Наследование недвижимости в Таиланде 2026: завещание, наследники, сроки

Проверено 01.10.2026 по официальным источникам Таиланда. Если владелец квартиры на Пхукете умирает, недвижимость переходит наследникам по закону или по завещанию — иностранные наследники участвуют в этом наравне с тайцами, а государству имущество отходит, только если нет ни законных наследников, ни завещания (статья 1753 ГК). Квартира в кондоминиуме остаётся за иностранным наследником, если наследник подпадает под одну из категорий статьи 19 Condominium Act и в доме не исчерпана иностранная квота; наследнику без подходящего статуса квартиру придётся продать в течение года. Землю наследник-иностранец сохраняет только с разрешения министра внутренних дел (статья 93 Land Code) и в пределах лимитов статьи 87, без разрешения её продают. Налог на наследство возникает только со стоимости свыше 100 млн ฿ на одного наследника, поэтому для типичной квартиры на Пхукете он не наступает: медиана цены предложения кондо по нашему каталогу — 3 890 000 ฿ (раздел «Цены», выборка 935 объявлений на 30.09.2026). Главная сложность наследственного дела не налог, а процедура: документы, объявления, суд, Land Office и годовые сроки распоряжения активами.

Какое имущество и по какому закону наследуется

Наследование недвижимости регулируется книгой VI Гражданского и торгового кодекса (Civil and Commercial Code, CCC); эти нормы применяются и к иностранцам — в наследственную массу входят квартира в кондоминиуме, права по договору аренды, акции тайской компании, банковские вклады и прочие активы умершего. Если недвижимость записана на компанию, наследуются не сама земля и не дом, а акции: объект остаётся юридическому лицу (подробнее — в разделе об аренде и компании).

Супружескую долю и наследственную долю нельзя смешивать. Прежде чем распределять актив, определяют его семейный режим и долю, принадлежавшую умершему; имя одного лица в титуле само по себе этого вопроса не решает. Свод регистрационного законодательства, статья 1625 CCC. Как устроено общее имущество супругов и что происходит с ним при разводе — в разборе раздела имущества.

Без завещания имущество делят законные наследники — их ровно шесть очередей (статья 1629 CCC): потомки; родители; полнородные братья и сёстры; неполнородные; дедушки и бабушки; дяди и тёти. Очередь наследует, только если нет родственников предыдущей, с одним исключением: если у умершего есть потомки и жив кто-то из родителей, родитель получает долю наравне с потомками — как наследник очереди детей (статья 1630, часть 2). Переживший супруг — тоже законный наследник, но по особым правилам статьи 1635 CCC: с потомками он делит наследство как наследник той же ступени, с родителями или полнородными братьями и сёстрами получает половину, с дальними очередями — две трети, а если других наследников нет — всё. Учебный материал DOPA о завещаниях, статьи 1629, 1630 и 1635; перевод статьи 1630 ГК; перевод статей 1635–1638 ГК.

Завещание: формы, свидетели, управляющий

Тайский закон признаёт пять форм завещания, и действительность документа зависит от соблюдения одной из них (DOPA, статьи 1656–1664):

Свидетелями не могут быть несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, а также полностью глухие, немые или слепые (статья 1670). Обязательного нотариального заверения закон не предусматривает: решает соблюдение формы. DOPA: формы завещаний.

В завещании можно назначить управляющего наследством (executor) — одного или нескольких (статьи 1711 и 1715); несовершеннолетние, недееспособные и банкроты им быть не могут (статья 1718). Если управляющий не назначен, его назначает суд. Это ключевая фигура для иностранной семьи: именно он получает полномочия распоряжаться имуществом до раздела.

Новое завещание отменяет прежнее только в тех частях, где их распоряжения противоречат друг другу, если завещатель не объявил иное (статья 1697), и отмена действует, только когда новое завещание составлено по одной из законных форм (статья 1694). Поэтому общая оговорка «отменяю все прежние завещания» в тайском документе может затронуть и зарубежное завещание — формулировки документов согласуют заранее. Само по себе зарубежное завещание не имеет автоматического приоритета: ни английский язык, ни название «Thai Will» ничего не гарантируют, а форму документа и применимое право в конкретном деле определяет специалист с учётом всех завещаний и активов. Статья 1694 ГК; статья 1697 ГК.

Кондоминиум: главный случай для иностранного наследника

Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить в собственность на своё имя, поэтому для наследника-иностранца это главный случай. Правила наследования кондоминиума определяет статья 19 и примыкающие к ней статьи Condominium Act:

• наследник с постоянным видом на жительство (статья 19 (1)) или со статусом по законодательству о поощрении инвестиций (статья 19 (2)) наследует квартиру без обязанности её продавать, если не превышена иностранная квота дома — 49% общей площади квартир (статья 19 bis);
• по разъяснению Департамента земель, о котором писала юридическая фирма Tilleke & Gibbins (2013), иностранные наследники владельца, купившего квартиру с ввозом иностранной валюты (статья 19 (5)), наследуют статус умершего и также не обязаны продавать квартиру;
• прочие иностранные наследники письменно уведомляют компетентный орган в течение 60 дней с момента приобретения и продают квартиру в течение одного года — независимо от того, исчерпана квота или нет; если не продали — Генеральный директор Департамента земель вправе продать её самостоятельно.

Tilleke & Gibbins: наследование кондоминиумов иностранцами; Thailand Law Online: наследование недвижимости иностранцами; DOL: регламент об иностранном владении кондоминиумами, 2004. Статус наследника по статье 19 и квоту конкретного дома проверяют сразу, не дожидаясь окончания семейных согласований. Сравнение двух основных форматов владения — в материале о правах и расходах при сдаче виллы или кондо.

Земля: что может получить иностранный наследник

По общему правилу иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде на праве собственности; наследование по закону — узкое исключение. Статья 93 Land Code допускает наследование земли иностранцем — законным наследником, не получателем по завещанию, — с разрешения министра внутренних дел, но совокупно с уже имеющейся у него землёй приобретение не должно превышать лимиты статьи 87: для жилья — не более 1 рая на семью, для торговли — 1 рая, для промышленности и сельского хозяйства — по 10 раев. Для этой процедуры у Департамента земель есть отдельная госуслуга, и разрешение не автоматическое. DOL: процедура по статье 93; перевод Land Code, статьи 93 и 87. Правовая консультация МИД Таиланда (декабрь 2023) подтверждает этот путь: иностранец — законный наследник может владеть унаследованной землёй для проживания в пределах 1 рая, а излишек сверх законного лимита должен быть продан в течение года. МИД Таиланда: ответы правовой клиники посольства в Куала-Лумпуре.

Если разрешения нет, лимит превышен или земля достаётся иностранцу по завещанию, землю продают: статья 94 Land Code отводит на это срок, установленный Генеральным директором Департамента земель, — от 180 дней до одного года, иначе землю продаст сам Департамент. Перевод Land Code, статья 94. По мнению юристов Thailand Law Online, после прекращения последнего договора по статье 86 (в 1970 году) министр такие разрешения не выдаёт; это оценка частной юридической фирмы, а не норма закона. Thailand Law Online. Тайские родственники (супруга, дети с тайским гражданством) наследуют землю свободно, без описанных ограничений.

Поэтому планирование для вилл строят иначе: собственность на тайского члена семьи с юридически обеспеченными правами иностранца, долгосрочная аренда с условием о наследниках, суперфиций (superficies — право на строение на чужой земле) или владение через компанию. Строение может принадлежать иностранцу отдельно от земли — чем различаются формы владения, разобрано в материале Freehold и Leasehold. Компания ограничение на землю не обходит: при доле иностранцев выше 49% капитала она сама считается иностранной (статья 97 Land Code) — см. раздел об аренде и компании ниже.

Аренда и акции компании в наследственной массе

Аренда. Аренда в Таиланде — это наём по Гражданскому кодексу, а не вещное право, и по общему правилу договор прекращается со смертью арендатора. Наследники получают оставшийся срок, только если договор прямо предусматривает переход прав к ним — тогда они вправе требовать исполнения от наймодателя по статье 374 CCC. Общей формулы «наследники автоматически получают все оставшиеся годы аренды» в законе нет: условие о наследниках проверяют в договоре до покупки и при вступлении в наследство. Thailand Law Online о leasehold и наследовании.

Компания. Если недвижимость записана на тайское юрлицо, наследуются акции умершего, а компания продолжает владеть объектом лишь до тех пор, пока не станет «иностранной»: по статье 97 Land Code это происходит, когда иностранцам принадлежит больше 49% зарегистрированного капитала или больше половины акционеров, и тогда землю по статьям 97–100 придётся отчуждать. Перевод Land Code, глава о правах юрлиц. Инструкция Департамента земель от 22.05.2026 (разобрана в нашем материале о компании для недвижимости) относит многократные передачи и изменения долей акций к группам риска для проверок. Договорённости с номинальными акционерами наследственного планирования не заменяют.

Налог на наследство

Действует Inheritance Tax Act B.E. 2558 (2015), применяется с 1 февраля 2016 года. Базовые правила по официальному тексту закона:

Inheritance Tax Act, статьи 3, 11–17.

Для наследника-иностранца без домицилия в Таиланде налог охватывает только активы, находящиеся в Таиланде (статья 11): это недвижимость в стране, ценные бумаги тайских юридических лиц, вклады в тайских финансовых учреждениях и зарегистрированный в Таиланде транспорт (Ministerial Regulation B.E. 2559). Актив считается тайским, если он находился в Таиланде на момент смерти, даже если потом сменил форму. Гражданство наследника ставки не меняет. Ministerial Regulation о тайских активах.

Ориентир для масштаба: типичная квартира на Пхукете по ценам нашего каталога в десятки раз ниже порога (см. раздел «Цены»), поэтому налог касается прежде всего крупных портфелей и дорогих вилл. Отсутствие налога не означает бесплатной перерегистрации: сбор за регистрацию наследственной передачи недвижимости между предками и потомками (родители, дети, внуки) и между супругами — 0,5% официальной оценки, для остальных наследников действует общий сбор 2%. DOL: сборы и налоги при регистрации.

При последующей продаже унаследованной квартиры Specific Business Tax не применяется (наследование прямо входит в исключения), а вычет расходов для подоходного налога продавца фиксированный — 50%, без шкалы по годам владения. Оба правила и полный расчёт — в статье налоги на недвижимость в Таиланде. Тайский налог не закрывает обязанности наследника в его стране: о пересечении налоговых систем — в материале об иностранных доходах.

Пошаговый порядок действий для наследника

1. Получите свидетельство о смерти (тайское или зарубежное) и сделайте заверенный перевод на тайский с легализацией; закажите несколько заверенных копий.
2. Установите состав наследства: титулы, договоры аренды, выписки по счетам, сертификаты акций, долги. Не передавайте пароли и доступы в открытой переписке.
3. Если есть завещание — подготовьте его к рассмотрению: иностранное завещание переводят, нотариально удостоверяют и легализуют через консульство или МИД Таиланда.
4. Регистрацию наследственной передачи ведут по статье 81 Land Code: наследник подаёт в Land Office документ о праве на землю и доказательства наследования, чиновники проверяют их, опрашивают свидетелей и вывешивают публичное объявление на 30 дней; если возражений от других наследников нет и доказательства убедительны, право регистрируют. Имя управляющего наследством регистрируют по статье 82 — по решению суда сразу, а назначенного иным путём — после такой же проверки с объявлением. Перевод Land Code, статьи 81–82.
5. На практике, особенно при иностранных документах, отсутствии завещания или споре, банки и Land Office обычно ждут решения суда о наследовании и назначении управляющего наследством (по памятке Expat Tax Thailand) — закладывайте на это месяцы, а не недели.
6. Для кондо сразу проверьте статус наследника по статье 19 Condominium Act и иностранную квоту дома; уложитесь в сроки — 60 дней на уведомление и один год на распоряжение квартирой.
7. Для земли рассчитывайте на продажу в срок по статье 94 Land Code (от 180 дней до года), если разрешения министра нет или лимит статьи 87 превышен.
8. Подайте налоговую декларацию в течение 150 дней, если стоимость доли наследника превысила 100 млн ฿, и оплатите сбор за перерегистрацию права (0,5% или 2%).

Ключевые сроки наследственного дела:

Если объект сдаётся, отдельно изучите Hotel Act и правила размещения гостей: смена собственника не подтверждает право продолжать прежнюю модель бизнеса.

Как подготовиться заранее

1. Перечень активов, титулов, договоров и долгов — с указанием, где хранятся подлинники.
2. Завещание по одной из тайских форм, скоординированное с зарубежными завещаниями, чтобы документы не отменяли друг друга.
3. Назначенный в завещании управляющий наследством, способный действовать в Таиланде.
4. Документы о семейном статусе и составе семьи с переводами и удостоверением: от них зависят и супружеская доля, и очередность наследников.
5. План текущих расходов на объект и действий арендного оператора на время оформления.
6. Проверка конструкции владения: кондо с запасом по квоте наследуется проще всего, земля потребует разрешения министра для наследника по закону, продажи или тайского наследника, для виллы оцените договор аренды с условием о наследниках.

Оставить запрос по подбору недвижимости на Пхукете. При покупке для семьи заранее обсудите наследование выбранного права и документы будущих наследников.

Источники и методика

Дата проверки — 01.10.2026. Использованы официальные материалы: учебный материал DOPA о завещаниях и наследниках (статьи 1629, 1635, 1656–1664, 1670, 1711, 1715), свод регистрационного законодательства, статья 1625 CCC, процедуры DOL по иностранному владению кондоминиумами, наследованию земли по статье 93 Land Code и сборам при регистрации прав, официальный перевод Inheritance Tax Act B.E. 2558 и Ministerial Regulation B.E. 2559 об активах в Таиланде. Перевод статей 1630 и 1635–1638 ГК сверялся по тайской правовой библиотеке Siam Legal и странице статьи 1630 на ThaiLawOnline; статьи 1694 и 1697 об отмене завещания и статья 1754 о давности исков — по переводам ThaiLawOnline; правила наследования кондоминиума (статьи 19 и 19 bis), включая разъяснение Департамента земель о наследниках владельца по статье 19 (5), — по Tilleke & Gibbins и разбору Thailand Law Online; статьи 81, 82, 87, 93–94 и 97–100 Land Code — по опубликованному переводу кодекса (FAOLEX); наследование земли иностранцем по закону и лимит 1 рая для жилья — также по правовой консультации МИД Таиланда (декабрь 2023); сроки пробейта и состав документов — по памятке Expat Tax Thailand. Английские тексты тайских законов — неофициальные переводы («For translation purpose only»); действующая редакция — на тайском языке. Цены каталога — собственные данные проекта на 30.09.2026. Истории клиентов, расценки юристов и гарантии результата исключены как неподтверждённые; материал носит образовательный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.

Ещё по теме: Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде: что разрешает закон · Эскроу и защита оплаты новостройки в Таиланде 2026 · Chanote, Nor-Sor-3 и другие титулы Таиланда 2026.