Апартаменты — самый доступный формат недвижимости на Пхукете, но под этим словом скрываются разные типы жилья: от студий 25 м² за $80 000 до двухкомнатных кондо премиум-класса за $400 000. В 2026 году разброс цен между районами достигает 2,5–3 раз, а доходность сдачи — от 3,5 до 7% нетто, в зависимости от схемы. Разбираем, как выбрать апартаменты под конкретный сценарий — личное проживание, долгосрочную или краткосрочную аренду, — и на что смотреть при покупке, чтобы не переплатить.
Apartments vs condo vs studio — терминология
На Пхукете три термина используются часто как синонимы, хотя различия есть.
Condo (кондоминиум) — юридический тип собственности. Многоквартирный дом, где 51% площадей принадлежит тайцам (Thai quota), 49% может находиться в собственности иностранцев (Foreign quota). Именно condo иностранец покупает на freehold — бессрочное владение. Единиц от 8–10 до 300–400 в проекте.
Apartment — общее обозначение квартиры в России и СНГ; на Пхукете чаще означает планировку с отдельной спальней (1BR, 2BR), в противовес студии. Встречается и как маркетинговое название: «luxury apartment» вместо condo.
Studio — планировка без отдельной спальни: зона кухни-гостиной и санузел. Площадь 25–40 м², самый бюджетный формат. Юридически тоже condo, если продаётся иностранцу на freehold.
Все три типа регистрируются по Chanote (кадастровый сертификат) и поддерживают покупку нерезидентом при условии Foreign quota и переводе валюты из-за рубежа через банк с FTT-формой.
Подробнее про разницу freehold и leasehold читайте в статье Freehold vs Leasehold в Таиланде.
Цены 2026 по типам (студия / 1BR / 2BR)
Ценовые коридоры на начало 2026 года, freehold foreign quota, off-plan и готовое жильё вместе:
| Тип | Площадь, м² | Диапазон цен, $ | Средняя цена за м², $ |
|---|---|---|---|
| Studio | 25–40 | 80 000–180 000 | 2 800–4 200 |
| 1BR (one-bedroom) | 40–65 | 140 000–350 000 | 3 200–5 500 |
| 2BR (two-bedroom) | 65–120 | 220 000–600 000 | 3 400–6 000 |
Студии — основной продукт в районах Патонг, Ката, Камала, Раваи. Средний бюджет $110 000–$130 000 за 30–35 м² с мебелью и паркоместом. Застройщики позиционируют студии под краткосрочную аренду туристам: высокая оборачиваемость, проще управление.
1BR — золотая середина для долгосрочной аренды экспатам и под личное проживание. Площадь 45–55 м² в массовом сегменте, 55–65 м² в премиум. Цена зависит от района: в Раваи 1BR можно найти за $145 000, в Банг Тао у лагуны — от $280 000.
2BR — семейный формат или расчёт на high season краткосрочную аренду с premium daily rate. 70–90 м² в среднем классе, 100–120 м² в luxury (часто два санузла, балкон, кладовка). Стоимость $250 000–$400 000 вне первой линии, $400 000–$600 000+ в проектах с beach access.
Почему такие разбросы
- Район: Камала и Раваи дешевле Банг Тао и Лагуны на 30–50%.
- Стадия строительства: off-plan со скидкой 10–20% к цене готового объекта, но риски переноса сдачи.
- Foreign quota: если закончилась, продавец предложит leasehold 30+30+30 лет дешевле на 15–25%, но это не полноценная собственность.
- Инфраструктура проекта: наличие общего бассейна, фитнес-зала, консьержа, охраны повышает цену на $200–500/м².
Топ-районы под апартаменты
Мы ведём клиентов по восьми основным зонам; для апартаментов выделяем пять приоритетных.
Банг Тао (Bang Tao) и Лагуна
Средняя цена студии $150 000–$180 000, 1BR $280 000–$350 000. Плюсы: развитая инфраструктура, международные школы (British, QSI), гольф, марина. Минусы: пробки в high season, высокие сборы УК (฿40–60/м²/месяц). Долгосрочная аренда 1BR ฿35 000–50 000/месяц, занятость ~80% круглый год. Подробный обзор района — Банг Тао и Лагуна 2026.
Раваи (Rawai)
Бюджетный полюс: студии от $80 000, 1BR от $140 000. Спрос на долгосрочную аренду от зимовщиков, digital nomads, пенсионеров. Доходность 4,5–6% нетто при ежегодном контракте. Пляжи для купания слабые, но близко Най Харн и Януй. Коммунальные сборы ฿25–35/м²/месяц. Детальный разбор — Раваи: обзор района 2026.
Камала (Kamala)
Середина по цене: студии $110 000–$150 000, 1BR $200 000–$280 000. Тихий район между Патонгом и Банг Тао, пляж подходит для детей. High season краткосрочная аренда студии ฿25 000–35 000/месяц, low season ฿15 000–20 000. Ниже конкуренция, чем в Патонге, выше качество проектов.
Патонг (Patong)
Ликвидность максимальная, но шумно. Студии $90 000–$140 000, цена зависит от удаления от Бангла-роуд. Краткосрочная аренда в пике до ฿1 500–2 000/сутки за студию, но occupancy rate прыгает: high season 70–85%, low season 30–45%. Рекомендуем под rental pool со сглаживанием сезонности.
Чалонг (Chalong)
Внутренний район, без пляжа. Студии $75 000–$110 000, основной спрос — тайцы и долгосрочная аренда от экспатов, работающих на острове. Доходность ~4% нетто, зато стабильность и минимум простоя. Низкие сборы УК (฿20–30/м²/месяц).
Сравнение ликвидности и yield:
| Район | Средняя студия, $ | Occupancy high/low, % | Доходность нетто, % |
|---|---|---|---|
| Банг Тао | 165 000 | 75 / 50 | 4,5–5,5 |
| Раваи | 100 000 | 80 / 70 | 5,0–6,0 |
| Камала | 130 000 | 70 / 45 | 5,0–6,5 |
| Патонг | 115 000 | 75 / 35 | 4,0–6,0 (волатильно) |
| Чалонг | 95 000 | 85 / 80 | 3,8–4,5 |
Полный чек-лист покупки недвижимости на Пхукете — в статье Как купить квартиру на Пхукете в 2026.
Что входит в стоимость — мебель, паркинг, сборы УК
Мебель и техника
90% новых проектов продаются fully furnished: кухонный гарнитур, встроенные шкафы, кровать, диван, обеденная зона, кондиционеры, телевизор, холодильник, стиральная машина, посуда. Исключение — luxury-сегмент выше $500 000, где покупатель сам выбирает дизайн.
Застройщик обычно даёт два пакета:
- Standart package — включён в базовую цену.
- Premium package — доплата $3 000–8 000 за брендовую технику (Samsung, LG, Electrolux), улучшенную мебель, декор.
При покупке off-plan уточняйте список furniture list в Sales & Purchase Agreement. Если позиция не прописана (например, микроволновка), её может не быть.
Паркинг
- Студии и 1BR — одно машиноместо в подземной или открытой парковке. В бюджетных проектах парковка общая, без закреплённого номера.
- 2BR — 1–2 места, зависит от проекта. В премиум-кондо возможна покупка второго места за $8 000–15 000.
В договоре указывается parking slot number или формулировка «one common parking space». Для краткосрочной аренды это не критично; для личного проживания лучше закреплённое место.
Сборы управляющей компании (Common Area Maintenance Fee)
Ежемесячный платёж за обслуживание общих зон: бассейн, сад, лифты, охрана, уборка территории. Ставка фиксируется в уставе кондоминиума, меняется редко.
Диапазон 2026 года: ฿25–70 за м² в месяц ($0,70–2,00). Средний показатель ฿40/м². Для студии 30 м² это ฿1 200/месяц (~$35), для 2BR 80 м² — ฿3 200/месяц (~$90).
Низкие сборы (฿25–30) — признак минимального сервиса: один бассейн, без фитнес-зала, охрана только на ресепшн. Высокие (฿60–70) — luxury-проекты с СПА, коворкингом, детским клубом, round-the-clock security.
Важно: сбор УК платит собственник, даже если квартира сдана в аренду. Арендатор оплачивает коммуналки (электричество, вода, интернет).
Sinking Fund (резервный фонд)
Разовый взнос при покупке, обычно ฿500–700 за м². Идёт на капитальный ремонт здания через 10–15 лет (фасад, кровля, лифты). Для студии 30 м² это ฿15 000–21 000 (~$430–600), платится один раз при регистрации собственности.
Transfer Fee (госпошлина регистрации)
2% от оценочной стоимости (government appraisal value), обычно на 10–20% ниже рыночной цены. Для апартаментов за $150 000 пошлина ~$2 400–2 700. По умолчанию делится 50/50 между продавцом и покупателем, но в новостройках off-plan застройщик часто берёт на себя.
Как выбрать апартаменты под свой сценарий
Сценарий 1: личное проживание (6+ месяцев в году)
Приоритеты: район с инфраструктурой, европейскими супермаркетами, медцентрами. Тип — 1BR или 2BR 55–80 м². Этаж не ниже 3-го (меньше шума), желательно вид на зелень или море (resale value выше на 10–15%).
Бюджет: $180 000–$350 000 в зависимости от района. Раваи и Камала дешевле, Банг Тао дороже, но школы и гольф рядом.
Чек-лист:
1. Проверить пешую доступность магазинов (Villa Market, Makro, Tesco Lotus) — до 10 минут на машине.
2. Убедиться, что foreign quota доступна (запросить письменное подтверждение у застройщика).
3. Посмотреть проект лично или через доверенное лицо — фото с сайта часто приукрашены.
4. Уточнить срок сдачи, если off-plan, и штрафы за просрочку в SPA.
5. Изучить устав кондоминиума: разрешена ли краткосрочная аренда (для возможной сдачи в будущем).
Сценарий 2: долгосрочная аренда (годовой контракт)
Приоритеты: районы со стабильным спросом от экспатов — Раваи, Чалонг, Камала. Тип — 1BR 45–55 м². Occupancy rate 75–85% круглый год.
Бюджет: $100 000–$180 000. ROI (return on investment) 5–6% нетто после вычета УК, налогов, простоя.
Расчёт доходности (пример: 1BR 50 м² в Раваи за $150 000):
- Аренда ฿30 000/месяц × 12 = ฿360 000/год (~$10 300).
- Сборы УК ฿30/м² × 50 × 12 = ฿18 000 (~$515).
- Налог на доход от аренды (упрощённо 5%) = ฿18 000 (~$515).
- Простой 1 месяц между арендаторами = минус ฿30 000 (~$860).
- Итого нетто: ฿294 000 (~$8 400) → 5,6% годовых.
Долгосрочная аренда проще в управлении, не требует лицензии, арендатор сам платит коммуналки. Минус — ниже yield, чем краткосрочная.
Сценарий 3: краткосрочная аренда (daily/weekly rate)
Приоритеты: туристические районы — Патонг, Камала, Карон, близость к пляжу (<1 км). Тип — студия или 1BR с современным ремонтом, бассейн в проекте обязателен.
Бюджет: $90 000–$180 000 (студии), $150 000–$250 000 (1BR).
ROI: 6–8% брутто, 4,5–6,5% нетто после вычета:
- Комиссии booking платформ (Airbnb 3%, Booking.com 15–18%).
- Управляющей компании (если не сами ведёте) 20–30% от дохода.
- Уборки, стирки белья, расходников — 10–15% дохода.
- Коммунальных платежей (электричество ฿6–8/кВт⋅ч при турецком кондиционере круглосуточно).
Юридический нюанс: с 2024 года краткосрочная аренда (<30 дней) требует лицензии отеля. Многие собственники работают «в серой зоне», риски штрафа ฿100 000–800 000. Легальный путь — передать квартиру в rental pool отеля или лицензированного оператора, который платит налоги и берёт комиссию 25–35%, но occupancy гарантирует.
Подробнее про бюджет жизни и скрытые расходы — Сколько стоит жизнь на Пхукете в 2026.
Доходность от долгосрочной и краткосрочной аренды
Сравнительная таблица для студии 30 м² стоимостью $120 000 в Камале:
| Показатель | Долгосрочная аренда | Краткосрочная аренда (самостоятельно) | Rental pool |
|---|---|---|---|
| Ставка | ฿18 000/месяц | ฿1 200/сутки (средняя) | Фиксированная ฿12 000/мес |
| Occupancy, % | 90 (1 месяц простой) | 55 high / 25 low (средняя 40%) | Гарантированная 100% |
| Валовой доход, ฿/год | ฿198 000 | ฿175 000 | ฿144 000 |
| Минус УК (฿35/м² × 30 × 12) | ฿12 600 | ฿12 600 | ฿12 600 |
| Минус комиссии платформ | — | ฿26 000 (15%) | — |
| Минус управление | — | — | Включено |
| Минус уборки/коммуналки | — | ฿21 000 (12%) | Включено |
| Налог 5% | ฿9 900 | ฿8 750 | ฿7 200 |
| Итого нетто, ฿/год | ฿175 500 | ฿106 650 | ฿124 200 |
| ROI нетто, % | 4,1% | 2,5% (без опыта управления) | 2,9% (без головной боли) |
Вывод: долгосрочная аренда стабильнее и выгоднее для новичков. Краткосрочная требует времени, тайской сим-карты, знания языка или найма менеджера. Rental pool — компромисс для тех, кто не живёт на Пхукете.
При краткосрочной аренде occupancy сильно зависит от сезона:
- High season (ноябрь–март): 65–80%, daily rate ฿1 500–2 000.
- Shoulder (апрель, октябрь): 40–50%, ฿1 000–1 200.
- Low season (май–сентябрь): 20–35%, ฿800–1 000.
Если сами не управляете — отдайте property management компании за 25–30% дохода, они ведут бронирования, уборки, check-in/out.
Риски и подводные камни
1. Foreign quota закончилась
Продавец предложит leasehold на 30 лет с опциями продления. Это не собственность, а долгосрочная аренда. Стоимость на 15–25% ниже freehold, но:
- Нельзя передать по наследству прямо (только через волю, с согласия собственника).
- Продать сложнее (меньше покупателей).
- Банк не даст ипотеку под leasehold.
Перед покупкой запросите у застройщика Foreign Quota Certificate — официальный документ Land Department, сколько % квот осталось.
2. Просрочка сдачи off-plan проекта
По нашей статистике 40% проектов на Пхукете сдаются с задержкой 3–9 месяцев. Причины: дожди, логистика стройматериалов, финансовые проблемы девелопера.
Защита:
- Прописать в SPA penalty за просрочку (обычно 0,05–0,1% от цены за каждый день).
- Разбить оплату: 30% при контракте, 40% на этапе фундамента, 30% при сдаче. Не платите 70–80% до начала стройки.
- Проверить застройщика: сколько проектов сдал, есть ли действующие объекты (мы делаем due diligence для клиентов).
3. Скрытые расходы коммуналок
Электричество на Пхукете дорогое: ฿5–8 за кВт⋅ч (в России ~฿1,2). Студия с двумя кондиционерами летом съедает 600–900 кВт⋅ч/месяц → ฿3 600–7 200 (~$100–200). Застройщики часто ставят счётчик с наценкой ฿1–2 сверх тарифа MEA (Metropolitan Electricity Authority).
Вода дешёвая: ฿15–25/м³, средний расход 5–8 м³/месяц для двоих → ฿100–200 ($3–6).
Интернет ฿600–1 200/месяц за 100–500 Mbps (True, AIS, 3BB).
4. Запрет на краткосрочную аренду в уставе
Некоторые старые кондо (до 2015 года) прописывают в Juristic rules запрет на аренду менее 30 дней. Нарушение — штраф от кондо-комитета или расторжение договора аренды.
Перед покупкой запросите Condominium Rules & Regulations. Пункт про short-term rental должен быть allowed или not restricted.
5. Завышенная оценочная стоимость (appraisal value)
При регистрации собственности Land Department использует government appraisal value для расчёта transfer fee (2%) и налогов. Чем выше оценка, тем больше пошлина.
Некоторые застройщики договариваются с оценщиком занизить цену на 20–30%, чтобы снизить налоги, но это риск: если сделку проверит Tax Department, доначислят разницу плюс пеню.
Безопасный путь: указать реальную цену сделки, налоги честно поделить с продавцом 50/50.
6. Нет FTT-формы при переводе валюты
Чтобы зарегистрировать квартиру на freehold, иностранец обязан перевести сумму покупки из-за рубежа через тайский банк и получить Foreign Exchange Transaction Form (FTT) с пометкой «for purchase of condo». Без FTT регистрация невозможна, только leasehold.
Переводите через SWIFT на счёт застройщика или свой счёт в тайском банке, в memo пишите «payment for condominium purchase, [адрес объекта]». Банк выдаст FTT через 3–5 дней.
7. Юридическая проверка титула
Перед покупкой вторички закажите title search у юриста (฿5 000–10 000). Проверяется:
- Нет ли обременений (залог, арест).
- Совпадает ли площадь в Chanote с фактической.
- Оплачены ли все налоги предыдущим собственником.
Мы включаем title search в пакет сопровождения сделки — получить консультацию.
Пошаговый план покупки апартаментов
- Определить бюджет и сценарий: личное жильё, аренда долгосрочная или краткосрочная. Рассчитать доходность с учётом всех расходов (УК, налоги, простой).
- Выбрать 2–3 района: посмотреть лично или через видео-тур с агентом. Оценить инфраструктуру, расстояние до пляжа, школ, больниц.
- Запросить подборку объектов: студии, 1BR или 2BR в выбранных районах. Мы формируем список под ваш бюджет с актуальными ценами, планировками, сроками сдачи.
- Проверить foreign quota: попросить застройщика письменно подтвердить наличие квоты. Если закончилась — обсудить leasehold или искать другой проект.
- Забронировать юнит: внести депозит ฿50 000–100 000 (возвратный, если сделка сорвётся по вине продавца). Подписать Reservation Agreement.
- Подписать SPA (Sales & Purchase Agreement): основной договор купли-продажи. Прописать сроки, штрафы, furniture list, условия передачи ключей. Рекомендуем привлечь юриста (฿15 000–30 000).
- Открыть счёт в тайском банке (Bangkok Bank, Kasikorn, SCB): для иностранца нужен сертификат резидента от посольства или Non-Immigrant Visa. Альтернатива — перевести напрямую застройщику через SWIFT, он получит FTT и передаст вам копию.
- Оплатить по графику: off-plan — траншами (30/30/40 или 20/30/30/20), готовое жильё — 95% до регистрации, 5% после.
- Принять объект: snag list (список недоделок) в течение 7 дней после передачи ключей. Застройщик устраняет в течение 30 дней.
- Зарегистрировать собственность в Land Department: присутствие покупателя и продавца обязательно (или нотариальная доверенность). Оплатить transfer fee, получить Chanote на своё имя.
- Подключить коммунальные услуги: электричество, вода, интернет переоформить на себя в УК.
- Начать сдачу в аренду или заселиться: если аренда — заключить договор с арендатором (тайский или английский язык), зарегистрировать в immigration (TM30 form для долгосрочных арендаторов-иностранцев).
Весь процесс от выбора до регистрации занимает 2–4 месяца для готового объекта, 12–24 месяца для off-plan.