Все три направления стабильно попадают в шорт-лист инвесторов из СНГ, но работают по совершенно разной логике. Пхукет — про стабильную сдачу с минимальной головной болью, Бали — про высокий потенциал и высокие риски юридики, Дубай — про ликвидность и статус, но с большим чеком входа. Разбираем цифры, налоги, визы и реальную доходность нетто по каждому рынку на 2026 год.
Короткий ответ для трёх портретов инвесторов
Выбирайте Пхукет, если: - бюджет $80 000–$300 000; - нужна пассивная сдача через управляющую компанию без вашего участия; - хотите прозрачную freehold-собственность без виз и резидентства; - планируете приезжать на зимовку 2–3 месяца в год; - ожидаемая доходность нетто 4–6% годовых вас устраивает.
Выбирайте Бали, если: - готовы разбираться в индонезийской юридике (leasehold 25–30 лет, Hak Pakai через PT PMA); - бюджет $50 000–$150 000, хотите максимальную брутто-доходность (8–12%); - сами будете управлять объектом или контролировать местную команду; - не пугают серые зоны налогообложения и необходимость ежегодно продлевать KITAS.
Выбирайте Дубай, если: - бюджет от $200 000 (реально ликвидные объекты — от $250 000); - важна скорость перепродажи и международная узнаваемость локации; - рассматриваете Golden Visa как бонус (от $205 000 — 10 лет, от $545 000 — бессрочная); - готовы к высокой конкуренции на рынке аренды (нетто-доходность 3–5%).
Пхукет — стабильность, средняя доходность, минимум сложностей
Что покупаем
Студия 28–35 м² в комплексе с пулом и управляющей компанией. Средний чек входа — $95 000–$180 000 в районах Раваи, Найхарн, Банг Тао (Bang Tao), Камала.
Ставки аренды (2026): - студия в 500 м от пляжа Раваи: $600–$900/мес. low season, $1 100–$1 500 high season; - 1BR 45 м² в Камале с видом на море: $1 200–$1 800/мес. круглый год; - 2BR 75 м² в Лагуне (Laguna Phuket): $2 000–$3 500/мес. в зависимости от проекта и этажа.
Реальная доходность
Брутто-доходность (gross yield) 6–8%. После вычета: - сервисный сбор УК (20–30% от дохода); - maintenance fee (~30–50 ฿/м² в месяц, $30–$55 за студию); - коммуналка при простое (~$40–$70/мес.); - ремонтный фонд (~$500–$1 000/год)
нетто-доходность 4–6% годовых. Клиент из Астаны купил студию в Раваи за $120 000 в 2023-м, средний нетто-доход за 2024–2025 — $520/мес. (~5,2% годовых).
Плюсы
- Freehold для иностранца: полная собственность на квартиру в кондо (≤49% юнитов в проекте — иностранцы, ≥51% — тайцы или компании).
- Развитая инфраструктура УК: rental pool, гарантированная аренда (часто 5–7% брутто первые 2–3 года), прозрачная отчётность.
- Низкий налог на прибыль при сдаче: 0% налога, если не переводите деньги в Таиланд в том же году.
- Виза не нужна для владения недвижимостью; для жизни — Thailand Elite, DTV, LTR.
Минусы
- Средняя ликвидность перепродажи: срок 3–9 месяцев, особенно если объект в удалении от пляжа.
- Seaonal gap: ноябрь–апрель — пик, май–октябрь — просадка загрузки до 40–50%.
- Нет гражданства/ВНЖ через покупку (только платные визовые программы).
Бали — высокая доходность, юридические серые зоны и операционный контроль
Что покупаем
Студия/1BR в Чангу (Canggu), Семиньяке (Seminyak), Убуде — $50 000–$120 000. Или вилла 2–3BR на leasehold 25–30 лет — $100 000–$250 000.
Форматы владения: - Leasehold (Hak Sewa): аренда земли на 25–30 лет с опцией продления. Иностранец может оформить напрямую. - Hak Pakai через PT PMA (иностранная компания): право пользования землёй до 80 лет (30+20+30). Требует содержания компании (~$1 500–$2 500/год на бухгалтера, налоги, отчёты).
Реальная доходность
Брутто 8–12%, но: - если сдаёте сами (Airbnb, Booking) — держите 80–85% дохода, но тратите время; - если через villa management (30–40% комиссия) — нетто падает до 5–7%; - коммуналка (вода, электричество, интернет) при низкой загрузке — $100–$150/мес.; - техобслуживание виллы с бассейном — $200–$400/мес.
Нетто-доходность при самостоятельном управлении 6–9%, при делегировании агентству — 4,5–6,5%.
Плюсы
- Низкий чек входа: студия в Чангу от $55 000.
- Высокий спрос на краткосрок (digital nomads, серферы, йога-туристы).
- Возможность купить виллу с землёй и бассейном за $150 000 (на Пхукете аналог — $400 000+).
Минусы
- Юридическая неопределённость: номинальная схема (nominee) запрещена законом, но на практике используется. Риск оспаривания сделки.
- KITAS (временный ВНЖ на год) нужно продлевать ежегодно, стоит $1 200–$2 500 через агентства.
- Налоги туманны: официально — 10% налог на прибыль (PPh 21/23), но большинство собственников работают в серой зоне.
- Перепродажа leasehold-объектов сложна: покупатель оценивает остаток срока аренды земли.
Кому подходит
Опытным инвесторам, готовым погружаться в местную специфику, или тем, кто сам планирует жить и управлять виллой. Новичкам без знания рынка — высокий риск юридических и операционных проблем.
Дубай — ликвидность, высокий чек, конкуренция на рынке аренды
Что покупаем
Студия 30–40 м² в районах Dubai Marina, JVC (Jumeirah Village Circle), Dubai Sports City — $120 000–$200 000 (но ликвидные лоты от застройщиков уровня Emaar, Damac — от $180 000).
Ставки аренды (2026): - студия в JVC: AED 28 000–38 000/год ($7 600–$10 300); - 1BR в Dubai Marina: AED 55 000–75 000/год ($15 000–$20 400); - 2BR в Downtown: AED 90 000–140 000/год ($24 500–$38 000).
Реальная доходность
Брутто 5–7% (в премиум-районах — 4–5%). После вычета: - service charge (10–25 AED/sqft/год, ~$800–$2 000 на студию 35 м²); - DEWA (коммуналка при простое ~$60–$100/мес.); - agency fee при поиске арендатора (5% от годовой ренты); - ремонтный фонд (~$500–$1 000/год)
Нетто-доходность 3,5–5,5%. Высокая конкуренция: в 2025 году сдано 62 000 новых юнитов, в 2026 ожидается ещё 58 000 (Dubai Land Department).
Плюсы
- Freehold для иностранцев в designated areas (99% всех популярных районов).
- Ликвидность: срок продажи 1–4 месяца, особенно если объект от Emaar, Sobha, Meraas.
- Golden Visa: покупка от $205 000 (AED 750 000) даёт право на 10-летний ВНЖ; от $545 000 — на бессрочный (с продлением раз в 5 лет).
- Нет налога на прибыль от аренды, нет налога на прирост капитала (capital gains tax).
- Развитая управляющая инфраструктура: Airbnb, Booking разрешены почти везде (кроме некоторых gated communities).
Минусы
- Высокий чек входа: реально ликвидные студии — от $150 000, 1BR — от $220 000.
- Oversupply: предложение растёт быстрее спроса, давление на ставки аренды.
- Жизнь дорогая: если планируете проводить время в Дубае, бюджет на месяц (питание, транспорт, развлечения) — $2 000–$3 500 на человека.
Кому подходит
Инвесторам с бюджетом от $200 000, для которых важна скорость выхода и международная репутация актива. Тем, кто рассматривает ВНЖ ОАЭ как стратегическое преимущество (банковские счета, налоговое резидентство).
Юридика иностранца: три модели владения
| Параметр | Пхукет (Таиланд) | Бали (Индонезия) | Дубай (ОАЭ) |
|---|---|---|---|
| Форма собственности | Freehold (кондо), leasehold (вилла 30 лет) | Leasehold 25–30 лет, Hak Pakai через PT PMA | Freehold в designated areas |
| Прямое владение | Да (кондо), нет (земля) | Нет (земля — через компанию или номинала) | Да |
| Регистрация сделки | Land Department, 2–4 недели | Notaris, 3–8 недель | Dubai Land Department (DLD), 1–3 дня |
| Дополнительные траты при покупке | transfer fee 2%, stamp duty 0,5%, withholding tax 1% (часто делят 50/50) | BPHTB налог 5% (покупатель), нотариус ~1–2% | DLD fee 4% + admin ~0,25%, agency 2% |
| Можно ли перепродать | Да, свободно | Да, но leasehold теряет в цене с годами | Да, свободно |
Due diligence обязателен везде: - Пхукет: проверка Chanote (кадастрового сертификата), выписка из Land Department, статус freehold-квоты в кондо. - Бали: проверка юридической чистоты PT PMA (если через компанию), срока leasehold, прав на продление. - Дубай: проверка Title Deed, Oqood (предварительный договор при off-plan), отсутствие обременений в DLD.
Подробнее о процессе сделки на Пхукете и проверках.
Визы: LTR vs KITAS vs Golden Visa
Таиланд: LTR и Thailand Elite
Long-Term Resident (LTR) Visa: - 10 лет, продляется ещё на 10; - категория Wealthy Pensioner: $80 000 на счёте + passive income $40 000/год; - стоимость: 50 000 ฿ (~$1 400) разово; - Thailand Privilege.
Thailand Elite (теперь Thailand Privilege): - 5–20 лет в зависимости от пакета; - стоимость от 900 000 ฿ (~$25 000) за 5 лет; - нет требований к доходу, но это платная программа, не инвестиционная виза.
DTV (Destination Thailand Visa): - 5 лет multi-entry, по 180 дней за визит; - для remote workers, фрилансеров; - стоимость $300–$400 консульский сбор.
Владение недвижимостью не даёт автоматического ВНЖ.
Индонезия: KITAS
KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas): - временный ВНЖ на 1–2 года, продлевается; - оформляется через спонсора (PT PMA, если у вас компания) или retirement visa (55+, депозит $35 000); - стоимость через агентства: $1 200–$2 500/год; - требует ежегодного продления, отчёты в иммиграцию каждые 3 месяца (можно делегировать агенту).
Владение leasehold-недвижимостью не даёт KITAS автоматически, но PT PMA позволяет выступать директором и получать рабочую KITAS.
ОАЭ: Golden Visa
Golden Visa (10 лет): - покупка от AED 750 000 (~$205 000) в freehold-объекте; - можно оформить на себя + супруга + детей до 25 лет; - нет требований к минимальному времени нахождения в стране; - General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (ICA).
Golden Visa (бессрочная, с продлением каждые 5 лет): - покупка от AED 2 000 000 (~$545 000).
Преимущество: можно получить tax residency certificate (TRC) ОАЭ при нахождении 183+ дней в году, что даёт доступ к соглашениям об избежании двойного налогообложения (СИДН).
Налоги и отчётность: чистая сравнительная таблица
| Налог | Пхукет | Бали | Дубай |
|---|---|---|---|
| Налог на прибыль от аренды (нерезидент) | 0%, если не переводите доход в Таиланд в том же году. Если переводите: 15–35% прогрессивная шкала (но сдача обычно не облагается при правильной структуре) | 10% (PPh 21/23), но enforcement слабый — многие работают в серой зоне | 0% |
| Налог на прирост капитала (capital gains) | 0% (если вы нерезидент и не ведёте бизнес в Таиланде) | 2,5% от кадастровой стоимости при продаже (BPHTB покупатель, но можно переложить на продавца при переговорах) | 0% |
| Налог на имущество (property tax) | 0,02–0,1% от кадастровой стоимости (обычно $50–$200/год за студию) | PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 0,1–0,3% кадастровой стоимости (~$100–$300/год) | 0% |
| Налог на наследование | 5% (если наследник — нерезидент и не в СИДН), но можно структурировать через тайскую компанию или завещание | 5–50% в зависимости от степени родства (но редко применяется на практике) | 0% |
| Отчётность УК перед налоговой | Да, если УК — тайская компания; как собственник можете не подавать, если доход не переводите | Нет (если работаете неофициально), да (если через PT PMA) | Да, но формально — УК платит 0% на rental income |
Рекомендация: везде консультируйтесь с местным tax advisor перед первой сдачей. В Таиланде — чтобы избежать случайного триггера 15%-ного налога при переводе дохода; на Бали — чтобы понять, регистрировать ли PT PMA или работать через leasehold без компании; в Дубае — чтобы оформить TRC (налоговое резидентство), если планируете уходить из налоговой юрисдикции РФ/СНГ.
Выход из инвестиции: ликвидность и перепродажа
Пхукет
Срок продажи: 3–9 месяцев (студии в Раваи, Найхарне) до 6–12 месяцев (виллы, удалённые районы).
Факторы ликвидности: - район (Лагуна, Банг Тао > Раваи > Чалонг); - застройщик (Laguna Property, Sansiri, Origin > локальные девелоперы); - состояние (обновлённый ремонт +10–15% к цене); - документы (freehold > leasehold 30 лет).
Комиссия агента при продаже: 3–5% (обычно платит продавец, но можно переложить 50/50).
Capital appreciation (рост стоимости): 2–4% годовых в популярных районах, в удалённых может быть 0% или минус из-за износа.
Бали
Срок продажи: 6–18 месяцев для leasehold, 3–6 месяцев для Hak Pakai через PT PMA (если компания чистая).
Проблема: leasehold теряет в цене по мере истечения срока. Например, leasehold 25 лет через 15 лет станет leasehold 10 лет — покупатель оценит это минус 30–50% от первоначальной цены.
Комиссия агента: 5–10% (часто продавец платит 5%, покупатель — 5%).
Capital appreciation: 0–3% годовых (или минус, если leasehold без продления).
Дубай
Срок продажи: 1–4 месяца (студии в Marina, JVC, Business Bay), 2–6 месяцев (виллы в Emirates Hills, Arabian Ranches).
Факторы ликвидности: - застройщик (Emaar, Meraas, Sobha > Damac, Nakheel > маленькие девелоперы); - район (Downtown, Marina, Palm Jumeirah > Dubailand, Sports City); - off-plan vs ready: ready продаётся быстрее, но off-plan с рассрочкой 60/40 или 70/30 привлекает инвесторов.
Комиссия: DLD transfer fee 4% (обычно делят 50/50), агент 2% (платит продавец).
Capital appreciation: 5–8% годовых в 2022–2024, но в 2026 ожидается замедление до 2–4% из-за oversupply.
Какие ошибки совершают инвесторы при выборе
-
Считают брутто-доходность вместо нетто. Забывают вычесть service charge, коммуналку, ремонтный фонд, комиссию УК — реальная цифра на 30–50% ниже.
-
Не учитывают срок leasehold на Бали. Покупают виллу с остатком 15 лет аренды земли, через 5 лет не могут продать по адекватной цене.
-
Переоценивают ликвидность Дубая. Да, продать можно быстрее, чем на Пхукете, но если объект в непопулярном районе (International City, Discovery Gardens) — срок растягивается до 6–12 месяцев.
-
Не делают due diligence. На Пхукете покупают кондо без проверки freehold-квоты (и потом узнают, что квартира оформлена на тайскую компанию), на Бали — без проверки юридической чистоты PT PMA, в Дубае — off-plan без проверки репутации застройщика (и проект замораживается).
-
Пытаются самостоятельно управлять объектом удалённо. На Пхукете это ещё работает (есть проверенные УК), на Бали без местной команды — потеря времени и денег, в Дубае — штрафы за нарушение tenant law.
Пошаговый чек-лист выбора локации
- Определите цель: пассивный доход, капитализация, виза, место для жизни — или микс.
- Посчитайте бюджет входа + резерв: цена объекта + юридические расходы (2–7% от суммы) + ремонтный фонд первого года ($1 500–$3 000).
- Оцените риск-профиль: - низкий → Пхукет (freehold, проверенные УК); - средний → Дубай (высокая конкуренция, но ликвидность); - высокий → Бали (юридика, налоги, операционный контроль).
- Проверьте налоговые последствия в вашей стране резидентства. Если вы налоговый резидент РФ/Казахстана/др., доход от зарубежной аренды может облагаться по ставке 13–30% (зависит от СИДН).
- Запросите подборку объектов у локального агента — лучше съездить на разведку 5–7 дней, посмотреть 10–15 проектов, пообщаться с УК. Получить подборку под ваш бюджет.
- Заложите срок выхода: если горизонт инвестиции 3–5 лет — Пхукет и Дубай, 5–10 лет — Бали (если готовы к юридическим сложностям и продлевать leasehold).
- Проверьте документы через независимого юриста перед подписанием договора купли-продажи (SPA).