На Пхукете слова freehold и leasehold часто используют как названия тарифов на один объект. Юридически это разные права. При freehold покупатель получает зарегистрированную собственность; при leasehold — право пользоваться недвижимостью в течение указанного срока. Для виллы нужно дополнительно разделять права на землю и на строение: рекламное слово «вилла» само по себе не говорит, что именно перейдёт покупателю.
Ниже — правила, которые можно подтвердить документами тайских ведомств. Материал проверен 18 июля 2026 года. Он не заменяет заключение тайского адвоката по конкретному title deed, договору и статусу покупателя.
Короткий ответ: что обычно означает freehold и leasehold
| Предложение | Что должно быть зарегистрировано | Главный вопрос до депозита |
|---|---|---|
| Кондо в foreign freehold | Собственность иностранца на конкретную квартиру в зарегистрированном кондоминиуме | Подходит ли покупатель под закон и осталась ли иностранная квота по площади |
| Кондо в leasehold | Аренда квартиры на определённый срок | Какой срок реально регистрируют и какие права можно передать |
| Вилла на арендованной земле | Аренда земли и отдельно оформленные права на строение | Кто владеет землёй, что записано на title deed и что станет со строением в конце аренды |
| Земля на имя тайского супруга | Собственность тайского супруга | Понимает ли иностранный супруг, что он не становится собственником земли |
| Земля на компанию | Собственность юридического лица, если оно вправе владеть землёй | Есть ли реальный законный бизнес и реальные акционеры, а не nominee structure |
Для большинства иностранных покупателей прямой и проверяемый freehold относится именно к квартире в зарегистрированном кондоминиуме. Обычная покупка земли иностранцем запрещена; узкие исключения и специальные разрешения нельзя считать стандартным маршрутом сделки. Это разделение описывает официальный обзор BOI/OSOS о правах на землю, строения и кондоминиумы.
Freehold-кондо: квота считается по площади, а не по числу квартир
Condominium Act допускает собственность иностранцев и иностранных юридических лиц только при выполнении условий закона. Ключевое ограничение из Section 19 bis: совокупная иностранная собственность не должна превышать 49% общей площади всех квартир в кондоминиуме на момент его регистрации. Поэтому фраза продавца «49% юнитов» — неточное упрощение. Для проверки нужна площадь, а не количество дверей.
Правило и категории допустимых иностранных собственников приведены в Condominium Act на сайте Department of Lands. Перед трансфером следует получить актуальный документ от condominium juristic person о доле иностранной собственности и сверить его с требованиями конкретного Land Office.
Слово «иностранец» здесь не равно слову «нерезидент» из маркетинговой брошюры. Section 19 перечисляет несколько юридических оснований. Распространённый для иностранного покупателя путь — доказать ввоз иностранной валюты в Таиланд либо снятие средств с допустимого non-resident baht account или foreign-currency account. Но это не единственное основание, и пакет документов зависит от категории покупателя.
Condominium Act в публикации Department of Lands указывает, что банковское подтверждение по такому основанию должно покрывать сумму не меньше цены покупаемой квартиры. Поэтому до отправки денег полезно согласовать с банком:
- имя отправителя и будущего собственника;
- назначение перевода;
- валюту и путь средств;
- вид подтверждения, который выдаст банк;
- написание проекта, номера квартиры и цены во всех документах.
Универсального правила «достаточно любой FET-формы» нет: название банковского документа зависит от операции и суммы, а Land Office проверяет доказательства в контексте Section 19. Безопасный порядок — показать проект SPA и банковскую схему независимому юристу до перевода и невозвратного депозита.
Leasehold: одна зарегистрированная аренда — не 90-летняя собственность
Для обычной аренды недвижимости Civil and Commercial Code устанавливает срок одной аренды не более 30 лет. Договор на более долгий срок не превращается в 90-летнее право: срок сокращается до допустимого законом. После окончания стороны могут договориться о новом сроке, также не превышающем 30 лет.
Department of Lands отдельно разъясняет два связанных правила:
- аренда недвижимости больше трёх лет должна быть оформлена письменно и зарегистрирована, иначе требование можно принудительно исполнять только в пределах трёх лет;
- срок одной аренды не может превышать 30 лет, а новое продление оценивается как отдельный последующий срок.
Эти положения собраны в методическом материале Department of Lands по Sections 538 и 540. Из них следует практический вывод: запись «30+30+30» в договоре может описывать обещание сторон, но не превращает договор в зарегистрированное право на 90 лет. До оценки цены нужно увидеть, какой именно срок Land Office внесёт в реестр сейчас и кто обязан совершить действия для будущего продления.
Нельзя автоматически считать, что обещание продлить:
- уже зарегистрировано вместе с первым сроком;
- обязательно для будущего собственника земли;
- переживёт ликвидацию компании-арендодателя;
- перейдёт наследникам арендатора;
- позволяет уступку, субаренду или краткосрочную сдачу.
Ответы зависят от текста договора, зарегистрированной записи, сторон и применимых норм. Их должен письменно разобрать независимый тайский юрист. Маркетинговую цену leasehold разумно сравнивать не с «вечным владением», а со стоимостью и условиями текущего зарегистрированного срока.
Вилла: земля и дом могут быть разными объектами права
Иностранец обычно не получает freehold на землю под виллой. При этом тайское право в принципе допускает отдельное владение строением на арендованной земле. Официальный обзор BOI/OSOS прямо разделяет право на землю и право на здание.
Однако фраза «дом будет вашим» недостаточна. До депозита в пакете должны быть понятны:
- собственник и номер title deed земельного участка;
- существующие ипотеки, сервитуты, судебные или иные обременения;
- точная площадь и границы арендуемой части;
- документ, на основании которого покупателю передаётся или создаётся право на строение;
- строительное разрешение и соответствие фактического здания документам;
- право на доступ и инженерные сети;
- судьба здания, улучшений и компенсации в конце аренды;
- условия уступки, субаренды, наследования и досрочного расторжения.
Не следует объединять эти пункты в одно слово «leasehold». Возможна ситуация, когда аренда земли зарегистрирована, но обещанная передача здания или право доступа описаны только в частном приложении. Юридическая проверка должна сопоставить весь пакет с записью Department of Lands.
Thai Company: nominee shareholders — не законный обход запрета
Регистрация компании не делает иностранца собственником земли. Земля принадлежит компании, если сама компания по своей реальной структуре и деятельности имеет право её приобрести. Схема, в которой тайцы числятся акционерами только для удержания земли в интересах иностранца, является nominee arrangement, а не безопасным вариантом freehold.
Это не теоретический риск. Department of Business Development сообщил о деле в сфере недвижимости на Пхукете: суд признал виновными 23 участников nominee-схем, назначил наказания и распорядился ликвидировать компании. Ведомство также указывает, что проверяет происхождение капитала и фактическое поведение акционеров. См. официальное сообщение DBD от 21 октября 2024 года и сообщение DBD о совместной проверке nominee landholding с Department of Lands.
Поэтому обещания вроде «у иностранца 49%, но полный контроль обеспечат привилегированные акции» нельзя принимать как готовое законное решение. Если у покупателя действительно есть действующий бизнес, структуру компании, ограничения Foreign Business Act, происхождение капитала и право компании на землю должны оценивать корпоративный и земельный юристы. Создавать фиктивный бизнес только для покупки личной виллы — отдельный красный флаг.
Покупка на тайского супруга не даёт иностранцу freehold
Если землю покупает гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем, Department of Lands требует заявления о том, что деньги на покупку являются личной собственностью тайского супруга. Это отражено в официальной памятке DOL о покупке земли тайцем, состоящим в браке с иностранцем.
Следовательно, регистрация на супруга — не «freehold иностранца через брак». В реестре собственником остаётся тайский супруг. Брачный договор, заём, завещание или частное соглашение могут регулировать отдельные отношения сторон, но сами по себе не переписывают запись о собственности на землю. Их действительность и результат при разводе или наследовании нужно оценивать отдельно; обещание гарантированной компенсации без анализа документов вводит покупателя в заблуждение.
Что проверить до депозита: практический чек-лист
1. Определить предмет сделки
Запишите одной строкой, что именно покупается: condominium unit, строение, аренда земли, акции компании или несколько прав одновременно. Для каждого элемента должен существовать свой документ и сторона, которая вправе его передать.
2. Получить первичные документы
Нужны актуальная копия title deed или condominium unit title, документы собственника, сведения об обременениях, разрешения и проект договора. Скриншот из презентации и перевод агента не заменяют оригиналы и проверку в соответствующем Land Office.
3. Проверить foreign quota и основание покупателя
Для condo freehold проверьте не «процент квартир», а долю общей площади в иностранной собственности. Одновременно подтвердите, под какую категорию Section 19 попадает покупатель и какие банковские документы примет офис регистрации.
4. Разобрать lease по действиям и срокам
Отдельно отметьте текущий регистрируемый срок, дату начала, плату, регистрацию, право уступки, субаренды, наследования, продления, основания расторжения и судьбу строений. Если продавец рекламирует 30+30+30, попросите показать правовой механизм каждого будущего периода, а не только цифры на первой странице.
5. Проверить продавца и отсутствие конфликта интересов
Юрист покупателя не должен одновременно представлять застройщика, землевладельца или брокера. Его письменное заключение должно перечислять найденные риски и документы, которые не удалось проверить, а не только подтверждать, что «структура стандартная».
6. Посчитать расходы по договору, а не по рекламе
Transfer fee, налоги продавца, stamp duty или specific business tax, регистрационный сбор аренды и расходы юристов зависят от вида сделки и сторон. Не переносите проценты из сделки freehold-кондо на аренду земли. Актуальные правила расчёта разобраны отдельно в материале о transfer fee, stamp duty и SBT; итоговую сумму на дату регистрации нужно подтвердить у Land Office и налогового специалиста.
Как выбрать между freehold и leasehold без ложной универсальной рекомендации
Freehold-кондо логично рассматривать, когда покупатель соответствует Section 19, в здании есть подтверждённая foreign quota, а происхождение средств и банковские документы согласованы. Здесь покупатель получает зарегистрированную собственность на квартиру, а не право на ограниченный срок.
Leasehold-кондо может быть осознанным выбором, если цена отражает оставшийся срок и договорные ограничения. Его нельзя представлять как более дешёвый эквивалент freehold без расчёта потери срока и проверки передачи прав.
Вилла на арендованной земле требует проверки как минимум двух слоёв: аренды земли и прав на строение. Самый важный показатель — не бренд проекта и не обещание продления, а то, что регистрируется сейчас и что произойдёт при продаже, смерти стороны, дефолте или окончании срока.
Компания или тайский супруг не являются разновидностями freehold иностранца. Это собственность другого лица — юридического лица или супруга — со своими рисками. Nominee structure нельзя рекомендовать как обход закона.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде в собственность?
Да, если квартира находится в зарегистрированном кондоминиуме, покупатель соответствует одной из категорий Section 19, а после трансфера иностранная доля не превысит 49% общей площади квартир. Land Office проверяет основания и документы при регистрации.
Правда ли, что leasehold 30+30+30 гарантирует 90 лет?
Нет. Обычная аренда недвижимости регистрируется на срок не более 30 лет. Обещание будущих продлений не равно одному уже зарегистрированному 90-летнему праву. Механизм и исполнимость каждого будущего периода нужно проверять отдельно.
Нужно ли регистрировать leasehold?
Для аренды недвижимости на срок больше трёх лет регистрация принципиальна: без неё договор можно принудительно исполнять только в пределах трёх лет. Проверьте, что запись сделана по правильному title deed и соответствует подписанному договору.
Может ли иностранец владеть домом, но не землёй?
Такое разделение в принципе возможно, но право на строение нужно доказать отдельными документами, а право пользоваться землёй — зарегистрированной арендой или другим законным основанием. Устного обещания застройщика недостаточно.
Можно ли купить виллу через Thai Company?
Компания может владеть землёй только если сама законно имеет такое право. Использовать фиктивных тайских акционеров, которые держат доли за иностранца, нельзя. Для реального бизнеса нужна отдельная корпоративная и земельная проверка; для личной покупки схема nominee company является красным флагом.
Что важнее при перепродаже leasehold?
Не только первоначальные 30 лет, но и оставшийся срок, право уступки, необходимость согласия собственника, регистрационные действия и условия расторжения. Эти пункты должны быть в договоре и учтены в цене; универсальной гарантии ликвидности нет.
Источники и методика
Проверено 18 июля 2026 года. Использованы только первичные официальные материалы:
- Department of Lands — Condominium Act и правила иностранной квоты: Sections 19, 19 bis и 19 ter.
- Department of Lands — нормы регистрации аренды по Sections 538 и 540: письменная форма, регистрация срока свыше трёх лет и предел 30 лет.
- Department of Lands — приобретение земли тайцем с иностранным супругом: требование заявления о личных средствах тайского супруга.
- BOI / One Start One Stop Investment Center — Land Ownership: общее ограничение на землю, отдельное владение строением и condo ownership.
- Department of Business Development — пресечение nominee-схем на Пхукете: сообщение о судебном решении и ликвидации компаний.
В статье нет прогнозов цены, доходности или «типичных» скидок: такие цифры нельзя вывести из перечисленных законов и руководств. Фактический результат зависит от документов конкретного объекта, сторон и практики Land Office на дату сделки.