При регистрации сделки в Land Department вы столкнётесь с двумя обязательными платежами: transfer fee 2% и stamp duty 0,5%. Оба считаются от оценочной или договорной стоимости — какая выше. В 90% сделок продавец и покупатель делят эти расходы пополам, но на Пхукете застройщики в новостройках часто перекладывают transfer fee полностью на покупателя. Разберём, как это работает на практике, когда применяется stamp duty и сколько заложить в бюджет сделки.
Transfer fee 2% — с какой базы считается
Transfer fee (налог на переход права собственности) — это обязательная государственная пошлина, которую Land Department взимает при регистрации любой сделки с недвижимостью: купли-продажи, дарения, наследства. Ставка фиксирована: 2% от оценочной базы.
Оценочная база — это максимум из двух величин: - Договорная цена (сумма в договоре купли-продажи). - Государственная оценка (appraised value), которую Land Department хранит в своей базе для каждого земельного участка и кондоминиума.
На Пхукете в 2026 году госоценка обычно составляет 60–85% рыночной цены для новостроек премиум-класса и 40–70% для вторички в отдалённых районах. Например, вы покупаете студию за $120 000 (~4,3 млн ฿), а госоценка — 3,2 млн ฿. Transfer fee посчитают от 4,3 млн ฿ (договорная выше). Если бы в договоре стояло 2,5 млн ฿, а госоценка 3,2 млн ฿ — считали бы от 3,2 млн ฿.
Важно: занижать договорную цену ниже госоценки смысла нет — пошлину всё равно возьмут с большей суммы. Кроме того, при перепродаже вы заплатите withholding tax с разницы между продажной и покупной ценой по договору — занизили покупку, переплатите налог при выходе.
| База расчёта | Transfer fee 2% | Когда применяется |
|---|---|---|
| Договорная цена 4,3 млн ฿ | 86 000 ฿ (~$2 400) | Договор ≥ госоценки (типичная ситуация) |
| Госоценка 3,2 млн ฿ | 64 000 ฿ (~$1 800) | Договор < госоценки (редко, подозрительно) |
Stamp duty 0,5% — когда применяется, когда нет
Stamp duty (гербовый сбор) — это альтернативный налог, который взимается вместо specific business tax (SBT), если SBT не применяется. Ставка 0,5% от той же базы, что и transfer fee.
Когда платится stamp duty: - Продавец владеет недвижимостью ≥ 5 лет — SBT не начисляется, вместо него stamp duty 0,5%. - Продавец — физлицо, не зарегистрированное как плательщик VAT, владеет < 5 лет — в этом случае либо SBT 3,3%, либо stamp duty 0,5%, но не оба одновременно. Land Department выберет тот налог, который выгоднее государству (обычно SBT).
Когда stamp duty НЕ платится: - Продавец владеет < 5 лет и платит SBT 3,3% — stamp duty автоматически обнуляется. - Продавец — застройщик-юрлицо, продаёт первичку: SBT включён в цену (или застройщик платит VAT 7%), stamp duty не взимается с покупателя.
Пример 1: Вы покупаете квартиру на вторичке у тайца, который владеет 6 лет. SBT не начисляется (владеет > 5 лет), вместо него stamp duty 0,5% платит продавец. Вы как покупатель платите только свою долю transfer fee 1%.
Пример 2: Покупаете у застройщика off-plan. Застройщик юрлицо, продаёт впервые — платит SBT или VAT сам, в вашу сторону идёт только transfer fee 2% (часто полностью на вас).
Подробнее о том, как SBT и withholding tax влияют на продавца, читайте в нашем гайде по налогам при продаже недвижимости на Пхукете.
| Срок владения продавца | Кто платит SBT 3,3% | Кто платит stamp duty 0,5% | Что платит покупатель |
|---|---|---|---|
| < 5 лет | Продавец | Не платится (SBT вместо) | Transfer fee 2% (или 1%) |
| ≥ 5 лет | Не платится | Продавец | Transfer fee 2% (или 1%) |
| Застройщик (первичка) | Застройщик/VAT | Не платится | Transfer fee 2% (часто 100% на покупателе) |
Кто платит: разделение 50/50 как норма
По умолчанию transfer fee и stamp duty (если применяется) делятся поровну между продавцом и покупателем: каждый платит 1% transfer fee + 0,25% stamp duty.
На вторичном рынке это стандарт. При переговорах можно попросить продавца взять на себя большую долю (особенно если он продаёт срочно), но базовое ожидание — 50/50.
В новостройках (off-plan, ready units от застройщика) практика другая: - Застройщик не платит transfer fee вообще — 100% на покупателе (2% полностью). - Stamp duty не возникает, так как застройщик либо платит SBT, либо VAT (оба включены в цену контракта или идут отдельной строкой, но не на покупателя).
Почему так? Застройщик аргументирует: «Мы продаём первый раз, несём все расходы на строительство, маркетинг, юристов — transfer fee ваш». На конкурентном рынке это норма, но в премиум-проектах (Laguna, Cape Yamu) застройщик может пойти навстречу и взять 1% на себя — торгуйтесь на этапе бронирования.
Чек-лист: как зафиксировать разделение расходов 1. В SPA (Sales and Purchase Agreement) должен быть пункт «Transfer Fees and Taxes», где прописано: «Seller pays 1% transfer fee, Buyer pays 1%» или «Buyer pays 2% transfer fee». 2. Если SPA молчит — по умолчанию 50/50, но Land Department попросит письменное подтверждение от обеих сторон в день регистрации. 3. Если продавец на словах обещал «я плачу всё» — требуйте подписанное addendum к SPA до передачи депозита. 4. Уточните у юриста (due diligence): если продавец владеет < 5 лет, кто покроет SBT 3,3% — обычно продавец, но лучше явно записать. 5. Застройщик пишет в контракте «transfer fee at Buyer's expense» — норма, закладывайте 2% в бюджет.
Специфика Пхукета — практика застройщиков
На Пхукете в 2026 году 9 из 10 застройщиков прописывают в контракте: «Transfer fee and all registration costs at Buyer's expense». Это касается проектов во всех ценовых сегментах — от студий за $80 000 в Карон до пентхаусов за $1,2 млн в Bangtao.
Почему Пхукет отличается от Бангкока? - Конкуренция за землю ниже. В Бангкоке застройщики воюют за клиента — часто берут transfer fee на себя или делят 50/50. На Пхукете спрос стабильно высокий (туризм, экспаты), застройщик диктует условия. - Иностранные покупатели. 60–70% сделок — нерезиденты, которые привыкли к closing costs в других странах (США 2–5%, Европа 7–10%). 2% transfer fee воспринимается как норма. - Риски с FET. Застройщик требует, чтобы покупатель-иностранец заранее принёс FET (Foreign Exchange Transaction form) — подтверждение ввоза валюты. Если с FET проблемы, сделка откладывается, застройщик несёт убытки. Перекладывание transfer fee — компенсация этого риска.
Исключения: - Крупные девелоперы-бренды (Anantara Residences, Laguna Property, Pavilions) иногда предлагают «transfer fee 50/50» как маркетинговый бонус при покупке в первые 3 месяца после запуска продаж. - Resale units от застройщика (инвестор отказался, застройщик перепродаёт) — тут можно торговаться: застройщик уже юрлицо-продавец, может взять 1% на себя.
Совет: Если покупаете off-plan за $200 000+, попросите агента включить в переговоры условие «Seller contributes 1% to transfer fee». В худшем случае откажут, в лучшем — сэкономите $2 000.
Хотите рассчитать полный бюджет сделки под ключ, включая transfer fee, юриста, страховку титула? Получите подборку объектов и смету расходов — вышлем в течение 24 часов.
Пример расчёта на квартире $150 000
Разберём типичную покупку студии 32 м² в районе Раваи (Rawai), новостройка, ready unit от застройщика. Договорная цена $150 000 (~5,4 млн ฿ по курсу 36 ฿/$).
Условия: - Продавец: застройщик-юрлицо (первая продажа). - Госоценка Land Department: 4,8 млн ฿ (ниже договорной, считаем от 5,4 млн ฿). - В контракте: «Transfer fee at Buyer's expense». - Stamp duty не применяется (застройщик платит SBT).
| Статья расхода | Ставка | База | Сумма ฿ | Сумма $ | Кто платит |
|---|---|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% | 5 400 000 ฿ | 108 000 ฿ | $3 000 | Покупатель |
| Stamp duty | 0,5% | — | 0 ฿ | $0 | Не применяется |
| Withholding tax | 1% | — | 0 ฿ | $0 | Продавец (застройщик) |
| SBT | 3,3% | — | Застройщик включил в цену | — | Застройщик |
| Итого на регистрацию | — | — | 108 000 ฿ | $3 000 | Покупатель |
Дополнительные расходы покупателя (не в Land Department, но в бюджет сделки): - Юрист (due diligence, проверка Chanote, присутствие при регистрации): 30 000–50 000 ฿ ($830–1 390). - Нотариальный перевод паспорта: 1 500–3 000 ฿ ($42–83). - Страховка титула (опционально, рекомендуем): 0,5–1% от цены, ~27 000 ฿ ($750).
Итого бюджет «на закрытие сделки»: ~3–5% от цены квартиры, в данном случае $3 000 (transfer fee) + $1 200 (юрист) + $750 (страховка) = ~$5 000 сверх цены квартиры.
Сравнение: если бы покупали на вторичке с разделением 50/50: - Transfer fee ваша доля: 1% = 54 000 ฿ ($1 500). - Stamp duty ваша доля: 0,25% = 13 500 ฿ ($375), если продавец владел > 5 лет. - Экономия: ~$1 125 по сравнению с новостройкой.
Вывод: вторичка дешевле по транзакционным издержкам, но новостройка даёт гарантию застройщика, современную инфраструктуру, часто мебель в подарок — считайте total cost of ownership, не только transfer fee.
Оценочная стоимость vs договорная
Land Department ведёт собственную базу государственных оценок (appraised value) для всех объектов недвижимости. Эта оценка обновляется раз в 1–3 года, основывается на средних ценах сделок в данном районе и типе объекта.
Зачем нужна госоценка? - База для налогов: transfer fee, stamp duty, withholding tax считаются от максимума (госоценка или договор). - Защита бюджета: если бы не было госоценки, продавец и покупатель могли бы указать в договоре $10 000 за квартиру стоимостью $200 000, заплатить символический transfer fee, а остальное передать «наличкой мимо кассы». Государство теряло бы налоги.
На практике: - Новостройки премиум: госоценка 65–85% рыночной цены. Например, пентхаус в Laguna за $800 000, госоценка ~$550 000. Вы платите transfer fee от $800 000 (договор выше). - Вторичка в удалённых районах: госоценка может быть всего 40–60% рынка. Студия в Chalong продаётся за $90 000, госоценка $40 000. Если в договоре честно написать $90 000, transfer fee от $90 000. Если попытаться указать $40 000 — Land Department заподозрит схему, может потребовать доп.декларацию или отказать в регистрации.
Можно ли узнать госоценку заранее? Да. Юрист запрашивает выписку из Land Department (Chanote copy + appraised value statement). Стоит 100–200 ฿, делается за 1–2 дня. Обязательно проверяйте до подписания SPA — так вы точно посчитаете transfer fee.
Если договорная цена сильно ниже рыночной: Land Department может попросить объяснить разницу. Легальные причины: - Квартира требует ремонта (предоставьте фото, смету). - Срочная продажа (письмо от продавца). - Родственная сделка (дарение со скидкой).
Нелегальные схемы («серая» оплата наличными сверх договора) грозят отказом в регистрации, штрафами, проблемами при перепродаже.
Сравнение с SBT и withholding tax
Многие путают transfer fee, stamp duty, SBT (specific business tax) и withholding tax. Разберём различия.
| Налог / сбор | Ставка | Кто платит | С какой базы | Когда применяется |
|---|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% | Продавец + покупатель (обычно 1%+1%, новостройка 0%+2%) | Макс. из госоценки и договора | Всегда при регистрации сделки |
| Stamp duty | 0,5% | Продавец + покупатель (0,25%+0,25%) | Та же база | Вместо SBT, если продавец владел ≥ 5 лет |
| SBT | 3,3% | Продавец | Та же база | Если продавец владел < 5 лет; взаимоисключающе со stamp duty |
| Withholding tax | 1% (или прогрессивный НДФЛ) | Продавец | Та же база (или с прибыли) | Всегда при продаже (продавец платит в налоговую) |
Transfer fee — единственный налог, который нельзя избежать. Даже при дарении (gift deed) его платят обе стороны.
Stamp duty vs SBT: если SBT применяется (продавец владеет < 5 лет), stamp duty автоматически зануляется. Государство не берёт оба налога одновременно. Однако withholding tax продавец платит в любом случае — это налог с его дохода, не путайте с пошлиной за регистрацию.
Пример цепочки: 1. Вы покупаете квартиру у тайца, который купил её 3 года назад за 3 млн ฿, продаёт вам за 4,5 млн ฿. 2. Transfer fee 2%: вы платите 1% (45 000 ฿), он платит 1% (45 000 ฿). 3. SBT 3,3%: он платит 148 500 ฿ (владел < 5 лет). 4. Stamp duty: не применяется (SBT есть). 5. Withholding tax 1%: он платит 45 000 ฿ в налоговую (может вычесть расходы на покупку, амортизацию — итоговая сумма может быть ниже, но базовая ставка 1% от цены).
Ваши расходы как покупателя: 45 000 ฿ (1% transfer fee). Его расходы как продавца: 45 000 ฿ (1% transfer fee) + 148 500 ฿ (SBT) + 45 000 ฿ (withholding) = 238 500 ฿ (~5,3% от цены продажи).
Подробнее о том, как банки учитывают эти налоги при одобрении ипотеки, читайте в материале Ставки ипотеки в Таиланде 2026.
Как минимизировать transfer fee легально
Спойлер: никак. Transfer fee 2% — обязательная пошлина, её нельзя обнулить или «оптимизировать» без риска отказа в регистрации. Но можно снизить базу, с которой он считается, и правильно распределить нагрузку.
Легальные способы: 1. Купить на вторичке с разделением 50/50 вместо новостройки (100% на вас). Экономия 1% от цены. 2. Купить через компанию (Thai Limited Company): если вы покупаете виллу с землёй через тайскую компанию (49% вы, 51% номинальные тайские акционеры — спорная схема, консультируйтесь с юристом), transfer fee всё равно 2%, но Land Department иногда использует меньшую госоценку для земли под виллой, чем для кондо. Внимание: nominee shareholders незаконны по тайскому праву, с 2024 года Land Department усилил проверки. 3. Договориться с застройщиком о частичной оплате «сервисами»: например, застройщик дарит мебельный пакет за $10 000, вы платите $140 000 вместо $150 000 — transfer fee с $140 000. Но: (а) госоценка всё равно может быть выше; (б) застройщик должен оформить мебель отдельным договором (не gift, а sale of goods), иначе Land Department расценит как занижение цены. 4. Купить виллу на leasehold: leasehold регистрируется как аренда на 30/60/90 лет, transfer fee 2% от стоимости leasehold rights (обычно меньше freehold), но: вы не собственник, риски при продаже выше, банки не дают ипотеку на leasehold.
Нелегальные схемы (не используйте): - Указать в договоре цену ниже госоценки, доплатить наличными — Land Department откажет или обяжет доплатить налоги + штраф. - Оформить часть сделки как «gift» (подарок) — дарение облагается gift tax до 5%, плюс вызовет вопросы у налоговой. - Фиктивная ипотека (покупатель берёт кредит у «дружественного банка», который прощает долг) — уголовная статья за мошенничество.
Вывод: заложите 2% transfer fee в бюджет, не пытайтесь экономить через серые схемы. Экономьте на правильном выборе объекта: вторичка вместо новостройки, торг с застройщиком, или покупка в момент акции (некоторые проекты компенсируют 1% transfer fee бонусом при 100% предоплате).
Документы для оплаты transfer fee
При регистрации сделки в Land Department (обычно офис в Пхукет-тауне, отдел Condo Registration) вам понадобится:
От покупателя-иностранца: 1. Паспорт (оригинал + нотариально заверенный перевод на тайский — делается у лицензированного переводчика за 1 500–3 000 ฿). 2. FET форма (Foreign Exchange Transaction Form) — выдаёт банк-получатель при переводе $50 000+ из-за рубежа. В FET должна стоять отметка «for purchase of condo». Без FET Land Department откажет иностранцу в регистрации. 3. Proof of funds: выписка с зарубежного счёта, подтверждающая источник средств (иногда требуют, если сумма > $500 000). 4. Копия визы / entry stamp: подтверждение легального нахождения в Таиланде.
От продавца (таец или иностранец): 1. ID card / паспорт + tabien baan (домовая книга) для тайцев. 2. Chanote (кадастровый сертификат на квартиру) — оригинал. 3. Tax clearance: справка об уплате подоходного налога (для юрлиц) или withholding tax receipt. 4. Marriage certificate + супруг(а) на регистрации: если продавец женат/замужем, супруг(а) должен(а) подписать согласие на продажу.
Документы для Land Department: - Sales and Purchase Agreement (SPA) — подписанный обеими сторонами. - Receipt of payment: банковская выписка, подтверждающая перевод покупной цены. - Power of Attorney (если одна из сторон не может присутствовать лично) — нотариальная доверенность, легализованная в посольстве.
Процесс оплаты transfer fee: 1. В день регистрации Land Department рассчитывает сумму transfer fee (2% от базы) и объявляет, кто сколько платит (по условиям SPA). 2. Обе стороны идут к кассе Land Department, платят каждый свою долю наличными батами (карты не принимают). 3. Кассир выдаёт receipt (квитанцию). 4. С квитанцией возвращаетесь к регистратору, он вносит данные в систему, выдаёт новый Chanote на имя покупателя.
Время: регистрация занимает 2–4 часа (очереди, проверка документов, оплата). Приходите к открытию (8:30), берите юриста — он знает, в какое окошко идти.