Проверено 05.09.2026. Регистрация Thai Company не превращает иностранца в личного собственника земли и не заменяет разрешение на гостиничный бизнес или работу. Сначала определите, какое право и какую деятельность вы хотите приобрести, затем проверьте требования к компании, её участникам и объекту.
Какие вопросы решаются отдельно
| Проверка | Что она устанавливает |
|---|---|
| Регистрация компании | Создано ли юридическое лицо, кто его участники и кто вправе подписывать документы |
| Foreign Business Act | Считается ли лицо иностранным для целей ведения конкретного бизнеса и требуется ли разрешение |
| Земельное законодательство | Может ли компания приобрести или продолжать владеть соответствующей землёй |
| Hotel Act и правила здания | Разрешена ли планируемая модель размещения гостей |
| Работа иностранца | Позволяет ли его статус выполнять фактические функции в Таиланде |
Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) содержит собственное определение иностранца, включая определённые компании, зарегистрированные в Таиланде. Статья 8 и приложения разделяют виды деятельности по ограничениям; для предусмотренных случаев существуют процедуры лицензии или сертификата. Название «тайская компания» не отвечает на все эти вопросы. Foreign Business Act, статьи 4, 8, 12 и 17.
Почему «49/51» не является готовым решением
Для статуса по Foreign Business Act важен предусмотренный законом состав участия. Правила владения землёй имеют отдельные критерии, включая статьи 97 и 98 Land Code. Поэтому проверка одной доли капитала не заменяет анализ структуры, источников денег и фактических отношений участников.
В опубликованной инструкции DOL от мая 2026 года для проверки компаний — владельцев земли выделены прямое и косвенное иностранное участие, цепочки изменений акционеров, происхождение средств и фактическое использование или контроль. Документ отдельно предупреждает: попадание в группу риска — основание для дальнейшей проверки, а не готовый вывод о нарушении. DOL: руководство по проверке корпоративного владения землёй, редакция 22.05.2026.
Компания, законно владеющая объектом, сама является собственником. Акционер владеет акциями, а не личным титулом на её землю. Условия продажи акций, распоряжения недвижимостью и распределения средств нужно проверять раздельно.
Номинальные участники и реальный партнёр
Статья 36 Foreign Business Act предусматривает ответственность за использование тайских номинальных держателей акций и другие действия, направленные на обход установленных этим законом ограничений иностранного бизнеса. Формальная подпись тайского участника не подтверждает законность отношений. Foreign Business Act, статья 36.
Не соглашайтесь на структуру, смысл которой — скрыть настоящего участника или создать ложное представление об оплате акций. Попросите объяснить права каждого инвестора, источник его вложений, порядок принятия решений и выхода. Договоры займа, доверенности и классы акций рассматривают по содержанию: ни один такой документ сам по себе не доказывает ни нарушение, ни безопасность конструкции.
Наличие иностранного директора также нельзя автоматически приравнивать к номинальности. Должность, полномочия, работа в стране и права акционера — разные вопросы. Нужен анализ фактов, а не обещание «стандартной схемы».
Если цель — личное жильё или аренда
Перед созданием компании сравните приобретаемое право с прямым владением подходящей квартирой в кондоминиуме и с конкретным договором аренды. Для иностранного кондоминиума проверяются требования к приобретателю и квота; для аренды — зарегистрированное право, срок, передача и условия продления. Не считайте будущие продления уже обеспеченными годами владения. DOL: иностранное владение кондоминиумом; DOL: циркуляр об аренде и продлениях от 24.04.2025.
Если объект предполагается сдавать гостям, юридическое лицо не является единственно возможным заявителем по Hotel Act: статья 16 предусматривает требования к заявителю-физлицу и отдельно к представителю юридического лица. В любом случае нужно проверить разрешённость конкретной деятельности. Hotel Act, статьи 15–16.
Что подготовить для регистрации
До подачи документов составьте понятное описание бизнеса: объект, план использования, источники вложений, участники, функции директора и ожидаемые договоры. Затем согласуйте:
- Наименование, адрес, учредительные документы и заявляемые виды деятельности.
- Подписку и оплату акций, структуру капитала и документы участников.
- Полномочия директора и правила подписания, изменения состава участников и выхода.
- Необходимость разрешений на иностранный бизнес и отраслевых разрешений.
- Банковские, бухгалтерские, налоговые и кадровые действия после регистрации.
DBD публикует регистрационный регламент с требованиями к документам и действиям заявителей. Пакет следует выбирать по вашему виду регистрации, а не по чужому набору шаблонов. В статье не устанавливаются универсальные капитал, количество работников, срок получения work permit или банковского счёта. DBD: регистрационный регламент, редакция 2023 года.
Расходы и налоги
Запросите смету с отдельными строками для регистрации, подготовки документов, банковского обслуживания, бухгалтерского учёта, годовой отчётности и аудита, персонала, разрешений и самой недвижимости. Отсутствие арендной выручки не следует считать автоматическим освобождением от корпоративной отчётности. Требования к финансовому аудиту limited companies описаны профессиональным регулятором TFAC. TFAC: Action Plan, раздел о statutory audit.
Не применяйте одну налоговую таблицу ко всем операциям компании. Например, обычная аренда недвижимости включена в освобождения VAT по статье 81, тогда как размещение с дополнительными услугами может квалифицироваться иначе. Нужна разбивка дохода по фактическим договорам. Revenue Code, статья 81(1)(r); RD: serviced apartments, разъяснение 0702/8847.
При последующей продаже имущества компании нельзя автоматически применять пятилетнее исключение SBT для другой категории продавцов. Для корпоративного WHT действует самостоятельный порядок. RD: категории SBT; RD: WHT компании при продаже недвижимости.
К корпоративным расходам добавляются содержание объекта и ремонт. Для планирования бытовой части сметы можно использовать материалы о стоимости жизни по районам и климате и сезонах, проверяя каждую сумму применительно к выбранному зданию.
Перед покупкой существующей компании
Проверьте сведения DBD, реестр участников, титул и обременения, отчётность, банковские обязательства, налоговые уведомления, действующие договоры и полномочия подписантов. Покупка акций сохраняет компанию как юридическое лицо; её прежние обязательства не исчезают. Это влияет на стоимость вложения, но не означает, что каждый долг автоматически становится личным долгом нового акционера: поручительства и личные обязательства проверяют отдельно.
Заранее согласуйте последствия отказа в регистрации, неполучения разрешений, спора участников, смерти акционера и прекращения бизнеса. Общие бытовые вопросы рассмотрены в материале о безопасности для экспатов; правовую проверку компании он не заменяет.
Оставить запрос на подбор недвижимости. Сначала выберите объект и план использования, затем получите проверяемое заключение о допустимой структуре владения.
Источники и методика
Проверка выполнена 05.09.2026 по конкретным документам: Foreign Business Act, регламент DBD, инструкция DOL от 22.05.2026, Hotel Act, указанные нормы RD и документ TFAC. Проверка не устанавливает законность какой-либо конкретной компании. Удалены обещания автоматического владения землёй через «49/51», универсальной визы/work permit, единой суммы расходов и общей VAT-обязанности независимо от вида дохода.