Дарение квартиры или виллы в Таиланде в 2026 году: налоги, сборы, порядок

Проверено 01.10.2026 по официальным источникам Таиланда. Дарение квартиры в Таиланде — безвозмездная передача права собственности, которая действительна только после письменного оформления и регистрации у компетентного должностного лица Земельного департамента (Land Office): статья 525 Гражданского и торгового кодекса объявляет дарение недвижимости без такой регистрации ничтожным. Передача ключей и частная «дарственная» юридической силы не имеют. Безвозмездность не означает бесплатности: регистрация дарения между предками и потомками или между супругами стоит 0,5% официальной оценочной стоимости (для остальных одаряемых — 2%), а подоходный налог при безвозмездной передаче недвижимости родителем законному ребёнку не возникает в пределах 20 млн ฿ за налоговый год и считается по ставке 5% с превышения; дар любому другому лицу, включая супруга, налоговый закон приравнивает к продаже. Иностранцу можно подарить кондо только в пределах иностранной квоты дома — 49% общей площади всех квартир — и при наличии у получателя основания по статье 19 Condominium Act.

Что тайский закон считает дарением

По статье 521 Гражданского и торгового кодекса (Civil and Commercial Code, CCC) дарение — договор, по которому даритель безвозмездно передаёт имущество одаряемому, а тот его принимает. Правилам о дарении посвящены статьи 521–536 CCC, а порядок регистрации описывает регламент Департамента земель. Для недвижимости статья 525 устанавливает обязательную письменную форму и регистрацию у должностного лица; несоблюдение формы делает договор ничтожным, поэтому «домашняя» дарственная без визита в Land Office право собственности не создаёт. После регистрации передавать саму вещь не требуется — право переходит записью в реестре. Руководство DOL по регистрации дарения.

Зарегистрированное дарение нельзя «забрать обратно по желанию». Отмена возможна в ограниченных случаях — прежде всего за серьёзную неблагодарность одаряемого, например преступление против дарителя, или за неисполнение обременения, которым был связан дар, — и только через суд. Планировать «подарю, а потом при необходимости верну» нельзя: у такого замысла нет правовой опоры.

Что именно передаётся: кондо, земля, аренда, акции

Дарение передаёт то право, которое записано за дарителем, и не больше. Активы устроены по-разному:

• Квартира в зарегистрированном кондоминиуме — свободная собственность на часть здания; передаётся перерегистрацией права на неё в Land Office. Как устроены тайские земельные титулы и чем чаноте отличается от документов низшего порядка — в разборе титулов.
• Земля и дом (вилла) — по общему правилу иностранец не может получить землю в дар: ограничения Land Code действуют при любом способе приобретения, и Land Office такую передачу не зарегистрирует. Дарение земли возможно в пользу тайских граждан — иногда именно это и нужно семье с тайскими детьми или супругом. Иностранец «получает виллу» другими конструкциями — арендой, суперфицием (superficies) или владением через компанию, и у каждой свои документы и риски. Не следует использовать формального тайского собственника или подставных акционеров как замену разрешённому владению.
• Право аренды — обязательственное право из договора найма; его передача зависит от текста конкретного договора, а общие нормы о дарении недвижимости на него напрямую не переносятся.
• Акции тайской компании — если недвижимость записана на юрлицо, дарят акции, а не сам объект; перерегистрации земельного титула при этом не происходит.

Дарение иностранцу: иностранная квота и квалификация получателя

Дарение не отменяет ограничений на владение недвижимостью для иностранцев. Квартиру в кондоминиуме иностранец может получить только в пределах иностранной квоты — 49% общей площади всех квартир дома; квота считается по площади, а не по числу квартир. Правила установлены статьёй 19 Condominium Act и регламентом Департамента земель об иностранном владении кондоминиумами; по разъяснению тайской юридической фирмы Thai Law Online, дарение кондо иностранцу также должно удовлетворять статье 19 Condominium Act.

Проверять нужно и квоту, и основание получателя (постоянное резидентство, ввоз валюты в королевство, статус по инвестиционным программам и другие основания статьи 19): статус прежнего владельца-иностранца автоматически к одаряемому не переходит. Поскольку при дарении нет платёжной операции, как при покупке, заранее уточните в отделении Land Office, какими документами подтверждается основание именно в вашем случае.

Для случая, когда иностранец получил квартиру по наследству или иным способом, не имея основания по статье 19, закон устанавливает специальный порядок: письменное уведомление Land Office в течение 60 дней и обязанность продать или иначе распорядиться квартирой в течение года. Как этот порядок работает при наследовании, разобрано в статье наследование недвижимости в Таиланде.

Налоги и сборы при дарении

Все строки таблицы — официальные ставки: сборы Land Office из министерского постановления № 47 по Land Code и руководства Департамента земель, подоходный налог из Revenue Code и разъяснений Revenue Department, SBT — из перечня исключений Revenue Department. Никаких «примерных» коммерческих оценок в таблице нет.

Регистрационные сборы: общая ставка передачи права — 2% официальной оценки, а для дарения и наследственной передачи между предками и потомками либо между супругами — 0,5%. Кровное родство здесь принципиально: между усыновителем и усыновлённым ребёнком действует общий сбор 2%. DOL: сборы, налоги и пошлины при регистрации; руководство DOL по регистрации дарения.

Подоходный налог на дары действует с 1 февраля 2016 года и делит их на категории. Безвозмездная передача недвижимости законному (не усыновлённому) ребёнку от родителя освобождена в пределах 20 млн ฿ на ребёнка за налоговый год, с превышения налог платит передающий по ставке 5%. Пример из разъяснения Revenue Department: родитель дарит землю стоимостью 22 млн ฿ — налог составляет 100 000 ฿ с превышения в 2 млн ฿. Дары денег и движимого имущества от предков, потомков и супруга освобождены до 20 млн ฿ за налоговый год, дары от других лиц по случаю обычая или из нравственной обязанности — до 10 млн ฿; в примере RD родственница дарит на свадьбе 5 млн ฿ деньгами и золото на 6 млн ฿, и получатель платит 50 000 ฿ с превышения. RD: Gift Tax; Revenue Code, статьи 42(26)–(28), 48 и 50.

Для любого получателя, кроме законного ребёнка родителя, налоговый закон приравнивает дарение недвижимости к продаже: по статье 39 Revenue Code «продажа» включает и дар, и передачу права собственности на недвижимость любым способом — со встречным предоставлением или без него. При регистрации Land Office удерживает с дарителя подоходный налог, рассчитанный от официальной оценки так же, как при продаже (метод расчёта — в статье налоги на недвижимость в Таиланде). Два случая не считаются «продажей» для подоходного налога: добавление имени супруга в титул совместно нажитого жилья и раздел такого жилья на равные доли (приказ RD ป.100/2543, п. 10 (8)–(9)). По обзору директора по финансовому планированию тайского банка (Bangkok Biz News, октябрь 2026), передача супругу по зарегистрированному браку идёт со сбором 0,5%, но с налогами как при продаже, а братьям, сёстрам, усыновлённым детям и незарегистрированному партнёру — с общим сбором 2%, «как обычная продажа».

Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax, SBT) возникает только при передаче объекта, которым даритель владеет меньше пяти лет, и не взимается, если передающий записан в домовой регистрации по этому адресу не менее года с даты приобретения (руководство DOL). Безвозмездная передача законному ребёнку прямо входит в перечень исключений Revenue Department, а для доли в совместно нажитом жилье, передаваемой супругу, RD подтверждает то же условие домовой регистрации (п. 6.3). Подробно об исключениях — в статье Specific Business Tax. Штемпельный сбор 0,5% берётся с большей из стоимости, указанной при регистрации, и официальной оценки, и его платит получатель: руководство DOL приравнивает дарственную к расписке по позиции 28(b) таблицы ставок штемпельного сбора, а если SBT уже уплачен, штемпельный сбор не взимается.

Пример с реальными ставками. По официальным оценочным ставкам казначейства, медианная ставка жилых кондо-единиц в районе Кату (Kathu) — 42 000 ฿ за м² (наша сводка оценочных ставок, данные казначейства за август 2024 года). Оценочная стоимость квартиры площадью 50 м² — около 2 100 000 ฿. Дарение родителем законному ребёнку: регистрационный сбор 0,5% — 10 500 ฿, штемпельный сбор 0,5% — ещё 10 500 ฿, SBT не возникает (исключение для законного ребёнка), подоходного налога нет — оценка более чем в девять раз ниже порога 20 млн ฿; итого около 21 000 ฿. Дарение того же объекта супругу: сбор тот же 0,5% (10 500 ฿), но с дарителя дополнительно удержат подоходный налог, как при продаже, и SBT 3,3% (69 300 ฿ с оценки 2 100 000 ฿), если даритель владеет квартирой меньше пяти лет и исключение из п. 6.3 не действует; при владении от пяти лет вместо SBT — штемпельный сбор 0,5%. Для масштаба — медиана цены предложения кондо на Пхукете 3 890 000 ฿ (раздел «Цены», выборка 935 объявлений за апрель–сентябрь 2026 года): подоходный налог при дарении законному ребёнку не возникает для типичной квартиры острова.

Два практических дополнения. Первое: задолженность по ежегодному Land and Building Tax блокирует любую перерегистрацию права, включая дарение, — до подачи документов проверьте налоговые уведомления. Второе: при последующей продаже подаренной квартиры вычет расходов для подоходного налога продавца — фиксированные 50% оценки вместо шкалы по годам владения; сам налог по-прежнему считают с делением на число лет владения.

Как проходит оформление: по шагам

1. Проверьте титул и обременения: залог (ипотеку) банк должен освободить или согласовать, долг по Land and Building Tax — погасить, права третьих лиц — снять или учесть в условиях передачи.
2. Проверьте право получателя: иностранную квоту дома, гражданство и основание владения одаряемого, его возраст — для несовершеннолетнего получателя Land Office может запросить дополнительные документы органов опеки, уточните это заранее.
3. Соберите документы: титул, паспорта и тайские удостоверения сторон, домовую регистрацию, доказательства родства (свидетельства о рождении и браке) с заверенным переводом на тайский, доверенности, если сторона действует через представителя. Комплект переводов и заверений согласуйте с конкретным отделением Land Office — универсального набора для документов из любой страны нет.
4. Подайте документы в Land Office вместе: налоги и сборы уплачиваются при регистрации, удержания рассчитывает само ведомство. Удобно запросить предварительную смету по официальной оценке выбранной квартиры до подачи.
5. После регистрации получите обновлённый титул и сообщите о смене собственника управляющей компании (juristic person) кондоминиума — от этого зависят счета и голос на общих собраниях.

Семья, обременения и контроль над объектом

До передачи выясните, не входит ли квартира в общее имущество супругов и не требуется ли согласие второго супруга на распоряжение, нет ли ипотеки, аренды и прав третьих лиц. Одаряемый должен понимать, какое право он получает и какие обязательства остаются связанными с объектом. Как семейный режим имущества работает при разводе — в разборе раздела имущества.

Если даритель хочет продолжить жить в квартире или получать арендный доход, это оформляют отдельными документами — правом проживания или арендой, — а не семейной договорённостью. Устные обещания одаряемого юридической силы не имеют, а отмена дарения ограничена законом.

Символическая цена продажи не заменяет дарение и не экономит налоги: базы большинства платежей привязаны к официальной оценке и виду операции, а не к цифре в договоре. Продажа подаренной квартиры в первые пять лет может попасть под SBT — это учитывают в планировании.

Дарение, наследование или продажа: что выбрать

Если цель — передать квартиру детям ещё при жизни и самому контролировать процесс, выбирают дарение. Если важно сохранить право проживания и гибкость — наследование с завещанием: налог там возникает только сверх 100 млн ฿ на наследника, а суд и оформление занимают от нескольких месяцев до года. Продажа остаётся рыночным инструментом с полным набором налогов продавца. Подробно — в статьях о наследовании и налогах на недвижимость в Таиланде.

Документы для предварительной проверки

Подготовьте титул и сведения об обременениях, документы обеих сторон и их семейном статусе, доказательства родства, основание иностранного владения и подтверждение квоты дома, проект условий передачи и налоговую смету с базой и ставкой каждой строки. Список переводов, заверений и доверенностей согласуйте с принимающим органом до оформления.

Оставить запрос по подбору недвижимости на Пхукете. Индивидуальный расчёт и проект дарения готовят по документам сторон; статья не заменяет юридическое сопровождение.

Источники и методика

Дата проверки — 01.10.2026. Использованы руководство Департамента земель по регистрации дарения (статьи 521–536 CCC, сборы, подоходный налог, SBT и штемпельный сбор при дарении), DOL: сборы, налоги и пошлины при регистрации прав, DOL: регламент об иностранном владении кондоминиумами, RD: Gift Tax, страница обновлена в декабре 2025 года, RD: Specific Business Tax, RD: решение กค 0811/12361 о безвозмездной передаче как «продаже», RD: приказ ป.100/2543 и английский текст Revenue Code, статьи 38–64 (включая статью 39 о «продаже»); правила дарения для иностранцев — по глоссарию тайской юридической фирмы Thai Law Online и переводу статьи 19 Condominium Act; практические ставки для семейных передач — по колонке директора по финансовому планированию тайского банка, Bangkok Biz News. Оценочная ставка казначейства для примера взята из нашей сводки официальных оценочных значений (данные казначейства за август 2024 года), медиана цены предложения — собственные данные проекта (935 объявлений за апрель–сентябрь 2026 года); суммы в примере (10 500 ฿, 21 000 ฿, 69 300 ฿) — иллюстративный расчёт по официальным ставкам. Английские тексты тайских законов — неофициальные переводы; действующая редакция — на тайском языке. Материал носит образовательный характер и не заменяет консультацию тайского юриста и налогового специалиста; ставки и правила могли измениться после даты проверки.

Ещё по теме: Купить дом на Пхукете иностранцу: земля, аренда участка и таунхаусы · Покупка квартиры на Пхукете: проверка до депозита.