Реальная доходность недвижимости Пхукета в 2026 году колеблется от 3,2% нетто в Пхукет-тауне до 7,8% в Раваи и Най-Харне — но только если правильно считать. Застройщики обещают 8–12% брутто, а собственники получают 4–6% после вычета расходов на управляющую компанию, налоги, мебель и простои. Разбираем по районам, кто зарабатывает больше — инвесторы в краткосрочную аренду или владельцы долгосрочных контрактов, и как не попасть на переоценку прогнозов.
Как правильно считать доходность: брутто, нетто и формула
Брутто-доходность — валовая цифра до вычета расходов:
Брутто = (Годовой доход от аренды / Стоимость покупки) × 100%
Застройщики в off-plan проектах называют именно её — 7–10%. Но это не ваши деньги на руках.
Нетто-доходность — после всех обязательных расходов:
Нетто = [(Доход − УК − налоги − страховка − ремонт − простои) / (Покупка + мебель + регистрация)] × 100%
Типичные вычеты: - Управляющая компания (УК): 20–35% от дохода или фиксированная плата 800–2 000 ฿/мес. - Налог на доход (для нерезидентов): 15% withholding tax при переводе за рубеж или прогрессивная шкала 5–35% при тайской подаче. - Коммунальные: 300–1 200 ฿/мес. + электричество между гостями. - Страхование имущества: 0,3–0,5% от стоимости/год. - Мебель и обновление: 10–15% стоимости квартиры в первый год, затем ~2–4% ежегодно. - Замена сантехники, кондиционеров: резерв 1–2% от стоимости/год.
Пример-упрощение: квартира $150 000, аренда 540 000 ฿/год (брутто 9,5% при курсе 1$ = 38฿). УК 30% (162 000 ฿), налог 15% (81 000 ฿), коммунальные + страховка 40 000 ฿, простои 10% (54 000 ฿). Нетто-доход = 540 000 − 162 000 − 81 000 − 40 000 − 54 000 = 203 000 ฿ (~$5 342). Нетто-доходность: 5 342 / 150 000 = 3,6%.
Расчёт станет точнее после второго года, когда мебель не нужно докупать массово.
Доходность недвижимости Пхукет по районам — таблица 2026
| Район | Средняя цена студии/1BR ($) | Брутто-доходность краткоср. | Нетто-доходность краткоср. | Нетто долгоср. |
|---|---|---|---|---|
| Раваи | 95 000–140 000 | 8,5–10% | 6,2–7,8% | 4,5–5,2% |
| Най-Харн | 120 000–180 000 | 7,8–9,5% | 5,8–7,2% | 4,2–5% |
| Карон | 110 000–160 000 | 7,2–8,8% | 5,3–6,5% | 3,9–4,7% |
| Ката | 115 000–170 000 | 7–8,5% | 5,1–6,3% | 3,8–4,5% |
| Патонг | 85 000–150 000 | 6,8–9% | 4,5–6,2% | 3,2–4,1% |
| Камала | 140 000–210 000 | 6,5–8% | 4,8–6% | 3,7–4,6% |
| Сурин / Бангтао (центр) | 160 000–280 000 | 6–7,5% | 4,2–5,5% | 3,5–4,3% |
| Лагуна (Банг Тао) | 180 000–350 000 | 5,5–7% | 3,8–5,2% | 3,2–4% |
| Чернг Талай (вне Лагуны) | 130 000–200 000 | 6,2–7,8% | 4,5–5,8% | 3,6–4,4% |
| Пхукет-таун | 70 000–120 000 | 5–6,5% | 3,2–4,5% | 4,8–6% |
Долгосрочная аренда в таблице — контракты от 6 месяцев экспатам и тайцам. Нетто указано после УК (обычно 1 месяц аренды/год) и налогов, без мебельных обновлений (в долгосрочке износ ниже).
Подробнее про отдельные районы: обзор Раваи, Банг Тао и Лагуна.
Топ-3 района для краткосрочной аренды
1. Раваи
Нетто: 6,2–7,8%. Причина — низкая база входа ($95–140 k), стабильный спрос у зимовщиков с ноября по март и круглогодичный поток дайверов. Пляж не для купания, но близость Най-Харна и Януи компенсирует. Студию за $110 000 можно сдавать за 35–45 тыс. ฿/мес в высокий сезон, 18–25 тыс. в низкий. Средняя загрузка 75–80%.
Минус: перенасыщение предложения — на Rawai за 2024–2025 сдано ~1 200 юнитов, конкуренция жёсткая. Без профессионального управления и хороших фото доходность упадёт до 4–5%.
2. Най-Харн
Нетто: 5,8–7,2%. Один из красивейших пляжей острова, камерная атмосфера, мало высоток. 1BR за $150–180 k сдаётся за 45–60 тыс. ฿/мес зимой, 22–32 тыс. летом. Загрузка чуть ниже Раваи (70–75%), но средний чек выше — семьи и пары готовы платить за спокойствие.
Минус: удалённость от аэропорта (50–60 мин), зимой пляж может штормить — ограничение купания.
3. Карон
Нетто: 5,3–6,5%. Длинный пляж, развитая инфраструктура, средняя цена входа $110–160 k. Подходит семьям и цифровым кочевникам. Средний доход: 38–50 тыс. ฿/мес высокий сезон, 20–28 тыс. низкий. Загрузка ~72%.
Плюс: стабильность — Карон не зависит от одного сегмента туристов, сюда едут и пакетники, и самостоятельные, и долгосрочники. Промежуточное положение между Патонгом (тусовка) и югом (тишина).
Важно: краткосрочная аренда требует лицензии отеля (hotel license) или работы через rental pool застройщика / легальную УК. С 2024 года штрафы за нелегал выросли до 800 000 ฿ + закрытие объекта. Если покупаете под Airbnb — уточняйте у девелопера, входит ли юнит в зарегистрированную схему. Подробнее о юридических тонкостях.
Топ-3 района для долгосрочной аренды
1. Пхукет-таун
Нетто: 4,8–6% — парадоксально выше, чем у многих пляжных. База входа $70–120 k, аренда 12–22 тыс. ฿/мес круглый год. Спрос от тайцев, работников госсектора, студентов Prince of Songkla University. Загрузка стремится к 95%, простои минимальны.
Плюс: никаких сезонных колебаний, контракты на год, арендатор сам платит коммунальные. УК не нужна или символическая (500–800 ฿/мес).
Минус: низкая ликвидность при перепродаже, сложнее найти покупателя-иностранца. Подходит тем, кто хочет пассивный доход без амбиций на рост капитала.
2. Раваи (да, снова)
Нетто: 4,5–5,2% в долгосрочке. Экспаты-зимовщики снимают на 6–12 месяцев за 25–35 тыс. ฿/мес (1BR). Меньше хлопот, чем в краткосрочке, но и доход ниже.
Кому подходит: если не хотите заморачиваться с Airbnb, лицензиями, частой уборкой. Один контракт в октябре — и спокойны до мая.
3. Чернг Талай (вне Лагуны)
Нетто: 3,6–4,4%. Район между Бангтао и аэропортом, много вилл и малоэтажных кондо. Долгосрочный спрос от семей, работающих в Лагуне или на виллах. Аренда 1BR $130–200 k: 28–40 тыс. ฿/мес.
Плюс: тихо, зелено, рядом международные школы (Headstart, UWC). Арендаторы надёжнее туристов — часто это контракты через компании.
Сравнить расходы на жизнь в разных районах можно в материале сколько стоит жизнь на Пхукете.
Ставки аренды: высокий vs низкий сезон
| Сезон | Период | Коэффициент к базовой ставке | Загрузка | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Высокий | ноябрь – март | 1,4–2× | 85–95% | Новый год, китайский НГ — пики +50% сверх высокого. Минимум бронирований от 7 ночей. |
| Плечевой | апрель, октябрь | 1–1,2× | 60–75% | Songkran (апрель) даёт локальный всплеск, октябрь — подготовка к высокому. |
| Низкий | май – сентябрь | 0,55–0,75× | 40–60% | Дожди, штормы. Спрос от удалёнщиков и долгосрочников. Скидки до 30–40% для месячных букингов. |
Пример: студия в Най-Харне, базовая ставка 35 000 ฿/мес. - Декабрь: 50 000 ฿ (коэфф. 1,43), загрузка 28 дней = 50 000 ฿. - Январь: 52 000 ฿, загрузка 30 дней = 52 000 ฿. - Июль: 20 000 ฿ (коэфф. 0,57), загрузка 18 дней = 12 000 ฿ (пропорция).
Годовой доход: (50+52)×3 мес высокий + 35×2 плечевой + (20×0,6 загрузки)×5 низкий ≈ 306 000 + 70 000 + 60 000 = 436 000 ฿ (~$11 470).
Для квартиры $140 000 брутто = 8,2%, нетто после УК 30% и налога 15% ≈ 4,8%.
Совет: не закладывайте 100% загрузку в высокий сезон в расчёт. Реально 80–85% — остальное съедают даты заездов/выездов, уборка, мелкий ремонт между гостями.
Что стандартная формула доходности НЕ учитывает
1. Капитальный ремонт и замена оборудования
Кондиционеры служат 7–10 лет в тропиках (при интенсивной эксплуатации — 5–7). Замена сплит-системы: 15–25 тыс. ฿. В студии обычно одна, в 2BR — три. Бойлеры, стиральные машины — раз в 8–12 лет. Матрасы, диваны — каждые 4–6 лет при краткосрочке.
Резерв: 1,5–2% стоимости квартиры ежегодно. Для $150 000 это $2 250–3 000/год (~85–115 тыс. ฿).
2. Простои и турникетность
Между гостями — уборка, стирка белья, проверка инвентаря. Минимум 1 день на переворот. Если средний букинг 5 ночей, за месяц 5 заездов = 5 дней простоя (16% месяца).
Плюс форс-мажор: сломалась сантехника — неделя на ремонт, ковид-локдаун 2025 (слухи о новых штаммах), политическая нестабильность — 5–10% незапланированного простоя.
Итого: вместо 365 дней в году вы сдаёте 280–310.
3. Колебания курса
Доход — в батах, ипотека / отчёты инвестору — в долларах. Курс ฿/$ за 2023–2026 гулял от 33 до 38. Если брутто-доход 500 000 ฿, при курсе 38 это $13 150, при 33 — $15 150 (+15%).
Хеджировать можно валютным депозитом или фиксацией курса через банк (форварды), но комиссии съедят 1–2%.
4. Юридические издержки
- Ежегодная подача налогов (если не через УК): 5–10 тыс. ฿ услуги бухгалтера.
- Продление визы арендодателя (если сами управляете): от 8 000 ฿/год за Non-O или Elite visa от 600 000 ฿ на 5 лет.
- Страхование ответственности перед гостями: 8–15 тыс. ฿/год.
5. Инфляция операционных расходов
Коммунальные тарифы растут на 3–5%/год, зарплаты горничных — на 4–7%. То, что сегодня стоит 12 000 ฿/мес, через 5 лет — 14 500 ฿. Калькулятор статичной доходности этого не покажет.
Вывод: нетто-доходность в первые 3 года обычно на 0,5–1,5 п.п. выше, чем в годы 4–10, когда накапливаются ремонты и замены. Закладывайте буфер.
Примеры расчёта доходности: две квартиры
Квартира А: студия в Раваи, $110 000
Исходные данные: - Покупка: $110 000 (4 180 000 ฿ по курсу 38). - Мебель + техника: $12 000. - Регистрация freehold + налоги: $2 500. - Итого инвестиция: $124 500.
Доход: - Высокий сезон (4 мес): 38 000 ฿/мес × 4 × 0,88 загрузка = 133 760 ฿. - Плечевой (2 мес): 28 000 ฿ × 2 × 0,7 = 39 200 ฿. - Низкий (6 мес): 18 000 ฿ × 6 × 0,55 = 59 400 ฿. - Годовой брутто: 232 360 ฿ (~$6 115).
Расходы: - УК 25%: 58 090 ฿. - Налог 15% (на нетто после УК): (232 360 − 58 090) × 0,15 = 26 140 ฿. - Коммунальные (фикс + вода): 18 000 ฿/год. - Страховка: 10 000 ฿. - Резерв на ремонт: 20 000 ฿. - Сумма расходов: 132 230 ฿.
Нетто-доход: 232 360 − 132 230 = 100 130 ฿ (~$2 635).
Нетто-доходность: 2 635 / 124 500 = 2,1% (первый год с мебелью).
На второй год, без покупки мебели, инвестиция $112 500, доходность вырастет до 2,34%... Стоп. Где обещанные 6–7%?
Корректировка: если УК агрессивная (20%) и вы сами ведёте налоги как резидент (ставка 5–10% при годовом доходе <500k ฿), пересчитаем: - УК 20%: 46 470 ฿. - Налог 8%: (232 360 − 46 470) × 0,08 = 14 870 ฿. - Расходы: 46 470 + 14 870 + 18 000 + 10 000 + 20 000 = 109 340 ฿. - Нетто: 123 020 ฿ = $3 237. - Доходность: 2,6% первый год, 2,9% второй.
Всё равно не 6%. Секрет: таблица выше предполагает более высокую загрузку (75–80% средняя по году, а не 70% как тут) и чуть выше ставки. Реальность — разброс. Хорошие УК с каналами на Booking/Agoda выбивают +15–20% к доходу, плохие — минус 30%.
Запросите подборку проверенных УК — у нас есть дашборды по их средним ставкам загрузки в каждом районе.
Квартира Б: 2BR в Камале, $280 000
Исходные: - Покупка: $280 000. - Мебель премиум (застройщик): $25 000. - Регистрация + transfer fee: $6 500. - Итого: $311 500.
Доход: - Высокий: 85 000 ฿/мес × 4 × 0,9 = 306 000 ฿. - Плечевой: 60 000 ฿ × 2 × 0,75 = 90 000 ฿. - Низкий: 40 000 ฿ × 6 × 0,6 = 144 000 ฿. - Брутто: 540 000 ฿ (~$14 210).
Расходы: - УК rental pool 30%: 162 000 ฿. - Налог 15%: (540 000 − 162 000) × 0,15 = 56 700 ฿. - Коммунальные: 32 000 ฿. - Страховка: 18 000 ฿. - Резерв (выше — три кондиционера, больше мебели): 45 000 ฿. - Сумма: 313 700 ฿.
Нетто: 226 300 ฿ = $5 955.
Доходность: 5 955 / 311 500 = 1,9% (первый год).
Без мебели ($286 500) на второй год: 2,08%. Это провал?
Нюанс: rental pool в Камале часто гарантирует 5% первые 3 года (застройщик доплачивает разницу). Тогда вы получите $280 000 × 0,05 = $14 000/год гарантированно, что ≈ 4,5% от полной инвестиции. После 3 лет — рыночные 2–3% или переход на самостоятельное управление с целью выйти на 4–5%.
Мораль: крупные лоты в премиум-районах покупают не ради краткосрочной доходности, а ради роста капитала (Камала +6–8%/год стоимости) + личного использования. Если нужна рента — берите бюджетные студии на юге.
Как повысить доходность: чек-лист из 7 шагов
-
Выбирайте проекты с готовой rental pool инфраструктурой. Застройщики типа Botanica, Cassia, Chalong Miracle уже имеют договоры с OTA (Booking, Agoda), обученный персонал, прачечные. Ваша квартира в общей базе — выше шансы на букинг.
-
Премиальные фото и виртуальный тур. Профессиональная съёмка окупается за 2 месяца. Объявление с любительскими кадрами проигрывает 40% конверсии.
-
Динамическое ценообразование. Не ставьте фиксированную цену на весь сезон. Инструменты типа PriceLabs, Beyond Pricing корректируют ставку ежедневно по спросу (выходные дороже, праздники +30%, будни −10%).
-
Удобства на уровне отеля. Кофемашина Nespresso, быстрый Wi-Fi (100+ Mbps), смарт-ТВ с Netflix, детская кроватка/стульчик по запросу. Мелочи, которые гость упоминает в отзыве — следующему букеру важнее цены.
-
Долгосрочный гибрид. Сдавайте краткосрочно декабрь–март, потом законтрактуйте на апрель–октябрь зимовщику за 70% месячной ставки. Гарантированный доход низкого сезона + нет износа от турникета.
-
Налоговая оптимизация. Если живёте в Таиланде 180+ дней/год, становитесь налоговым резидентом — прогрессивная шкала 0–35% выгоднее withholding 15% при доходах до 2 млн ฿/год. Консультация с тайским CPA обязательна.
-
Реинвестируйте в upgrade. Через 3 года замените текстиль, перекрасьте стены в модный оттенок, обновите сантехнику. Свежая квартира держит ставку, старая теряет 10–15% к рынку.