Как гражданину России купить квартиру на Пхукете в 2026: что разрешено и как оплатить

Короткий ответ на вопрос «можно ли россиянину купить недвижимость в Таиланде»: да. Гражданин России может оформить квартиру на Пхукете на своё имя — в полную бессрочную собственность (freehold) в рамках иностранной квоты кондоминиума; тайское гражданство и вид на жительство для этого не нужны. Тайское законодательство не делит иностранцев по гражданству: правила одинаковы для гражданина России, Казахстана, Германии или Китая. Сложности у покупателей из РФ возникают не в земельном офисе, а на двух других участках — банковский перевод из-за рубежа и оформление документов, если сделка идёт без личного приезда. Разбираем оба по порядку и даём ориентир по ценам по данным каталога сайта.

Есть ли для россиян особые ограничения на покупку в Таиланде

Отдельной категории «граждане РФ» в тайском праве нет: закон о кондоминиумах (Condominium Act) и регламенты Земельного департамента Таиланда (Department of Lands, DOL) оперируют понятием «иностранец» (foreigner). Покупателю без тайского ПМЖ право на квартиру (юнит) в кондоминиуме обычно даёт пункт 5 статьи 19 закона о кондоминиумах — ввоз в Таиланд иностранной валюты на покупку либо снятие денег со счёта в батах, принадлежащего нерезиденту, или с валютного счёта (разбор Tilleke & Gibbins). Никаких дополнительных разрешений или справок о происхождении капитала от российского гражданина по тайскому закону не требуется сверх того, что требуется от всех.

Где разница действительно появляется:

• Банковская цепочка. Тайский банк-получатель проверяет переводы из РФ и платежи от владельцев российских паспортов по собственным внутренним правилам (комплаенс). Это политика конкретного банка, а не запрет государства. Практика меняется, и проверять её нужно на дату сделки — у банка, а не у продавца.
• Подтверждение источника средств. Чем сложнее цепочка (третья страна, промежуточный счёт, криптовалюта), тем больше документов попросит банк и тем выше риск, что платёж «залипнет» на проверке.
• Визовый статус. На право собственности он не влияет: купить квартиру можно и с туристическим штампом. Но от него зависит, сколько можно пробыть в стране: с 15 сентября 2026 года обычный загранпаспорт РФ даёт до 30 дней за въезд по двустороннему соглашению вместо прежних 60 (разъяснение посольства Таиланда в Москве), а перед каждым прилётом заполняется новая карточка прибытия TDAC. Лимит двух безвизовых въездов за календарный год посольства называют для граждан отдельных стран (например, посольство в Хельсинки — для Финляндии и Эстонии), в разъяснении для россиян его нет. Для осмотра объектов и подписания документов 30 дней обычно хватает, для жизни «на штампах» — нет; подробнее — в статье о туристической визе.

То есть юридический барьер — общий для всех иностранцев, а операционный — платёжный. Дальше в статье почти всё про него.

Что иностранец может оформить на себя: квартира в кондо, аренда земли, дом

Это главный водораздел, который стоит понять до просмотра объектов.

Предельный срок аренды задаёт Гражданский и торговый кодекс: аренда недвижимости — максимум 30 лет; возможность продлить её ещё на 30 лет остаётся частной договорённостью сторон, а договор на срок больше трёх лет нужно зарегистрировать в земельном офисе по месту объекта — иначе он будет действовать только три года (разбор Tilleke & Gibbins). Три вещи, которые нужно зафиксировать до выбора:

1. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде на freehold. Ни россиянин, ни кто-либо ещё, за узкими исключениями инвестиционного характера, к обычным покупателям не применимыми. Например, иностранец, вложивший от 40 млн ฿, может с разрешения Министерства внутренних дел купить до 1 600 м² земли под жильё (раздел о владении землёй на сайте Совета по инвестициям Таиланда (Board of Investment, BOI)). Засчитываются только вложения, перечисленные в министерском регламенте 2002 года (государственные облигации, паевые фонды недвижимости, капитал компаний с поощрением BOI и т. п.), и сохранять их нужно не менее пяти лет (английский перевод регламента в базе FAOLEX). Страница BOI и статья 96 bis Земельного кодекса называют минимум три года, но закон лишь задаёт нижнюю границу, а сам срок устанавливает регламент. Подробнее об этом исключении — в статье о покупке виллы. Любой продавец, обещающий вам «землю в собственность на ваше имя», — повод остановиться.
2. Квота 49% (foreign freehold quota) относится только к кондоминиуму, зарегистрированному по закону о кондоминиумах. «Апарт-отель», «резиденция», «виллы с управлением» юридически могут не быть кондоминиумом вообще, и тогда квоты там просто нет — как нет и freehold для иностранца.
3. Тайская компания, владеющая землёй, — отдельная схема с собственными рисками: требования к составу акционеров, реальной деятельности компании, ежегодной отчётности в Департаменте развития бизнеса (Department of Business Development, DBD) и налоговой отчётности в Департаменте доходов (Revenue Department). Номинальные тайские акционеры «для галочки» — конструкция, которую юристы прямо называют уязвимой, а Земельный департамент публикует отдельные меры против подставного владения землёй в интересах иностранцев. Как устроить владение через компанию честно — тема отдельного разбора компании в Таиланде для недвижимости; решать её нужно с тайским адвокатом, а не с отделом продаж застройщика.

Для большинства покупателей из России практический вывод простой: если цель — понятная собственность с минимумом юридических конструкций, это квартира в зарегистрированном кондоминиуме в рамках иностранной квоты.

Полезно заранее понять, в каком районе вы вообще хотите жить или сдавать: логика цен и арендного спроса в Банг Тао и Лагуне сильно отличается от Кароны и Каты. Если вы ещё не жили на острове, разумный сценарий — сначала снять на сезон: как снимать квартиру на Пхукете.

За сколько россиянину обойдётся квартира: ориентир по данным каталога

По агрегатам раздела Цены по районам (медианы цен предложения по 935 объявлениям квартир и апартаментов, накопленным с 19 апреля по 30 сентября 2026 года; это цены в объявлениях, а не суммы закрытых сделок):

Медиана по всей выборке — 3 890 000 ฿. Что важно понимать про эти цифры:

• это цены предложения из публичных объявлений, а не суммы зарегистрированных сделок;
• выборка покрывает квартиры и апартаменты, но не виллы и дома;
• по большинству районов острова наблюдений пока недостаточно для медианы (район известен только для 54 из 935 объявлений), поэтому разрез по районам — с размером выборки и датой обновления — смотрите на странице цен.

Что из этого следует для покупателя из РФ: самые дешёвые объявления в выборке начинаются примерно с 1,5 млн ฿ (и студии, и квартиры с одной спальней), медианы студий и квартир с одной спальней почти совпадают — 3,0 и 2,99 млн ฿, а заметный скачок начинается с двух спален — 8,8 млн ฿. Что реально можно купить в нижнем бюджете и какие там подвохи — в разборе недорогих квартир; как пересчитать бюджет в рубли с учётом потерь на конвертации — в статье о ценах в рублях. Полный маршрут покупки — от выбора района до налогов — начинается в разделе для покупателей.

Нужна отправная точка по бюджету и типу объекта — можно получить подборку под ваш бюджет и уже от неё считать платёжную схему.

Квота 49% в кондоминиуме: как проверить до брони

Регламент Земельного департамента 2004 года о праве собственности иностранцев на квартиры в кондоминиумах — официальный документ, по которому земельный офис регистрирует переход права к иностранцу (страница регламента на dol.go.th). Практический смысл для покупателя: квота — не маркетинговое обещание застройщика, а факт, который фиксируется на уровне регистрации в земельном офисе.

Что проверять до внесения брони:

1. Зарегистрирован ли объект как кондоминиум. Нужен факт регистрации по закону о кондоминиумах, а не фраза «будет зарегистрирован». В строящемся проекте (off-plan) регистрация происходит позже — уточняйте статус и сроки.
2. Текущее состояние иностранной квоты по конкретному зданию. Не «по проекту в целом», а по тому корпусу, где ваша квартира: квота считается от общей площади всех юнитов (помещений) кондоминиума.
3. Письменное подтверждение, что именно ваша квартира продаётся в иностранной квоте, с указанием её номера — в договоре, а не в переписке.
4. Что будет, если квота окажется исчерпана к моменту передачи. В договоре должен быть механизм: возврат средств, замена квартиры или оформление в leasehold. Согласие на leasehold «по умолчанию» — не то, за что вы платили.
5. Кто и как проверит квоту независимо. Это стандартная часть юридической проверки (due diligence) у тайского юриста: проверка по документам юридического лица кондоминиума и в земельном офисе.

Отдельно про строящиеся проекты: обещание «freehold на ваше имя» в проекте, который ещё не зарегистрирован как кондоминиум, — это обещание будущего действия. Оно может быть исполнено, но риск лежит на вас, и защищать его должен договор.

Как оплатить покупку из-за рубежа и какие документы о переводе нужны

Здесь сходятся два требования.

Требование Земельного департамента. При регистрации перехода права собственности на иностранца земельный офис проверяет подтверждение того, что деньги на покупку пришли из-за рубежа; порядок описан регламентом 2004 года (страница регламента), а по разбору юридической фирмы Siam Legal подтверждение должно покрывать сумму не меньше цены покупаемой квартиры. На случай оплаты наличными, картой или чеком Земельный департамент в циркуляре 2006 года, основанном на позиции Банка Таиланда (Bank of Thailand, BOT), перечислил подходящие доказательства (страница циркуляра на dol.go.th): таможенная декларация на ввезённые наличные баты, документ банка о продаже или зачислении валюты, уведомление банка о зачислении средств со счёта нерезидента, письмо банка или эмитента карты о том, что деньги пришли из-за рубежа. Поэтому опасны схемы «привёз наличные без декларации» и «заплатил продавцу на счёт в третьей стране»: дело не в запрете покупки, а в том, что нечем подтвердить происхождение средств в нужном земельному офису формате.

Требование валютного регулирования. Банк Таиланда регулирует операции с иностранной валютой (правила валютного контроля). Что из действующих правил важно покупателю: переводить валюту и баты в Таиланд можно без ограничения суммы; при покупке, продаже, зачислении или снятии валюты клиент сообщает банку детали операции; по операциям от эквивалента 200 000 $ банк запрашивает подтверждающие документы (кроме случаев, когда банк уже провёл процедуру проверки бизнеса клиента — Know Your Business, KYB), а после операции выдаёт клиенту документ, подтверждающий сделку. Наличные можно ввезти без ограничения суммы, но баты свыше 450 000 ฿ и валюту свыше эквивалента 15 000 $ нужно задекларировать на таможне.

Документ о входящем валютном переводе выдаёт тайский банк-получатель. Юридическая фирма Siam Legal (статья 2017 года, обновлена в 2019-м) и консалтинговая компания Emerhub (разбор декабря 2025 года) описывают практику банков: на перевод от 50 000 $ оформляют форму Foreign Exchange Transaction (FET, раньше — Thor Tor 3), на меньшие суммы — справку банка или кредитовое авизо; на русскоязычных сайтах встречается и сокращение FTT. Сам порог 50 000 $ — из прежних правил: его до сих пор приводит валютный раздел страницы Совета по инвестициям, но на действующей странице Банка Таиланда его нет. Там о любой валютной операции клиент сообщает банку, а подтверждающие документы банк запрашивает от 200 000 $. Поэтому до перевода спросите в банке-получателе, какой документ он выдаст на вашу сумму: форму FET, справку или кредитовое авизо.

Как выстроить платёж правильно:

1. Валюта перевода — иностранная (USD, EUR и т. п.), конвертация в баты — в Таиланде, в банке-получателе. Это самый понятный для земельного офиса вариант. Перевод, уже конвертированный в баты за границей, может не дать нужного подтверждения: если иначе нельзя, заранее выясните у банка, какой документ о зачислении он выдаст.
2. Назначение платежа формулируется как оплата недвижимости с указанием проекта и номера квартиры. Расплывчатое «personal transfer» может создать проблемы на этапе регистрации.
3. Получатель — тот, кто указан в договоре: застройщик, эскроу-счёт или продавец. Не аффилированное лицо «для удобства».
4. Плательщик — желательно вы сами, будущий собственник. Платёж от родственника или друга технически возможен, но требует отдельного согласования с банком и юристом: земельный офис смотрит, чьи деньги пришли.
5. Соберите пакет сразу после каждого транша: банковское подтверждение входящего перевода, форму FET или справку банка, выписку, платёжное поручение отправляющего банка.

Если вы платите за квартиру в строящемся проекте по графику, документы нужно собирать по каждому платежу — восстанавливать их через два года будет дороже и дольше. Как открыть счёт в тайском банке и что учесть при переводах под покупку — в разборе банковского счёта для иностранца, а пошаговый порядок самого перевода и чек-лист до отправки денег — в гиде по переводу денег на покупку квартиры.

Если платёж идёт через третьи страны: что проверить заранее

Распространённый сценарий для покупателя из РФ: счёт в банке третьей страны (ОАЭ, Казахстан, Армения, Киргизия, Турция и т. д.), откуда идёт перевод в Таиланд. Схема рабочая, но у неё есть узкие места. Как устроена казахстанская сторона такого платежа — валютные правила Нацбанка РК и документы, которые запрашивает банк, — разобрано в статье о переводе денег из Казахстана на квартиру на Пхукете.

Что выяснить до внесения невозвратной брони:

• Примет ли тайский банк-получатель перевод от вашего банка. Спрашивать нужно конкретно: страна отправителя, банк отправителя, гражданство плательщика, сумма. Ответ «в принципе да» не годится — нужен ответ по вашей комбинации.
• Какой пакет документов о происхождении средств запросит банк. Обычно это договор купли-продажи, подтверждение источника денег (продажа имущества, зарплата, дивиденды, наследство), иногда — налоговые документы страны, откуда идёт перевод.
• Сколько длится проверка платежа в банке и что произойдёт с вашим сроком оплаты по договору, если проверка затянется. В договоре нужен буфер: срок оплаты, привязанный к фактическому зачислению, а не к дате отправки.
• Соответствие имени плательщика и имени в договоре — до последней буквы транслитерации. Расхождение в написании фамилии в паспорте и в SWIFT-сообщении может обернуться возвратом платежа.
• Наличие у вас документов о том, как деньги попали на счёт в третьей стране. Банк в Таиланде может спросить не только «откуда пришли», но и «как там появились».
• Криптовалюта. Схемы «оплатил в USDT напрямую застройщику» не создают подтверждения входящего валютного перевода, которое ожидает земельный офис; как криптовалюта вообще соседствует с тайской недвижимостью и чем это кончается — разобрано в материале о криптовалюте и недвижимости. Любое использование криптовалюты должно заканчиваться легальным зачислением обычных денег на ваш счёт с документальным следом — и это обсуждается с юристом и банком заранее, а не постфактум.

Общая рекомендация: сначала согласуйте платёжный маршрут, потом бронируйте. Если сделать наоборот, легко остаться с внесённой бронью и непрошедшим переводом.

Сделка без приезда: доверенность и легализация документов

Купить дистанционно можно, но документы должны быть оформлены так, чтобы их приняли в Таиланде.

Доверенность (Power of Attorney). Для сделок с квартирой в кондоминиуме у Земельного департамента есть официальная форма доверенности — อ.ช.21 (Or Chor 21). По разбору тайской юридической фирмы ThaiLawOnline, общую доверенность земельный офис не принимает, а нотариальную доверенность на английском, составленную за границей, обычно принимает только вместе с заполненной формой อ.ช.21; подписать форму за границей можно в посольстве или консульстве Таиланда либо у местного нотариуса с последующей легализацией (ThaiLawOnline, Or Chor 21). Россиянам остаётся второй путь: посольство прямо пишет, что не помогает иностранцам оформлять доверенности и не заверяет их подписи (страница о легализации), а выложенный на его сайте бланк доверенности — тайскоязычная форма 2018 года для оформления в самом посольстве; форму земельного офиса он не заменяет. Важные моменты:

• Доверенность должна быть узкой: конкретная квартира, конкретные действия (подписание, регистрация перехода права, получение документов). Генеральная доверенность «на всё» — лишний риск для вас, и земельный офис, по тому же разбору, её не примет.
• Данные в доверенности должны побуквенно совпадать с паспортом и с договором. Расхождение может стоить отказа и нового круга оформления.
• Срок действия и возможность отзыва обсуждаются с юристом заранее.

Легализация. Порядок описан на странице посольства о легализации: документ нужно предварительно перевести на английский, заверить у российского нотариуса, затем подтвердить в Министерстве юстиции и в консульском департаменте МИД России, и только после этого — консульская легализация в посольстве Таиланда. Сбор за этот последний шаг — 15 $ наличными за каждую печать (другие валюты и оплату картой не принимают, купюры — выпуска не ранее 2009 года); документы подают с 9:00 до 12:00 по будням, забрать их можно через 3 рабочих дня. Посольство прямо указывает, что апостили не принимает, но его страница обновлялась 16.12.2024 — раньше, чем Таиланд 30.06.2026 присоединился к Гаагской конвенции об апостиле. Для Таиланда конвенция вступает в силу 28.02.2027 (таблица статуса на сайте Гаагской конференции по международному частному праву, HCCH), Россия — её участник. До этой даты нужна консульская легализация через посольство. Для документов, которые будут оформляться позже, уточните в посольстве и у юриста, примет ли земельный офис апостиль; порядок в любом случае сверяйте на дату оформления.

Что обычно требует легализации в сделках с недвижимостью: доверенности, документы о семейном положении (если объект оформляется с супругом или нужно заявление супруга), корпоративные документы — если покупка идёт через юрлицо.

Сроки. Цепочка «перевод → нотариус → Минюст → МИД → посольство → отправка в Таиланд» занимает недели, а не дни. Планируйте её параллельно с платёжным маршрутом, а не после.

Этапы покупки от брони до регистрации в земельном офисе

Последовательность для покупки квартиры в кондоминиуме — с учётом специфики покупателя из РФ:

1. Определить район и тип объекта. Бюджет, цель (жить/сдавать), сезонность спроса. На этом этапе полезно съездить на остров хотя бы на две недели и посмотреть районы вживую — между обзором районов и реальными ощущениями обычно есть разница.
2. Проверить платёжный маршрут. Запрос в банк-отправитель и в тайский банк-получатель: примут ли, какие документы, какие сроки. До брони.
3. Выбрать юриста. Независимого от продавца, с тайской лицензией. Оплата юриста — ваша, не застройщика.
4. Резервация. Договор бронирования (reservation agreement) с указанием номера квартиры, цены, статуса иностранной квоты, сроков и условий возврата депозита. Депозит по возможности — на эскроу или под условия возврата, прописанные в договоре.
5. Юридическая проверка. Юрист проверяет регистрацию кондоминиума, состояние иностранной квоты по вашему зданию, право продавца, обременения, задолженности по общим расходам, разрешения на строительство (для строящегося проекта), финансовое состояние застройщика.
6. Подписание договора купли-продажи. Лично или по доверенности. Валюта, график платежей, реквизиты, ответственность за задержку регистрации, распределение налогов и сборов при передаче — всё в договоре.
7. Переводы с документальным следом. Иностранная валюта, конвертация в Таиланде, корректное назначение платежа. Сбор подтверждений по каждому траншу.
8. Подготовка пакета к регистрации. Паспорт, банковские подтверждения (форма FET или справка банка), документы кондоминиума (включая справку о состоянии иностранной квоты и об отсутствии долгов по общим расходам), доверенность по форме อ.ช.21 — если вы не приезжаете.
9. Регистрация перехода права в земельном офисе Пхукета. Уплата применимых налогов и сборов — какие они и кто их обычно платит, разобрано в статье о регистрационных сборах и налогах; получение зарегистрированных документов на квартиру.
10. После сделки. Подключение коммунальных услуг на своё имя, договор с управляющей компанией, при сдаче в аренду — налоговая регистрация и вопрос лицензий. Посуточная сдача регулируется законом об отелях (Hotel Act) и в общем случае требует гостиничной лицензии либо подтверждённого уведомления о небольшом средстве размещения (не более 8 комнат и 30 гостей) — что именно проверять, разобрано в статье о законе об отелях и посуточной аренде.

На шагах 2 и 5 особенно опасно экономить время и деньги.

Частые ошибки покупателей из России

• Бронь до проверки платежа. Депозит внесён, банк отказал в переводе, срок по договору прошёл — депозит может не вернуться.
• Перевод в батах из-за рубежа без проверки. Если валюту конвертировали вне Таиланда, банк может не выдать документ, который ждёт земельный офис.
• Платёж от третьего лица без согласования. Деньги пришли от брата или от компании друга — а собственником должны стать вы.
• Вера, что «freehold» работает и на землю. Виллу «в собственность» иностранцу не оформят на землю; разбирайтесь, что именно вам продают — leasehold, строение или долю в компании.
• Отсутствие письменной привязки к иностранной квоте. «Менеджер сказал, что квота есть» — не документ.
• Доверенность с ошибкой в транслитерации. Исправление — это снова нотариус и вся цепочка легализации.
• Апостиль вместо консульской легализации. До 28.02.2027 посольство Таиланда в Москве апостиль не принимает (Гаагская конвенция вступает для Таиланда в силу только с этой даты), и без консульской легализации документ для Таиланда непригоден.
• Оценка доходности по брутто. «6% годовых» без вычета управляющей компании, общих расходов кондоминиума, простоев и налогов — не 6%. Требуйте разбивку: что именно вычитается и кто считает; посчитать чистую доходность помогает калькулятор доходности аренды.
• Расчёт на то, что визовый статус придёт вместе с покупкой. Право собственности само по себе не даёт ни долгосрочной визы, ни гражданства; иммиграционные основания — отдельная тема для Иммиграционного бюро и юриста.
• Экономия на независимом юристе. Юрист, предложенный продавцом, работает на продавца. Это не обман, это конфликт интересов.

Если нужен разбор конкретного объекта или сценария оплаты — получить подборку под ваш бюджет.

Источники и методика

Статья описывает нормативную рамку и порядок действий. Ставки налогов и сборов при передаче права разобраны в отдельной статье (ссылка в шаге 9), требования отдельных банков меняются — их уточняют у банка и тайского юриста на дату сделки. Ценовые ориентиры — медианы цен предложения из агрегатов проекта kvartiry-phuket.com (раздел «Цены», 935 объявлений за период с 19.04.2026 по 30.09.2026), а не суммы сделок и не оценка конкретного объекта. Все страницы ниже открыты и проверены 2 октября 2026 года.

Официальные источники:

• Земельный департамент Таиланда: регламент 2004 года о праве собственности иностранцев на квартиры в кондоминиумах (текст — в тайском PDF на странице); циркуляр № มท 0515/ว 06052 от 27.02.2006 с позицией Банка Таиланда — какими документами подтверждают ввоз денег при оплате наличными, картой или чеком; меры против подставного владения землёй в интересах иностранцев.
• Совет по инвестициям Таиланда, центр One Start One Stop: раздел о владении землёй (Land Ownership) — общий запрет иностранцам владеть землёй, исключение при вложении от 40 млн ฿ (до 1 600 м² под жильё с разрешения Министерства внутренних дел), собственность на строение на арендованной земле, квота 49% в кондоминиуме. Срок сохранения вложений там указан в три года, что расходится с министерским регламентом 2002 года: он требует не меньше пяти лет (см. следующий пункт). В валютном разделе устарел порог декларирования наличной валюты (20 000 $, сейчас 15 000 $), а порога 50 000 $ для формы FET на действующей странице Банка Таиланда нет: о любой операции сообщают банку, документы требуются от 200 000 $.
• Земельный кодекс и министерский регламент 2002 года к его статье 96 bis — неофициальные английские переводы ThaiLaws в базе законодательства ФАО (FAOLEX); юридическую силу имеет только тайский текст. Земельный кодекс, статья 96 bis, — участок под жильё не больше 1 рая с разрешения министра, срок вложений не меньше трёх лет, остальные условия устанавливает министерский регламент. Регламент B.E. 2545 (2002), опубликованный в Правительственном вестнике (Royal Gazette) 18.01.2002, т. 119, ч. 7 A, — четыре допустимых вида вложений на сумму не меньше 40 млн ฿, срок их сохранения не меньше пяти лет, требования к местоположению участка.
• Банк Таиланда, правила валютного контроля — ввоз валюты и бат без ограничения суммы, сообщение банку о любой валютной операции, документы по операциям от 200 000 $, декларирование наличных свыше 450 000 ฿ или 15 000 $.
• Посольство Таиланда в Москве: пересмотр безвизового режима с 15.09.2026 — 30 дней для граждан РФ по двустороннему соглашению; легализация — цепочка «перевод → нотариус → Минюст → МИД → посольство», отказ от апостиля (страница обновлена 16.12.2024), сбор 15 $ за печать, приём и сроки, отказ помогать иностранцам с доверенностями и заверять их подписи; бланк доверенности 2018 года.
• Посольство Таиланда в Хельсинки, новые правила безвиза — лимит двух безвизовых въездов в год для граждан Финляндии и Эстонии; Россия — в списке стран с 30-дневными двусторонними соглашениями.
• Гаагская конференция по международному частному праву (HCCH): таблица статуса конвенции об апостиле (обновлена 30.06.2026) — Таиланд присоединился 30.06.2026, конвенция вступает для него в силу 28.02.2027; Россия — участник.
• Иммиграционное бюро Таиланда: ответы на частые вопросы о TDAC — карточку заполняют все иностранцы, включая детей, не раньше чем за 3 дня до прилёта и заново на каждый въезд; приказы № 237/2568 и 238/2568 от 1 октября 2025 года — скан приказов, размещён юридической фирмой ThaiLawOnline; по нему сверены условия при покупке квартиры от 3 млн ฿ или аренде с предоплатой: пункт 3.2 приложения к приказу 237/2568 (виза или смена её типа) и пункт 2.5 «ค» приложения к приказу 238/2568 (неиммиграционная виза, удостоверение и запрос Министерства туризма и спорта, пребывание не более чем на год за раз).
• Совет по инвестициям Таиланда, виза LTR: критерии категорий (Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner) и ответы на частые вопросы — зачёт недвижимости на имя заявителя, срок визы 10 лет (5 + 5).
• Закон об отелях 2004 года, английский перевод на сайте Департамента провинциальной администрации (DOPA) — статья 15 о лицензии, статья 4 об исключениях; министерское постановление № 2 от 2023 года в Правительственном вестнике Таиланда (Royal Gazette) — средство размещения не более чем на 8 комнат и 30 гостей с подтверждённым уведомлением не считается отелем.

Разборы юридических и консалтинговых фирм (не первоисточники):

• Tilleke & Gibbins: основания владения квартирой в кондоминиуме по статье 19 закона о кондоминиумах и квота 49% (2013); срок аренды и её регистрация (2017); проект регламента 2022 года о земле под жильё для иностранцев-инвесторов (28.10.2022) — в нём предлагали трёхлетний срок вложений, но 8 ноября 2022 года проект отозвали, так что этот срок в силу не вступил.
• Siam Legal, Foreign Currency Requirements for Purchasing a Condo (2017, обновлено в 2019 году) — подтверждение не меньше цены квартиры; форма от 50 000 $ и справка банка на меньшие суммы как практика банков.
• Emerhub, How to Buy a Condo in Thailand (декабрь 2025 года) — форма FET (ранее Thor Tor 3), порог 50 000 $.
• ThaiLawOnline: форма доверенности อ.ช.21 (обновлено 29.09.2026); продление пребывания при инвестиции от 3 млн ฿ в недвижимость (обновлено 27.09.2026). То же основание описывает LexBangkok.

Ограничения. Официальных правил отдельных тайских банков по переводам из РФ и из третьих стран в открытом доступе найти не удалось, поэтому эта часть описана как проверка на вашей стороне — без цифр и без обобщений о доле отказов. На сайте Иммиграционного бюро тексты приказов № 237/2568 и 238/2568 найти не удалось, поэтому условия сверены со сканом подписанных приказов, который выложила юридическая фирма ThaiLawOnline. Разбор ThaiLawOnline (обновлён 27.09.2026) предупреждает, что по этому же основанию (инвестиция от 3 млн ฿ в недвижимость) есть более поздние приказы № 145/2569 и 146/2569 от 24 июня 2026 года; их текстов фирма не нашла, и изменили ли они условия, неизвестно.

Ещё по теме: Вторичка на Пхукете: как купить готовую квартиру у собственника.