С чего начинать инвестиционную покупку на Пхукете?
Начинайте не с красивой карточки, а с модели: цель, горизонт владения, район, расходы, налоги, сезонность, простой, управление арендой и план выхода.
Инвестиции в недвижимость Пхукета
Раздел для инвестора: сначала считаем доходность, налоги, комиссии, сценарий аренды и риски, затем подбираем объект.
6гайдов для инвестора
1ROI-инструмент
доподборки объекта
✓ссылки проверены
Сначала модель, потом объект
Инвестиционная покупка на Пхукете не сводится к красивой gross yield в презентации. В расчет нужно включать сезонность, комиссии управляющей компании, налоги, простой, ремонт, валюту платежа и exit-сценарий.
На этой странице нет листингов: это слой принятия решения. Конкретные объекты смотрите после расчета сценария в каталоге или через заявку.
ROI-калькулятор
Посчитать базовую модель доходности с учетом цены, аренды и расходов.
Цены по районам
Сверить цену входа с медианами из реальных объявлений перед расчетом ROI.
Сценарии по районам
Сравнить цену входа и пересчитать свой инвестиционный сценарий.
Сборы сделки
Проверить transfer fee, stamp duty и применимость SBT до покупки.
Курс валют, веб-камеры и другие вспомогательные сервисы собраны в центре инструментов покупателя.
Как считать ROI и доходность аренды
Gross yield показывает только отношение валовой аренды за год к полной цене входа. Для решения о покупке полезнее NOI и net ROI: они заставляют вычесть расходы и не маскируют простой красивой рекламной ставкой.
| Показатель | Формула | Что включить |
|---|---|---|
| Валовая доходность | аренда за год ÷ полный бюджет покупки × 100% | Фактически полученную аренду, а не максимальный тариф из презентации. |
| NOI | валовая аренда − операционные расходы | Управление, CAM, простой, ремонт, страхование, налоги и прочие регулярные расходы. |
| Net ROI | NOI ÷ весь вложенный капитал × 100% | Цену объекта, регистрацию, юриста, мебель и иные стартовые платежи, относящиеся к сценарию. |
Считайте минимум три версии одной модели: осторожную, базовую и стрессовую. Меняйте загрузку, среднюю ставку аренды, простой, расходы и курс по отдельности; не подгоняйте цену объекта под желаемый процент. Для этого используйте ROI-калькулятор и сохраняйте исходные предпосылки рядом с результатом.
Цена входа по районам
Инвестиционный расчёт полезно начинать не с обещанной доходности, а с цены входа. Ниже — накопительная URL-дедуплицированная выборка из 588 URL объявлений, наблюдавшихся за период –. На дату релиза 54 URL были в текущем локальном каталоге, а 534 встречались только в архиве; отсутствие в каталоге не доказывает снятие объявления. Район удалось нормализовать только для 54 из 588 записей, поэтому размер каждой районной группы показан отдельно. Это asking prices, не текущий активный инвентарь, не гарантированно разные физические объекты, не цены закрытых сделок и не оценка всего рынка. Методика и ограничения; агрегированный CSV; агрегированный JSON; неизменяемый English data release.
| Район | URL-записей | Медианная цена входа | ROI-проверка | Следующий шаг |
|---|---|---|---|---|
| Choeng Thale | 26 | 9.66M ฿ | взять цену входа, затем проверить аренду, CAM и правила краткосрока | пересчитать свой сценарий |
| Rawai | 8 | 6.54M ฿ | взять цену входа, затем проверить аренду, CAM и правила краткосрока | пересчитать свой сценарий |
| Kamala | 6 | 4.40M ฿ | взять цену входа, затем проверить аренду, CAM и правила краткосрока | пересчитать свой сценарий |
Это не фактическая доходность конкретного объекта и не инвестиционная рекомендация. Мы намеренно не выводим универсальный процент по району: для сделки нужно отдельно проверить аренду, правила краткосрока, occupancy, management fee, CAM, налоги, ремонт и условия конкретного договора.
Если запрос про доходность аренды
Доходность аренды на Пхукете нельзя считать по одной цифре из рекламы. Сначала возьмите цену входа из реальных объявлений, затем отдельно задайте сценарий аренды, сезонность, комиссию управляющей компании, налоги, ремонт и простой в ROI-калькуляторе. Англоязычная версия исходного ценового среза и ограничений опубликована на English research page.
Для проверки другой величины доступен официальный Treasury assessment-rate dataset по Пхукету. Его statutory rates не являются asking prices, сделками, текущей рыночной оценкой или готовым входом для ROI; набор полезен как отдельный официальный справочный источник.
- Для района и формата объекта используйте таблицу выше, затем пересчитайте низкий, базовый и высокий сценарии в ROI-калькуляторе.
- Для презентаций с guaranteed rent проверяйте договор, расходы и сторону, которая несет риск простоя.
- Для покупки под перепродажу отдельно смотрите ликвидность района, срок проекта и конкурирующее предложение.
Расходы, документы и выбор района
Цена входа, сборы при регистрации, спрос по району и юридический формат владения влияют на результат вместе. Откройте нужный разбор до того, как сравнивать обещанные проценты доходности.
Банг Тао или Раваи: цены и выбор района в 2026
Банг Тао или Раваи: сравнение цен предложения, пляжей, транспорта, школ и документов для выбора района. Без обещаний доходности.
Купить квартиру в Камале (Пхукет) 2026 — цены и ЖК
Квартиры в Камале на Пхукете 2026: цены $/м², проекты MontAzure и Andara, инфраструктура, доходность от аренды, сравнение с Сурином.
Проверочный список инвестора
- Отделить guaranteed rent в маркетинге от реальной net yield после расходов.
- Сравнить район под краткосрочную и долгосрочную аренду, а не только цену входа.
- Проверить правила кондоминиума по посуточной аренде и работу управляющей компании.
- Заложить налоги, maintenance fee, sinking fund, мебель и резерв на простой.
- Понять план выхода: перепродажа, собственное проживание или удержание под аренду.
Гайды и расчеты
Airbnb vs долгосрочная аренда Пхукет 2026 — что выгоднее
Airbnb и долгосрочная аренда на Пхукете: Hotel Act 2004, помесячное исключение, модель доходности и налоговый чек-лист для инвестора.
Freehold vs Leasehold в Таиланде: что проверить иностранцу
Freehold и leasehold в Таиланде: квота 49% площади кондоминиума, аренда до 30 лет, документы на деньги и риски nominee company.
Transfer Fee и Stamp Duty на Пхукете 2026 — кто платит
Transfer fee 2% от госоценки, stamp duty 0,5% при отсутствии SBT и льгота 0,01% до 30 июня 2027 только для тайских покупателей.
Specific Business Tax (SBT) и WHT в Таиланде 2026
Specific Business Tax 3,3% и withholding tax в Таиланде 2026 при продаже квартиры: когда применяется SBT, как считается WHT, льготы по 5+ годам.
VAT на новостройки в Таиланде 2026: не всегда 7%
Разбираем VAT в цене новостройки Таиланда: почему нельзя автоматически прибавлять 7%, как проверить SBT, stamp duty и withholding tax в договоре.
Первый взнос и LTV ипотеки в Таиланде 2026
Как считать LTV от оценки залога, почему собственных средств нужно больше, чем 100% минус LTV, и что проверить иностранцу до депозита.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли гарантировать доходность от недвижимости?
Нет. Любая доходность зависит от объекта, района, сезона, загрузки, расходов и управления. Guaranteed rent нужно читать по договору и проверять, кто несет расходы и риски.
Какие расходы уменьшают rental yield?
На доходность влияют комиссии управляющей компании, maintenance fee, sinking fund, налоги, ремонт, мебель, уборка, простой, платежные комиссии и возможные скидки арендаторам.
Как сравнивать районы для инвестиций?
Сравнивайте район по целевой аудитории арендаторов, транспортной доступности, сезонности, конкуренции, будущему предложению и ликвидности при продаже, а не только по цене входа.
Когда выбирать конкретный объект?
Конкретный объект стоит выбирать после расчета сценария и проверки правил аренды, договора, расходов и юридического статуса. Каталог помогает сузить выбор, но не заменяет due diligence.
Нужна подборка под вашу задачу?
Опишите бюджет, район и цель покупки. Мы ответим с актуальными вариантами и ссылками на релевантные гайды.