VAT на новостройки в Таиланде 2026: почему нельзя автоматически прибавлять 7%

Короткий ответ: само слово «новостройка» не означает, что ко всей цене квартиры нужно автоматически добавить VAT 7%. Продажу самой квартиры застройщиком приказ Revenue Department ป.82/2542 относит к Specific Business Tax — 3,3% от большей из договорной цены и госоценки, и это налог продавца; в налоговом обзоре PwC продажа недвижимости прямо названа среди операций, освобождённых от VAT. VAT 7% появляется в смете только на отдельных товарах и услугах — мебели, технике, сервисе — от VAT-зарегистрированного поставщика. При регистрации сделки рядом идут withholding tax, transfer fee и, когда SBT не применяется, stamp duty 0,5%; у каждой строки своя ставка, база и плательщик.

Thai Revenue Code классифицирует не маркетинговую категорию объекта, а конкретную операцию. Коммерческая или прибыльная продажа недвижимого имущества может относиться к Specific Business Tax (SBT), а мебель, оборудование или услуги в соседнем договоре — рассматриваться отдельно. Поэтому фразы продавца «VAT included» и «VAT extra» недостаточно. До депозита нужно получить договорную разбивку: что именно передаётся, кто продавец по каждой позиции, какая сумма относится к недвижимости, товарам и услугам, какой налог применяется и кто несёт его по договору.

Ставки и нормы перепроверены 1 октября 2026 года по официальным страницам Thai Revenue Department и Department of Lands, а также налоговому обзору PwC. Это общая информационная схема, а не заключение по конкретной сделке.

Главное: «новостройка» — не налоговая категория

Section 77/2 Revenue Code устанавливает общий режим VAT для продажи товаров и оказания услуг бизнесом. На официальной обзорной странице Revenue Department указана текущая общая ставка VAT 7%. По данным обзора PwC, законная ставка 10% снижена до 7% до 30 сентября 2027 года, если правительство не продлит решение. Регистрация плательщиком VAT обязательна для бизнеса с оборотом свыше 1,8 млн ฿ в год. Поэтому для отдельных позиций (мебели, техники, услуг) запросите VAT-статус и номер регистрации поставщика, а не угадывайте его по названию проекта.

Но на этом анализ не заканчивается. Та же Section 77/3 говорит, что бизнес, который подпадает под SBT или освобождён от SBT по Sections 91/2 и 91/3, не облагается VAT по Chapter 4, кроме отдельных операций из Section 91/4.

Для недвижимости особенно важна Section 91/2(6): она относит к SBT продажу недвижимого имущества в коммерческой или прибыльной манере — при соблюдении правил и условий соответствующего Royal Decree. Официальный обзор SBT формулирует ту же логику: некоторые виды бизнеса исключены из VAT и вместо него попадают под SBT.

Из этого следует практический вывод:

• нельзя считать VAT от полной рекламной цены только потому, что объект строится или продаётся девелопером;
• нельзя считать, что отсутствие VAT означает отсутствие других налогов и сборов;
• одна сделка может содержать несколько юридически разных позиций с разным налоговым режимом;
• окончательный ответ зависит от текста договоров, статуса сторон и фактической структуры операции.

Сколько стоит налоговая часть: ставки 2026 года

Чтобы разговор «включён или не включён» был предметным, держите под рукой действующие ставки. Ставки — по официальным страницам Revenue Department и Department of Lands, срок действия ставки VAT 7% — по обзору PwC; страницы открывались 1 октября 2026 года.

Строки SBT, withholding tax, stamp duty и transfer fee приведены по странице сборов Department of Lands и приказу Revenue Department ป.82/2542; ставка VAT — по страницам Revenue Department и обзору PwC. Кто из сторон экономически несёт каждый платёж, фиксирует договор, поэтому это нужно прямо прописать в SPA.

Что попадает под SBT 3,3%: список из приказа ป.82/2542

Приказ описывает случаи «коммерческой или прибыльной продажи» недвижимости, среди них:

• продажа земли лицензированным застройщиком, делящим участки (subdivision);
• продажа юнитов кондоминиума оператором, зарегистрировавшим проект;
• продажа зданий, построенных на продажу, включая землю под ними;
• продажа юрлицом имущества, используемого в его бизнесе;
• прочая продажа недвижимости в течение 5 лет с даты приобретения.

Освобождены от SBT, в частности: унаследованное имущество, продажа основного жилья, где продавец значится в домовой регистрации (house registration) не менее одного года, безвозмездная передача законным детям, передача законным наследникам и экспроприация по закону. Эти исключения применяются только к продажам вне коммерческих случаев из перечня — на практике это перепродажи по правилу пяти лет; на продажу застройщиком, зарегистрировавшим проект, и другие коммерческие случаи они не распространяются.

Вот почему автоматическое «+7% на новостройку» не работает: продажу юнита кондоминиума застройщиком, зарегистрировавшим проект, и продажу домов, построенных на продажу, приказ ป.82/2542 относит к SBT, а VAT может касаться мебели, техники и услуг, если они оформлены отдельно. Решает статус и документы продавца, а не ярлык объекта, — поэтому налоговые строки в смете застройщика читают по одной.

Что может скрываться за одной ценой застройщика

В презентации застройщика «цена квартиры» может объединять несколько элементов. Их нужно разделить до расчёта all-in бюджета.

Название строки не определяет налог само по себе. Например, «service package» нельзя считать частью стоимости недвижимости без чтения договора, а «furniture included» не объясняет, включён ли возможный VAT в объявленную сумму.

VAT 7%: что действительно подтверждает Revenue Department

Официальная страница Value Added Tax подтверждает несколько полезных правил:

1. Общая текущая ставка VAT — 7%; законная ставка 10% временно снижена, по PwC — до 30 сентября 2027 года.
2. VAT относится к облагаемой продаже товаров и услуг; отдельные виды деятельности освобождены или относятся к SBT.
3. Налоговая база для VAT — стоимость облагаемых товаров или услуг, а не автоматически любая сумма рядом с объектом недвижимости.
4. VAT-зарегистрированный поставщик должен выдать tax invoice с описанием, стоимостью и количеством товаров или услуг, суммой VAT и реквизитами сторон.
5. Момент возникновения VAT для облагаемой поставки может быть связан с поставкой, переходом права, оплатой или tax invoice. Это не доказывает, что вся off-plan цена облагается VAT: сначала нужно определить природу самой поставки.

Если продавец добавляет 7% к отдельной позиции, запросите письменный ответ:

• какое юрлицо является поставщиком;
• VAT registration number этого поставщика;
• точное описание облагаемого товара или услуги;
• налоговую базу без VAT;
• сумму VAT;
• образец полного tax invoice.

Для простой проверки арифметики: если в договоре отдельно указана облагаемая позиция 300 000 ฿ без VAT и поставщик документально подтверждает применение общей ставки 7%, то расчёт этой позиции составляет 300 000 × 7% = 21 000 ฿. Это модель только для указанной строки, а не основание начислять 7% на всю цену недвижимости.

SBT, stamp duty и withholding tax: почему их нельзя складывать по шаблону

Specific Business Tax

Section 91/2(6) охватывает коммерческую или прибыльную продажу недвижимого имущества на условиях Royal Decree. Приказ ป.82/2542 задаёт ставку — 3,3% включая местный налог, базу (большая из договорной цены и госоценки), перечень коммерческих случаев и исключения, включая правило пяти лет. Официальный обзор SBT помещает такую продажу в перечень операций SBT вместо VAT.

Это не означает, что покупатель должен просто прибавить к офферу одну универсальную ставку. Нужно проверить, подпадает ли конкретный продавец и передача под правила SBT, какая база используется и какая сторона обязана уплатить налог государству. Отдельно договор может распределять экономическое бремя между сторонами — это уже вопрос текста SPA и переговоров. Разбор того, как SBT, stamp duty и transfer fee считаются на примере расчёта, — в материале Transfer fee и stamp duty на Пхукете; общий обзор налогов на владение, аренду и продажу — в статье «Налоги на недвижимость в Таиланде».

Stamp duty

Revenue Department поясняет, что stamp duty относится к документам (instruments), а не к операциям или лицам как таковым. В официальном Stamp Duty Schedule, instrument 28 указаны receipts, связанные с зарегистрированной передачей или созданием права на недвижимость. Там же предусмотрено освобождение для receipts, по которым получатель обязан платить VAT или SBT.

По странице Department of Lands ставка составляет 1 ฿ за каждые 200 ฿ суммы документа, то есть 0,5%, от большей из договорной цены и госоценки. Поэтому формула «VAT плюс SBT плюс stamp duty всегда одновременно» ненадёжна. Нужно определить применимый документ и проверить, не срабатывает ли освобождение.

Withholding income tax

Withholding tax — это удержание налога на доход продавца, а не ещё один VAT. Механика зависит, в частности, от статуса продавца:

• Section 69 Ter предусматривает удержание 1% при выплате компании или juristic partnership, продающей недвижимое имущество, с перечислением при регистрации; для продавца эта сумма учитывается как налоговый кредит;
• для продавца-физлица Section 50(5) задаёт иной расчёт и различает, как имущество было приобретено.

Покупателю важно не пересчитывать налог продавца по рекламной таблице, а записать в SPA, кто делает удержание, от какой базы и какие подтверждающие документы получает каждая сторона.

Transfer fee — отдельная строка all-in бюджета

Регистрационный transfer fee не следует смешивать с VAT только потому, что все суммы возникают возле closing. Обычная ставка — 2% от официальной оценочной стоимости, а временная льгота 0,01% до 30 июня 2027 года доступна только покупателям — гражданам Таиланда. Запросите отдельный расчёт регистрационных платежей и договорное распределение между сторонами. Подробный разбор с примерами — в материале Transfer fee и stamp duty на Пхукете.

Также заранее определите форму права. Freehold, leasehold и уступка договорных прав — не взаимозаменяемые инструменты. Их различия разобраны в гайде Freehold и leasehold в Таиланде. Не переносите налоговый вывод с одного инструмента на другой без проверки договора.

Можно ли вернуть VAT через компанию

Не закладывайте «возврат 7%» в финансовую модель покупки без персонального заключения тайского налогового специалиста.

Revenue Department действительно описывает общий механизм VAT для зарегистрированного бизнеса: output tax уменьшается на допустимый input tax, а tax invoice служит доказательством для кредита. Но эта общая норма не подтверждает, что VAT с конкретной покупки кондо допустим к вычету, что вся цена вообще была VAT-taxable или что покупателю вернут деньги наличными.

Для анализа потребуются как минимум:

• VAT-статус покупателя на релевантную дату;
• допустимый tax invoice именно на покупателя;
• связь расхода с облагаемой деятельностью;
• ограничения на input tax;
• фактический режим использования объекта;
• бухгалтерская и налоговая отчётность компании.

Создавать компанию только ради предполагаемого возврата налога — отдельное юридическое и налоговое решение; что на самом деле требует тайская компания и оправдана ли она — разобрано в статье Компания в Таиланде для недвижимости. Эта статья не рекомендует такую структуру.

Как читать предложение «VAT included» или «VAT extra»

Если написано VAT included

Уточните, в какую именно сумму он включён. Попросите таблицу с колонками:

1. договор и продавец;
2. предмет поставки;
3. цена без налога;
4. вид и ставка налога;
5. сумма налога;
6. цена с налогом;
7. документ, который выдадут после оплаты.

Фраза в буклете не заменяет пункт SPA. В договоре должна быть зафиксирована максимальная сумма вашей обязанности или понятная формула её расчёта.

Если написано VAT extra

Не соглашайтесь на автоматическое начисление 7% на весь total. Попросите продавца показать, какие позиции облагаются VAT и почему. Для каждой VAT-строки нужен поставщик и tax invoice; для передачи недвижимости — отдельное объяснение SBT, stamp duty и withholding tax.

Если VAT не упомянут

Не предполагайте ни «налог уже внутри», ни «налога не будет». Попросите приложение tax and fees allocation до невозвратного депозита. В нём должны быть перечислены не только налоги Revenue Department, но и регистрационные платежи, sinking fund, common area fee, коммунальные депозиты и обязательные сервисные пакеты.

Три сценария без вымышленных «средних по рынку»

1. Один SPA и одна общая цена

Риск — невозможно понять, какая часть относится к недвижимости и какие обязательства останутся при closing. Решение — получить itemised schedule и прямую оговорку, inclusive или exclusive каждая позиция.

2. SPA плюс мебельный или сервисный договор

Не переносите налоговый режим SPA на второй договор. Сверьте юрлица, VAT-реквизиты, сроки поставки, право отказаться и последствия расторжения основного договора.

3. Уступка off-plan права или перепродажа

Слово «новый юнит» не отвечает, кто передаёт право: девелопер, первый покупатель или связанная компания. Запросите цепочку договоров и платежей, согласие девелопера на уступку и письменный расчёт налогов для именно этой структуры. При перепродаже уже зарегистрированного юнита продавцом-компанией действует удержание 1%, а SBT или stamp duty зависят от срока владения и статуса продавца.

Чек-лист до бронирования

1. Получите draft SPA и все обязательные приложения до депозита.
2. Сверьте полные названия и налоговые номера продавцов во всех договорах.
3. Попросите price breakdown в THB: недвижимость, мебель, услуги, фонды, депозиты и регистрационные платежи.
4. Для каждой строки зафиксируйте inclusive/exclusive и кто юридически платит налог.
5. Для VAT-строк запросите образец tax invoice.
6. Для передачи недвижимости запросите отдельное объяснение SBT, stamp duty и withholding tax.
7. Зафиксируйте, кто несёт transfer fee и другие платежи при регистрации.
8. Проверьте правила возврата депозита, если финальный tax breakdown отличается от оффера.
9. Сравнивайте предложения по all-in сумме в THB, а не по рекламной цене в USD.
10. Перед подписанием получите письменное заключение независимого тайского юриста или налогового консультанта по вашей версии договоров.

Для ориентира по ценам предложения используйте датасет цен Пхукета: например, медианная запрашиваемая цена кондо на острове — 3 890 000 ฿ по выборке из 935 объявлений (срез на 30 сентября 2026 года; это цены предложения, а не закрытых сделок). Датасет помогает сравнить asking prices, но не показывает цены закрытых сделок и не определяет налоги. Общий маршрут проверки объекта и документов собран на странице как купить квартиру на Пхукете, витрина проектов — в разделе новостройки Пхукета, защита платежей по строительству — в статье Эскроу и защита оплаты новостройки.

Красные флаги

• «На любую новостройку по закону сверху 7%» без ссылки на предмет сделки и tax invoice.
• «Все налоги включены» без перечня сумм и сторон.
• Один получатель денег в оффере и другое юрлицо в SPA.
• Обязательный мебельный или сервисный пакет, который появляется после бронирования.
• Обещание гарантированного возврата VAT через компанию.
• Просьба перечислить налог на личный счёт сотрудника или агента.
• Отказ показать draft SPA и tax allocation до невозвратного платежа.

Источники и методика

Ставки и нормы сверены 1 октября 2026 года. Использованы официальные страницы Thai Revenue Department и Department of Lands, дополненные налоговым обзором PwC; коммерческие прайсы, анонимные «кейсы клиентов» и обещания возврата VAT не использовались.

• Revenue Code, Sections 77–79: определения VAT, область применения, связь с SBT и момент налога.
• Revenue Department: обзор Value Added Tax, ставка, tax invoice и input/output tax.
• Revenue Code, Section 91: SBT и коммерческая продажа недвижимого имущества.
• Revenue Department: обзор Specific Business Tax.
• Revenue Department: приказ ป.82/2542 — ставка SBT 3,3%, коммерческие случаи, правило пяти лет и исключения.
• Department of Lands: сборы и налоги при регистрации прав — transfer fee, SBT, stamp duty, withholding tax.
• Revenue Department: обзор Stamp Duty и принцип налогообложения документов.
• Stamp Duty Schedule: instrument 28 и освобождение receipts, подпадающих под VAT или SBT.
• Revenue Code, Sections 38–64: withholding tax для продавца-физлица.
• Revenue Code, Sections 65–76: Section 69 Ter для продавца-компании.
• PwC Tax Summaries, Thailand: ставка VAT 7% до 30 сентября 2027 года; продажа недвижимости (sale of real estate) в списке операций, освобождённых от VAT; SBT на продажу недвижимости — 3% плюс 10% муниципального налога.

Ставку SBT мы сверяем с тайскоязычной страницей приказа ป.82/2542 и таблицей Department of Lands: на англоязычном обзоре SBT Revenue Department для недвижимости до сих пор указана устаревшая ставка 0,1%, поэтому для цифр он не используется. Цены предложения по Пхукету — из собственного датасета сайта (n=935, срез 30.09.2026). Нормы переведены и пересказаны для практического чек-листа; при расхождении приоритет имеют тайский текст закона, актуальные разъяснения Revenue Department и персональное заключение специалиста по вашим договорам.

Итог: не прибавляйте 7% ко всей цене только из-за слова «новостройка». Сначала разделите недвижимость, товары, услуги и регистрационные платежи; затем подтвердите режим каждой позиции официальными документами продавца и независимой проверкой. Сравнивайте варианты через актуальные asking prices и проходите пошаговый маршрут покупки только после получения полного tax and fees breakdown.

Ещё по теме: Налог на иностранные доходы в Таиланде 2026.