставки и базы: одна таблица

Эти платежи нельзя складывать механически. Например, stamp duty и SBT для одного и того же receipt не должны одновременно попадать в смету: при обязанности платить SBT receipt освобождается от stamp duty.

Transfer fee 2%: правильная база

Для регистрации передачи права на кондо обычная ставка — 2% от официальной оценочной стоимости, установленной для целей регистрации. Это прямо указано в таблице сборов к Condominium Act и соответствующем ministerial regulation Department of Lands.

Пример:

• договорная цена квартиры — 5 400 000 ฿;
• официальная appraised value — 4 800 000 ฿;
• обычный transfer fee — 4 800 000 × 2% = 96 000 ฿.

Считать в этом примере 108 000 ฿ как 2% от договорной цены было бы неверно. Правило «берётся большая из двух цен» относится к stamp duty и SBT, но не к обычной базе transfer fee для кондо.

Кто экономически несёт 96 000 ฿ — покупатель, продавец или обе стороны в согласованной пропорции — должно быть видно из SPA или другого применимого договора. Само распределение не меняет государственную базу расчёта.

Льгота 0,01% с 1 июля 2026 до 30 июня 2027

Правительство Таиланда продлило временное снижение регистрационного сбора за передачу жилья с 2% до 0,01%, а связанного mortgage registration fee — с 1% до 0,01%. Мера действует с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года.

Для неё одновременно требуются условия:

1. покупатель — физическое лицо с гражданством Таиланда;
2. объект относится к предусмотренному мерой жилью, включая condo;
3. и договорная цена, и appraised value не превышают 7 000 000 ฿ на договор;
4. для льготной регистрации ипотеки её сумма не превышает 7 000 000 ฿ и регистрация связана с передачей объекта.

Следствие для основной аудитории этого сайта: иностранный покупатель не должен закладывать 0,01% в свою смету, даже если квартира стоит меньше 7 млн ฿. Для него безопасная исходная ставка transfer fee — обычные 2% от appraised value, пока Land Office не подтвердит иное основание.

Временная мера снижает именно registration fees. Она сама по себе не отменяет withholding tax, SBT или stamp duty, если соответствующий платёж возникает по статусу сделки.

Stamp duty 0,5% и SBT 3,3%: как выбрать правильную ветку

Stamp duty для receipt, связанного с зарегистрированной передачей недвижимости, составляет 1 ฿ за каждые 200 ฿ или их часть — фактически 0,5%. Revenue Department указывает, что для продажи недвижимости база stamp duty — большая из договорной цены и appraised value.

Но сначала нужно проверить SBT:

• продажа недвижимости в рамках торговли или получения прибыли подпадает под SBT;
• продажа кондо самим оператором, зарегистрировавшим проект, относится к перечисленным коммерческим случаям;
• частная продажа в течение пяти лет после приобретения обычно попадает в эту ветку, если нет применимого исключения;
• среди исключений Revenue Department называет унаследованное имущество и жильё, где продавец был зарегистрирован в house registration как минимум один год; есть и другие специальные случаи.

Ставка SBT — 3% от базы плюс местный налог 10% от суммы SBT, поэтому совокупно получается 3,3%. База — большая из договорной цены и appraised value.

Если продавец обязан платить SBT, receipt освобождается от stamp duty. Land Office не «выбирает более выгодный налог»: применимость следует из статуса продавца и фактов сделки.

Тот же пример в двух сценариях

Договорная цена — 5 400 000 ฿, appraised value — 4 800 000 ฿.

Если SBT применяется:

• база SBT — 5 400 000 ฿;
• SBT с местным сбором — 5 400 000 × 3,3% = 178 200 ฿;
• stamp duty для этого receipt — 0 ฿.

Если SBT не применяется:

• база stamp duty — 5 400 000 ฿;
• stamp duty — 5 400 000 × 0,5% = 27 000 ฿.

В обоих сценариях обычный transfer fee остаётся отдельным расчётом: 2% от appraised value, то есть 96 000 ฿ до распределения между сторонами по договору.

Кто платит и что должно быть в SPA

SBT относится к обязанности продавца, а в официальном Stamp Duty Schedule плательщиком по receipt указан его issuer. Transfer fee при этом часто обсуждается сторонами отдельно. Для покупателя важна не фраза агента «все сборы включены», а точная таблица в подписываемом документе.

До депозита проверьте, что договор отвечает на пять вопросов:

1. какая сторона оплачивает transfer fee и в какой доле;
2. кто несёт SBT или stamp duty, если он возникает;
3. включены ли эти суммы в цену или платятся сверх неё;
4. кто покрывает разницу, если предварительный расчёт отличается от расчёта Land Office;
5. что происходит с депозитом, если регистрация не проходит из-за документов продавца, foreign quota или подтверждения средств.

Для первичной продажи кондо действуют обязательная форма договора и правила Condominium Act. Для resale условия и факты могут отличаться. Поэтому не переносите распределение расходов из рекламной брошюры одного проекта в другую сделку.

Что нужно подтвердить иностранному покупателю

Condominium Act разрешает иностранцу приобрести condo в предусмотренных законом случаях и при соблюдении foreign quota. Для распространённого сценария по section 19(5) покупатель должен показать доказательство:

• ввоза иностранной валюты в Таиланд; или
• снятия средств с non-resident baht account; или
• снятия средств с foreign-currency deposit account.

Сумма подтверждения должна быть не меньше цены приобретаемого condo. Закон не формулирует это требование как универсальное правило «FET нужен только от $50 000», поэтому не следует строить чек-лист вокруг одного порога или одного названия банковского документа.

Точный набор оригиналов, переводов, доверенностей и справок зависит от статуса сторон и способа регистрации. Его нужно получить у конкретного Land Office и независимого юриста до даты сделки, а не собирать по неофициальному универсальному списку.

Как получить точную смету до регистрации

1. Получите official appraised value именно для выбранного unit.
2. Зафиксируйте договорную цену в THB и не смешивайте её с рекламным USD-эквивалентом.
3. Установите тип продавца: физлицо, компания или оператор, зарегистрировавший проект.
4. Для частного продавца проверьте дату и способ приобретения, house registration и возможные исключения из SBT.
5. Попросите отдельные строки для transfer fee, SBT, stamp duty и withholding tax.
6. Запишите распределение расходов в SPA, а не в переписке с агентом.
7. Перед существенным платежом запросите предварительный расчёт у соответствующего Land Office или тайского налогового специалиста.

Для общего бюджета сначала сверяйте asking price и дату выборки в открытой таблице цен, затем проверяйте путь сделки в гайде покупателя и считайте только инвестиционный сценарий в ROI-калькуляторе. Калькулятор доходности не заменяет официальный расчёт регистрационных платежей.

Источники и методика

Материал сверялся 18 июля 2026 года. Использованы только первичные государственные источники; коммерческие блоги и неподтверждённые «рыночные нормы» в расчёт не включались.

1. Department of Lands: Condominium Act и правила сборов — section 19, section 19 ter и таблица registration fees.
2. Department of Lands: fees, taxes and duties at registration — transfer fee, SBT и stamp duty в регистрационной процедуре.
3. Revenue Department: specific business tax on sale of immovable property — коммерческие случаи, правило пяти лет, исключения, база и ставка.
4. Revenue Department: stamp duty calculation for immovable property — ставка, база и освобождение при SBT.
5. Revenue Department: official Stamp Duty Schedule, item 28(b) — 1 ฿ за каждые 200 ฿ и liable party.
6. Royal Thai Government: extension of the 0,01% measure to 30 June 2027 — период, лимиты и требование тайского гражданства покупателя.

Материал носит образовательный характер. Окончательный расчёт подтверждают Land Office и тайский налоговый или юридический специалист с учётом документов конкретной сделки.