Specific Business Tax и withholding при продаже недвижимости в Таиланде 2026

При продаже квартиры или виллы в Таиланде продавец платит не только transfer fee и stamp duty, но и Specific Business Tax (SBT) 3,3% либо Withholding Tax (WHT) — в зависимости от срока владения и статуса собственника. Разберём, когда возникает обязанность по SBT, как работает льгота для долгосрочных владельцев, чем отличается продажа физлицом от корпоративной сделки и как посчитать все сборы до подписания Contract of Sale.

Когда применяется SBT 3,3%

Specific Business Tax — это налог на доход от бизнес-деятельности. В контексте недвижимости он заменяет НДС и взимается с продавца, если объект продаётся ранее чем через 5 лет с момента регистрации права собственности в Land Department.

Ставка фиксирована: 3,3% от cadastral value (государственная оценка) или сделочной цены — берётся большее из двух значений. Платит исключительно продавец, покупатель этот сбор не несёт.

Когда SBT точно применяется:

• Продажа квартиры, купленной off-plan год назад.
• Перепродажа villa после 3 лет владения.
• Продажа любым юрлицом (тайской компанией), владевшим объектом менее 5 лет.

Важно: дата отсчёта — это не день подписания Contract of Sale, а дата регистрации transfer в Land Department. Если вы купили unit в 2021 году, а переоформили в Land Department в 2022-м, отсчёт идёт с 2022 года.

Льгота 5+ лет владения или регистрация по адресу

Если с момента регистрации права собственности прошло более 5 лет или продавец (физлицо) был зарегистрирован по адресу объекта в течение года и более — SBT не взимается. Вместо него платится stamp duty 0,5%.

Два варианта льготы:

1. Срок владения ≥ 5 лет. Без дополнительных условий.
2. Регистрация по адресу ≥ 1 год. Актуально для тайцев и иностранцев с долгосрочной визой (Elite, LTR, retirement), которые могут оформить «Табиен Бан» — домовую книгу.

Пример: клиент из Москвы купил квартиру на Rawai в 2020 году, получил Thailand Privilege Visa, зарегистрировался по адресу unit'а в 2021-м и продаёт в 2026-м. Хотя с момента покупки прошло 6 лет, по Land Department запись о собственности датируется 2020-м — более 5 лет. Льгота применяется, платит 0,5% stamp duty вместо 3,3% SBT.

Важно: для корпоративной собственности (villa в компании) льгота по регистрации недоступна — только срок владения 5+ лет.

Stamp duty 0,5% как альтернатива SBT

Stamp duty — гербовый сбор 0,5% от cadastral value или сделочной цены (большее). Это взаимоисключающий платёж с SBT: либо stamp duty, либо SBT — одно из двух.

Когда платится stamp duty вместо SBT:

• Продавец-физлицо владеет ≥ 5 лет.
• Продавец зарегистрирован по адресу ≥ 1 год.
• Первичная продажа застройщиком (developer освобождён от SBT, платит только stamp duty).

Когда платится SBT вместо stamp duty:

• Срок владения < 5 лет.
• Продавец — юрлицо без регистрации.
• Отсутствует регистрация по адресу.

Land Department автоматически определяет, какой сбор применить, на основании даты в Chanote и данных из Табиен Бан. Вам не нужно выбирать — система сама выберет выгодный (для бюджета Таиланда) вариант.

Withholding tax при продаже — формула

Withholding Tax (WHT) — это предоплата подоходного налога, который Land Department удерживает при transfer и перечисляет в налоговую. WHT всегда платится продавцом в дополнение к SBT/stamp duty.

Формула WHT для физлиц:

WHT = (Appraised value × Withholding rate) × Progressive tax rate

Компоненты:

1. Appraised value — оценочная стоимость Land Department (обычно ниже рыночной на 20–40%).
2. Withholding rate — коэффициент, зависящий от срока владения: - 0–5 лет: снижается на 2% в год (10% → 8% → 6% → 4% → 2%). - 5+ лет: 0%.
3. Progressive tax rate — прогрессивная шкала 5–35% (зависит от общего годового дохода).

Пример физлица:

Appraised value: 3 млн ฿. Владение 3 года → withholding rate 6%. Годовой доход продавца 1,2 млн ฿ → marginal tax rate 15%.

WHT = 3 000 000 × 0,06 × 0,15 = 27 000 ฿ (~$750).

Для компаний:

WHT = Selling price × 1% (фиксированная ставка для юрлиц).

Пример: компания продаёт villa за 15 млн ฿. WHT = 15 000 000 × 0,01 = 150 000 ฿ (~$4 200).

WHT вычитается из итоговой суммы налога при годовой декларации (Personal Income Tax для физлиц, Corporate Income Tax для компаний). Если удержанная сумма превышает фактический налог — можно вернуть переплату через Revenue Department в течение 3 лет.

Пример: компания-продавец vs физлицо

Сравним two scenarios — продажа трёхкомнатной квартиры на Kamala за 8 млн ฿ (~$225 000). Продавец А — физлицо, владение 2 года. Продавец Б — тайская компания, владение 2 года.

Вывод:

• Компания платит фиксированный WHT 1% от сделочной цены — выше, чем физлицо с коротким сроком владения.
• Если продавец-физлицо владеет ≥ 5 лет — SBT заменяется на stamp duty 0,5% (40 000 ฿), WHT = 0. Итого ~90 000 ฿ вместо 349 000 ฿.
• Подобрать объект с продавцом-долгосрочником можно через нашу базу — часто это дешевле по итоговым расходам.

Как посчитать все сборы до сделки

Перед подписанием Contract of Sale запросите у продавца копию Chanote и выписку из Табиен Бан (если физлицо). Это позволит точно определить:

Checklist расчёта:

1. Дата регистрации права собственности → срок владения.
2. Cadastral value из Chanote → база для SBT/stamp duty.
3. Appraised value Land Department (запросить актуальную оценку через юриста) → база для WHT.
4. Статус продавца (физлицо/компания).
5. Наличие регистрации по адресу объекта.

Формула полной нагрузки продавца:

Total seller cost = (SBT или Stamp duty) + Transfer fee (доля продавца) + WHT + Legal fee

Пример расчёта:

Villa в Laguna, сделочная цена 20 млн ฿, appraised value 14 млн ฿, владение 4 года, продавец — тайское физлицо, доход 2 млн ฿/год (tax rate 20%).

• SBT: 20 000 000 × 0,033 = 660 000 ฿.
• Transfer fee: 14 000 000 × 0,02 / 2 = 140 000 ฿ (50/50 с покупателем).
• WHT: 14 000 000 × 0,04 (4 года) × 0,20 = 112 000 ฿.
• Legal: ~50 000 ฿ (due diligence, перевод документов).

Итого продавец: 962 000 ฿ (~$27 000), или 4,8% от цены сделки.

Если бы срок владения был 5+ лет:

• Stamp duty: 20 000 000 × 0,005 = 100 000 ฿.
• Transfer fee: 140 000 ฿.
• WHT: 0 ฿.
• Legal: 50 000 ฿.

Итого: 290 000 ฿ (~$8 100) — 1,45% от цены. Экономия 672 000 ฿ (~$18 900).

Все цифры рассчитываются юристом до подписания Reservation Agreement. Мы всегда готовим детальный breakdown в Excel — запросите расчёт для вашего объекта.

Оптимизация через сроки владения

Стратегия для продавцов:

Если вы планируете продать квартиру через 4,5 года владения — подождите ещё полгода. Экономия на SBT 3,3% → stamp duty 0,5% + обнуление WHT даёт минимум 2,8% от сделочной цены. На unit за $200 000 это $5 600 — достаточно, чтобы покрыть расходы на содержание unit'а (УК, электричество, интернет) за 6 месяцев.

Стратегия для покупателей:

При выборе между двумя похожими объектами проверяйте срок владения текущего собственника. Если продавец владеет ≥ 5 лет и готов разделить transfer fee 50/50 (а не перекладывать 100% на вас) — ваша экономия может составить 1,5–2% от цены. На villa за $500 000 это $7 500–10 000.

Регистрация по адресу:

Для долгосрочных инвесторов с Thailand Privilege, LTR или retirement visa — оформите Табиен Бан на адрес unit'а сразу после покупки. Через год вы получаете право на льготу, даже если общий срок владения < 5 лет. Процедура регистрации стоит ~3 000–5 000 ฿ через immigration lawyer и занимает 1–2 недели.

Корпоративная vs личная собственность

Villa в тайской компании — популярный способ обхода ограничения freehold для иностранцев на землю. Но при продаже такой структуры налоговая нагрузка всегда выше:

• SBT 3,3% независимо от срока (льгота 5+ лет применяется редко, требуется подтверждение операционной деятельности компании).
• WHT 1% фиксированно (vs прогрессивная шкала физлица).
• Corporate Income Tax 20% на прибыль компании (разница между сделочной ценой и балансовой стоимостью).

Пример:

Компания купила land + villa за 12 млн ฿ в 2022-м, продаёт за 18 млн ฿ в 2026-м.

• SBT: 18 000 000 × 0,033 = 594 000 ฿.
• WHT: 18 000 000 × 0,01 = 180 000 ฿.
• CIT: (18 000 000 − 12 000 000) × 0,20 = 1 200 000 ฿.
• Transfer fee: 14 000 000 (appraised) × 0,02 / 2 = 140 000 ฿.

Итого: 2 114 000 ฿ (~$59 000), или 11,7% от сделочной цены.

Альтернатива — продажа shares компании вместо недвижимости. В этом случае transfer fee и SBT не платятся (меняется владелец компании, не title на land), но требуется due diligence на отсутствие долгов компании, согласие всех shareholders и перерегистрация в DBD (Department of Business Development). Legal fee выше — от $3 000.

Подробнее о структурах владения — в нашей статье о freehold vs leasehold (внешняя ссылка, если она есть на вашем домене; если нет — пропустите).

Кто платит SBT при разделе 50/50

Иногда стороны договариваются разделить transfer costs поровну. В таком случае:

• Transfer fee 2% делится 50/50 (по 1% каждый) — стандарт на Пхукете.
• SBT 3,3% по закону платит продавец, но стороны могут прописать в Contract of Sale компенсацию: покупатель платит продавцу часть суммы наличными до transfer, продавец формально вносит весь SBT в Land Department.

Пример:

Unit за 10 млн ฿, SBT = 330 000 ฿. Стороны договорились 50/50 на все сборы. Покупатель переводит продавцу дополнительные 165 000 ฿ перед transfer day, продавец вносит полные 330 000 ฿ в Land Department. Юридически SBT уплачен продавцом (как требует закон), фактически расходы поделены.

Важно: такая схема должна быть прописана в Contract of Sale и подтверждена квитанциями. Устные договорённости не защищают от споров.

Возврат переплаты WHT

Если удержанный Land Department WHT превышает ваш фактический налог по итогам года — вы имеете право на refund через Revenue Department.

Пример:

Продали квартиру за 6 млн ฿, appraised value 4 млн ฿, владение 3 года. WHT удержан: 4 000 000 × 0,06 × 0,15 = 36 000 ฿. По итогам года ваш общий доход 800 000 ฿ → tax rate 10% → фактический налог с прироста 24 000 ฿. Переплата 12 000 ฿.

Шаги возврата:

1. Подать Personal Income Tax Return (PND90/91) до 31 марта следующего года.
2. Приложить копию WHT certificate из Land Department.
3. Указать сумму overpayment.
4. Revenue Department проверяет (2–4 месяца) и переводит на тайский банковский счёт.

Для иностранцев без тайского tax ID процедура сложнее — требуется регистрация в Revenue Department и назначение tax agent. Legal fee ~15 000–25 000 ฿. Окупается при переплате от 50 000 ฿.

Налоговые резиденты vs нерезиденты

Tax resident в Таиланде — лицо, находящееся в стране ≥ 180 дней в календарном году. Резиденты платят налог на мировой доход, принесённый в Таиланд в том же году. Нерезиденты — только на доход из тайских источников.

При продаже недвижимости:

• Резидент: WHT зачитывается против общего Personal Income Tax. Если доход от продажи + зарплата + инвестиции превышают пороги прогрессивной шкалы — может доплатить налог.
• Нерезидент: WHT — финальный налог. Доплат не требуется (но и возврата нет, если удержали больше).

Важно: если вы нерезидент и удержанный WHT слишком высок — рассмотрите оформление tax residency через долгосрочную визу + 180+ дней пребывания. Это даёт право на refund и налоговые вычеты (на ремонт, проценты по ипотеке, если она была).