Когда застройщик называет цену $120 000 за студию 30 м² в Раваях, эта сумма редко финальная. В Таиланде на первичную недвижимость начисляется VAT (Value Added Tax) 7% — аналог НДС. Вопрос в том, уже включён ли он в озвученную стоимость или прибавится сверху. Разбираем, кто платит, что покрывает, и как не переплатить в 2026 году.
Когда недвижимость облагается VAT 7%
VAT взимается только при покупке новостройки у зарегистрированного застройщика-юрлица. Если компания не зарегистрирована как VAT-плательщик (годовой оборот < 1,8 млн ฿), формально она может не начислять налог, но таких на рынке Пхукета почти нет — крупные девелоперы всегда в системе.
Когда VAT обязателен:
- Покупка off-plan (до / во время стройки).
- Покупка готового юнита у застройщика в первые 5 лет после сдачи.
- Перепродажа застройщиком перекупленного юнита, если он находится в VAT-системе.
Когда VAT не платится:
- Вторичный рынок (resale) — продавец физлицо или компания продаёт юнит после первичной регистрации. Вместо VAT покупатель платит transfer fee (2%) и stamp duty (0,5%).
- Земельные участки — только transfer fee, VAT не применяется к чистой земле.
Важный нюанс: VAT платит покупатель, но по закону его должен перечислить застройщик в Revenue Department. На практике это прозрачно — сумма идёт в платёжке отдельной строкой.
Первичная продажа vs вторичная: кто платит налоги
| Тип сделки | VAT 7% | Transfer fee 2% | Stamp duty 0,5% | Specific Business Tax (SBT) 3,3% |
|---|---|---|---|---|
| Новостройка у застройщика | Да | Да (обычно 50/50) | Нет (заменяется VAT) | Нет |
| Вторичка <5 лет владения | Нет | Да | Нет | Да (вместо stamp duty) |
| Вторичка >5 лет владения | Нет | Да | Да | Нет |
На первичке покупатель платит VAT 7% + transfer fee 2% (половину или полностью, по договорённости). Stamp duty не начисляется, если уплачен VAT — это взаимоисключающие налоги. Подробнее про transfer fee и штамп читайте в статье Transfer fee и stamp duty на Пхукете 2026.
На вторичке VAT исчезает, но продавец, владевший юнитом менее 5 лет, обязан заплатить Specific Business Tax 3,3% (часто перекладывается на покупателя в торге). Детали — в материале Specific Business Tax в Таиланде 2026.
Что застройщик включает и не включает в цену
Практика разнится. Крупные международные девелоперы (Sansiri, Banyan Tree Residences, Angsana Laguna) обычно озвучивают цену уже с VAT («total price inclusive of VAT»). Локальные и средние застройщики часто показывают «base price» без VAT, а налог добавляют на этапе договора.
Стандартная структура прайса новостройки:
- Base price — стоимость квадратного метра, площадь юнита, локация.
- VAT 7% — может быть включён или добавлен сверху.
- Sinking fund (фонд капремонта) — разовый платёж ~300–800 ฿/м², идёт на резерв кондо (крыша, лифты, фасад). Не облагается VAT.
- Мебельный пакет — опция, от $5 000 до $25 000. Облагается VAT 7%, если оформлен вместе с юнитом.
- Гарантийный депозит (security deposit) — 10 000–50 000 ฿, возвращается через год при отсутствии претензий.
Что точно не входит:
- Коммунальные депозиты (вода, электричество) ~5 000–10 000 ฿.
- Юридическое сопровождение (если нанимаете своего адвоката) — $500–1 500.
- Страхование юнита (по желанию) — ~0,1% стоимости в год.
Перед подписанием Sales & Purchase Agreement (SPA) требуйте breakdown — детализацию всех позиций. Если застройщик уклоняется — красный флаг.
Мебельный пакет и sinking fund: налоговые тонкости
Sinking fund — обязательный взнос при регистрации права собственности. Рассчитывается по площади: студия 30 м² × 500 ฿/м² = 15 000 ฿ (~$430). VAT на sinking fund не начисляется — это целевой резерв кондо, не продажа услуги.
Мебельный пакет — другая история. Если застройщик предлагает furniture package как часть сделки (указан в SPA), он обязан включить VAT 7%. Пример:
- Базовая цена юнита: $100 000
- Мебельный пакет: $10 000
- Итого до VAT: $110 000
- VAT 7%: $7 700
- Финальная сумма: $117 700
Некоторые девелоперы обходят это, оформляя мебель как «отдельный договор поставки» после закрытия сделки — формально VAT платится, но в другую компанию (часто аффилированную). Законно, но усложняет учёт расходов при перепродаже.
Совет: если бюджет ограничен, откажитесь от застройщичьего пакета и закажите мебель отдельно у локальных поставщиков. Студия 28–35 м² комплектуется за $3 000–5 000 (IKEA, Index Living Mall, HomePro) без VAT в розничной цене.
Пример: реальный прайс и всё сверху
Разберём студию 32 м² в районе Раваи, проект сдаётся в Q4 2026. Застройщик озвучил «от $95 000».
| Позиция | Сумма (USD) | Примечание |
|---|---|---|
| Базовая цена | $95 000 | ~$2 970/м² |
| VAT 7% | +$6 650 | Если не включён в базу |
| Sinking fund (~500 ฿/м²) | +$450 | 32 м² × 500 ฿, без VAT |
| Мебельный пакет (опция) | +$8 000 | С VAT внутри или сверху |
| Transfer fee 2% (50% доля покупателя) | +$950 | От базы $95 000 |
| Юрист | +$800 | Due diligence, проверка Chanote |
| Коммунальные депозиты | +$280 | Вода, электричество |
| Итого к оплате | $112 130 | Без мебельного пакета — $104 130 |
Разница между «от $95 000» и реальным чеком — $17 130 (18%). Если застройщик сразу говорит «$95 000 inclusive of VAT», экономия ~$6 650, но нужно уточнять письменно в SPA.
Клиент из Астаны в январе 2026 столкнулся с тем, что в рекламе студия 30 м² на Банг Тао стоила $105 000, но при бронировании сумма выросла до $118 400 — VAT и sinking fund были «забыты» в маркетинге. После разбора договора удалось вернуть $2 000 скидкой на transfer fee, но время потеряно.
Получить подборку новостроек с прозрачной структурой цен — мы запрашиваем breakdown до показа.
Как торговаться по пункту «налоги включены»
Если застройщик заявляет «total price with VAT», ваши рычаги:
- Попросить absorb transfer fee полностью. Стандарт — 50/50, но на слабом рынке (избыток предложения в Раваях, Камале) девелоперы идут на 70/30 или 100% на себя.
- Скидка на sinking fund. Редко, но бывает — застройщик доплачивает из своего кармана 30–50% фонда, если сделка крупная или наличными.
- Бесплатный upgrade мебельного пакета. Вместо базового ($5 000) дают премиум ($10 000) без доплаты — VAT от разницы застройщик несёт сам.
- Гибкий payment plan. Например, отсрочка финального платежа 20% на 6 месяцев после сдачи — формально не скидка, но экономия на альтернативных издержках.
Чек-лист переговоров:
- Запросите SPA draft до внесения депозита — изучите все fee.
- Сравните цену «с VAT» с конкурентами — если выше на 5%+, требуйте обоснования или скидку.
- Уточните, кто платит transfer fee — если застройщик молчит, по умолчанию 50/50.
- Проверьте sinking fund: тариф × площадь. Если цифра завышена (>1 000 ฿/м²), просите breakdown от юрлица кондо.
- Попросите фиксацию курса $ / ฿ на дату SPA — если застройщик пересчитывает в баты по курсу дня платежа, вы рискуете переплатой при просадке доллара.
Реальный кейс: покупатель из Казахстана торговался по студии $98 000 (VAT included) в Най Харне. Застройщик снизил цену до $95 000 и взял transfer fee на себя — экономия ~$4 600. Ключ — наличие альтернативы и готовность отказаться.
VAT в Таиланде vs Индонезия и ОАЭ: сравнение
| Страна | Ставка VAT | Когда платится | Кто несёт |
|---|---|---|---|
| Таиланд | 7% | Новостройки у застройщика | Покупатель (формально застройщик перечисляет) |
| Индонезия (Бали) | 11% (с 2025) | Все сделки, включая вторичку для иностранцев | Продавец, но часто перекладывается на покупателя |
| ОАЭ (Дубай) | 5% | Только первичка | Застройщик уже включил в цену (off-plan всегда inclusive) |
| Турция | 1–18% (зависит от типа жилья) | Первичка, льготы для резидентов | Покупатель |
Таиланд — средний вариант. 7% ниже, чем на Бали (11%), и выше, чем в Дубае (5%), но дубайские застройщики закладывают VAT в маржу, поэтому финальный прайс/м² часто сопоставим. Преимущество Таиланда — прозрачность: VAT всегда отдельной строкой, легко проверить расчёт.
В Индонезии с 2025 года иностранцам запрещено владеть freehold, только leasehold или Hak Pakai (право пользования до 80 лет), и VAT 11% висит на каждой сделке — включая продление lease. На Пхукете freehold для кондо доступен в квоте 49%, VAT платится один раз при покупке.
Налоговый вычет VAT при аренде через компанию
Если вы планируете сдавать юнит в аренду и зарегистрируете тайскую компанию (Ltd.), VAT, уплаченный при покупке, можно зачесть против VAT с арендных доходов. Работает так:
- Компания покупает кондо за $100 000 + VAT $7 000.
- Юнит сдаётся туристам (краткосрочная аренда), компания выставляет счета с VAT 7%.
- За год собрано арендной платы $18 000, из них VAT = $1 260.
- Компания вычитает из $7 000 (входящий VAT) ежегодный $1 260 — возврат растянут на 5–6 лет.
Условия:
- Компания зарегистрирована как VAT-плательщик (годовой оборот >1,8 млн ฿).
- Аренда оформлена официально (договоры, платёжки, отчётность в Revenue Department).
- Юнит используется в коммерческих целях (не личное проживание).
Для физлиц-нерезидентов вычет недоступен — VAT остаётся расходом. Подробнее про аренду через компанию — в статье Airbnb vs долгосрочная аренда на Пхукете 2026.
Что делать, если застройщик требует VAT дважды
Схема редкая, но встречается на вторичке, перепродаваемой застройщиком. Пример:
- Застройщик купил юнит у первого покупателя (тот отказался от сделки).
- Перепродаёт вам как «новый» юнит, требуя VAT 7%, хотя при первой сделке VAT уже был уплачен.
Законно ли? Да, если застройщик продаёт как юрлицо в VAT-системе, он обязан начислить налог. Но первый покупатель уже заплатил VAT в бюджет — двойное налогообложение актива.
Как защититься:
- Запросите копию первого SPA и квитанцию VAT-платежа в Revenue Department.
- Если VAT уже перечислен по этому title deed, требуйте продажу как вторичку (без VAT, с transfer fee + stamp duty/SBT).
- Проконсультируйтесь с адвокатом — возможно оформление через Assignment of Contract (переуступка прав), где VAT не дублируется.
Клиент из Москвы в 2025 столкнулся с требованием VAT на юнит, который застройщик выкупил обратно у инвестора. Адвокат нашёл запись в Land Department о первом VAT-платеже, застройщик согласился на resale-условия — экономия $8 400.