Проверено 05.09.2026. При продаже квартиры нужно отдельно рассчитать SBT, удержание подоходного налога и регистрационные платежи. Они имеют разные основания и налоговые базы. Итоговая сумма зависит прежде всего от продавца, способа приобретения, характера использования объекта и документов, а не только от гражданства покупателя.
Когда применяется SBT
Revenue Department относит к облагаемым операциям несколько категорий продаж: деятельность застройщиков и определённых организаторов продажи земли, продажу имущества, используемого юридическим лицом в его деятельности, и другие перечисленные случаи. Отдельная категория охватывает продажу в пределах пяти лет после приобретения, если операция не относится к предыдущим категориям. Для неё предусмотрены исключения. RD: применение Royal Decree No. 342.
Поэтому формула «продал через пять лет — SBT нет» не подходит для любого продавца. Сначала определяют категорию операции. Исключения из пятилетней категории нельзя автоматически применять к застройщику или компании.
Пять лет и регистрация по месту жительства
Для соответствующей категории RD описывает исключение при продаже основного места проживания, если продавец был указан в household registration не менее года после приобретения. Есть специальные правила для супругов, совладельцев и неюридических объединений. Наличие тайского адреса, визы или справки TM30 не следует считать достаточным подтверждением именно этого условия. RD: исключения и правила подсчёта.
Пятилетний срок для SBT считается по датам приобретения и передачи права. Для удержания PIT число лет владения рассчитывается иначе — по календарным годам. Если землю и здание приобретали в разные даты, это также может повлиять на анализ. В предварительном расчёте укажите точные даты, а не только «пятый год владения».
База и ставка
Когда SBT подлежит уплате, RD указывает 3% от базы и местный налог 10% от суммы SBT. Вместе это составляет 3,3% базы. Для обычной продажи базой служит большая из цены сделки и применимой официальной оценочной стоимости; сложные случаи, включая обременение ипотекой, проверяются отдельно. RD: налоговая база и ставка SBT.
Учебный пример: цена сделки 5 млн THB, официальная оценка 4,5 млн THB, SBT применим, особых корректировок нет. База — 5 млн, SBT — 150 000, местный налог — 15 000, всего 165 000 THB. Это не все расходы сделки: WHT и регистрационный сбор рассчитываются отдельно.
Stamp Duty и SBT
При обычной продаже, для которой нет обязанности по SBT, RD описывает гербовый сбор по квитанции: 1 THB на каждые 200 THB или их часть, то есть около 0,5% с предусмотренным округлением. База — большая из цены продажи и официальной оценки. На поступление, облагаемое SBT, действует соответствующее освобождение от этого stamp duty. Нельзя одновременно закладывать оба платежа как обязательные для каждой продажи. RD: расчёт Stamp Duty.
Другие документы сделки могут иметь собственный гербовый сбор. Подробности регистрационных расходов: transfer fee и stamp duty.
Withholding tax: физическое лицо и компания
| Продавец | Что нужно для предварительного расчёта WHT |
|---|---|
| Физическое лицо | Официальная оценка, способ приобретения и число календарных лет владения; применяется установленная процедура расчёта PIT |
| Компания или юридическое партнёрство | RD указывает удержание 1% с большей из цены продажи и официальной оценки |
Для физического лица это не универсальный 1% и не простое умножение рыночной прибыли на ставку зарплатного налога. RD публикует отдельные процедуры для имущества, приобретённого обычным способом, и полученного по наследству или в дар. RD: WHT физического лица; RD: WHT компании.
Вопрос, включать ли продажу в последующую годовую декларацию, тоже решается по специальным правилам. Статья 48 предусматривает отдельный порядок для определённых продаж; RD также описывает освобождение от включения соответствующего дохода при соблюдении условий Royal Decree No. 376. Деление «нерезиденту WHT окончательный, резидент всегда доплачивает» неверно. Revenue Code, статьи 48 и 50; пояснение RD, замечание 4.
Наследство, дарение и раздел имущества
Исключения нужно читать применительно к конкретной передаче. В частности, RD выделяет определённые операции с наследственным имуществом и безвозмездную передачу законному ребёнку, с оговоркой об усыновлённом ребёнке. Это не общее освобождение для любого подарка любому родственнику. RD: исключения 6.2–6.5.
Если у продавца часть квартиры получена по наследству, а часть принадлежала ему ранее, основания могут различаться по долям. При изменении состава собственников после развода нужно установить вид регистрационного действия, а не просто назвать операцию «семейной».
Что согласовать до подписания
Запросите титул, даты и основание приобретения, документы продавца, цену сделки и актуальную оценку. Если заявлено исключение, попросите назвать конкретное основание и документы для него. В расчёте должны быть отдельные строки для SBT, местного налога, stamp duty, WHT и transfer fee.
Договорённость сторон о компенсации расходов не меняет того, кого закон считает налогоплательщиком. Формулировку «все налоги 50/50» лучше заменить перечнем платежей и согласованным распределением фактических сумм. Отличия передачи собственности и прав аренды рассмотрены в материале о freehold и leasehold.
Оставить запрос на подбор квартиры. Расчёт налогов конкретного продавца следует получить по его документам до окончательного согласования цены.
Источники и методика
Дата проверки — 05.09.2026. Основные источники: RD по SBT и Royal Decree No. 342, RD по stamp duty, WHT физического лица, WHT юридического лица, Revenue Code, статьи 48 и 50. Правило Royal Decree No. 342 применяется с 01.01.1999; дата последующего обновления веб-страницы не является датой принятия нормы. Учебный пример проверен арифметически. Реальные документы продавцов и специальные льготы конкретной сделки не исследовались.