Пхукет vs Бали vs Дубай 2026: где выгоднее инвестировать

Короткий ответ: Пхукет — единственный из трёх направлений, где иностранец покупает квартиру в полную собственность (freehold) при относительно низком чеке входа — медиана цены предложения по нашему каталогу 3,89 млн ฿ (выборка 935 объявлений). Бали — рынок, где земля в свободной собственности (Hak Milik) иностранцу недоступна в принципе и покупаются срочные права на 25–80 лет. Дубай — свободная собственность в утверждённых для иностранцев зонах и без подоходного налога, но с порогом «инвестиционной» визы 2 млн дирхамов и сбором 4% с каждой сделки. Одинаковой «лучшей» страны нет: рынки отличаются формой владения, налогами и визами, и именно эти три вещи решают больше, чем обещанная доходность из рекламы.

Сразу о методике, чтобы сравнение было честным. Наш проект собирает собственные данные только по Пхукету — накопительная выборка цен предложения за 19 апреля — 30 сентября 2026 года (раздел «Цены»); по Бали и Дубаю мы не ведём каталог и не публикуем «типовые доходности»: их не существует без конкретного объекта, а проценты из брошюр — главный способ потерять деньги. Поэтому ниже сравнивается то, что записано в законах и на официальных страницах: права, ставки налогов, сборы и визовые пороги. Сценарий по конкретной квартире на Пхукете считайте в ROI-калькуляторе, общий разбор рынка острова — в материале об инвестициях в недвижимость Пхукета.

Сравнение актуально на 1 октября 2026 года, и старые обзоры его уже не отражают: Таиланд с 15 сентября вернул 30-дневный безвиз вместо 60-дневного (разъяснение посольства Таиланда в Москве), а по Golden Visa ОАЭ теперь разные сроки для публичных инвестиций и недвижимости.

Короткий ответ для трёх портретов инвесторов

Выбирайте Пхукет, если: - бюджет — от примерно 3 млн ฿: медиана однокомнатных квартир в нашей выборке 2,99 млн ฿ (603 объявления), студий — 3 млн ฿ (81 объявление); - нужна регистрируемая в Земельном департаменте полная собственность на квартиру — без местных компаний и номиналов; - планируете зимовки или долгие сезоны: безвиз 30 дней, DTV на 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд или платное членство Thailand Privilege от 650 000 ฿; - приемлемо, что арендный доход облагается тайским налогом по прогрессивной шкале (после вычета расходов).

Выбирайте Бали, если: - понимаете, что покупаете срочное право: договорной leasehold (обычно 25–30 лет) или право пользования/застройки на схеме 30+20+30 лет — нередко через индонезийскую компанию PT PMA; - готовы платить окончательный (финальный) налог — final tax, PPh final — 10% с валовой аренды и 5% сбора при приобретении; - принимаете главное ограничение: leasehold слабее для перепродажи и финансирования и дешевеет по мере истечения срока.

Выбирайте Дубай, если: - бюджет позволяет пройти порог Golden Visa по недвижимости — 2 млн дирхамов (виза на 5 лет с продлением, можно спонсировать супругу и детей) — или вы покупаете без визовой цели; - критично отсутствие подоходного налога с физических лиц и свободная перепродажа; - учтены сбор 4% при регистрации каждой сделки и сервисные сборы объекта.

Пхукет: полная собственность при умеренном чеке

Что покупается и по каким ценам

Иностранцу напрямую принадлежит квартира в зарегистрированном кондоминиуме: по Condominium Act совокупная иностранная собственность в проекте не может превышать 49% общей площади квартир, поэтому у конкретного дома есть «иностранная квота», которую проверяют до резервации — подробнее в разборе freehold и leasehold в Таиланде. Земля под виллами — отдельная история: её иностранец не владеет, а берёт в долгосрочную аренду или использует корпоративные структуры, которые проверяются юристом отдельно.

Цены предложения по нашему каталогу (накопительная выборка 935 объявлений, 19.04–30.09.2026, это asking-цены, а не сделки):

Районные строки публикуются только при достаточной выборке и покрывают малую часть каталога (выборка — только квартиры и кондо, без вилл), поэтому медианы по районам — ориентир, а не прейскурант; полный разбор — в разделе «Цены по районам».

Сборы и налоги, которые надо заложить в модель

• Покупка. Регистрационный сбор transfer fee — 2% от официальной оценочной стоимости, а не от цены объявления (таблица сборов Department of Lands); сверху — налоги продавца: stamp duty 0,5% или specific business tax 3,3% и прогрессивный withholding tax. Разбор с примерами — в статье о transfer fee и stamp duty.
• Владение. Ежегодный Land and Building Tax: 0% для основного жилья с домовой регистрацией (оценочная база до 10 млн ฿), 0,02% для квартиры в долгосрочной аренде, 0,3% при посуточной сдаче приезжим. Взнос на общее имущество (CAM fee) считается за квадратный метр по уставу дома — ставка своя у каждого проекта.
• Аренда. Доход от имущества в Таиланде облагается подоходным налогом независимо от гражданства владельца и счёта, на который приходят деньги: статья 41 Revenue Code требует платить налог с дохода «from a property situated in Thailand… whether such income is paid within or outside Thailand». Шкала прогрессивная до 35%, из валовой аренды вычитаются стандартные 30% расходов или фактические документированные; при выплате нерезиденту удерживается 15%. Детали и сроки деклараций — в статье о налоге на доход от аренды.
• Наследование. Отдельный налог возникает только над порогом 100 млн ฿: 5% для прямых наследников и 10% для остальных, супруг освобождён — разбор в материале о наследовании недвижимости.

Сильные и слабые стороны

Сильные: понятный титул в Земельном департаменте, фиксированные публичные сборы, развитая инфраструктура управляющих компаний и юристов, работающих с иностранцами. Слабые: сезонность спроса (высокий сезон — примерно с ноября по апрель, см. погоду по месяцам), валютный риск бата, отсутствие «визы за покупку», и главное — доходность не задаётся рынком: она зависит от ставки, загрузки и расходов конкретного объекта, поэтому «типовые 5–8%» из рекламы проверяются собственным расчётом.

Читайте также: Новостройка или готовое на Пхукете 2026 — что выбрать

Бали: срочные права вместо собственности

Что реально можно держать иностранцу

По индонезийскому праву свободная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии — юрфирма DFDL Nusantara формулирует жёстко: это ограничение действует «regardless of who funds the purchase», кем бы ни оплачивалась покупка. Иностранцу остаются:

• Leasehold (Hak Sewa) — договорная аренда на согласованный срок, обычно 25–30 лет. Это «чисто договорное право» без титула собственности, и оно, по оценке DFDL, слабее для финансирования, залога и перепродажи, чем титульные права.
• Hak Pakai (право пользования) — титульное право, которое может держать и иностранец, на схеме 30 + 20 + 30 лет (около 80 лет суммарно).
• Право застройки (HGB) через индонезийскую компанию с иностранным капиталом (PT PMA) — та же схема 30 + 20 + 30. Компания — работающий инструмент с обязанностями: квартальные инвестиционные отчёты и годовой земельный налог.
• Квартиры. Закон допускает собственность на единицу в доме тем, кто имеет право на землю под ним — на практике иностранцу нужна связь с индонезийским титулом или разрешение на проживание.
• Nominee-схема (запись земли на индонезийца в пользу иностранца) — то, чем соблазняют посредников, юридически ничтожна и противоречит базовому земельному закону.

Налоги и сборы

• Аренда. Финальный налог 10% с валовой выручки от сдачи земли и/или зданий (DJP, PP 34/2017): «10% dari jumlah bruto» — от суммы брутто, без вычета расходов, в отличие от Таиланда.
• Покупка. Приобретатель платит сбор BPHTB по ставке 5% (закон на сайте DJP, «Tarif pajak ditetapkan sebesar 5%»), продавец — финальный налог 2,5% с валовой стоимости передачи (PwC: «set at 2.5% of the gross transfer value»).
• Владение. Ежегодный налог на землю и постройки PBB — до 0,5% от стоимости, которую определяют региональные власти (PwC).

Риски и кому это подходит

Структурный риск один и он главный: leasehold-актив дешевеет по мере истечения срока, и перепродать последние годы договора сложно — покупатель смотрит на остаток. Добавьте содержание компании PT PMA (отчётность, налоги), если выбран корпоративный путь, и спонсорский характер любых видов на жительство: владение недвижимостью права на проживание в Индонезии не создаёт. Такой рынок подходит инвесторам, готовым разбираться в местной юридике лично или держать профильную команду, — а не тем, кто ищет пассивный актив «купил и забыл».

Дубай: свободная собственность и нулевой налог — с высоким порогом входа

Правила и сборы

Регистрацией сделок управляет Dubai Land Department. Главный платёж при покупке — сбор 4% от цены продажи плюс административные сборы (для объектов от 500 000 дирхамов — 4 200 AED, ниже — 2 100 AED): страница DLD о регистрации продажи. Подоходного налога с физических лиц в ОАЭ нет — арендный доход частного владельца им не облагается; расходы владельца — сервисные сборы здания и разовые сборы при сделках. Ежегодного налога на имущество нет.

Форма владения здесь — самая простая из трёх: свободная собственность, регистрируемая в DLD, без квот, компаний и номиналов. Но для иностранцев она доступна только в утверждённых зонах: по официальному порталу ОАЭ, «in Dubai, foreign ownership is permitted in areas designated as freehold» — перечень участков определён Regulation No. 3 of 2006, а титулы выдаёт Land Department (u.ae: Expatriates buying property). Вне таких зон иностранцу доступны права пользования (usufruct) или долгосрочная аренда — leasehold до 99 лет. Рынок при этом сильно сегментирован по районам и застройщикам.

Golden Visa: как правильно в 2026 году

По действующей странице правительства ОАЭ инвестиционная Golden Visa требует капитала от 2 млн дирхамов, и сроки теперь разные: 10 лет — для публичных инвестиций, 5 лет — для инвестиций в недвижимость. Виза продлеваемая и позволяет спонсировать семью, включая супругу и детей. Обратите внимание: во множестве материалов (в том числе старых сравнениях «Пхукет vs Дубай») до сих пор фигурируют «10 лет от 750 000 дирхамов» и «бессрочная от 2 млн» — по текущим правилам это неверно.

Налоговое резидентство ОАЭ — отдельная от визы история: по правилам 2023 года это 183 дня присутствия за 12 месяцев либо 90 дней и более при наличии резидентской визы и постоянного дома, работы или бизнеса в стране (разбор PwC со ссылкой на Cabinet Decision 85/2022). Сама покупка квартиры или виза автоматически налоговым резидентом не делают.

Юридика иностранца: три модели владения

Due diligence обязателен везде, но предметы проверки разные. На Пхукете проверяют титул и иностранную квоту кондоминиума — чек-лист в статье о проверке объекта до депозита. На Бали — срок leasehold, права на продление и чистоту PT PMA. В Дубае — отсутствие обременений по титулу DLD и репутацию застройщика при покупке на котловане.

Визы: что даёт покупка и чего не даёт

Все визовые маршруты Таиланда с порогами и сборами — в обзоре виз Таиланда.

Три детали, которые чаще всего упускают в сравнениях. Первая: тайской «визы за недвижимость» не существует, но LTR — ближайший аналог: квартира или вилла на ваше имя может закрыть инвестиционный порог (документы Земельного департамента не старше полугода), сбор программы — 50 000 ฿ на 10 лет визы (правила — на портале программы). Вторая: Thailand Privilege — платное членство, а не виза за покупку; тарифы на 1 октября 2026 года — от 650 000 ฿ (Bronze, 5 лет) до 5 000 000 ฿ (Reserve, 20 лет) по официальной таблице программы. Третья: российский паспорт даёт в Таиланде 30 дней безвиза по двустороннему соглашению — прежние 60 дней отменены с 15 сентября 2026 года, и «жизнь на штампах» больше не работает (подробности — в разборе въезда в Таиланд с 15 сентября 2026 года).

Налоги: сравнительная таблица

Ставки в таблице — из первоисточников и наших тематических разборов (ссылки в предыдущих разделах), но это общие правила, а не расчёт вашей ситуации: итог зависит от статуса сторон, резидентства и соглашений об избежании двойного налогообложения. Перед первой сдачей или продажей налоговую карту стоит проверить с консультантом в каждой юрисдикции — включая страну вашего текущего резидентства.

Выход из инвестиции: что известно точно

Юридически перепродажа свободна на всех трёх рынках — разница в том, что именно вы продаёте. На Пхукете и в Дубае это регистрируемая собственность: новый владелец получает тот же титул. На Бали leasehold — это остаток договорного срока, и актив теряет в цене по мере его истечения; титульные права (Hak Pakai, HGB) переоформляются, но их «остаточная» логика тоже работает.

Конкретные «сроки продажи в месяцах» и «средний рост цен», которыми обмениваются в чатах, мы сознательно не приводим: у нас нет выборки сделок ни по одному из трёх рынков, а публикуемые цифры обычно восходят к презентациям застройщиков. Что проверяется вместо этого на Пхукете: район и близость к пляжу (по медианам наших цен лидирует Чонг Тале), состояние объекта, полный пакет документов и форма собственности — freehold продаётся легче, чем leasehold. Обещания «гарантированной доходности» от УК стоит взвесить до подписания договора управления — есть отдельный разбор.

Четыре типичные ошибки при выборе между тремя рынками

1. Сравнивать брутто-доходности из рекламы разных стран. Методики разные, сборы спрятаны в приложениях, загрузка «нарисована». Считайте нетто на своих вводных: для Пхукета — ROI-калькулятор, для Бали и Дубая — та же логика по местным сборам из таблиц выше.
2. Покупать на Бали leasehold с коротким остатком срока без оценки перепродажи и без юриста. Через 10–15 лет остаток станет главным аргументом покупателя против вас.
3. Считать визовые пороги по старым статьям. «Golden Visa от 750 000 дирхамов на 10 лет» и «60 дней безвиза в Таиланде» — устарели: сейчас 2 млн дирхамов и 5 лет для недвижимости в ОАЭ и 30 дней безвиза в Таиланде. В Таиланде «визы за покупку» не было и нет — реалистичные связки: LTR с инвестиционным зачётом недвижимости, Privilege или DTV.
4. Экономить на проверке до депозита. На всех трёх рынках главный риск — не рынок, а конкретный объект: квота, титул, срок аренды, обременения, репутация застройщика.

Чек-лист выбора локации

1. Определите цель: пассивный доход, сохранение капитала, виза, место для жизни — или комбинация.
2. Сложите бюджет входа: цена + сборы из таблиц выше + резерв на простой и ремонт первого года.
3. Зафиксируйте форму владения, которую вы реально получаете: собственность, срочное право или корпоративная структура.
4. Проверьте налоги в двух юрисдикциях: где объект и где вы налоговый резидент; на Пхукете аренда — тайский доход независимо от счёта.
5. Решите визовый вопрос под ваш ритм поездок: 30 дней безвиза в Таиланде, DTV, Privilege, KITAS или Golden Visa.
6. Запланируйте проверку объекта: чек-лист due diligence для Пхукета, юрист по индонезийскому праву для Бали, проверка титула DLD для Дубая.
7. Опишите сценарий выхода: кому, как и с какими сборами продастся актив через ваш горизонт.

Если Пхукет в шорт-листе — запросите подборку объектов под ваш бюджет: соберём варианты с медианами по районам и расчётом сценария. Для сравнения внутри Таиланда есть отдельный разбор Пхукет, Самуи или Паттайя, а для азиатской альтернативы — Таиланд или Вьетнам.

Источники и методика

Цены Пхукета — собственные данные проекта kvartiry-phuket.com: накопительная выборка 935 объявлений о продаже квартир и кондо за 19.04–30.09.2026 (asking-цены, не сделки; районные строки — только при достаточной выборке, только кондо). Тайские налоги и сборы сверены с нашими разборами, обновлёнными 1 октября 2026 года. Зарубежные правила проверены 1 октября 2026 года по страницам, открытым в день проверки:

• Department of Lands: сборы при регистрации прав — transfer fee 2% от официальной оценки;
• Revenue Code, статья 41 — налог с дохода от имущества в Таиланде независимо от места выплаты;
• Посольство Таиланда в Москве: пересмотр безвизового режима с 15.09.2026 — 30 дней для обычных паспортов РФ;
• Thailand Privilege: тарифы — пакеты от 650 000 ฿ до 5 000 000 ฿;
• Портал LTR (BOI) — пороги инвестиций для недвижимости и сбор 50 000 ฿;
• DJP: финальный налог 10% с аренды земли и зданий;
• DJP: закон о BPHTB, ставка 5%;
• PwC Worldwide Tax Summaries: прочие налоги Индонезии — 2,5% с продавца, PBB;
• SSEK: какие титулы доступны иностранцам;
• DFDL Nusantara: структурирование недвижимости в Индонезии, 2026 — Hak Milik/Pakai/HGB/Hak Sewa, сроки, nominee;
• Dubai Land Department: регистрация продажи, сбор 4%;
• Правительство ОАЭ: Golden Visa — 2 млн дирхамов; 10 лет публичные инвестиции, 5 лет недвижимость;
• Правительство ОАЭ: покупка недвижимости иностранцами — freehold для иностранцев в утверждённых зонах (Regulation No. 3 of 2006), вне зон — usufruct и leasehold до 99 лет;
• PwC: налоговое резидентство ОАЭ — тесты 183 и 90 дней.

Материал носит образовательный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Правила меняются: перед решением сверяйте условия с первоисточниками и консультантом по вашей ситуации.

Итог. Пхукет — прямой титул собственности при медианном чеке около 3 млн ฿ и понятные налоги, но без «визы за покупку». Бали — покупка срочных прав (обычно 25–80 лет) с финальным налогом 10% с брутто-аренды и рисками перепродажи leasehold. Дубай — свободная собственность (в утверждённых для иностранцев зонах) и нулевой подоходный налог, но сбор 4% с каждой сделки и порог Golden Visa 2 млн дирхамов. Выбор определяется не «лучшей страной», а формой владения, которую вы приемлете, и налоговой картиной вашей страны резидентства. Оставьте запрос — соберём подборку на Пхукете с медианами по районам и расчётом под ваш бюджет.

Ещё по теме: Пхукет или Паттайя: где лучше отдыхать и жить · Пхукет или Самуи: какой остров выбрать для отдыха и жизни · Карон, Ката или Патонг: какой пляжный район Пхукета выбрать.