Краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете дают разный уровень доходности, требуют разного участия и несут разные риски. Первая может принести 6–8% брутто в высокий сезон, но требует лицензий, управляющей компании и съедает до 40% дохода комиссиями. Вторая стабильна, легальна для любой квартиры и даёт 4–5% нетто почти без вашего участия — но потолок дохода ниже. В этом разборе сравним реальные цифры 2026 года, юридические ограничения и покажем, когда какая модель выгоднее. Это инвестиционный гайд для подбора стратегии — если уже определились с моделью, переходите сразу в каталог кондо или к подбору квартир под покупку.
Ключевая разница — юридика и ожидания
Краткосрочная аренда (до 30 дней) в Таиланде — это гостиничная деятельность. С 2021 года действует Hotel Act: чтобы легально сдавать квартиру посуточно, нужна лицензия отеля или гостевого дома. Её выдают только на кондо в зонированных под туризм землях (обычно — проекты с пометкой hotel-licensed) и при соблюдении пожарных норм, страховки, уплаты туристического налога (300 ฿/ночь собирается с гостей с апреля 2024). Большинство обычных кондо не имеют такой лицензии — и формально сдавать их через Airbnb или Booking.com менее 30 дней незаконно. На практике контроль выборочный (штрафы до 20 000 ฿ и блокировка юрлица), но риск растёт: туристическая полиция проверяет жалобы соседей и объявления с указанием посуточной ставки.
Долгосрочная аренда (30+ дней) не требует лицензий. Вы заключаете обычный договор аренды, регистрируете арендатора в иммиграции (TM.30), платите подоходный налог 5–15% с арендного дохода — и всё. Никаких дополнительных разрешений. Если интересует именно сценарий покупки под пассивный rental income, общие требования к объекту и юр.форме разобраны в обзоре инвестиционной недвижимости Пхукета.
Ожидания по доходности:
| Модель | Брутто yield (годовых) | Нетто yield после расходов | Заполняемость |
|---|---|---|---|
| Airbnb (высокий сезон) | 8–12% | 4,5–7% | 60–80% (ноя–апр), 20–40% (май–окт) |
| Долгосрочная | 4–6% | 3,5–5% | 100% при наличии арендатора |
Цифры брутто считают от ставки за ночь × 365 дней; нетто — после вычета УК, комиссий платформы (14–18%), уборки, коммуналки, простоя и налогов.
Доходность брутто и нетто: 3 сценария
Возьмём студию 30 м² в Раваи, купленную за ฿3,5 млн (~$100 000) в 2025 году.
Сценарий 1: Airbnb круглый год
- Ставка в высокий сезон (ноя–апр): 2 500 ฿/ночь.
- Заполняемость: 75% (135 ночей).
- Доход high season: 337 500 ฿.
- Ставка в низкий сезон (май–окт): 1 500 ฿/ночь.
- Заполняемость: 30% (55 ночей).
- Доход low season: 82 500 ฿.
- Брутто год: 420 000 ฿ → 12% годовых.
Расходы: - Комиссия Airbnb/Booking: 15% = 63 000 ฿. - Уборка после каждого гостя (190 ночей × 800 ฿): 152 000 ฿. - УК (если не запрещает STR): 10% от брутто = 42 000 ฿. - Коммуналка, смена белья, ремонт, страховка: ~40 000 ฿. - Налог на доход (если вы иностранец): 15% с нетто или упрощённая схема ~30 000 ฿.
Итого расходы: ~327 000 ฿.
Нетто доход: 93 000 ฿ = 2,7% нетто (плюс риск штрафов за отсутствие лицензии).
Сценарий 2: Airbnb только высокий сезон + закрыто летом
- Доход ноя–апр: 337 500 ฿ (как выше).
- Май–окт: квартира пустует или вы сами живёте.
- Комиссия платформы: 15% = 50 625 ฿.
- Уборка: 135 ночей × 800 ฿ = 108 000 ฿.
- УК + прочее: 30 000 ฿ (меньше, так как нет нагрузки летом).
- Налог: ~20 000 ฿.
Расходы: 208 625 ฿.
Нетто: 128 875 ฿ = 3,7% нетто.
Выгоднее первого сценария из-за меньших затрат на уборку и износ, но всё равно требует юрлицензии.
Сценарий 3: Долгосрочная аренда
- Ставка: 15 000 ฿/мес (чуть выше среднерыночной для Раваи, так как мебелирована).
- Брутто год: 180 000 ฿ → 5,1% годовых.
- УК (если включена в договор): 0; обычно платит арендатор сам коммуналку.
- Налог на доход: 5% (первые 150 000 ฿) + 10% (остаток) ≈ 10 500 ฿.
- Мелкий ремонт раз в год: 10 000 ฿.
Расходы: 20 500 ฿.
Нетто: 159 500 ฿ = 4,6% нетто.
Вывод: долгосрочная даёт выше нетто-доход при минимальных усилиях и нулевых юридических рисках. Airbnb теоретически может дать больше, но только если у вас hotel-licensed кондо, профессиональная УК и вы готовы к операционной нагрузке.
Получить подборку кондо с лицензией под STR — отправим актуальные проекты в Патонге, Камале, Бангтао с разрешением на посуточную аренду.
Сезонность и заполняемость
Высокий сезон (ноябрь–март): заполняемость Airbnb в популярных локациях (Патонг, Ката, Камала) может достигать 80–90%. Средняя ставка студии 35–40 м² — 2 000–3 500 ฿/ночь в зависимости от близости к пляжу.
Межсезонье (апрель, октябрь): 40–60% заполняемости, ставки падают на 20–30%.
Низкий сезон (май–сентябрь): 20–40% заполняемости. Муссон, дожди, мало туристов. Ставки 1 200–2 000 ฿/ночь. Многие хосты закрывают объект или переключаются на месячные букинги.
Долгосрочная аренда: сезонность почти не влияет. Экспаты, digital nomads, тайские арендаторы ищут жильё круглый год. Вакантность обычно 1–2 месяца при смене арендатора. Ставки стабильны: студия в Раваи 12 000–18 000 ฿/мес, в Бангтао 20 000–30 000 ฿/мес за 50 м².
| Район | STR средняя ночь (high) | Долгосрочная (мес) | Годовой брутто STR (70% occupancy) | Годовой брутто LTR |
|---|---|---|---|---|
| Патонг (студия 35 м²) | 2 800 ฿ | 18 000 ฿ | ~715 000 ฿ | 216 000 ฿ |
| Ката (1BD 45 м²) | 3 200 ฿ | 22 000 ฿ | ~817 000 ฿ | 264 000 ฿ |
| Раваи (студия 30 м²) | 2 200 ฿ | 15 000 ฿ | ~562 000 ฿ | 180 000 ฿ |
| Бангтао (2BD 65 м²) | 5 500 ฿ | 35 000 ฿ | ~1 405 000 ฿ | 420 000 ฿ |
STR брутто впечатляет, но после вычета 15% комиссии, 25–30% на уборки, 10% УК и налогов нетто сокращается в 2–2,5 раза.
Расходы: УК, комиссии, уборка
Краткосрочная (Airbnb/Booking)
- Комиссия платформы: Airbnb берёт 3% с хозяина + 10–14% с гостя (общий пул 13–17%). Booking.com — 15–18% с хозяина. Итого вы теряете 14–18% дохода.
- Уборка: профессиональная команда 600–1 000 ฿ за студию после каждого заезда. При 150 бронированиях в год = 90 000–150 000 ฿.
- Смена белья, полотенец: ~3 000 ฿/мес на закупку + стирка.
- Управляющая компания: если передаёте ключи и коммуникацию с гостями, берут 20–30% от брутто дохода. Включает check-in/out, решение проблем, координацию уборки.
- Коммуналка: счета приходят на хозяина, гость не всегда компенсирует. Электричество 6–8 ฿/кВт⋅ч, вода ~20 ฿/м³. При активной эксплуатации кондиционера летом — 3 000–5 000 ฿/мес.
- Страховка: опционально, но желательна — повреждение мебели, залив соседей. ~15 000 ฿/год.
- Налоги: если вы иностранец без тайского юрлица, налог на доход 5–35% прогрессивный (15% реально для большинства). Если оформили Thai Limited Partnership — CIT 20%, но можно вычитать расходы.
Долгосрочная
- Комиссий платформы нет (можно искать через группы Facebook, сарафан или local-агентов за ~1 месячную ставку one-time).
- Уборка: арендатор сам убирает. Вы делаете генеральную уборку только при заезде/выезде.
- Коммуналка: обычно платит арендатор напрямую. В договоре прописывается, кто оплачивает электричество/воду.
- УК: сinking fund / common area уже заложен в цену кондо, не требует дополнительных начислений от вас.
- Налог: 5–15% с дохода (см. Specific Business Tax и налоги на недвижимость).
Итого долгосрочная модель экономит 20–35% операционных издержек.
Hotel Act — где нельзя сдавать посуточно
С 2021 года Tourism Authority of Thailand ужесточила контроль. Только проекты с hotel license или serviced apartment permit могут легально сдавать номера менее 30 дней.
Где обычно есть лицензия: - Брендовые сервисные резиденции: The Title Residences, Wyndham, Novotel Suites. - Кондо в туристических зонах Патонга, Камалы, где застройщик заранее получил разрешение (прописано в sales package). - Виллы на землях Nor Sor 3 Gor / Chanote в коммерческой зоне — там можно зарегистрировать гестхаус.
Где НЕ получить: - Обычные residential кондо в Раваи, Чалонге, Катху без пометки hotel-license. - Freehold кондо на землях, зонированных под жилую застройку (белые зоны генплана Пхукета).
Если ваш кондо не имеет лицензии, сдавать посуточно — нарушение. Штраф для физлица до 20 000 ฿, для юрлица — до 100 000 ฿ и приостановка деятельности. На практике редко наказывают, если нет жалоб и вы не размещаете огромный объём объявлений, но юридически рискованно.
Проверка перед покупкой: 1. Запросить у застройщика или юрлица кондо копию hotel license / SHA+ сертификат. 2. Уточнить в Land Use Plan муниципалитета, к какой зоне относится участок (purple = коммерческая, можно гостиницы; yellow = смешанная; white = только residential). 3. Спросить управляющую компанию кондо, разрешают ли краткосрочную аренду внутренними правилами (многие прямо запрещают в уставе).
Гибридные стратегии
Несколько клиентов используют сезонное переключение:
- Ноябрь–март: размещают на Airbnb (высокий спрос, можно выжать максимум).
- Апрель–октябрь: сдают на 6 месяцев одному арендатору (digital nomad, семья). Фиксированный доход без хлопот.
Пример: студия в Камале 35 м², куплена за ฿4 млн.
- High season (5 месяцев): средняя ставка 2 800 ฿/ночь, заполняемость 80% → доход ~336 000 ฿.
- Low season (6 месяцев): долгосрочная аренда 18 000 ฿/мес → 108 000 ฿.
- Брутто год: 444 000 ฿ (11,1%).
- Расходы STR (только на high season): комиссия 15% = 50 400 ฿, уборка 120 ночей × 800 = 96 000 ฿, УК high season 33 600 ฿.
- Расходы LTR (low): налоги ~10 000 ฿.
- Итого расходы: 190 000 ฿.
- Нетто: 254 000 ฿ = 6,35% годовых.
Плюсы: выше доход, чем чистый LTR, меньше операционная нагрузка, чем круглогодичный Airbnb.
Минусы: нужна гибкость в переключении, риск не найти долгосрочного арендатора вовремя, всё ещё требуется лицензия для STR-части.
Другая стратегия — monthly stays на Airbnb: выставлять минимальный срок 30 дней. Формально это уже не hotel service, а обычная аренда, лицензия не нужна. Ставка чуть ниже посуточной, но исчезают расходы на уборку каждый день. Средний месячный доход для студии в Раваи: 25 000–35 000 ฿ (против 15 000 ฿ на классическом LTR рынке). Однако Airbnb всё равно возьмёт комиссию, и спрос на monthly stays ниже, чем на краткосрочные.
Когда выгоднее что
Выбирайте Airbnb / краткосрочную аренду, если:
- Купили кондо с hotel license (The Title, Wyndham, NAI Harn Baan Bua и т.д.).
- Готовы нанять профессиональную УК или сами живёте на Пхукете и можете оперативно реагировать на запросы гостей.
- Объект в топ-локации у пляжа (Патонг, Камала, Ката, Сурин) — там demand высокий круглый год.
- Вас устраивает волатильность дохода и вы хотите максимизировать yield в пиковые месяцы.
- Планируете сами использовать квартиру часть года (тогда STR в ваше отсутствие окупает издержки).
Выбирайте долгосрочную аренду, если:
- Кондо не имеет лицензии, и вы не хотите рисковать штрафами.
- Цените стабильный пассивный доход без операционной нагрузки.
- Живёте за границей и не можете контролировать check-in/check-out.
- Район спокойный (Раваи, Чалонг, Катху inland), где спрос на краткосрочную аренду слабее.
- Хотите минимизировать wear-and-tear: долгосрочный арендатор бережнее относится к имуществу.
Гибридная модель подходит:
- Если кондо в средней локации (5–10 мин до пляжа), где high season даёт хороший спрос, а летом проще закрепить одного арендатора.
- Если вы гибко управляете календарём и можете переключаться.
- Если хотите подстраховаться: в случае падения турпотока зимой всегда можете уйти в LTR и гарантировать хоть какой-то доход.
Чек-лист принятия решения:
- Проверьте наличие hotel license у вашего кондо (запрос в juristic office).
- Посчитайте брутто yield: (месячная ставка LTR × 12) / стоимость vs (средняя ночная ставка × прогноз occupancy × 365) / стоимость.
- Вычтите расходы: для STR — 35–45% от брутто, для LTR — 10–15%.
- Оцените свою вовлечённость: сможете ли отвечать гостям 24/7 или нужна УК?
- Учтите taxation: если нерезидент, краткосрочный доход может облагаться выше (15–20%), долгосрочный — проще структурировать через Thai entity с вычетами.
- Решите, нужна ли вам ликвидность дохода: STR даёт деньги каждую неделю мелкими порциями, LTR — раз в месяц крупным чеком.
- Проверьте clause в договоре купли-продажи или устав кондо: некоторые проекты запрещают STR внутренними правилами, даже если есть лицензия у здания.
Подобрать кондо под вашу стратегию аренды — учтём зонирование, лицензии и ожидаемую доходность, или сразу смотрите все квартиры в каталоге.
Налоги и отчётность
Краткосрочная
- Туристический налог: с апреля 2024 года 300 ฿ за ночь с каждого иностранного гостя собирается отелями и передаётся в муниципалитет. Airbnb пока не автоматизировал сбор, ответственность на хозяине или УК.
- VAT 7%: если годовой доход >1,8 млн ฿, обязаны зарегистрироваться плательщиком VAT.
- Подоходный налог: физлица платят по прогрессивной шкале 5–35% (см. Specific Business Tax). Юрлица (Thai Limited Partnership) — CIT 20%, но можно вычитать операционные расходы (уборка, комиссии, амортизация).
Долгосрочная
- Подоходный налог: 5% на первые 150 000 ฿, 10% на 150 001–300 000 ฿, 15% выше. Декларацию подаёте раз в год до 31 марта (форма PND.90 для иностранцев).
- Withholding tax: арендатор-юрлицо обязан удержать 5% у источника и перечислить в Revenue Department. Вы потом зачтёте в годовой декларации.
- VAT: не применяется к residential long-term lease.
Подробнее о налоговых ставках и вычетах — в нашем гайде Transfer Fee, Stamp Duty и регистрация сделки.
Риски и подводные камни
STR: - Regulatory risk: законы могут ужесточиться. В 2023–2024 уже были рейды в Патонге, закрыли несколько десятков нелицензированных гестхаусов. - Износ имущества: частая смена гостей = поломки мебели, сантехники. Ремонтный фонд 3–5% от стоимости квартиры в год. - Негативные отзывы: один плохой review на Airbnb роняет рейтинг и бронирования на недели. - Сезонная волатильность: COVID показал, как турпоток может упасть до нуля. В 2020–2021 многие Airbnb-хозяева переключились на LTR или продали объекты.
LTR: - Дефолт арендатора: задержка платежей, необходимость выселения через суд (процесс 2–4 месяца). - Вакантность: между арендаторами квартира может стоять 1–2 месяца (особенно если высокая ставка). - Повреждения при выезде: хотя есть депозит (обычно 2 месяца), его может не хватить на серьёзный ремонт.
Митигация рисков: - STR: работать только с licensed кондо, нанять опытную УК (20–25% комиссия, но вы спите спокойно), застраховать имущество. - LTR: тщательный background check арендатора (копия паспорта/visa, work permit, рекомендации), прописать clause о раннем расторжении, требовать депозит 2–3 месяца.
Альтернатива: Monthly Rentals (среднесрочная аренда)
Набирает популярность модель 1–6 месяцев. Digital nomads, зимовщики, семьи на trial period ищут квартиры на срок короче года, но длиннее недели. Ставки на 20–40% выше классической долгосрочной, но ниже посуточной.
Пример: студия в Раваи. - Посуточная (high season): 2 200 ฿/ночь × 30 = 66 000 ฿/мес брутто (минус 30% расходы = 46 200 ฿ нетто). - Monthly rental: 25 000 ฿/мес фикс (минус 10% налог + мелочи = 22 000 ฿ нетто). - Годовая LTR: 15 000 ฿/мес (13 500 ฿ нетто).
Monthly даёт золотую середину: меньше хлопот, чем STR, выше доход, чем LTR. Часто размещают через Airbnb с фильтром «28+ дней» или Facebook-группы (Phuket Digital Nomads, Expats in Phuket). Комиссия Airbnb на месячные букинги ниже (~10%), уборка — раз в месяц.
Юридически безопасно: 30+ дней = обычная аренда, лицензия не нужна. Единственный минус — спрос уже, чем на классическую LTR (меньше людей ищут именно на 3 месяца), поэтому занятость может быть 70–80% года.
Инструменты и платформы
Для STR:
- Airbnb, Booking.com: основные каналы. Обязательны professional photos, детальное описание, быстрые ответы (response rate >90%).
- Agoda, Vrbo: дополнительные. Меньше трафика, но расширяют охват.
- Hospitable.com, Guesty: ПО для синхронизации календарей, автоответов, управления несколькими листингами.
- PriceLabs, Beyond Pricing: dynamic pricing — автоматически корректируют ставку по demand и competitor rates.
Для LTR:
- Facebook Groups: Phuket租房 (для китайцев), Phuket Long Term Rentals, Expats Phuket Housing.
- DDProperty, BahtAndSold: тайские порталы, но там больше продажа; аренда тоже есть.
- Местные агенты: берут 1 месячную ставку комиссии от арендатора, находят клиента за 1–2 недели.
Управляющие компании STR (Пхукет, 2026):
- HostHub Phuket: 25% от брутто, full service (уборка, check-in, коммуникация).
- Andaman Property Services: 20% + фикс 5 000 ฿/мес за маркетинг.
- Kata Rocks Management (для премиум-объектов): 30%, но гарантируют listing на топовых OTA и высокий occupancy.
Выбор УК критичен: плохая коммуникация = низкий рейтинг = падение бронирований. Проверяйте reviews самой УК, запрашивайте referrals от других владельцев.