VAT на новостройки в Таиланде 2026: почему нельзя автоматически прибавлять 7%

Короткий ответ: само слово «новостройка» не означает, что ко всей цене квартиры нужно автоматически добавить VAT 7%. Thai Revenue Code классифицирует не маркетинговую категорию объекта, а конкретную операцию. Коммерческая или прибыльная продажа недвижимого имущества может относиться к Specific Business Tax (SBT), а мебель, оборудование или услуги в соседнем договоре — рассматриваться отдельно.

Поэтому фразы продавца «VAT included» и «VAT extra» недостаточно. До депозита нужно получить договорную разбивку: что именно передаётся, кто продавец по каждой позиции, какая сумма относится к недвижимости, товарам и услугам, какой налог применяется и кто несёт его по договору.

Материал проверен 18 июля 2026 года по официальным англоязычным страницам Thai Revenue Department. Это общая информационная схема, а не заключение по конкретной сделке.

Главное: «новостройка» — не налоговая категория

Section 77/2 Revenue Code устанавливает общий режим VAT для продажи товаров и оказания услуг бизнесом. На официальной обзорной странице Revenue Department указана текущая общая ставка VAT 7%.

Но на этом анализ не заканчивается. Та же Section 77/3 говорит, что бизнес, который подпадает под SBT или освобождён от SBT по Sections 91/2 и 91/3, не облагается VAT по Chapter 4, кроме отдельных операций из Section 91/4.

Для недвижимости особенно важна Section 91/2(6): она относит к SBT продажу недвижимого имущества в коммерческой или прибыльной манере — при соблюдении правил и условий соответствующего Royal Decree. Официальный обзор SBT формулирует ту же логику: некоторые виды бизнеса исключены из VAT и вместо него попадают под SBT.

Из этого следует практический вывод:

• нельзя считать VAT от полной рекламной цены только потому, что объект строится или продаётся девелопером;
• нельзя считать, что отсутствие VAT означает отсутствие других налогов и сборов;
• одна сделка может содержать несколько юридически разных позиций с разным налоговым режимом;
• окончательный ответ зависит от текста договоров, статуса сторон и фактической структуры операции.

Что может скрываться за одной ценой застройщика

В презентации «цена квартиры» может объединять несколько элементов. Их нужно разделить до расчёта all-in бюджета.

Название строки не определяет налог само по себе. Например, «service package» нельзя считать частью стоимости недвижимости без чтения договора, а «furniture included» не объясняет, включён ли возможный VAT в объявленную сумму.

VAT 7%: что действительно подтверждает Revenue Department

Официальная страница Value Added Tax подтверждает несколько полезных правил:

1. Общая текущая ставка VAT — 7%.
2. VAT относится к облагаемой продаже товаров и услуг; отдельные виды деятельности освобождены или относятся к SBT.
3. Налоговая база для VAT — стоимость облагаемых товаров или услуг, а не автоматически любая сумма рядом с объектом недвижимости.
4. VAT-зарегистрированный поставщик должен выдать tax invoice с описанием, стоимостью и количеством товаров или услуг, суммой VAT и реквизитами сторон.
5. Момент возникновения VAT для облагаемой поставки может быть связан с поставкой, переходом права, оплатой или tax invoice. Это не доказывает, что вся off-plan цена облагается VAT: сначала нужно определить природу самой поставки.

Если продавец добавляет 7% к отдельной позиции, запросите письменный ответ:

• какое юрлицо является поставщиком;
• VAT registration number этого поставщика;
• точное описание облагаемого товара или услуги;
• налоговую базу без VAT;
• сумму VAT;
• образец полного tax invoice.

Для простой проверки арифметики: если в договоре отдельно указана облагаемая позиция 300 000 ฿ без VAT и поставщик документально подтверждает применение общей ставки 7%, то расчёт этой позиции составляет 300 000 × 7% = 21 000 ฿. Это модель только для указанной строки, а не основание начислять 7% на всю цену недвижимости.

SBT, stamp duty и withholding tax: почему их нельзя складывать по шаблону

Specific Business Tax

Section 91/2(6) охватывает коммерческую или прибыльную продажу недвижимого имущества на условиях Royal Decree. Официальный обзор SBT также помещает такую продажу в перечень операций SBT вместо VAT.

Это не означает, что покупатель должен просто прибавить к офферу одну универсальную ставку. Нужно проверить, подпадает ли конкретный продавец и передача под правила SBT, какая база используется и какая сторона обязана уплатить налог государству. Отдельно договор может распределять экономическое бремя между сторонами — это уже вопрос текста SPA и переговоров.

Stamp duty

Revenue Department поясняет, что stamp duty относится к документам (instruments), а не к операциям или лицам как таковым. В официальном Stamp Duty Schedule, instrument 28 указаны receipts, связанные с зарегистрированной передачей или созданием права на недвижимость. Там же предусмотрено освобождение для receipts, по которым получатель обязан платить VAT или SBT.

Поэтому формула «VAT плюс SBT плюс stamp duty всегда одновременно» ненадёжна. Нужно определить применимый документ и проверить, не срабатывает ли освобождение.

Withholding income tax

Withholding tax — это удержание налога на доход продавца, а не ещё один VAT. Механика зависит, в частности, от статуса продавца:

• Section 69 Ter предусматривает удержание 1% при выплате компании или juristic partnership, продающей недвижимое имущество, с перечислением при регистрации; для продавца эта сумма учитывается как налоговый кредит;
• для продавца-физлица Section 50(5) задаёт иной расчёт и различает, как имущество было приобретено.

Покупателю важно не пересчитывать налог продавца по рекламной таблице, а записать в SPA, кто делает удержание, от какой базы и какие подтверждающие документы получает каждая сторона.

Transfer fee — отдельная строка all-in бюджета

Регистрационный transfer fee не следует смешивать с VAT только потому, что все суммы возникают возле closing. Запросите отдельный расчёт регистрационных платежей и договорное распределение между сторонами. Подробный чек-лист есть в материале Transfer fee и stamp duty на Пхукете.

Также заранее определите форму права. Freehold, leasehold и уступка договорных прав — не взаимозаменяемые инструменты. Их различия разобраны в гайде Freehold и leasehold в Таиланде. Не переносите налоговый вывод с одного инструмента на другой без проверки договора.

Можно ли вернуть VAT через компанию

Не закладывайте «возврат 7%» в финансовую модель покупки без персонального заключения тайского налогового специалиста.

Revenue Department действительно описывает общий механизм VAT для зарегистрированного бизнеса: output tax уменьшается на допустимый input tax, а tax invoice служит доказательством для кредита. Но эта общая норма не подтверждает, что VAT с конкретной покупки кондо допустим к вычету, что вся цена вообще была VAT-taxable или что покупателю вернут деньги наличными.

Для анализа потребуются как минимум:

• VAT-статус покупателя на релевантную дату;
• допустимый tax invoice именно на покупателя;
• связь расхода с облагаемой деятельностью;
• ограничения на input tax;
• фактический режим использования объекта;
• бухгалтерская и налоговая отчётность компании.

Создавать компанию только ради предполагаемого возврата налога — отдельное юридическое и налоговое решение. Эта статья не рекомендует такую структуру.

Как читать предложение «VAT included» или «VAT extra»

Если написано VAT included

Уточните, в какую именно сумму он включён. Попросите таблицу с колонками:

1. договор и продавец;
2. предмет поставки;
3. цена без налога;
4. вид и ставка налога;
5. сумма налога;
6. цена с налогом;
7. документ, который выдадут после оплаты.

Фраза в буклете не заменяет пункт SPA. В договоре должна быть зафиксирована максимальная сумма вашей обязанности или понятная формула её расчёта.

Если написано VAT extra

Не соглашайтесь на автоматическое начисление 7% на весь total. Попросите продавца показать, какие позиции облагаются VAT и почему. Для каждой VAT-строки нужен поставщик и tax invoice; для передачи недвижимости — отдельное объяснение SBT, stamp duty и withholding tax.

Если VAT не упомянут

Не предполагайте ни «налог уже внутри», ни «налога не будет». Попросите приложение tax and fees allocation до невозвратного депозита. В нём должны быть перечислены не только налоги Revenue Department, но и регистрационные платежи, sinking fund, common area fee, коммунальные депозиты и обязательные сервисные пакеты.

Три сценария без вымышленных «средних по рынку»

1. Один SPA и одна общая цена

Риск — невозможно понять, какая часть относится к недвижимости и какие обязательства останутся при closing. Решение — получить itemised schedule и прямую оговорку, inclusive или exclusive каждая позиция.

2. SPA плюс мебельный или сервисный договор

Не переносите налоговый режим SPA на второй договор. Сверьте юрлица, VAT-реквизиты, сроки поставки, право отказаться и последствия расторжения основного договора.

3. Уступка off-plan права или перепродажа

Слово «новый юнит» не отвечает, кто передаёт право: девелопер, первый покупатель или связанная компания. Запросите цепочку договоров и платежей, согласие девелопера на уступку и письменный расчёт налогов для именно этой структуры.

Чек-лист до бронирования

1. Получите draft SPA и все обязательные приложения до депозита.
2. Сверьте полные названия и налоговые номера продавцов во всех договорах.
3. Попросите price breakdown в THB: недвижимость, мебель, услуги, фонды, депозиты и регистрационные платежи.
4. Для каждой строки зафиксируйте inclusive/exclusive и кто юридически платит налог.
5. Для VAT-строк запросите образец tax invoice.
6. Для передачи недвижимости запросите отдельное объяснение SBT, stamp duty и withholding tax.
7. Зафиксируйте, кто несёт transfer fee и другие платежи при регистрации.
8. Проверьте правила возврата депозита, если финальный tax breakdown отличается от оффера.
9. Сравнивайте предложения по all-in сумме в THB, а не по рекламной цене в USD.
10. Перед подписанием получите письменное заключение независимого тайского юриста или налогового консультанта по вашей версии договоров.

Для ориентира по ценам предложения используйте датасет цен Пхукета: он помогает сравнить asking prices, но не показывает цены закрытых сделок и не определяет налоги. Общий маршрут проверки объекта и документов собран на странице как купить квартиру на Пхукете.

Красные флаги

• «На любую новостройку по закону сверху 7%» без ссылки на предмет сделки и tax invoice.
• «Все налоги включены» без перечня сумм и сторон.
• Один получатель денег в оффере и другое юрлицо в SPA.
• Обязательный мебельный или сервисный пакет, который появляется после бронирования.
• Обещание гарантированного возврата VAT через компанию.
• Просьба перечислить налог на личный счёт сотрудника или агента.
• Отказ показать draft SPA и tax allocation до невозвратного платежа.

Частые вопросы

На все новостройки в Таиланде начисляется VAT 7%?

Нет такого универсального правила. Общая ставка VAT составляет 7%, но коммерческая продажа недвижимого имущества может относиться к SBT и исключаться из VAT. Отдельные товары и услуги в составе предложения анализируют отдельно.

Как узнать, включён ли VAT в цену?

Только из согласованного price breakdown и договора. Маркетинговая надпись «inclusive» должна совпадать с ценой без налога, суммой налога, итогом и документом, который выдаст поставщик.

Нужно ли одновременно платить VAT, SBT и stamp duty?

Не складывайте их автоматически. Для бизнеса под SBT Revenue Code предусматривает исключение из VAT, а Stamp Duty Schedule содержит освобождение для некоторых receipts, по которым получатель обязан платить VAT или SBT. Конкретный результат зависит от операции и документа.

Можно ли вернуть VAT как туристу или иностранному покупателю?

Не рассчитывайте на возврат. Общий механизм input/output VAT относится к VAT-зарегистрированным налогоплательщикам и требует допустимого tax invoice. Он не создаёт автоматического права на возврат покупателю недвижимости.

VAT возникает при каждом платеже рассрочки?

Для облагаемых поставок момент налога может зависеть от оплаты, invoice, поставки или перехода права. Но сначала нужно доказать, что конкретная позиция облагается VAT. График off-plan платежей сам по себе этого не доказывает.

Freehold и leasehold облагаются одинаково?

Не предполагайте этого. Это разные правовые инструменты; дополнительно могут отличаться стороны, документы и состав услуг. Налоговый вывод нужно делать по конкретному договору.

Источники и методика

Использованы только официальные страницы Thai Revenue Department:

• Revenue Code, Sections 77–79: определения VAT, область применения, связь с SBT и момент налога.
• Revenue Department: обзор Value Added Tax, ставка, tax invoice и input/output tax.
• Revenue Code, Section 91: SBT и коммерческая продажа недвижимого имущества.
• Revenue Department: обзор Specific Business Tax.
• Revenue Department: обзор Stamp Duty и принцип налогообложения документов.
• Stamp Duty Schedule: instrument 28 и освобождение receipts, подпадающих под VAT или SBT.
• Revenue Code, Sections 38–64: withholding tax для продавца-физлица.
• Revenue Code, Sections 65–76: Section 69 Ter для продавца-компании.

Мы намеренно не используем рекламные прайсы, анонимные «кейсы клиентов», неофициальные таблицы ставок и обещания возврата VAT. Нормы переведены и пересказаны для практического чек-листа; при расхождении приоритет имеют тайский текст закона, актуальные разъяснения Revenue Department и персональное заключение специалиста по вашим договорам.

Итог: не прибавляйте 7% ко всей цене только из-за слова «новостройка». Сначала разделите недвижимость, товары, услуги и регистрационные платежи; затем подтвердите режим каждой позиции официальными документами продавца и независимой проверкой. Сравнивайте варианты через актуальные asking prices и проходите пошаговый маршрут покупки только после получения полного tax and fees breakdown.