---
title: "Покупать или снимать жильё на Пхукете в 2026: расчёт"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/pokupat-ili-snimat-phuket-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-02"
date_published: "2026-08-26"
language: "ru"
---
> Источник: [Покупать или снимать жильё на Пхукете в 2026: расчёт](https://kvartiry-phuket.com/blog/pokupat-ili-snimat-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

# Снимать или покупать на Пхукете в 2026: честная математика для зимовщика и инвестора

Коротко: тем, кто приезжает на 3–6 месяцев в году, почти всегда выгоднее снимать. Для того, кто живёт на острове круглый год, на горизонте 5 лет при нулевом росте цен и альтернативной доходности капитала около 4% годовых покупка немного проигрывает аренде — около 170 000 ฿, или 2,4% цены квартиры; в ноль она выходит при росте цен примерно на 0,5% в год. На горизонте 7 лет при тех же 4% покупка выигрывает уже без роста цен. Ниже это показано в числах.

Вопрос «снимать или покупать жильё на Пхукете» решается не эмоцией, а тремя числами: транзакционные издержки входа-выхода, стоимость владения в год и упущенная доходность капитала. Ниже — прозрачная модель, в которой видно каждое допущение, и два разных ответа для зимовщика на 3–6 месяцев и для того, кто живёт на острове круглый год.

Важная оговорка: сводной государственной статистики арендных ставок по районам Пхукета не существует. Арендная ставка в модели и часть расходов — **допущения для расчёта, а не данные обзоров и не наблюдаемая статистика**. Налоги и сборы даны по первичным источникам. Исключения взяты из датированных разборов: ставки налога на землю на 2026 год и перенос срока его уплаты — у юрфирмы LexBangkok, отнесение квартиры в кондоминиуме к случаю «здание без земли» — у банка SCB и той же LexBangkok, продление льготы 0,01% — у газеты The Nation. Плата управляющей компании, услуги юриста, агентская комиссия и обслуживание виллы — тоже по датированным открытым обзорам. Цена покупки в модели сценарная и сверена с собственными данными проекта.

## Два сценария: зимовщик на 3–6 месяцев и долгосрочный резидент

**Зимовщик (3–6 месяцев, ноябрь–апрель).** Занимает жильё ровно в высокий сезон — в те месяцы, когда аренда стоит дороже всего и когда собственная квартира могла бы приносить максимальный доход. Оставшиеся 6–9 месяцев квартира либо стоит пустой, либо сдаётся в низкий сезон по ставкам заметно ниже. При этом расходы на управляющую компанию, налог на имущество и амортизацию идут все 12 месяцев.

**Долгосрочный резидент (10–12 месяцев в году).** Использует объект полностью, платит за аренду круглый год, и для него сравнение честное: годовая аренда против годовой стоимости владения. Здесь покупка имеет шанс выиграть — но не автоматически.

**Инвестор без проживания** — третий случай, и он в этой статье вторичен: для него сравнение идёт не с арендой, а с альтернативными инструментами, и решает чистая доходность после комиссии управления, налогов и простоев.

Чем меньше месяцев в году вы физически занимаете жильё, тем слабее аргумент в пользу покупки «для себя» и тем больше решение превращается в инвестиционное.

## Долгосрочная аренда в 2026 году: от чего зависит ставка и что платится сверху

Официальная статистика арендных ставок по районам Пхукета в открытых государственных источниках не публикуется; объявления показывают запрос собственника, а не цену сделки. Поэтому таблицы «цен по районам» в этой статье нет, а арендная ставка в расчёте ниже — допущение модели. Островной ориентир — краудсорсинговые средние Numbeo — и способ собрать собственный срез объявлений приведены в гиде [по аренде жилья на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/arenda-zhilya-na-phukete/).

Что сильнее всего двигает ставку:

- **Срок договора.** Годовой контракт в пересчёте на месяц обычно дешевле помесячной аренды, особенно если сравнивать с арендой только на высокий сезон (примерно ноябрь–апрель).
- **Сезон заезда.** В низкий сезон (примерно май–октябрь) спрос падает и торговаться проще; по обзору Phuket Expat Guide, при подписании долгосрочного договора на виллу в эти месяцы встречаются скидки 10–20%.
- **Пляж и класс дома.** Пешая доступность пляжа, вид на море, новый комплекс с бассейном и полной меблировкой заметно поднимают ставку; как эти факторы складываются в Банг Тао, где находится объект нашей модели, — в разборе [аренды в Банг Тао и Лагуне](https://kvartiry-phuket.com/blog/arenda-zhilya-v-bang-tao-i-lagune/).

Что почти всегда **не входит** в арендную ставку и оплачивается отдельно:

- электричество по счётчику (в кондо часто по внутреннему тарифу комплекса, выше государственного — [Provincial Electricity Authority](https://www.pea.co.th));
- вода ([Provincial Waterworks Authority](https://www.pwa.co.th)) и интернет;
- депозит — обычно одна-две месячные ставки, возвращается при выезде;
- для виллы — садовник и обслуживание бассейна (иногда включены, иногда нет; уточняйте до подписания).

**Аренда виллы долгосрочно на Пхукете** требует особенно подробного договора. Зафиксируйте в нём порядок оплаты (помесячно, поквартально или авансом), размер депозита и то, кто платит за бассейн и сад, если уход за ними не входит в ставку. По обзору Phuket Expat Guide (май 2026 года), обслуживание бассейна раз в неделю обходится примерно в 1 500–3 000 ฿ в месяц, садовник — в 1 500–4 000 ฿ в зависимости от размера участка. Где аренда объективно дешевле и на чём нельзя экономить — в разборе [недорогого жилья на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/nedorogoe-zhile-na-phukete/); детали по коммунальным тарифам и внутренним наценкам комплексов — в статье о [коммунальных платежах](https://kvartiry-phuket.com/blog/kommunalnye-platezhi-phuket-2026/). Помесячная аренда разобрана в гиде [«Жильё на Пхукете на месяц»](https://kvartiry-phuket.com/blog/zhile-na-phukete-na-mesyac/).

## Полная стоимость владения: коммуналка, УК, налоги, обслуживание

Стоимость владения недвижимостью на Пхукете складывается из семи статей. Пять из них регулярные, две — разовые, но крупные: вход и выход.

**1. Транзакционные издержки входа.** Сбор за перерегистрацию права (transfer fee) — 2% от официальной оценочной стоимости, а не от цены сделки ([сборы при регистрации, Department of Lands](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)). Если иное не предусмотрено договором, стороны по закону делят его поровну (статья 457 Гражданского и торгового кодекса Таиланда), но на практике долю каждой стороны обсуждают и записывают в договор. Временная льгота 0,01% (до 30 июня 2027 года) положена физлицам с тайским гражданством при покупке жилья, у которого и цена, и оценка не выше 7 млн ฿, — иностранцу закладывать её не стоит (подробности — в статье [о transfer fee и stamp duty](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/), условия на дату сделки проверяйте на сайте [Department of Lands](https://www.dol.go.th)). Плюс юрист: по обзору гонораров Global Law Experts на 2026 год сопровождение покупки кондо иностранцем стоит порядка 25 000–80 000 ฿ и обычно включает проверку документа о праве собственности и обременений в Земельном департаменте, свободной квоты иностранной собственности (49%), подготовку или проверку договора купли-продажи и присутствие при регистрации. Права застройщика на землю и разрешения проекта в этот перечень не входят — они есть в полном чек-листе [«Due diligence до депозита»](https://kvartiry-phuket.com/blog/due-diligence-cheklist-phuket-2026/). Плюс разовый взнос в резервный фонд (sinking fund), считается за м².

**2. Плата управляющей компании (common area fee).** Считается за м² в месяц, выставляется помесячно, поквартально или за год вперёд. По обзору агентства Storm Phuket (сентябрь 2026 года), в массовых кондо это 35–55 ฿ за м², в среднем сегменте — 55–80 ฿, в премиальных и брендированных проектах — от 80 до 150 ฿ и выше; в среднем по острову — около 60 ฿. Ставку конкретного дома закрепляют правила (устав) кондоминиума, а менять их может только общее собрание владельцев (Закон о кондоминиуме, статья 32). Как читать смету УК и оспаривать повышение — в отдельном материале про [управляющие компании на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/upravlyayushchaya-kompaniya-phuket-2026/).

**3. Налог на землю и строения.** Введён Land and Buildings Tax Act B.E. 2562: платит владелец на 1 января, срок уплаты по закону — апрель (за 2026 год его продлевали до июня). База — **оценочная** (не рыночная) стоимость. Закон ограничивает ставку для жилья 0,3%, а фактическая шкала ниже: если собственник не прописан в квартире по домовой книге (например, это второе жильё), в 2026 году ставка — 0,02% при оценке до 50 млн ฿ и дальше ступенчато до 0,1% свыше 100 млн ฿ ([разбор ставок 2026 года, юрфирма LexBangkok](https://lexbangkok.com/land-building-tax-thailand-2026/)). По статье 41 закона жильё, где собственник живёт и прописан на 1 января, освобождается от налога на 50 млн ฿ оценки, если ему принадлежат земля и здание, и на 10 млн ฿ — если только здание ([текст закона, статьи 37 и 41](https://www.fpo.go.th/main/getattachment/The-law-in-charge-of-FPO/Law-of-Finance-and-Taxation/17122/Land-and-Buildings-Tax-Act-B-E-2562-%282019%29.pdf.aspx)); квартиру в кондоминиуме [банк SCB](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/stories/home-car/land-and-building-tax) и юрфирма LexBangkok относят ко второму случаю. При оценке 5–15 млн ฿ налог на второе жильё — 1 000–3 000 ฿ в год, а оценка обычно заметно ниже цены (пример — в расчёте ниже): статья не определяющая, но забывать о ней нельзя. Как налог считается в разных случаях — в разборе [налогов на недвижимость в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-tailand-2026/).

**4. Коммунальные платежи.** При личном проживании сопоставимы с арендным сценарием, поэтому в прямом сравнении «аренда против покупки» частично взаимно сокращаются. При пустующей квартире остаются фиксированные минимумы за воду и интернет.

**5. Амортизация и обновление.** Мебель, техника, кондиционеры в тропическом климате живут меньше, чем в Европе. В моделях разумно закладывать 0,5–1% от стоимости объекта в год на обновление — это сценарное допущение, но игнорировать его нельзя: через 5–7 лет кондиционеры, диван и стиральная машина потребуют замены разом.

**6. Налог на доход от аренды, если сдаёте.** Арендная плата — доход категории 40(5) Налогового кодекса Таиланда (Revenue Code). Из него вычитают стандартные 30% расходов ([Revenue Department](https://www.rd.go.th/english/6045.html)) либо фактические расходы — такой выбор для аренды домов и зданий предусматривает годовая декларация ([форма PND 90 за 2025 год, раздел 40(5)](https://www.rd.go.th/fileadmin/download/english_form/2025/PIT90_2568_eng_310368_02.pdf)). Дальше применяется прогрессивная шкала подоходного налога. Доход от имущества, находящегося в Таиланде, облагается независимо от налогового резидентства и от того, на какой счёт приходят деньги. Статус резидента (180 дней и более в календарном году) важен для другого — для обложения зарубежного дохода, ввезённого в страну ([Налоговый кодекс, статья 41](https://www.rd.go.th/english/37749.html)). Сроки деклараций и пример расчёта — в статье [«Налог на доход от аренды»](https://kvartiry-phuket.com/blog/rental-income-tax-tailand-2026/). Отдельно учитывайте, что при работе через управляющую компанию из дохода удерживаются её комиссия и операционные расходы.

**7. Издержки выхода.** При продаже: сбор за перерегистрацию 2% от оценочной стоимости (делится по договорённости); Specific Business Tax 3,3% (3% плюс местный налог 10% от суммы SBT), если объект продаётся в течение 5 лет с момента приобретения и нет исключения — например, продавец не меньше года был прописан в этой квартире по домовой книге. Если SBT не возникает, в том числе после пяти лет владения, платится гербовый сбор 0,5%. Оба налога считаются от большей из договорной и оценочной цены и одновременно не взимаются ([SBT](https://www.rd.go.th/63775.html), [гербовый сбор](https://www.rd.go.th/63777.html) и [ставки гербового сбора](https://www.rd.go.th/english/37773.html), Revenue Department). Плюс удерживаемый налог (withholding tax): его считают от оценочной стоимости по прогрессивной шкале с вычетом, зависящим от количества лет владения ([порядок расчёта](https://www.rd.go.th/63769.html)). Плюс агентская комиссия — обычно 3–5%, её платит продавец (по обзору Phuket Expat Guide, апрель 2026 года). Сборы при регистрации с формулами разобраны у юридической консалтинговой компании [Proviso Consulting](https://proviso-consulting.net/insights/thailand-property-transfer-taxes-land-office-fees).

**Суммарные издержки покупки и продажи — в оба конца — легко составляют 6–9% от цены объекта.** Это и есть барьер, который рост рынка должен сначала отбить, прежде чем покупка начнёт обгонять аренду.

## Расчёт на 5 лет: аренда против покупки

Ниже — **сценарная модель**. Все входные параметры перечислены явно; подставьте свои и получите свой ответ.

| Параметр | Значение | Статус |
|---|---|---|
| Объект | 1BR кондо 45 м², Банг Тао, в собственности (freehold) | сценарий |
| Цена покупки | 7 000 000 ฿ | сценарий |
| Аренда аналогичного объекта, годовой контракт | 35 000 ฿/мес = 420 000 ฿/год | допущение: статистики арендных ставок нет |
| Индексация аренды | 3% в год | сценарий |
| УК | 70 ฿/м²/мес = 37 800 ฿/год | сценарий |
| Налог на землю и строения | ~1 400 ฿/год | расчёт: 0,02% от цены 7 млн ฿ — с запасом, см. ниже |
| Амортизация/обновление | 0,5% цены = 35 000 ฿/год | сценарий |
| Издержки входа | сбор за перерегистрацию 1% + юрист + взнос в резервный фонд ≈ 170 000 ฿ | ставка 2% — [Department of Lands](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/), деление пополам — ст. 457 Гражданского и торгового кодекса, если иное не предусмотрено договором |
| Издержки выхода | ~6,5% цены продажи | продажа после пяти лет владения, без SBT: гербовый сбор 0,5% + сбор за перерегистрацию 1% + удерживаемый налог + агент; ставки — [Revenue Department](https://www.rd.go.th/63777.html) |
| Альтернативная доходность капитала | 4% годовых нетто | сценарий |
| Деньги, которые покупатель не тратит на аренду | вкладываются под те же 4% | допущение модели |
| Стартовый капитал в обоих сценариях | 7 170 000 ฿ = цена + издержки входа | расчёт |

Цена сценария — не медиана рынка, а ориентир для нового кондо у пляжа. Для калибровки — собственные данные проекта, раздел [«Цены»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/): по накопительной выборке из 935 объявлений за 19.04–30.09.2026 (цены предложения, не сделок) медиана цены кондо по острову — 3 890 000 ฿, у квартир с одной спальней (1BR) — 2 990 000 ฿ (n=603); половина предложений 1BR (50,9%) дешевле 3 млн ฿, а в диапазон 5–10 млн ฿, куда попадает цена сценария, — 17,6%. Медианная цена квадратного метра по острову — 128 257 ฿ (по 51 объявлению с указанной площадью). Банг Тао административно относится к тамбону Чёнг Тале (Choeng Thale) — одному из трёх районов, по которым в срезе набралось достаточно объявлений: медиана 9,66 млн ฿ (n=26) и 159 954 ฿ за м² (n=24). Сценарные 7 млн ฿ за 45 м² — около 155 600 ฿ за м², на уровне медианы тамбона, но выборки по районам маленькие, так что подставляйте в модель цену своего класса объекта и арендную ставку того же класса: важно их соотношение (в модели годовая аренда — 6% цены покупки).

Одно допущение сделано с запасом: сбор за перерегистрацию и налог на землю посчитаны от цены покупки, хотя их база — официальная оценка, а она обычно заметно ниже. Медианные оценочные ставки казначейства в округе Таланг (Thalang), куда входит Чёнг Тале, — 36 750 ฿ за м² для жилых и 70 500 ฿ для курортно-жилых кондо ([сводка оценочных стоимостей](https://kvartiry-phuket.com/en/phuket-condo-assessment-values/), данные от 14.08.2024). Даже по второй ставке квартира 45 м² оценивается примерно в 3,2 млн ฿: доля покупателя в сборе за перерегистрацию — около 32 000 ฿ вместо 70 000 ฿, налог на землю — около 630 ฿ в год вместо 1 400 ฿. Сценарии Б и В от этого немного улучшаются, но вывод не меняется: при нулевом росте цен покупка за пять лет проигрывает аренде.

Стартовый капитал в обоих вариантах одинаковый — 7 170 000 ฿: покупатель тратит его на квартиру и издержки входа, арендатор кладёт всю сумму под 4%. Текущие доходы у обоих тоже одинаковые, и на жильё каждый тратит из них сумму, равную аренде: арендатор платит её арендодателю, а покупатель оплачивает расходы владения и остаток кладёт на депозит под те же 4% — у сэкономленных на аренде денег та же альтернативная доходность, что и у капитала. Итог сценария — всё, что у человека есть через пять лет: у арендатора — капитал с процентами, у покупателя — выручка от продажи квартиры плюс накопленный депозит. Платежи и взносы для простоты учтены раз в год, в конце года.

**Сценарий А. Снимаем 5 лет, капитал 7 170 000 ฿ размещён под 4% нетто.**

| Год | Аренда, ฿ | Капитал на конец года, ฿ |
|---|---|---|
| 1 | 420 000 | 7 456 800 |
| 2 | 432 600 | 7 755 100 |
| 3 | 445 600 | 8 065 300 |
| 4 | 458 900 | 8 387 900 |
| 5 | 472 700 | 8 723 400 |
| **Итого** | **2 229 800** | **8 723 400** |

Итог через 5 лет: **8 723 400 ฿** — капитал с процентами. Аренда, 2 229 800 ฿ за пять лет, оплачена из текущих доходов.

**Сценарий Б. Покупаем, живём сами, через 5 лет продаём. Цена не изменилась.**

- Вложено: 7 000 000 + 170 000 = 7 170 000 ฿ — весь стартовый капитал
- Расходы владения: 37 800 + 1 400 + 35 000 = 74 200 ฿ в год, 371 000 ฿ за пять лет — из текущих доходов
- Разница «аренда минус расходы владения» каждый год уходит на депозит под 4%: за пять лет это 1 858 800 ฿, а с процентами — около 2 008 000 ฿ (по годам — в таблице ниже)
- Продажа за 7 000 000 ฿, издержки выхода ~6,5% = 455 000 ฿ → на руках 6 545 000 ฿
- Итог: 6 545 000 + 2 008 000 = **8 553 000 ฿** (издержки входа учтены: на них ушла часть стартового капитала)

| Год | На депозит вместо аренды, ฿ | Депозит на конец года, ฿ |
|---|---|---|
| 1 | 345 800 | 345 800 |
| 2 | 358 400 | 718 000 |
| 3 | 371 400 | 1 118 100 |
| 4 | 384 700 | 1 547 600 |
| 5 | 398 500 | 2 008 000 |
| **Итого** | **1 858 800** | **2 008 000** |

**Сценарий В. То же, но объект подорожал на 15% за 5 лет (около 2,8% в год).**

- Продажа за 8 050 000 ฿, издержки выхода ~6,5% = 523 250 ฿ → на руках 7 526 750 ฿
- Депозит тот же — около 2 008 000 ฿
- Итог: 7 526 750 + 2 008 000 ≈ **9 534 800 ฿**

| Сценарий | Итог через 5 лет, ฿ | Разница с арендой |
|---|---|---|
| А. Аренда + депозит 4% | 8 723 400 | — |
| Б. Покупка, цена стоит | 8 553 000 | −170 400 |
| В. Покупка, +15% за 5 лет | 9 534 800 | +811 400 |

Что из этого следует. **При нулевом росте цен и доходности капитала около 4% покупка за пять лет проигрывает аренде около 170 000 ฿ — примерно 2,4% цены квартиры.** В ноль покупка выходит, если цены растут примерно на 0,5% в год, и только при условии, что вы действительно живёте в объекте. Сильнее всего результат зависит от двух параметров — альтернативной доходности и роста цен:

| Доходность капитала | Цена не изменилась | Цена +15% за 5 лет |
|---|---|---|
| 2% | +561 000 ฿ | +1 542 000 ฿ |
| 4% (базовый расчёт) | −170 000 ฿ | +811 000 ฿ |
| 6% | −963 000 ฿ | +19 000 ฿ |

*Разница «покупка минус аренда» за 5 лет при остальных допущениях модели, округлена до тысяч. Под ставку из первого столбца вложены и капитал арендатора, и деньги, которые покупатель откладывает вместо аренды.*

Поднимите депозитную ставку до 6% — без роста цен покупка проигрывает почти миллион бат, а в ноль выходит только при росте цен примерно на 15% за пять лет. Опустите до 2% — покупка выигрывает и без роста цен, а проигрывает, только если цены за пять лет упадут больше чем примерно на 8,6%. При неизменных ценах граница проходит около 3,5% годовых: если свободные деньги приносят меньше, покупка выигрывает уже за пять лет. Горизонт тоже работает на покупку: издержки входа и выхода платятся один раз, а экономия на аренде копится каждый год. При 4% и нулевом росте цен за 7 лет покупка выигрывает около 138 000 ฿ (2% цены) и остаётся в плюсе, даже если цены за эти годы снизятся почти на 2%. Расходы владения в модели не индексируются: если плата УК растёт вместе с арендой, покупке нужен чуть больший рост цен. Платежи в модели учтены раз в год; если считать помесячно, с оплатой аренды в начале каждого месяца, результат покупки немного лучше — около −127 000 ฿ за пять лет вместо −170 000 ฿.

Сценарий Б не учитывает сдачу в аренду: если вы живёте 12 месяцев в году, сдавать нечего, модель корректна. Если живёте меньше — сравнение переходит в инвестиционную плоскость: как считаются арендный доход, комиссия управления и простои — в разборе [посуточной и долгосрочной сдачи](https://kvartiry-phuket.com/blog/airbnb-vs-dolgosrochka-phuket-2026/), а быстрые прикидки по своей ставке — в [калькуляторе доходности](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/). Под конкретный бюджет и район можно [получить подборку вариантов](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form).

## Упущенная доходность: что дают деньги в депозите

Самая недооценённая строка расчёта: 7 170 000 ฿, вложенные в квартиру и издержки входа, не работают в другом месте.

Ставка альтернативы у всех своя, и это принципиально:

- **Валютный депозит в банке вне РФ** — ставка зависит от валюты, срока и юрисдикции; если держать деньги в батах, ориентиром служит [ключевая ставка Bank of Thailand](https://www.bot.or.th/en/our-roles/monetary-policy/mpc-publication/policy-interest-rate.html).
- **Собственный бизнес** — если он приносит 20% годовых, вынимать из него капитал ради квартиры со сценарной доходностью 4–6% брутто экономически бессмысленно.
- **Деньги, которые «просто лежат»** — здесь альтернативная ставка близка к нулю, и покупка выглядит сильно лучше. Именно поэтому один и тот же расчёт даёт противоположные ответы разным людям.

Практическое правило: **сравнивайте не «аренда против ипотечного платежа», а «аренда против стоимости владения плюс упущенная доходность»**. В нашем сценарии стоимость владения — 74 200 ฿ в год, а упущенная доходность на вложенные 7 170 000 ฿ под 4% — 287 000 ฿ в год. Итого «цена проживания в своей квартире» — около 361 000 ฿ в год против 420 000 ฿ аренды. Разрыв 59 000 ฿ в год, то есть 295 000 ฿ за пять лет, вдвое меньше издержек входа и выхода (625 000 ฿ в сумме): итог около −330 000 ฿. Это грубая прикидка: в ней нет ни роста аренды, ни сложного процента. Пятилетний расчёт выше учитывает и то и другое, в том числе проценты на деньги, которые покупатель откладывает вместо аренды, и даёт меньший разрыв — около −170 000 ฿.

Есть и валютный аспект: покупка на Пхукете — это конвертация капитала в тайский бат и в неликвидный актив. Закон о кондоминиуме допускает иностранную собственность (freehold) на квартиру по нескольким основаниям. Если у покупателя нет разрешения на постоянное проживание в Таиланде и он въехал не по закону о поощрении инвестиций, квартиру оформляют по основанию статьи 19(5): нужно подтвердить, что покупатель ввёз в Таиланд иностранную валюту на сумму не меньше цены квартиры или снял такую сумму со счёта нерезидента в батах либо с валютного счёта. Обладатели разрешения на постоянное проживание и иностранцы, въехавшие по закону о поощрении инвестиций (основания 19(1) и 19(2)), подтверждают свой статус другими документами ([официальный текст закона, статьи 19 и 19 ter](https://www.dol.go.th/media/813280140573413376/2026/03/eRnikra3ZKfuY4BhCzg6t1x5.pdf)). Подтверждение ввоза валюты при банковском переводе обычно выдаёт банк-получатель в виде формы FET (Foreign Exchange Transaction Form). Сохраните её оригинал: при продаже банк может попросить доказать, что деньги на покупку пришли из-за рубежа, прежде чем перевести выручку обратно. Валютные операции в целом регулирует [Bank of Thailand](https://www.bot.or.th).

## Когда покупка однозначно выгоднее

Покупка перестаёт быть спорной, когда совпадают минимум три условия из списка:

1. **Горизонт 7 лет и больше.** Издержки в оба конца 6–9% распределяются на большее число лет и перестают доминировать: в нашей модели при переходе от пяти лет к семи итог покупки заметно улучшается (см. расчёт выше).
2. **Вы занимаете жильё 9–12 месяцев в году.** Экономия на аренде становится главной статьёй выгоды, а не гипотетический рост цен.
3. **Альтернативная доходность вашего капитала ниже 3–4% нетто.** Деньги не работают в другом месте.
4. **Вы покупаете off-plan (на стадии строительства) с реальной скидкой к готовому рынку** и готовы нести строительный риск. Здесь же появляется опция выхода через [переуступку прав до передачи ключей](https://kvartiry-phuket.com/blog/pereustupka-prav-kvartiry-phuket-2026/) — но переуступка сама облагается сборами и требует согласия застройщика.
5. **Вам важен контроль над жильём:** ремонт под себя, животные, отсутствие риска, что арендодатель не продлит контракт или поднимет ставку на 20%.
6. **Задача — вывести капитал из рублёвой зоны в валютный актив** и вы принимаете низкую ликвидность как плату за это.

Отдельная форма — **rent-to-own**: часть арендных платежей засчитывается в цену выкупа. Инструмент нишевый, условия сильно различаются, и юридическая конструкция требует внимательной проверки — разбор механики в материале про [rent-to-own на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/rent-to-own-phuket-2026/).

## Когда аренда разумнее

1. **Горизонт до 3 лет.** Транзакционные издержки почти гарантированно перекроют любую экономию. При продаже в течение 5 лет с момента покупки, как правило, платится Specific Business Tax 3,3% вместо гербового сбора 0,5% ([Revenue Department](https://www.rd.go.th/63775.html)) — это ещё почти 3% сверху.
2. **Вы приезжаете на 3–6 месяцев.** Год владения по нашему сценарию стоит около 486 000 ฿: 361 000 ฿ расходов и упущенной доходности плюс издержки входа и выхода, разнесённые на пять лет (625 000 / 5). Шесть месяцев аренды в высокий сезон обходятся дешевле, пока сезонная ставка не превышает примерно 81 000 ฿ в месяц — это в 2,3 раза выше месячной ставки годового договора в модели (35 000 ฿). А сдавать квартиру в оставшиеся месяцы низкого сезона — значит получать наименьший доход при наибольших простоях.
3. **Вы не выбрали район.** Пхукет неоднороден: Патонг и Пхукет-таун живут по разным правилам, до международных школ из Раваи и из Чёнг Тале — разное время в пути, а в сезон дождей меняется даже качество моря на конкретных пляжах. Год аренды в разных частях острова — дешёвая страховка от дорогой ошибки; порядок месячных бюджетов по районам — в разборе [стоимости жизни по районам](https://kvartiry-phuket.com/blog/stoimost-zhizni-phuket-po-rajonam-2026/).
4. **Визовый статус не определён.** Недвижимость в Таиланде не даёт права на длительное пребывание автоматически; с 15 сентября 2026 года безвизовый въезд по обычному паспорту РФ даёт до 30 дней ([разъяснение посольства Таиланда в Москве](https://moscow.thaiembassy.org/en/publicservice/revision-of-thailand-s-visa-exemption-and-visa-on-arrival-schemes?menu=5d843dbc15e39c1abc005883&page=5d843dbc15e39c1abc005882)), условия виз устанавливает [Immigration Bureau](https://www.immigration.go.th). Для долгого пребывания нужна отдельная виза — например, DTV для удалённой работы ([разбор условий](https://kvartiry-phuket.com/blog/dtv-viza-tailand-2026/)).
5. **Ваш капитал работает под 10%+.** Тогда покупка — это перенос денег из высокодоходного инструмента в низкодоходный.
6. **Вам нужна мобильность.** Продажа квартиры на Пхукете — это не биржевая заявка: срок экспозиции может измеряться месяцами, и торг на выходе часто съедает часть бумажной прибыли.

## Как посчитать свой сценарий: 7 шагов

1. **Зафиксируйте горизонт в годах.** Не «посмотрим», а конкретное число: 3, 5, 7, 10.
2. **Посчитайте, сколько месяцев в году вы физически будете жить в объекте.** Это множитель для экономии на аренде.
3. **Возьмите две реальные ставки:** годовую аренду сопоставимого объекта в выбранном районе и цену покупки этого же класса объекта. Не сравнивайте старый кондо в аренде с новостройкой в покупке.
4. **Сложите издержки входа:** сбор за перерегистрацию (2% от оценочной стоимости; уточните свою долю), юрист и проверка объекта, взнос в резервный фонд, мебель, если её нет.
5. **Сложите годовые расходы владения:** УК × м², налог на землю и строения, амортизация 0,5–1% от цены, страховка.
6. **Определите свою альтернативную ставку** — сколько эти деньги приносят сейчас, нетто после налогов.
7. **Посчитайте выход:** цена продажи минус 6–9% издержек. Прогоните три варианта роста цены: 0%, +2% в год, +4% в год. Если покупка выигрывает только в самом оптимистичном варианте — это не расчёт, а ставка.

## Вывод по сценариям и бюджетам

Бюджеты в таблице — ориентировочные. Сверить их с рынком можно по ценовым диапазонам раздела [«Цены»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/): там предложения разбиты на группы до 3, 3–5, 5–10, 10–20 и от 20 млн ฿.

| Профиль | Бюджет | Рекомендация | Почему |
|---|---|---|---|
| Зимовщик, 3 месяца в году | любой | Аренда | Издержки входа-выхода не отбиваются 3 месяцами использования |
| Зимовщик, 5–6 месяцев, горизонт 3–5 лет | до 5 млн ฿ | Аренда, покупка только как инвестиция с отдельным расчётом доходности | Занимаете высокий сезон сами, сдаёте низкий — доходность низкая |
| Зимовщик, 6 месяцев, горизонт 10+ лет | 5 млн ฿ и выше | Покупка обсуждаема | Долгий горизонт размывает транзакционные издержки |
| Резидент, горизонт до 2 лет | любой | Аренда | SBT 3,3% при продаже до 5 лет + агент + сбор за перерегистрацию |
| Резидент 10–12 месяцев, горизонт около 5 лет | любой | Зависит от роста цен и доходности альтернативы | Издержки входа и выхода ещё не отбиты: без роста цен покупка немного проигрывает (расчёт выше) |
| Резидент 10–12 месяцев, горизонт 7+ лет | 3–10 млн ฿ | Скорее покупка, если у денег нет доходной альтернативы | Экономия на аренде копится круглый год, а издержки входа и выхода разносятся на больший срок (расчёт выше) |
| Инвестор без проживания | 5 млн ฿ и выше | Считать доходность, а не сравнивать с арендой | Сравнение идёт с альтернативными инструментами, не с проживанием |
| Капитал работает под 10%+ | любой | Аренда | Упущенная доходность перевешивает всё |

Главное, что стоит запомнить: **исход решают три параметра — горизонт, число месяцев в году, которые вы живёте в квартире, и доходность, которую ваши деньги приносят в другом месте.** Сезонные приезды и короткий горизонт говорят в пользу аренды; круглогодичное проживание, горизонт от 7 лет и скромная доходность альтернативы — в пользу покупки. Конкретные пороги для нашего сценария — в расчёте выше. Всё остальное — вопрос личных приоритетов: контроль над жильём, валютная диверсификация, мобильность.

Если нужно проверить конкретный объект или сравнить два-три района под ваш горизонт и бюджет — [получить подборку под ваш бюджет](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form). Стартовые ориентиры по рынку — на [главной странице](https://kvartiry-phuket.com/).

## Часто задаваемые вопросы

### Выгодно ли покупать недвижимость в Таиланде в 2026 году?

Зависит от горизонта и того, сколько месяцев в году вы будете жить в объекте. В нашей сценарной модели при круглогодичном проживании, горизонте 5 лет, нулевом росте цен и альтернативной доходности 4% годовых покупка немного проигрывает аренде — около 2,4% цены квартиры, а в ноль выходит при росте цен примерно на 0,5% в год. На горизонте 7 лет покупка выигрывает и без роста цен, если свободные деньги в другом месте приносят не больше 4% годовых. Короткие въезды на 3–6 месяцев в год покупку почти никогда не оправдывают.

### Даёт ли купленная квартира на Пхукете визу или право на долгое проживание?

Нет. Владение недвижимостью в Таиланде само по себе не даёт ни визы, ни права на пребывание: собственность регистрирует Земельный департамент, а разрешение на пребывание — решение иммиграционной службы. С 15 сентября 2026 года безвизовый въезд по обычному паспорту РФ даёт до 30 дней; для долгого проживания нужна отдельная виза — например, DTV для удалённой работы (до 180 дней пребывания за въезд, [разбор условий](https://kvartiry-phuket.com/blog/dtv-viza-tailand-2026/)). В программе Long-Term Resident (категория Wealthy Global Citizen) вложения в тайскую недвижимость засчитываются в обязательные инвестиции от 500 000 долларов США, но визу дают за выполнение всех условий категории, включая активы от 1 млн долларов ([условия LTR, BOI](https://ltr.boi.go.th/)).

### Сколько стоит аренда квартиры на Пхукете на длительный срок?

Официальная статистика арендных ставок по Пхукету в открытых государственных источниках не публикуется; объявления показывают запрос собственника, а не цену сделки. Островной ориентир по краудсорсинговым средним Numbeo и разбор, где снимать дешевле и как торговаться, — в статье [«Недорогое жильё на Пхукете»](https://kvartiry-phuket.com/blog/nedorogoe-zhile-na-phukete/). Ставку конкретной квартиры определяют срок договора, сезон заезда, расстояние до пляжа и класс дома; годовой контракт в пересчёте на месяц обычно дешевле помесячного. Коммунальные платежи по счётчикам оплачиваются сверху, а при заезде вносится депозит — обычно одна-две месячные ставки.

### Какие налоги и сборы платят при покупке и продаже квартиры?

При покупке — сбор за перерегистрацию 2% от оценочной стоимости (если иное не предусмотрено договором, стороны по закону платят его поровну), работа юриста и взнос в резервный фонд; временная льгота 0,01% рассчитана только на покупателей с тайским гражданством. При продаже в течение первых 5 лет, если нет исключения, платится Specific Business Tax 3,3%, иначе — гербовый сбор 0,5% (оба — от большей из договорной и оценочной цены), в обоих случаях плюс удерживаемый налог (withholding tax) по прогрессивной шкале и агентская комиссия 3–5%. Суммарные издержки входа и выхода — 6–9% от цены объекта; детали — в разделе о стоимости владения выше и в статье [«Transfer fee и stamp duty»](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/).

### Я приезжаю только на зиму. Покупать квартиру и сдавать её остаток года?

Обычно это худшая комбинация: сами вы занимаете квартиру в высокий сезон, когда она могла бы приносить максимум дохода, а в низкий сезон она либо пустует, либо сдаётся дёшево — при этом коммунальные минимумы, плата УК, налог и амортизация идут круглый год. Если рассматривать покупку как инвестицию при редких визитах, считать надо не «аренду против покупки», а чистую доходность сдачи после комиссии управления, налогов и простоев — например, в [калькуляторе доходности](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/).

### Нужно ли платить налог, если сдавать квартиру в аренду?

Да. Аренда квартиры на Пхукете — доход от имущества в Таиланде (категория 40(5) Налогового кодекса), и он облагается тайским налогом независимо от вашего налогового резидентства и от того, на какой счёт приходят деньги. Можно применить стандартный вычет расходов 30% либо подтвердить фактические расходы, дальше — прогрессивная шкала. Статус налогового резидента (180 дней и более в календарном году) важен для другого: резидент платит тайский налог и с зарубежного дохода, ввезённого в Таиланд, — подробно в статье [о налоге на иностранные доходы](https://kvartiry-phuket.com/blog/nalog-foreign-income-tailand-2026/). Актуальные ставки публикует [Revenue Department](https://www.rd.go.th/english/).

### Что такое rent-to-own и стоит ли его рассматривать?

Rent-to-own — аренда с правом выкупа, где часть уплаченной аренды засчитывается в цену объекта. Это способ растянуть оплату покупки без ипотеки, но программы на Пхукете нишевые, условия сильно различаются от проекта к проекту, а договор требует юридической проверки до подписания. Механика и риски — в материале про [rent-to-own на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/rent-to-own-phuket-2026/).

## Источники и методика

**Официальные источники (страницы открыты и проверены 2 октября 2026 года):**

- [Department of Lands: сборы, налоги и пошлины при регистрации](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/) — сбор за перерегистрацию (transfer fee): 2% от оценочной стоимости.
- [Department of Lands: официальный текст Закона о кондоминиуме](https://www.dol.go.th/media/813280140573413376/2026/03/eRnikra3ZKfuY4BhCzg6t1x5.pdf) — статьи 19 и 19 ter (основания иностранной собственности; для основания 19(5) — подтверждение ввоза валюты или снятия денег со счёта нерезидента в батах либо с валютного счёта на сумму не меньше цены квартиры) и 32 (авансовые платежи собственников закрепляются в правилах кондоминиума, менять правила может только общее собрание).
- Revenue Department: [ставки гербового сбора](https://www.rd.go.th/english/37773.html) — 1 ฿ с каждых 200 ฿, освобождение при SBT; [SBT при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/63775.html) — правило пяти лет, исключения, ставка и база; [гербовый сбор при продаже](https://www.rd.go.th/63777.html) — база и неприменение при SBT; [удерживаемый налог физлица](https://www.rd.go.th/63769.html) — расчёт от оценочной стоимости по годам владения.
- Revenue Department: [подоходный налог физлиц](https://www.rd.go.th/english/6045.html) — вычет 30% для дохода от сдачи зданий, шкала; [форма PND 90 за 2025 год](https://www.rd.go.th/fileadmin/download/english_form/2025/PIT90_2568_eng_310368_02.pdf) — раздел 40(5) на странице 2: для аренды домов и зданий выбор между вычетом 30% и фактическими расходами; [Налоговый кодекс, статьи 40–43](https://www.rd.go.th/english/37749.html) — категория 40(5), доход от имущества в Таиланде, резидентство с 180 дней, ввезённый зарубежный доход; [общий раздел](https://www.rd.go.th/english/).
- [Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 в публикации Fiscal Policy Office](https://www.fpo.go.th/main/getattachment/The-law-in-charge-of-FPO/Law-of-Finance-and-Taxation/17122/Land-and-Buildings-Tax-Act-B-E-2562-%282019%29.pdf.aspx) — плательщик на 1 января (статья 9), потолок 0,3% для жилья (статья 37), освобождение жилья собственника: 50 млн ฿ для земли со зданием и 10 млн ฿ для здания без земли (статья 41; кондоминиумы в ней не упомянуты), уплата в апреле (статья 46).
- [Посольство Таиланда в Москве: пересмотр безвизового режима с 15.09.2026](https://moscow.thaiembassy.org/en/publicservice/revision-of-thailand-s-visa-exemption-and-visa-on-arrival-schemes?menu=5d843dbc15e39c1abc005883&page=5d843dbc15e39c1abc005882) — до 30 дней по обычному паспорту РФ.
- [МИД Таиланда: визовые меры июля 2024 года](https://image.mfa.go.th/mfa/0/91fPdh6NtO/VISA_Information/New_Visa_Measures_July_2024.pdf) — DTV, до 180 дней за въезд.
- [BOI: программа Long-Term Resident](https://ltr.boi.go.th/) — условия категории Wealthy Global Citizen.
- [Bank of Thailand: ключевая ставка](https://www.bot.or.th/en/our-roles/monetary-policy/mpc-publication/policy-interest-rate.html); [сайт Bank of Thailand](https://www.bot.or.th) — валютное регулирование.
- [Provincial Electricity Authority](https://www.pea.co.th), [Provincial Waterworks Authority](https://www.pwa.co.th) — государственные тарифы на электричество и воду.

**Дополнительные источники (открыты 2 октября 2026 года):**

- [The Nation, 30.06.2026](https://www.nationthailand.com/business/property/40068066) — продление льготы 0,01% до 30.06.2027 для тайских покупателей — физлиц, лимит 7 млн ฿.
- [Proviso Consulting, юридические консультанты в Таиланде](https://proviso-consulting.net/insights/thailand-property-transfer-taxes-land-office-fees) — сборы при регистрации и формулы удерживаемого налога: SBT, гербовый сбор и 1% удерживаемого налога с компании-продавца считаются от большей из оценочной и заявленной цены, сбор за перерегистрацию — от оценочной стоимости.
- [LexBangkok, юрфирма: налог на землю и строения в 2026 году](https://lexbangkok.com/land-building-tax-thailand-2026/) — шкала 0,02–0,1% для второго жилья, освобождение основного жилья (для квартиры в кондоминиуме — до 10 млн ฿ стоимости здания), срок уплаты за 2026 год.
- [SCB: как планировать налог на землю и строения (2021)](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/stories/home-car/land-and-building-tax) — банк относит квартиру в кондоминиуме к случаю «здание без земли» с освобождением до 10 млн ฿.
- [Гражданский и торговый кодекс Таиланда, статья 457 (неофициальный перевод ThaiLawOnline)](https://www.thailawonline.com/thai-civil-code/section-457/) — расходы на оформление купли-продажи стороны несут поровну.
- [Global Law Experts: гонорары юристов по недвижимости, 2026](https://globallawexperts.com/property-lawyer-fees-thailand/) — сопровождение покупки кондо иностранцем: диапазон гонорара и состав работ (проверка права собственности и обременений, квоты иностранцев 49%, договора, присутствие при регистрации).
- [Storm Phuket: плата за содержание общих зон, сентябрь 2026](https://stormphuket.com/buyers-guide-articles/maintenance-fees-cam-fees/) — ставки платы за содержание общих зон по классам проектов.
- Phuket Expat Guide: [долгосрочная аренда вилл, май 2026](https://phuketexpatguide.com/blog/villa-rental-phuket-long-term/) — уход за бассейном и садом, скидки 10–20% при подписании договора на виллу в низкий сезон; [продажа кондо, апрель 2026](https://phuketexpatguide.com/blog/selling-condo-phuket-foreigner-guide/) — комиссия агента 3–5%, платит продавец.
- [Terms.Law: переводы денег в Таиланд](https://terms.law/Thai/banking/international-transfers.html) — форма FET и её роль при выводе выручки от продажи.

**Методика.** Сценарная модель: все входные параметры перечислены в таблице допущений; арендная ставка, индексация, амортизация и альтернативная доходность — допущения для расчёта, а не наблюдаемая статистика (государственной статистики арендных ставок по Пхукету не существует, поэтому ставок по районам в статье нет). Стартовый капитал в сценариях аренды и покупки одинаковый — 7 170 000 ฿; на жильё оба тратят из текущих доходов одну и ту же сумму, равную аренде, а покупатель вкладывает разницу «аренда минус расходы владения» под ту же ставку, что и капитал арендатора. Платежи и взносы учтены в конце каждого года, проценты начисляются раз в год. Аренда индексируется на 3% в год, расходы владения — нет; суммы округлены. Цены покупки для калибровки — открытые данные проекта: раздел «Цены» (kvartiry-phuket.com/ceny/), накопительная выборка 935 объявлений за 19.04–30.09.2026, цены предложения, не сделок; оценочные ставки — сводка данных казначейства Таиланда от 14.08.2024. Сбор за перерегистрацию и налог на землю в модели посчитаны от цены покупки, то есть с запасом. Материал отражает правила на 2 октября 2026 года, носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

---

> Источник: [Покупать или снимать жильё на Пхукете в 2026: расчёт](https://kvartiry-phuket.com/blog/pokupat-ili-snimat-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.