Калькулятор доходности недвижимости Пхукета — не волшебная кнопка, а набор формул, в которые вы подставляете реальные параметры объекта. Мы покажем, как посчитать ROI самостоятельно, какие цифры брать для студии в Патонге или виллы в Банг Тао, и где скрываются расходы, которые съедают до 40% брутто-дохода. Дочитайте до конца — получите чек-лист для быстрой оценки объекта на просмотре.
Формула доходности — что учитываем
Брутто-доходность (Gross Rental Yield):
(Годовой доход от аренды / Цена покупки) × 100%
Нетто-доходность (Net ROI):
((Годовой доход − Все расходы) / (Цена + Расходы на сделку)) × 100%
Брутто — красивая цифра в презентациях застройщиков. Нетто — то, что остаётся в кармане. Разница между ними на Пхукете — 1,5–2,5 п.п. для студий и 2–3,5 п.п. для вилл с бассейном.
Что входит в расходы:
- Управляющая компания (УК): 20–35% от дохода или фиксированная ставка 8 000–15 000 ฿/мес.
- Коммунальные платежи: электричество (~6 ฿/кВт⋅ч), вода, интернет — 3 000–8 000 ฿/мес при долгосрочной аренде; при краткосрочной чаще включены в ставку УК.
- Налог на аренду: 12,5% от валового дохода (можно снизить вычетами до 5–8%, но нужен Tax ID).
- Sinking Fund (фонд капремонта кондо): 500–1 200 ฿/м²/год.
- Страхование: $150–400/год для студии, $400–1 000 для виллы.
- Простой (vacancy): закладывайте 10–20% от расчётного года.
Параметры для расчёта — цена, тип, район, тип аренды
Цена покупки:
Берём не стартовую цену со стенда, а итоговую — с мебелью, transfer fee (2%), если продавец не покрывает, иногда НДС 7% для новостроек (но обычно включён).
Тип недвижимости:
| Тип | Средняя цена 2026 | Брутто-ставка | Нетто-ставка |
|---|---|---|---|
| Студия 25–35 м² | $80 000–140 000 | 6–8% | 4–6% |
| 1BR 45–60 м² | $140 000–250 000 | 5,5–7% | 3,5–5% |
| 2BR 70–90 м² | $200 000–400 000 | 5–6,5% | 3–4,5% |
| Вилла 2–3BR | $350 000–800 000 | 4,5–6% | 2,5–4% |
Район:
Патонг, Ката, Карон — выше occupancy (заполняемость 60–75% год), но и конкуренция жёстче. Банг Тао, Лагуна, Черн Талай — премиум-сегмент, occupancy 40–60%, но средний чек выше. Раваи, Най Харн — долгосрочная аренда зимовщикам, стабильнее краткосрочной.
Тип аренды:
- Краткосрочная (посуточная): брутто 6–8%, occupancy 50–70%, высокие расходы на УК и маркетинг.
- Долгосрочная (6–12 мес): брутто 4,5–6%, occupancy 80–95%, меньше головной боли, но нужен запас на ремонт между постояльцами.
- Rental pool (гарантированная от застройщика): 5–7% брутто на 3–5 лет, потом падает до 3–4% или переходите на самоуправление.
Подробнее о схемах аренды мы разбирали в гайде по покупке.
Средние ставки аренды по районам — таблица
Цены в таблице — для объектов в нормальном состоянии, с мебелью, 300–800 м от пляжа или в поселке с инфраструктурой. Премиум sea view добавляет 20–40% к ставке.
| Район | Студия 25–35 м² (краткоср./сут) | 1BR 50 м² (долгоср./мес) | 2BR 80 м² (краткоср./сут) |
|---|---|---|---|
| Патонг (Patong) | $35–60 | 25 000–35 000 ฿ | $80–130 |
| Ката (Kata) | $30–50 | 22 000–32 000 ฿ | $70–110 |
| Карон (Karon) | $28–48 | 20 000–30 000 ฿ | $65–105 |
| Банг Тао (Bang Tao) | $40–70 | 30 000–45 000 ฿ | $90–150 |
| Лагуна (Laguna) | $45–75 | 35 000–50 000 ฿ | $100–160 |
| Раваи (Rawai) | $25–45 | 18 000–28 000 ฿ | $55–90 |
| Най Харн (Nai Harn) | $30–55 | 22 000–35 000 ฿ | $70–120 |
Occupancy (средняя заполняемость 2026):
- Патонг, Ката, Карон: 60–75% (высокий сезон ноябрь–апрель 85–95%, низкий май–октябрь 35–55%).
- Банг Тао, Лагуна: 50–65% (премиум-сегмент, меньше спонтанных броней).
- Раваи, Най Харн: 55–70% краткосрочная, 80–90% долгосрочная.
Для расчёта берите консервативный сценарий: −10 п.п. от средней occupancy. Если калькулятор застройщика обещает 75% — закладывайте 65%.
Пример расчёта для студии $120 000 в Патонге
Дано:
Студия 32 м², Patong, 400 м от пляжа, off-plan сдача Q4 2026, цена $120 000 (включая мебельный пакет). Планируем краткосрочную аренду.
Ставка аренды:
$45/сутки средний чек (высокий сезон $55, низкий $35).
Расчёт брутто-дохода:
Occupancy 65% = 237 дней в году
237 дней × $45 = $10 665 годовой доход
Брутто-доходность = ($10 665 / $120 000) × 100% = 8,9%
Расходы:
- УК 25% от дохода: $2 666
- Коммунальные (включены в ставку УК, но добавим страховку): $200
- Налог 12,5% на аренду: $1 333 (упрощённо; с вычетами ~$900)
- Sinking Fund 700 ฿/м²/год: 32 м² × 700 ฿ = 22 400 ฿ ≈ $640
- Простой, мелкий ремонт (резерв): $500
Итого расходы: $5 339/год
Нетто-доход:
$10 665 − $5 339 = $5 326
Нетто-доходность:
Покупка + transfer 2% = $120 000 + $2 400 = $122 400
ROI = ($5 326 / $122 400) × 100% ≈ 4,35% нетто.
Payback (срок окупаемости): $122 400 / $5 326 ≈ 23 года при неизменных условиях (не учитываем рост стоимости актива).
Хотите сравнить с другими районами? Получите подборку студий под ваш бюджет — пришлём таблицу с ROI по 5–7 объектам.
Пример расчёта для 1BR $180 000 в Банг Тао
Дано:
1BR 52 м², Bang Tao (Cherngtalay), кондо в 1 км от пляжа, поселок Boat Avenue, цена $180 000 freehold, сдан 2025.
Стратегия:
Долгосрочная аренда 10 мес/год + 2 мес для себя (или краткосрочная в высокий сезон).
Ставка:
35 000 ฿/мес ($1 000) долгосрочная, или $60/сутки × 60 дней высокого сезона.
Вариант 1 — только долгосрочная:
10 мес × 35 000 ฿ = 350 000 ฿/год ≈ $10 000
Брутто = ($10 000 / $180 000) × 100% = 5,56%
Расходы:
- УК фиксированная 10 000 ฿/мес × 10 = 100 000 ฿ ≈ $2 857
- Коммунальные (на арендаторе, но резерв на пустой период): $300
- Налог 12,5%: $1 250 (или $850 с вычетами)
- Sinking Fund 900 ฿/м²: 52 м² × 900 = 46 800 ฿ ≈ $1 337
- Страховка: $250
- Vacancy, ремонт: $400
Итого расходы: $6 244
Нетто-доход: $10 000 − $6 244 = $3 756
Нетто-доходность: ($3 756 / $183 600) ≈ 2,05%
Вариант 2 — микс:
8 мес долгосрочная (280 000 ฿) + 60 дней краткосрочная ($60 × 60 = $3 600) = 280 000 ฿ + 126 000 ฿ ≈ 406 000 ฿ ($11 600).
Расходы выше (УК 30% на краткосрочную часть): итого ~$7 200.
Нетто $4 400, ROI 2,4%.
Вывод:
Банг Тао на долгосрочной аренде — консервативный выбор с низким ROI, но стабильным денежным потоком и меньшим wear-and-tear. Для роста капитала рассчитывайте на прирост стоимости актива 3–5%/год (исторически Laguna/Bang Tao растут быстрее Патонга). Сравните с предложениями в Равае, где долгосрочная ставка ниже, но и цена входа на 20–30% меньше.
Что калькулятор не учитывает (налоги, простой, капремонт)
Большинство онлайн-калькуляторов застройщиков показывают брутто-цифру и occupancy 70–80% круглый год. Реальность:
-
Сезонность:
Ноябрь–март occupancy 85–95%, апрель–октябрь 30–60%. Средняя 65% — уже оптимистично для новичка без агрессивного маркетинга. -
Налог на аренду:
12,5% withholding tax на валовый доход. Можно подать декларацию и получить вычет 30–50% расходов, снизив эффективную ставку до 5–8%, но это требует Tax ID, бухгалтера, ежегодной отчётности. Большинство иностранцев платят полные 12,5%. -
Капремонт:
Через 5–7 лет: новая мебель ($5 000–8 000 студия, $10 000–15 000 1BR), кондиционеры ($800–1 200 за блок), сантехника. Закладывайте $1 000–2 000/год в резервный фонд. -
Курсовые риски:
Доход в батах или долларах, расходы частично в батах. Колебания $1 = 32–36 ฿ за год меняют нетто на ±10%. -
Юридические издержки:
Due diligence перед покупкой ($300–800), перенос Chanote ($500–1 500 если не включён в transfer fee). -
Exit costs:
Продажа через агента — комиссия 3–5%. Withholding tax 1% от кадастровой стоимости (или 5–15% от прибыли при удержании > 5 лет; можно выбрать меньшее). Freehold vs leasehold тоже влияет на ликвидность при выходе.
Чек-лист скрытых расходов:
- [ ] Sinking Fund — уточните ставку $/м²/год у юрлица кондо.
- [ ] Common area fee — иногда отдельно от sinking fund, 20–50 ฿/м²/мес.
- [ ] Страхование — проверьте, включена ли fire & public liability в пакет УК.
- [ ] Лицензия на краткосрочную аренду — формально нужна hotel license для < 30 дней; штрафы до 20 000 ฿, но enforcement слабый в 2026.
- [ ] Налог на имущество — 0,02–0,1% кадастровой стоимости/год для жилья (обычно ниже рыночной в 2–3 раза), ~$50–200/год студия.
Как быстро оценить объект — чек-лист
Вы на просмотре или листаете презентацию off-plan. Вот 7 шагов для экспресс-оценки ROI за 10 минут:
-
Цена за м²:
Сравните с актуальными ценами района. Патонг студия: $2 500–4 500/м², Банг Тао 1BR: $3 000–5 000/м². Если выше на 20%+ — должно быть обоснование (sea view, brand, инфраструктура). -
Расстояние до пляжа / ключевой точки:
< 500 м пешком — ставка аренды +15–25%.
500–1 000 м — норма.
> 1 км без трансфера — минус 10–20% к occupancy. -
Застройщик:
Проверьте 2–3 сданных проекта. Зайдите на Booking.com, AirDNA — посмотрите occupancy похожих юнитов. Если < 50% год — красный флаг. -
Rental pool:
Гарантия 6% на 5 лет? Узнайте условия выхода. Часто после пула переход на самостоятельную УК резко снижает доход, если локация слабая. -
Transfer fee:
Кто платит 2%? Если покупатель — добавьте к цене. Если 50/50 — +1%. -
Furniture package:
Включён или отдельно? Отдельно = +$8 000–15 000 студия, $15 000–25 000 1BR. Уточните бренды: IKEA-level или local no-name (второе разваливается за 2 года). -
Projected occupancy в презентации:
Отнимите 10–15 п.п. Если обещают 80% — закладывайте 65–70% для первого года (пока нет отзывов на Booking).
Формула на салфетке:
Годовой доход ≈ (Средняя ставка × 365 × Occupancy)
Расходы ≈ 50% дохода (грубо, для первой оценки)
Нетто ROI ≈ (Доход × 0,5) / (Цена × 1,02)
Пример: студия $120k, $45/день, 65% occupancy:
$45 × 365 × 0,65 = $10 676
Нетто доход ≈ $10 676 × 0,5 = $5 338
ROI ≈ $5 338 / $122 400 = 4,36%
Совпало с подробным расчётом выше — погрешность < 5%. Для отсева откровенно слабых объектов этого достаточно.
Когда передавать в глубокий анализ:
Если экспресс-ROI > 4% нетто и район вам нравится — запрашивайте у нас полный due diligence: проверим Chanote, строительную лицензию, выписку юрлица кондо, финмодель на 10 лет с учётом капремонта и exit-стратегии.
Инструменты и данные для расчёта
Где брать актуальные ставки аренды:
- AirDNA (платно, $20–50/мес trial) — статистика Airbnb по районам, средний ADR (average daily rate), occupancy, RevPAR.
- Booking.com / Agoda: фильтр по району + даты через 2–3 недели (не пиковый сезон) — видите реальные цены конкурентов. Occupancy оцениваете по доступности календаря.
- Группы FB: Phuket Real Estate, Phuket Rental Market — посты арендодателей с ценами и фото.
- Локальные агенты: мы ведём базу ставок по 15+ районам, обновление ежемесячно. Запросите выгрузку.
Курс бата:
Bank of Thailand — официальный. Для прогноза закладывайте $1 = 33–35 ฿ (средний коридор 2024–2026).
Налоги и сборы:
Land Department Thailand — информация по transfer fee, withholding tax. На английском скудно, но основные ставки есть.
Статистика туризма:
Tourism Authority of Thailand — прогнозы турпотока, средний чек туриста. 2026 ожидают 38–42 млн международных прилётов (до ковида было 40 млн), Пхукет ~30% от этого потока.