Freehold и Leasehold в Таиланде: какие права получает иностранный покупатель

Freehold — это собственность, leasehold — долгосрочная аренда. При freehold покупатель становится зарегистрированным собственником объекта; для иностранца это реальнее всего с квартирой в кондоминиуме. При leasehold он получает право пользоваться недвижимостью ограниченный срок: по общему правилу Гражданского и торгового кодекса Таиланда срок одной аренды недвижимости — не более 30 лет, а собственником остаётся арендодатель. Разница не в «уровне сервиса», а в наборе прав, которые можно проверить в реестре.

На Пхукете эти слова часто используют как названия тарифов на один и тот же объект. Юридически это разные права, и у виллы их даже два слоя: права на землю и права на строение. Рекламное слово «вилла» само по себе не говорит, что именно перейдёт покупателю.

Ниже — правила, которые можно подтвердить документами тайских ведомств и судебной практикой. Первоисточники проверены 18 июля 2026 года; 1 октября 2026 года ссылки открыты повторно, а материал дополнен решениями Верховного суда о сроке и наследовании аренды. Материал не заменяет заключение тайского адвоката по конкретному title deed, договору и статусу покупателя.

Уточнение 02.10.2026: в кратком ответе, таблице и FAQ обозначены границы общего правила о сроке аренды; остальные даты проверки источников сохранены.

Коротко: что обычно означает freehold и leasehold

Для большинства иностранных покупателей прямой и проверяемый freehold относится именно к квартире в зарегистрированном кондоминиуме. Обычная покупка земли иностранцем запрещена; узкие исключения и специальные разрешения нельзя считать стандартным маршрутом сделки. Это разделение описывает официальный обзор BOI/OSOS о правах на землю, строения и кондоминиумы.

Чем различаются права: freehold против leasehold

Ставки сборов взяты из официального перечня Department of Lands о сборах, налогах и пошлинах: регистрация прав и сделок — 2% оценочной стоимости, регистрация аренды — 1% суммы платежей за весь срок аренды. С наследованием аренды не всё однозначно: раньше Верховный суд исходил из того, что аренда автоматически прекращается со смертью арендатора, но по решению общего собрания Верховного суда № 11058/2559 срочная (не пожизненная) аренда со смертью стороны не прекращается и может перейти к наследникам — например, когда срок фиксированный, а арендная плата за весь период внесена вперёд (разбор Tilleke & Gibbins). Итог всё равно зависит от формулировок конкретного договора. Полная карта налогов и сборов при покупке — transfer fee, stamp duty, specific business tax — разобрана в отдельном обзоре сборов при сделке; о наследовании квартиры и других прав — в статье о наследовании недвижимости. Сравнить платежи покупки в собственность и в аренду по сумме своей сделки можно в калькуляторе расходов покупателя.

Читайте также: Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде: что разрешает закон

Freehold-кондо: квота считается по площади, а не по числу квартир

Condominium Act допускает собственность иностранцев и иностранных юридических лиц только при выполнении условий закона. Ключевое ограничение из Section 19 bis: совокупная иностранная собственность не должна превышать 49% общей площади всех квартир в кондоминиуме на момент его регистрации. Поэтому фраза продавца «49% юнитов» — неточное упрощение. Для проверки нужна площадь, а не количество дверей.

Правило и категории допустимых иностранных собственников приведены в Condominium Act на сайте Department of Lands. Перед трансфером следует получить актуальный документ от condominium juristic person о доле иностранной собственности и сверить его с требованиями конкретного Land Office.

Слово «иностранец» здесь не равно слову «нерезидент» из маркетинговой брошюры. Section 19 перечисляет несколько юридических оснований. Распространённый для иностранного покупателя путь — доказать ввоз иностранной валюты в Таиланд либо снятие средств с допустимого non-resident baht account или foreign-currency account. Но это не единственное основание, и пакет документов зависит от категории покупателя.

Condominium Act в публикации Department of Lands указывает, что подтверждение по такому основанию должно покрывать сумму не меньше цены покупаемой квартиры. Поэтому до отправки денег полезно согласовать с банком:

1. имя отправителя и будущего собственника;
2. назначение перевода;
3. валюту и путь средств;
4. вид подтверждения, который выдаст банк;
5. написание проекта, номера квартиры и цены во всех документах.

Универсального правила «достаточно любой FET-формы» нет: название банковского документа зависит от операции и суммы, а Land Office проверяет доказательства в контексте Section 19. Безопасный порядок — показать проект SPA и банковскую схему независимому юристу до перевода и невозвратного депозита.

Leasehold: одна зарегистрированная аренда — не 90-летняя собственность

Для обычной аренды недвижимости Civil and Commercial Code устанавливает срок одной аренды не более 30 лет. Договор на более долгий срок не превращается в 90-летнее право: срок сокращается до допустимого законом. После окончания стороны могут договориться о новом сроке, также не превышающем 30 лет.

Здесь речь об обычной аренде по Гражданскому и торговому кодексу: специальный закон 1999 года об аренде для коммерческих и промышленных целей предусматривает отдельный режим, который сам по себе не даёт покупателю жилья гарантии аренды на 90 лет.

Гражданский и торговый кодекс (ст. 538 и 540) содержит два связанных правила:

• аренда недвижимости больше трёх лет должна быть оформлена письменно и зарегистрирована, иначе требование можно принудительно исполнять только в пределах трёх лет;
• срок одной аренды не может превышать 30 лет, а новое продление оценивается как отдельный последующий срок.

Те же нормы описывает разбор Tilleke & Gibbins о leasehold и наследовании: договор аренды недвижимости заключается письменно, договор на срок больше трёх лет без регистрации в Земельном департаменте исполним только в пределах трёх лет, а максимальный срок одной аренды — 30 лет. Из них следует практический вывод: запись «30+30+30» в договоре может описывать обещание сторон, но не превращает договор в зарегистрированное право на 90 лет. До оценки цены нужно увидеть, какой именно срок Land Office внесёт в реестр сейчас и кто обязан совершить действия для будущего продления.

Судебная практика подтверждает этот скепсис. В деле № 4655/2566, решённом Верховным судом в 2023 году (спор касался земли и дома на Пхукете), пункты о продлении признали недействительными: комбинация первичной аренды, обязательства арендодателя продлить договор ещё на два 30-летних периода на тех же условиях и предоплаты будущих сроков, по мнению суда, является обходом статьи 540, и арендодатель смог потребовать освобождения имущества после первого срока (разбор Addleshaw Goddard). Сам Кодекс продление при этом разрешает: новый срок до 30 лет можно согласовать и зарегистрировать после окончания предыдущего; сомнение вызвали именно заранее зафиксированные одинаковые условия с предоплатой.

Регистрация аренды стоит денег: сбор — 1% арендной платы за весь регистрируемый срок по тарифу Department of Lands.

Нельзя автоматически считать, что обещание продлить:

• уже зарегистрировано вместе с первым сроком;
• обязательно для будущего собственника земли;
• переживёт ликвидацию компании-арендодателя;
• перейдёт наследникам арендатора;
• позволяет уступку, субаренду или краткосрочную сдачу.

Ответы зависят от текста договора, зарегистрированной записи, сторон и применимых норм. Их должен письменно разобрать независимый тайский юрист. Маркетинговую цену leasehold разумно сравнивать не с «вечным владением», а со стоимостью и условиями текущего зарегистрированного срока.

Вилла: земля и дом могут быть разными объектами права

Иностранец обычно не получает freehold на землю под виллой. При этом тайское право в принципе допускает отдельное владение строением на арендованной земле. Официальный обзор BOI/OSOS прямо разделяет право на землю и право на здание.

Однако фраза «дом будет вашим» недостаточна. До депозита в пакете должны быть понятны:

• собственник и номер title deed земельного участка;
• существующие ипотеки, сервитуты, судебные или иные обременения;
• точная площадь и границы арендуемой части;
• документ, на основании которого покупателю передаётся или создаётся право на строение;
• строительное разрешение и соответствие фактического здания документам;
• право на доступ и инженерные сети;
• судьба здания, улучшений и компенсации в конце аренды;
• условия уступки, субаренды, наследования и досрочного расторжения.

Не следует объединять эти пункты в одно слово «leasehold». Возможна ситуация, когда аренда земли зарегистрирована, но обещанная передача здания или право доступа описаны только в частном приложении. Юридическая проверка должна сопоставить весь пакет с записью Department of Lands. Какие вообще бывают форматы владения виллой на Пхукете и чем они отличаются, разобрано в отдельной статье о покупке виллы: форматах и проверке.

Thai Company: nominee shareholders — не законный обход запрета

Регистрация компании не делает иностранца собственником земли. Земля принадлежит компании, если сама компания по своей реальной структуре и деятельности имеет право её приобрести. Схема, в которой тайцы числятся акционерами только для удержания земли в интересах иностранца, является nominee arrangement, а не безопасным вариантом freehold.

Это не теоретический риск. Department of Business Development сообщил о деле в сфере недвижимости на Пхукете: уголовный суд приговором от 11 сентября 2024 года признал виновными 23 физических и юридических лиц. Каждому назначен штраф 200 000 ฿ и условное лишение свободы на 2 года с испытательным сроком 1 год, компании суд распорядился ликвидировать. По данным ведомства, проверка выявила юридические и бухгалтерские конторы, которые за плату регистрировали компании, где тайцы числились директорами или акционерами вместо иностранцев. См. официальное сообщение DBD от 21 октября 2024 года.

Проверки продолжаются и координируются между ведомствами: 22 мая 2025 года DBD и Department of Lands подписали соглашение об обмене данными именно о nominee-схемах с землёй (сообщение DBD), а в перечне сервисных материалов Department of Lands появилась отдельная страница о мерах против nominee-владения землёй. Поэтому обещания вроде «у иностранца 49%, но полный контроль обеспечат привилегированные акции» нельзя принимать как готовое законное решение. Если у покупателя действительно есть действующий бизнес, структуру компании, ограничения Foreign Business Act, происхождение капитала и право компании на землю должны оценивать корпоративный и земельный юристы. Создавать фиктивный бизнес только для покупки личной виллы — отдельный красный флаг.

Покупка на тайского супруга не даёт иностранцу freehold

Если землю покупает гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем, по правилам Земельного департамента оба супруга письменно подтверждают, что деньги на покупку являются личной собственностью тайского супруга, а не общим имуществом пары. Это отражено в официальной памятке DOL о покупке земли тайцем, состоящим в браке с иностранцем; порядок письменного подтверждения описывает и посольство Таиланда в Стокгольме; для квартир существует аналогичная памятка о приобретении кондо таким супругом.

Следовательно, регистрация на супруга — не «freehold иностранца через брак». В реестре собственником остаётся тайский супруг. Брачный договор, заём, завещание или частное соглашение могут регулировать отдельные отношения сторон, но сами по себе не переписывают запись о собственности на землю. Их действительность и результат при разводе или наследовании нужно оценивать отдельно; обещание гарантированной компенсации без анализа документов вводит покупателя в заблуждение.

Что проверить до депозита: практический чек-лист

Полный перечень документов для проверки квартиры и застройщика — титулы, обременения, разрешения, эскроу — собран в отдельном материале о проверке до депозита. Здесь — шаги, которые важны именно при выборе между формами владения.

1. Определите предмет сделки. Запишите одной строкой, что именно покупается: condominium unit, строение, аренда земли, акции компании или несколько прав одновременно. Для каждого элемента должен существовать свой документ и сторона, которая вправе его передать.
2. Получите первичные документы. Нужны актуальная копия title deed или condominium unit title, документы собственника, сведения об обременениях, разрешения и проект договора. Скриншот из презентации и перевод агента не заменяют оригиналы и проверку в соответствующем Land Office.
3. Проверьте foreign quota и основание покупателя. Для condo freehold важна не «доля квартир», а доля общей площади в иностранной собственности. Одновременно подтвердите, под какую категорию Section 19 попадает покупатель и какие банковские документы примет офис регистрации.
4. Разберите lease по действиям и срокам. Отдельно отметьте текущий регистрируемый срок, дату начала, плату, регистрацию, право уступки, субаренды, наследования, продления, основания расторжения и судьбу строений. Если продавец рекламирует 30+30+30, попросите показать правовой механизм каждого будущего периода, а не только цифры на первой странице.
5. Проверьте продавца и отсутствие конфликта интересов. Юрист покупателя не должен одновременно представлять застройщика, землевладельца или брокера. Его письменное заключение должно перечислять найденные риски и документы, которые не удалось проверить, а не только подтверждать, что «структура стандартная».
6. Посчитайте расходы по договору, а не по рекламе. Transfer fee, налоги продавца, stamp duty или specific business tax, регистрационный сбор аренды и расходы юристов зависят от вида сделки и сторон. Не переносите проценты из сделки freehold-кондо на аренду земли. Актуальные правила расчёта разобраны в материале о transfer fee, stamp duty и SBT; итоговую сумму на дату регистрации нужно подтвердить у Land Office и налогового специалиста.

Как выбрать между freehold и leasehold без ложной универсальной рекомендации

Freehold-кондо логично рассматривать, когда покупатель соответствует Section 19, в здании есть подтверждённая foreign quota, а происхождение средств и банковские документы согласованы. Здесь покупатель получает зарегистрированную собственность на квартиру, а не право на ограниченный срок.

Leasehold-кондо может быть осознанным выбором, если цена отражает оставшийся срок и договорные ограничения. Его нельзя представлять как более дешёвый эквивалент freehold без расчёта потери срока и проверки передачи прав.

Вилла на арендованной земле требует проверки как минимум двух слоёв: аренды земли и прав на строение. Самый важный показатель — не бренд проекта и не обещание продления, а то, что регистрируется сейчас и что произойдёт при продаже, смерти стороны, дефолте или окончании срока.

Компания или тайский супруг не являются разновидностями freehold иностранца. Это собственность другого лица — юридического лица или супруга — со своими рисками. Nominee structure нельзя рекомендовать как обход закона.

Для ориентира по бюджету: по данным раздела «Цены» медиана цен предложения квартир и кондо — 3 890 000 ฿ (накопительная выборка 935 объявлений за 19.04–30.09.2026). Но форму владения выбирают не по медиане: её определяют права, которые вы можете зарегистрировать, и срок, который реально остаётся у аренды. Посмотреть конкретные объекты можно в разделе кондо; для оценки арендной модели — калькулятор доходности.

Источники и методика

Проверено 18 июля 2026 года; 1 октября 2026 года ссылки открыты повторно, источник о нормах аренды заменён, добавлены решения Верховного суда о сроке и наследовании аренды. Использованы официальные материалы тайских ведомств, а по судебной практике — обзоры международных юридических фирм, работающих в Таиланде:

1. Department of Lands — Condominium Act и правила иностранной квоты: Sections 19, 19 bis и 19 ter.
2. Tilleke & Gibbins — наследование leasehold и базовые нормы аренды: письменная форма и регистрация аренды свыше трёх лет, предел 30 лет (ст. 538 и 540 Гражданского и торгового кодекса), решение Верховного суда № 11058/2559 о судьбе срочной аренды.
3. Addleshaw Goddard — решение Верховного суда № 4655/2566 об «автоматическом» продлении аренды: продления на тех же условиях с предоплатой признаны обходом статьи 540.
4. Department of Lands — сборы, налоги и пошлины при регистрации: 2% оценочной стоимости при регистрации прав и сделок, 1% суммы аренды за весь срок при регистрации аренды.
5. Department of Lands — приобретение земли тайцем с иностранным супругом: требование заявления о личных средствах тайского супруга.
6. Посольство Таиланда в Стокгольме — письменное подтверждение супругов при покупке земли: оба супруга подтверждают, что средства — личная собственность тайского супруга.
7. Department of Lands — меры против nominee-владения землёй: официальный раздел о противодействии nominee-схемам.
8. BOI / One Start One Stop Investment Center — Land Ownership: общее ограничение на землю, отдельное владение строением и condo ownership.
9. Department of Business Development — пресечение nominee-схем на Пхукете: сообщение о приговоре от 11.09.2024, штрафах и ликвидации компаний.
10. Department of Business Development — соглашение DBD и Department of Lands об обмене данными о nominee-схемах: сообщение от 22.05.2025.
11. Act on the Lease of Immovable Property for Commercial and Industrial Purposes, B.E. 2542 (1999), текст в FAOLEX: Sections 3–5 — отдельный режим аренды для коммерческих и промышленных целей и условия его регистрации. Проверено 02.10.2026 только для уточнения границ общего правила о сроке.

В статье нет прогнозов цены, доходности или «типичных» скидок: такие цифры нельзя вывести из перечисленных законов и руководств. Фактический результат зависит от документов конкретного объекта, сторон и практики Land Office на дату сделки.

Ещё по теме: Эскроу и защита оплаты новостройки в Таиланде 2026 · Компания в Таиланде для недвижимости в 2026 году · Развод и раздел имущества в Таиланде 2026.