Титулы на землю в Таиланде в 2026 году: Chanote, Nor Sor 3 и другие

При покупке виллы или участка на Пхукете название документа на землю определяет, какое право вам продают и какой объём проверки нужен до сделки. Chanote (Nor Sor 4 Jor) — документ о праве собственности; Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3 — свидетельства подтверждённого использования; Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 правом собственности не являются. Название документа помогает понять объём проверки, но не гарантирует отсутствие спора, законность строительства или право иностранца приобрести землю.

Проверено 1 октября 2026 года. Сравнение опирается на материалы Department of Lands (DOL), материал Департамента по связям с общественностью правительства Таиланда (PRD) о видах земельных документов и официальные тарифы регистрации. Условия конкретного участка проверяют в компетентном Land Office до подписания обязательств по покупке. Общие права иностранца при покупке — в отдельном обзоре freehold и leasehold; здесь — именно документы на землю.

Почему важно различать титулы

В сделке нужно ответить на три самостоятельных вопроса: какое право подтверждает документ, можно ли зарегистрировать предложенную операцию и совпадает ли участок в документах с объектом на местности.

Не определяйте качество титула по заявленной «точности GPS ±1 метр» или обещанной надбавке к ипотечной ставке. Метод и история съёмки, состояние границ, обременения и требования кредитора проверяются отдельно. Общей таблицы банковских ставок по типам титулов для всех участков Пхукета не существует.

Как отличить документы по печати

Быстрый ориентир — цвет печати с изображением Гаруды (Garuda) на лицевой стороне бланка. В разъяснении PRD о видах земельных документов печать описана так: красная — на Chanote, зелёная — на Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก), чёрная — на Nor Sor 3 (น.ส.3) и Nor Sor 3 Khor (น.ส.3 ข). Это способ первичной идентификации бумаги, а не замена проверки: цвет печати ничего не говорит о собственнике, границах и обременениях.

Отдельный случай — Chanote с красной оборотной стороной (โฉนดหลังแดง). По описанию PRD, на обороте такого бланка проставлен запрет на передачу права сроком на 5–10 лет, и продать или передать право можно только после его истечения. Встретив такой документ, требуйте объяснить происхождение ограничения и дату его окончания.

Читайте также: Покупка квартиры на Пхукете: проверка до депозита

Chanote: документ о собственности

Chanote — земельный документ о праве собственности; распространённая форма обозначается Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ). Документ и регистрационные записи позволяют установить участок и зарегистрированные права. Но Chanote не является разрешением строить любой объект: проект и использование земли требуют отдельной проверки.

Наличие Chanote также не означает, что все границы измерены современной спутниковой системой. Руководство DOL описывает разные методы съёмки и отдельные процедуры проверки и исправления границ, поэтому при сомнениях заказывают проверку конкретного участка. DOL — руководство по индивидуальной землеустроительной съёмке, редакция июля 2025 года, главы 1 и 3.

Практически полезно запросить полный документ с оборотной стороной и последними регистрационными записями. Если продают часть большого участка, выясните, завершён ли раздел и какой документ будет относиться именно к приобретаемому объекту.

О подлинности бланка. В журнале DOL «วารสารที่ดิน» (Land Journal, выпуск 71:2, апрель–июнь 2025 года) опубликованы признаки подлинного Chanote: на просвет виден водяной знак в виде Гаруды с надписью по кругу «กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย» (Департамент земель, Министерство внутренних дел), а в бумагу вкраплены цветные шёлковые волокна. При сомнениях журнал советует сразу обратиться в ближайший земельный офис. Для покупателя отсюда простое правило: скан в мессенджере — не проверка, оригинал сверяют в Land Office. DOL — журнал, раздел о признаках подлинного Chanote.

Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3: свидетельства использования

Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก) и Nor Sor 3 (น.ส.3) — свидетельства подтверждённого использования земли. По разъяснению PRD, у Nor Sor 3 Gor положение участка определено на основе аэрофотосъёмки, проведена съёмка и составлен план; у обычного Nor Sor 3 план «плавающий», без жёсткой привязки к местности, либо документ выдан в местности без аэрофотопланов. Поэтому их не следует описывать как «тот же Chanote, чуть менее точный».

Регистрация операций тоже различается. По описанию PRD, для Nor Sor 3 нужно публичное объявление за 30 дней: если возражений нет, сделку регистрируют. Для Nor Sor 3 Gor продажа и ипотека описаны как возможные без такого объявления. Это процедура для возможных возражений, а не преимущественное право соседей выкупить участок первыми. PRD — различия земельных документов и порядок объявления.

Нельзя заранее обещать, что площадь после проверки уменьшится на определённый процент. Не подтверждено и правило о запрете любого раздела Nor Sor 3 до получения Chanote: DOL публикует отдельную процедуру проверки площади, раздела и объединения таких свидетельств. DOL — проверка площади, раздел и объединение Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor.

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 и сельскохозяйственные документы

Sor Kor 1 (ส.ค.1) — уведомление о владении участком, форма появилась ещё до 1954 года. Это не выданный государством титул собственности. Земельный офис провинции Трат поясняет: передать такой участок можно только фактической передачей владения, без регистрации, и это сопряжено с риском; а чтобы получить Chanote на землю под Sor Kor 1, с 9 февраля 2010 года требуется предварительное судебное подтверждение прав. DOL, земельный офис Трата — разъяснение Sor Kor 1 от 26 января 2026 года.

Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5) — форма местного земельного налога. В разъяснении PRD сказано прямо: это не документ о праве, такой участок считается землёй государства, а продажа «по рукам» не защищена законом. DOL добавляет: лицо в налоговой форме может не быть собственником, а земля может относиться к территории, на которой титул выдать нельзя. DOL — руководство по землеустроительной съёмке, глава 3.

На рынке также встречаются сельскохозяйственные документы. SPK 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) выдаётся на землю аграрной реформы и допускает только сельскохозяйственное использование: продать или заложить её нельзя, передать по наследству для продолжения сельского хозяйства — можно. S.T.K. (ส.ท.ก.) подтверждает право занятия сельским хозяйством в лесной зоне и продаже также не подлежит. Если продавец предлагает виллу на такой земле — это повод остановить бронирование и получить письменное заключение о праве на землю, законности здания и возможности регистрации нужных прав.

Сравнение документов

Таблица служит навигацией по проверке. Она не присваивает участку рейтинг безопасности и не заменяет изучение земельного дела.

Иностранец, земля и кондоминиум

Chanote не отменяет ограничений на владение землёй иностранцами. Для обычного покупателя виллы прямое приобретение земли стандартным маршрутом не является: закон предусматривает специальные основания, включая процедуру статьи 96 bis, которая требует самостоятельных условий и разрешений. DOL — приобретение земли иностранцем для проживания по статье 96 bis.

При покупке квартиры в зарегистрированном кондоминиуме проверяется документ на квартиру, доля в общем имуществе, доступная иностранная квота и основание приобретения. Земельный Chanote проекта не заменяет документ на отдельную квартиру. Предел иностранного владения считается по площади квартир — до 49% общей площади квартир кондоминиума, а не по числу владельцев или квартир. Официальный портал Таиланда — иностранная квота по Section 19 bis.

Покупая квартиру в строящемся проекте, оценивайте и титул земли застройщика: на каком основании компания владеет участком или арендует его и какой документ на землю указан в договоре. Как при этом защитить платежи, разобрано в обзоре эскроу и защиты покупателя новостройки.

Если предлагается компания с тайскими акционерами, поручите юристу отдельно проверить законность структуры. Доля тайцев в учредительных документах сама по себе не даёт покупателю личного права собственности на землю и не заменяет проверку реальных отношений участников.

Leasehold: проверяйте зарегистрированный срок и условия

Для аренды недвижимости по гражданскому законодательству нельзя обещать иностранцу гарантированные 90 лет по формуле «30 + 30 + 30». DOL в письме от 24 апреля 2025 года разъясняет предел 30 лет на отдельный договор и рассматривает судебное решение по конструкции с заранее согласованными продлениями и полной оплатой длительного периода: оценка продления зависит от условий и фактов сделки. DOL — журнал, письмо об аренде и продлении договора.

Регистрация аренды платная: по тарифам DOL сбор составляет 1%; для квартир в кондоминиумах он считается от арендной платы за весь срок договора. Об отличиях freehold и leasehold как способов покупки — в отдельной статье.

Для проекта договора попросите юриста зафиксировать: какой срок и право будут зарегистрированы, кто вправе сдавать участок, как регулируются передача прав и наследование, кому принадлежит здание, что происходит при продаже земли и нарушении договора. Обещание переоформить аренду «без вопросов» не подходит для расчёта будущего выхода из инвестиции.

Как проверить титул перед покупкой

1. Установите точный объект. Сопоставьте документ, план, номер участка и предмет договора. Для комплекса из нескольких лотов изучите документы каждого задействованного участка.
2. Проверьте продавца и полномочия. Сверьте личность собственника или представителя, корпоративные документы, доверенности и необходимые согласия.
3. Изучите актуальные записи Land Office. В перечне электронных услуг DOL (DOL e-Service) есть запрос о проверке прав (ตรวจสอบหลักทรัพย์) и заверенная копия документа о праве с регистрационными записями — см. статистику услуги «проверка прав» и статистику услуги «заверенная копия».
4. Отслеживайте публичные объявления. Объявления земельных офисов Таиланда публикуются в открытой системе e-LandsAnnouncement — по ней видно, не опубликовано ли объявление по интересующему участку.
5. Согласуйте снятие препятствий. Если есть ипотека или права третьих лиц, определите документированный порядок их прекращения либо сохранения в вашей сделке.
6. Осмотрите границы и доступ. Закажите проверку границ при несоответствиях. Для проезда через чужую землю проверьте правовое основание, а не только наличие дороги на месте.
7. Проверьте разрешённое использование и здание. Юрист и профильный специалист должны сопоставить участок с применимыми строительными, градостроительными и природоохранными требованиями.
8. Закрепите условия оплаты. В договоре бронирования обозначьте, какие результаты проверки дают право на возврат денег и в какой срок он производится.

Ни фиксированная ширина дороги, ни «свежий скан титула» не являются универсальной проверкой. Полный порядок действий до депозита — в чек-листе due diligence. Подобрать виллу или квартиру под ваш бюджет можно через форму заявки; для выбранного объекта запросите независимую проверку документов до бронирования.

Регистрация прав и сборы Land Office

Тарифы регистрации прав и сделок с недвижимостью установлены министерским постановлением № 47 (1998), изданным в развитие Земельного кодекса, и опубликованы DOL:

Это именно регистрационные сборы, а не налоги продавца и покупателя: удерживаемый у источника налог с продавца и другие платежи при сделке разобраны в обзоре налогов на недвижимость в Таиланде. Сейчас по решению кабинета действует временная ставка 0,01% за регистрацию передачи и ипотеки жилья — но только для покупателя-физлица с гражданством Таиланда, при цене и оценке до 7 млн ฿ и до 30 июня 2027 года. Иностранному покупателю считайте обычные 2%; условия меры разобраны в статье Transfer Fee и Stamp Duty, а ставку для вашей сделки подтверждают в Land Office на дату регистрации. DOL — сборы, налоги и пошлины при регистрации.

Получение Chanote: порядок, сроки и расходы

DOL предусматривает подачу заявления владельцем, изучение оснований, назначение съёмки, работу с соседними границами и необходимые объявления и согласования. Возможность выдачи Chanote зависит от участка; цепочка «Nor Sor 3 → Nor Sor 3 Gor → Chanote» не является обязательной для каждого случая. DOL — индивидуальная выдача Chanote или свидетельства использования.

До включения «апгрейда» в сделку получите от компетентного Land Office перечень шагов, предварительную дату съёмки, расчёт официальных расходов и сведения о препятствиях. Отдельно учитывайте услуги юриста и частных специалистов. Универсальные обещания «3–6 месяцев за 15–40 тысяч бат» для всех участков Пхукета не подтверждены.

Если получение Chanote — существенное условие покупки, предусмотрите в договоре проверяемый результат до окончательного расчёта, предельную дату и последствия отказа или задержки. Сам факт подачи заявления не равен выдаче титула.

Источники и методика

Материал проверен 1 октября 2026 года по действующим на эту дату страницам ведомств. Применимость к вашей ситуации уточняйте в земельном офисе или у профильного специалиста; статья носит образовательный характер и не является юридической консультацией.

• PRD / NBT World — виды земельных документов, печати и порядок объявления
• DOL — руководство по землеустроительной съёмке, редакция июля 2025 года
• DOL — журнал «วารสารที่ดิน» (Land Journal), 71:2 (2025): письмо об аренде от 24.04.2025 и признаки подлинного Chanote
• DOL — сборы, налоги и пошлины при регистрации прав
• DOL, земельный офис Трата — разъяснение Sor Kor 1 от 26.01.2026
• DOL — проверка площади, раздел и объединение Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor
• DOL — приобретение земли иностранцем по статье 96 bis
• Официальный портал Таиланда — иностранная квота по Section 19 bis
• DOL — индивидуальная выдача Chanote или свидетельства использования
• DOL e-Service — страницы статистики услуг «проверка прав» и «заверенная копия»
• DOL — система объявлений земельных офисов e-LandsAnnouncement
• Thai PBS — решение кабинета о снижении сборов до 0,01% для жилья (30.06.2026)

Перевод тайских единиц площади (1 рай = 1600 м²) приведён по справочной статье Rai (unit) в Википедии.

Ещё по теме: Купить дом на Пхукете иностранцу: земля, аренда участка и таунхаусы · Развод и раздел имущества в Таиланде 2026 · Дарение квартиры в Таиланде 2026 — налоги и риски.