Проверено 05.09.2026. Дарение недвижимости — самостоятельная передача права при жизни владельца. До её оформления нужно проверить право получателя владеть объектом, действительные полномочия дарителя и все регистрационные и налоговые последствия. Безвозмездность не означает отсутствия платежей.
Сначала определите, какое право передаётся
Квартира в зарегистрированном кондоминиуме, земля со зданием, право аренды и акции компании — разные активы. Дарение акций не является перерегистрацией земельного титула компании. Передача договора аренды требует отдельного анализа самого договора и применимых правил.
Для обычного дарения недвижимости требуется письменное оформление и регистрация у компетентного должностного лица. Передача ключей или частная «дарственная» сами по себе не заменяют регистрацию перехода собственности. DOL рассматривает этот порядок со ссылкой на статью 525 Civil and Commercial Code. DOL: руководство по регистрации дарения.
Получатель-иностранец
Дарение не отменяет требований к владению кондоминиумом иностранцем. Нужно подтвердить применимое основание приобретения и соблюдение иностранной квоты здания. Иностранная квота относится к площади квартир, а не их числу. Нельзя исходить из того, что статус прежнего владельца автоматически переходит к одаряемому. DOL: правила владения кондоминиумом иностранцами.
Если речь о вилле, сначала разделите права на здание и землю. Не следует использовать формального тайского собственника или подставных акционеров как обещанную замену разрешённому владению. До дарения получите заключение о праве именно этого получателя приобрести именно этот актив.
Как устроен Gift Tax
Термин Gift Tax объединяет разные случаи PIT. Revenue Department различает передачу недвижимости и получение движимого имущества, включая деньги. У них различаются налогоплательщики и условия освобождения. Режим действует с 01.02.2016. RD: Gift Tax, вопросы 2–4.
Для безвозмездной передачи недвижимости родителем своему законному ребёнку, не включая усыновлённого, статья 42(26) предусматривает специальный режим: налоговую обязанность рассматривают у передающего родителя, с освобождением в установленных пределах 20 млн THB на ребёнка за налоговый год. Для превышения предусмотрен режим 5% и правила выбора расчёта. Это не ставка для любого подарка супругу, брату или другу. Revenue Code, статьи 42(26), 48(4/1) и 50(6); разъяснение RD.
Правила о подаренных деньгах от предков, потомков или супруга и отдельных подарках от других лиц относятся к другим подпунктам статьи 42. Их пороги нельзя автоматически переносить на передачу титула квартиры. Если планируется сначала подарить деньги, а затем купить объект, обе операции нужно рассмотреть вместе с документами о происхождении средств и праве покупателя.
Какие платежи проверить отдельно
| Платёж или вопрос | Почему нужен отдельный расчёт |
|---|---|
| Регистрационный сбор | Вид права и юридически подтверждённое родство влияют на применимый тариф |
| PIT и WHT при передаче | Отдельно устанавливаются плательщик, база и основание освобождения |
| SBT | Исключение для определённых передач ребёнку не является освобождением любого семейного дарения |
| Stamp Duty | Проверяется применимость к документу и наличие возмездного поступления; нельзя механически добавить 0,5% к любому дару |
| Последующая отчётность | Платёж при регистрации и годовая/полугодовая декларация не всегда взаимозаменяемы |
RD прямо указывает специальное исключение SBT для определённой безвозмездной передачи законному ребёнку, не включая усыновлённого. Остальные ситуации проверяют по собственным основаниям. RD: SBT, пункт 6.4. Порядок отчётности по Gift Tax раскрыт в вопросах 6–10 разъяснения RD.
Не рассчитывайте налог по формуле «все родственники — 5%, остальные — 10%»: она смешивает дарение с правилами наследственного налога.
Семья, обременения и контроль над объектом
До передачи проверьте, входит ли квартира в общее имущество супругов, требуется ли согласие другого супруга, есть ли ипотека, аренда и права третьих лиц. Одаряемый должен понимать, какое право он получает и какие обязательства остаются связанными с объектом.
Если даритель хочет продолжить проживание или получение арендного дохода, это следует оформить подходящими документами, не полагаясь на семейную договорённость. Возможность отменить завершённое дарение ограничена правовыми основаниями; обещать свободный возврат квартиры по желанию дарителя нельзя. DOL: дарение и его отмена.
Сравните альтернативы по цели: передача сейчас, распоряжение на случай смерти или соглашение о семейном имуществе. См. наследование недвижимости и развод и раздел имущества. Символическая цена продажи не гарантирует меньших налогов: отдельные платежи привязаны к официальной оценке и виду операции.
Документы для предварительной проверки
Подготовьте титул и сведения об обременениях, документы обеих сторон и их семейном статусе, доказательства родства, основание иностранного владения и проект условий передачи. Список переводов, заверений и доверенностей согласуйте с принимающим органом до оформления: универсального комплекта для документов из любой страны нет.
Оставить запрос по подбору недвижимости на Пхукете. Индивидуальный расчёт и проект дарения нужно готовить по документам сторон; статья не обещает бесплатное юридическое сопровождение.
Источники и методика
Дата проверки — 05.09.2026. Использованы DOL: регистрация дарения, DOL: иностранное владение кондоминиумом, Revenue Code, RD Gift Tax, обновление 12.12.2025 и RD по SBT. Старые налоговые примеры из руководства DOL не использованы вместо более поздних норм Revenue Code. Ставки других стран, сроки оформления и вымышленные клиентские кейсы не включены.