---
title: "Пхукет vs Бали vs Дубай 2026 — инвестиции"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/phuket-vs-bali-vs-dubai-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-01"
date_published: "2026-06-09"
language: "ru"
---
> Источник: [Пхукет vs Бали vs Дубай 2026 — инвестиции](https://kvartiry-phuket.com/blog/phuket-vs-bali-vs-dubai-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

# Пхукет vs Бали vs Дубай 2026: где выгоднее инвестировать

Короткий ответ: Пхукет — единственный из трёх направлений, где иностранец покупает квартиру в полную собственность (freehold) при относительно низком чеке входа — медиана цены предложения по нашему каталогу 3,89 млн ฿ (выборка 935 объявлений). Бали — рынок, где земля в свободной собственности (Hak Milik) иностранцу недоступна в принципе и покупаются срочные права на 25–80 лет. Дубай — свободная собственность в утверждённых для иностранцев зонах и без подоходного налога, но с порогом «инвестиционной» визы 2 млн дирхамов и сбором 4% с каждой сделки. Одинаковой «лучшей» страны нет: рынки отличаются формой владения, налогами и визами, и именно эти три вещи решают больше, чем обещанная доходность из рекламы.

Сразу о методике, чтобы сравнение было честным. Наш проект собирает собственные данные только по Пхукету — накопительная выборка цен предложения за 19 апреля — 30 сентября 2026 года (раздел [«Цены»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/)); по Бали и Дубаю мы не ведём каталог и не публикуем «типовые доходности»: их не существует без конкретного объекта, а проценты из брошюр — главный способ потерять деньги. Поэтому ниже сравнивается то, что записано в законах и на официальных страницах: права, ставки налогов, сборы и визовые пороги. Сценарий по конкретной квартире на Пхукете считайте в [ROI-калькуляторе](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/), общий разбор рынка острова — в материале [об инвестициях в недвижимость Пхукета](https://kvartiry-phuket.com/investicii/).

Сравнение актуально на 1 октября 2026 года, и старые обзоры его уже не отражают: Таиланд с 15 сентября вернул 30-дневный безвиз вместо 60-дневного ([разъяснение посольства Таиланда в Москве](https://moscow.thaiembassy.org/en/publicservice/revision-of-thailand-s-visa-exemption-and-visa-on-arrival-schemes?menu=5d843dbc15e39c1abc005883&page=5d843dbc15e39c1abc005882)), а по Golden Visa ОАЭ теперь разные сроки для публичных инвестиций и недвижимости.

## Короткий ответ для трёх портретов инвесторов

**Выбирайте Пхукет**, если:
- бюджет — от примерно 3 млн ฿: медиана однокомнатных квартир в нашей выборке 2,99 млн ฿ (603 объявления), студий — 3 млн ฿ (81 объявление);
- нужна регистрируемая в Земельном департаменте полная собственность на квартиру — без местных компаний и номиналов;
- планируете зимовки или долгие сезоны: безвиз 30 дней, DTV на 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд или платное членство Thailand Privilege от 650 000 ฿;
- приемлемо, что арендный доход облагается тайским налогом по прогрессивной шкале (после вычета расходов).

**Выбирайте Бали**, если:
- понимаете, что покупаете срочное право: договорной leasehold (обычно 25–30 лет) или право пользования/застройки на схеме 30+20+30 лет — нередко через индонезийскую компанию PT PMA;
- готовы платить окончательный (финальный) налог — final tax, PPh final — 10% с валовой аренды и 5% сбора при приобретении;
- принимаете главное ограничение: leasehold слабее для перепродажи и финансирования и дешевеет по мере истечения срока.

**Выбирайте Дубай**, если:
- бюджет позволяет пройти порог Golden Visa по недвижимости — 2 млн дирхамов (виза на 5 лет с продлением, можно спонсировать супругу и детей) — или вы покупаете без визовой цели;
- критично отсутствие подоходного налога с физических лиц и свободная перепродажа;
- учтены сбор 4% при регистрации каждой сделки и сервисные сборы объекта.

## Пхукет: полная собственность при умеренном чеке

### Что покупается и по каким ценам

Иностранцу напрямую принадлежит квартира в зарегистрированном кондоминиуме: по Condominium Act совокупная иностранная собственность в проекте не может превышать 49% общей площади квартир, поэтому у конкретного дома есть «иностранная квота», которую проверяют до резервации — подробнее в разборе [freehold и leasehold в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/freehold-vs-leasehold-thailand/). Земля под виллами — отдельная история: её иностранец не владеет, а берёт в долгосрочную аренду или использует корпоративные структуры, которые проверяются юристом отдельно.

Цены предложения по нашему каталогу (накопительная выборка 935 объявлений, 19.04–30.09.2026, это asking-цены, а не сделки):

| Сегмент | Медиана | Размер выборки |
|---|---:|---:|
| Все квартиры и кондо острова | 3 890 000 ฿ | 935 |
| Студии | 3 000 000 ฿ | 81 |
| 1 спальня | 2 990 000 ฿ | 603 |
| 2 спальни | 8 800 000 ฿ | 227 |
| Чонг Тале (Bang Tao и Лагуна) | 9 660 292 ฿ | 26 |
| Раваи | 6 535 406 ฿ | 8 |
| Камала | 4 401 606 ฿ | 6 |

Районные строки публикуются только при достаточной выборке и покрывают малую часть каталога (выборка — только квартиры и кондо, без вилл), поэтому медианы по районам — ориентир, а не прейскурант; полный разбор — в разделе [«Цены по районам»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/).

### Сборы и налоги, которые надо заложить в модель

- **Покупка.** Регистрационный сбор transfer fee — 2% от официальной оценочной стоимости, а не от цены объявления ([таблица сборов Department of Lands](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)); сверху — налоги продавца: stamp duty 0,5% или specific business tax 3,3% и прогрессивный withholding tax. Разбор с примерами — в статье о [transfer fee и stamp duty](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/).
- **Владение.** Ежегодный Land and Building Tax: 0% для основного жилья с домовой регистрацией (оценочная база до 10 млн ฿), 0,02% для квартиры в долгосрочной аренде, 0,3% при посуточной сдаче приезжим. Взнос на общее имущество (CAM fee) считается за квадратный метр по уставу дома — ставка своя у каждого проекта.
- **Аренда.** Доход от имущества в Таиланде облагается подоходным налогом независимо от гражданства владельца и счёта, на который приходят деньги: статья 41 Revenue Code требует платить налог с дохода «from a property situated in Thailand… whether such income is paid within or outside Thailand». Шкала прогрессивная до 35%, из валовой аренды вычитаются стандартные 30% расходов или фактические документированные; при выплате нерезиденту удерживается 15%. Детали и сроки деклараций — в статье о [налоге на доход от аренды](https://kvartiry-phuket.com/blog/rental-income-tax-tailand-2026/).
- **Наследование.** Отдельный налог возникает только над порогом 100 млн ฿: 5% для прямых наследников и 10% для остальных, супруг освобождён — разбор в материале о [наследовании недвижимости](https://kvartiry-phuket.com/blog/nasledovanie-nedvizhimosti-tailand-2026/).

### Сильные и слабые стороны

Сильные: понятный титул в Земельном департаменте, фиксированные публичные сборы, развитая инфраструктура управляющих компаний и юристов, работающих с иностранцами. Слабые: сезонность спроса (высокий сезон — примерно с ноября по апрель, см. [погоду по месяцам](https://kvartiry-phuket.com/pogoda/)), валютный риск бата, отсутствие «визы за покупку», и главное — доходность не задаётся рынком: она зависит от ставки, загрузки и расходов конкретного объекта, поэтому «типовые 5–8%» из рекламы проверяются собственным расчётом.

## Бали: срочные права вместо собственности

### Что реально можно держать иностранцу

По индонезийскому праву свободная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии — юрфирма DFDL Nusantara формулирует жёстко: это ограничение действует «regardless of who funds the purchase», кем бы ни оплачивалась покупка. Иностранцу остаются:

- **Leasehold (Hak Sewa)** — договорная аренда на согласованный срок, обычно 25–30 лет. Это «чисто договорное право» без титула собственности, и оно, по оценке DFDL, слабее для финансирования, залога и перепродажи, чем титульные права.
- **Hak Pakai (право пользования)** — титульное право, которое может держать и иностранец, на схеме 30 + 20 + 30 лет (около 80 лет суммарно).
- **Право застройки (HGB)** через индонезийскую компанию с иностранным капиталом (PT PMA) — та же схема 30 + 20 + 30. Компания — работающий инструмент с обязанностями: квартальные инвестиционные отчёты и годовой земельный налог.
- **Квартиры.** Закон допускает собственность на единицу в доме тем, кто имеет право на землю под ним — на практике иностранцу нужна связь с индонезийским титулом или разрешение на проживание.
- **Nominee-схема** (запись земли на индонезийца в пользу иностранца) — то, чем соблазняют посредников, юридически ничтожна и противоречит базовому земельному закону.

### Налоги и сборы

- **Аренда.** Финальный налог 10% с валовой выручки от сдачи земли и/или зданий ([DJP, PP 34/2017](https://www.pajak.go.id/id/pajak-penghasilan-atas-penghasilan-dari-persewaan-tanah-danatau-bangunan)): «10% dari jumlah bruto» — от суммы брутто, без вычета расходов, в отличие от Таиланда.
- **Покупка.** Приобретатель платит сбор BPHTB по ставке 5% ([закон на сайте DJP](https://www.pajak.go.id/id/peraturan/bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan), «Tarif pajak ditetapkan sebesar 5%»), продавец — финальный налог 2,5% с валовой стоимости передачи (PwC: «set at 2.5% of the gross transfer value»).
- **Владение.** Ежегодный налог на землю и постройки PBB — до 0,5% от стоимости, которую определяют региональные власти (PwC).

### Риски и кому это подходит

Структурный риск один и он главный: leasehold-актив дешевеет по мере истечения срока, и перепродать последние годы договора сложно — покупатель смотрит на остаток. Добавьте содержание компании PT PMA (отчётность, налоги), если выбран корпоративный путь, и спонсорский характер любых видов на жительство: владение недвижимостью права на проживание в Индонезии не создаёт. Такой рынок подходит инвесторам, готовым разбираться в местной юридике лично или держать профильную команду, — а не тем, кто ищет пассивный актив «купил и забыл».

## Дубай: свободная собственность и нулевой налог — с высоким порогом входа

### Правила и сборы

Регистрацией сделок управляет Dubai Land Department. Главный платёж при покупке — сбор 4% от цены продажи плюс административные сборы (для объектов от 500 000 дирхамов — 4 200 AED, ниже — 2 100 AED): [страница DLD о регистрации продажи](https://dubailand.gov.ae/en/eservices/registering-the-sale-of-a-mortgaged-property). Подоходного налога с физических лиц в ОАЭ нет — арендный доход частного владельца им не облагается; расходы владельца — сервисные сборы здания и разовые сборы при сделках. Ежегодного налога на имущество нет.

Форма владения здесь — самая простая из трёх: свободная собственность, регистрируемая в DLD, без квот, компаний и номиналов. Но для иностранцев она доступна только в утверждённых зонах: по официальному порталу ОАЭ, «in Dubai, foreign ownership is permitted in areas designated as freehold» — перечень участков определён Regulation No. 3 of 2006, а титулы выдаёт Land Department ([u.ae: Expatriates buying property](https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae)). Вне таких зон иностранцу доступны права пользования (usufruct) или долгосрочная аренда — leasehold до 99 лет. Рынок при этом сильно сегментирован по районам и застройщикам.

### Golden Visa: как правильно в 2026 году

По действующей странице [правительства ОАЭ](https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa) инвестиционная Golden Visa требует капитала от **2 млн дирхамов**, и сроки теперь разные: **10 лет — для публичных инвестиций, 5 лет — для инвестиций в недвижимость**. Виза продлеваемая и позволяет спонсировать семью, включая супругу и детей. Обратите внимание: во множестве материалов (в том числе старых сравнениях «Пхукет vs Дубай») до сих пор фигурируют «10 лет от 750 000 дирхамов» и «бессрочная от 2 млн» — по текущим правилам это неверно.

Налоговое резидентство ОАЭ — отдельная от визы история: по правилам 2023 года это 183 дня присутствия за 12 месяцев либо 90 дней и более при наличии резидентской визы и постоянного дома, работы или бизнеса в стране (разбор PwC со ссылкой на Cabinet Decision 85/2022). Сама покупка квартиры или виза автоматически налоговым резидентом не делают.

## Юридика иностранца: три модели владения

| Параметр | Пхукет (Таиланд) | Бали (Индонезия) | Дубай (ОАЭ) |
|---|---|---|---|
| Форма для иностранца | Freehold на квартиру в кондо (иностранная квота — до 49% площади проекта); земля — только аренда или корпоративные структуры | Hak Milik недоступен; leasehold обычно 25–30 лет, Hak Pakai и HGB — 30+20+30 лет, часто через PT PMA | Свободная собственность для иностранцев — в утверждённых зонах (designated areas), вне их usufruct/leasehold до 99 лет; регистрация в Dubai Land Department |
| Номинальные схемы | Не нужны для кондо; nominee-структуры с землёй вне закона | Nominee юридически ничтожен | Не нужны |
| Регистрация сделки | Земельный департамент (Land Department) | Нотариус PPAT / национальное земельное ведомство | Dubai Land Department |
| Сборы при покупке | Transfer fee 2% от госоценки + stamp duty 0,5% или SBT 3,3% (по статусу продавца) | BPHTB 5% (покупатель) + финальный 2,5% (продавец) | DLD 4% + административные сборы |
| Перепродажа | Свободная, регистрируется в Land Department | Leasehold дешевеет к концу срока; титульные права переоформляются | Свободная, через DLD |

Due diligence обязателен везде, но предметы проверки разные. На Пхукете проверяют титул и иностранную квоту кондоминиума — чек-лист в статье о [проверке объекта до депозита](https://kvartiry-phuket.com/blog/due-diligence-cheklist-phuket-2026/). На Бали — срок leasehold, права на продление и чистоту PT PMA. В Дубае — отсутствие обременений по титулу DLD и репутацию застройщика при покупке на котловане.

## Визы: что даёт покупка и чего не даёт

| Вопрос | Пхукет | Бали | Дубай |
|---|---|---|---|
| Виза за покупку недвижимости | Нет. Но недвижимость закрывает инвестиционное требование LTR: от 250 000 $ для пенсионеров с пассивным доходом 40–80 тыс. $ в год и от 500 000 $ для «богатых глобальных граждан» | Нет | Да: Golden Visa от 2 млн дирхамов, 5 лет для недвижимости, продлеваемая |
| Долгое пребывание без покупки | Безвиз 30 дней (с 15.09.2026); DTV — 5 лет, до 180 дней за въезд, сбор 10 000 ฿ (посольство в Москве принимает 350 $); Thailand Privilege — от 650 000 ฿ за 5 лет | Спонсорские KITAS (работа, семья, инвестор-программы) | Резидентские визы через работу, бизнес или недвижимость |
| Налоговые особенности | Аренда — тайский доход по шкале до 35% с вычетом 30%; LTR освобождает зарубежный доход (но не аренду тайской квартиры) | Аренда — финальные 10% с брутто | Подоходного налога с физлиц нет |

Все визовые маршруты Таиланда с порогами и сборами — в [обзоре виз Таиланда](https://kvartiry-phuket.com/blog/vizy-tailand-2026-obzor/).

Три детали, которые чаще всего упускают в сравнениях. Первая: тайской «визы за недвижимость» не существует, но LTR — ближайший аналог: квартира или вилла на ваше имя может закрыть инвестиционный порог (документы Земельного департамента не старше полугода), сбор программы — 50 000 ฿ на 10 лет визы (правила — на [портале программы](https://ltr.boi.go.th/)). Вторая: Thailand Privilege — платное членство, а не виза за покупку; тарифы на 1 октября 2026 года — от 650 000 ฿ (Bronze, 5 лет) до 5 000 000 ฿ (Reserve, 20 лет) по [официальной таблице программы](https://www.thailandprivilege.co.th/home). Третья: российский паспорт даёт в Таиланде 30 дней безвиза по двустороннему соглашению — прежние 60 дней отменены с 15 сентября 2026 года, и «жизнь на штампах» больше не работает (подробности — в разборе [въезда в Таиланд с 15 сентября 2026 года](https://kvartiry-phuket.com/blog/turisticheskaya-viza-tailand-2026/)).

## Налоги: сравнительная таблица

| Налог или сбор | Пхукет | Бали | Дубай |
|---|---|---|---|
| С аренды | Прогрессивная шкала до 35% после вычета 30% расходов (или фактических); при выплате нерезиденту — удержание 15% | Финальный 10% с валовой выручки | 0% (подоходного налога с физлиц нет) |
| При продаже | WHT по прогрессивной шкале для физлица + SBT 3,3% или stamp duty 0,5% | Финальный 2,5% с валовой стоимости (продавец) | 0% |
| При покупке | Transfer fee 2% от госоценки | BPHTB 5% | DLD 4% + админ. сборы |
| Ежегодный имущественный | Land and Building Tax: 0% / 0,02% / 0,3% по использованию | PBB до 0,5% (ставку задаёт регион) | Нет |
| Наследование | Только сверх 100 млн ฿ (5% / 10%, супруг — 0) | Отдельного налога на наследство в использованных источниках нет; порядок передачи имущества проверяйте с юристом | То же: налога нет, порядок передачи регулируется местным правом |

Ставки в таблице — из первоисточников и наших тематических разборов (ссылки в предыдущих разделах), но это общие правила, а не расчёт вашей ситуации: итог зависит от статуса сторон, резидентства и соглашений об избежании двойного налогообложения. Перед первой сдачей или продажей налоговую карту стоит проверить с консультантом в каждой юрисдикции — включая страну вашего текущего резидентства.

## Выход из инвестиции: что известно точно

Юридически перепродажа свободна на всех трёх рынках — разница в том, что именно вы продаёте. На Пхукете и в Дубае это регистрируемая собственность: новый владелец получает тот же титул. На Бали leasehold — это остаток договорного срока, и актив теряет в цене по мере его истечения; титульные права (Hak Pakai, HGB) переоформляются, но их «остаточная» логика тоже работает.

Конкретные «сроки продажи в месяцах» и «средний рост цен», которыми обмениваются в чатах, мы сознательно не приводим: у нас нет выборки сделок ни по одному из трёх рынков, а публикуемые цифры обычно восходят к презентациям застройщиков. Что проверяется вместо этого на Пхукете: район и близость к пляжу (по медианам наших цен лидирует Чонг Тале), состояние объекта, полный пакет документов и форма собственности — freehold продаётся легче, чем leasehold. Обещания «гарантированной доходности» от УК стоит взвесить до подписания договора управления — есть [отдельный разбор](https://kvartiry-phuket.com/blog/garantirovannaya-arenda-phuket-2026/).

## Четыре типичные ошибки при выборе между тремя рынками

1. **Сравнивать брутто-доходности из рекламы разных стран.** Методики разные, сборы спрятаны в приложениях, загрузка «нарисована». Считайте нетто на своих вводных: для Пхукета — [ROI-калькулятор](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/), для Бали и Дубая — та же логика по местным сборам из таблиц выше.
2. **Покупать на Бали leasehold с коротким остатком срока** без оценки перепродажи и без юриста. Через 10–15 лет остаток станет главным аргументом покупателя против вас.
3. **Считать визовые пороги по старым статьям.** «Golden Visa от 750 000 дирхамов на 10 лет» и «60 дней безвиза в Таиланде» — устарели: сейчас 2 млн дирхамов и 5 лет для недвижимости в ОАЭ и 30 дней безвиза в Таиланде. В Таиланде «визы за покупку» не было и нет — реалистичные связки: LTR с инвестиционным зачётом недвижимости, Privilege или DTV.
4. **Экономить на проверке до депозита.** На всех трёх рынках главный риск — не рынок, а конкретный объект: квота, титул, срок аренды, обременения, репутация застройщика.

## Чек-лист выбора локации

1. Определите цель: пассивный доход, сохранение капитала, виза, место для жизни — или комбинация.
2. Сложите бюджет входа: цена + сборы из таблиц выше + резерв на простой и ремонт первого года.
3. Зафиксируйте форму владения, которую вы реально получаете: собственность, срочное право или корпоративная структура.
4. Проверьте налоги в двух юрисдикциях: где объект и где вы налоговый резидент; на Пхукете аренда — тайский доход независимо от счёта.
5. Решите визовый вопрос под ваш ритм поездок: 30 дней безвиза в Таиланде, DTV, Privilege, KITAS или Golden Visa.
6. Запланируйте проверку объекта: [чек-лист due diligence](https://kvartiry-phuket.com/blog/due-diligence-cheklist-phuket-2026/) для Пхукета, юрист по индонезийскому праву для Бали, проверка титула DLD для Дубая.
7. Опишите сценарий выхода: кому, как и с какими сборами продастся актив через ваш горизонт.

Если Пхукет в шорт-листе — [запросите подборку объектов под ваш бюджет](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form): соберём варианты с медианами по районам и расчётом сценария. Для сравнения внутри Таиланда есть отдельный разбор [Пхукет, Самуи или Паттайя](https://kvartiry-phuket.com/blog/phuket-vs-samui-vs-pattaya-2026/), а для азиатской альтернативы — [Таиланд или Вьетнам](https://kvartiry-phuket.com/blog/tajland-ili-vietnam-nedvizhimost-2026/).

## Источники и методика

Цены Пхукета — собственные данные проекта kvartiry-phuket.com: накопительная выборка 935 объявлений о продаже квартир и кондо за 19.04–30.09.2026 (asking-цены, не сделки; районные строки — только при достаточной выборке, только кондо). Тайские налоги и сборы сверены с нашими разборами, обновлёнными 1 октября 2026 года. Зарубежные правила проверены 1 октября 2026 года по страницам, открытым в день проверки:

- [Department of Lands: сборы при регистрации прав](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/) — transfer fee 2% от официальной оценки;
- [Revenue Code, статья 41](https://www.rd.go.th/english/37749.html) — налог с дохода от имущества в Таиланде независимо от места выплаты;
- [Посольство Таиланда в Москве: пересмотр безвизового режима с 15.09.2026](https://moscow.thaiembassy.org/en/publicservice/revision-of-thailand-s-visa-exemption-and-visa-on-arrival-schemes?menu=5d843dbc15e39c1abc005883&page=5d843dbc15e39c1abc005882) — 30 дней для обычных паспортов РФ;
- [Thailand Privilege: тарифы](https://www.thailandprivilege.co.th/home) — пакеты от 650 000 ฿ до 5 000 000 ฿;
- [Портал LTR (BOI)](https://ltr.boi.go.th/) — пороги инвестиций для недвижимости и сбор 50 000 ฿;
- [DJP: финальный налог 10% с аренды земли и зданий](https://www.pajak.go.id/id/pajak-penghasilan-atas-penghasilan-dari-persewaan-tanah-danatau-bangunan);
- [DJP: закон о BPHTB, ставка 5%](https://www.pajak.go.id/id/peraturan/bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan);
- [PwC Worldwide Tax Summaries: прочие налоги Индонезии](https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes) — 2,5% с продавца, PBB;
- [SSEK: какие титулы доступны иностранцам](https://ssek.com/blog/real-estate-in-indonesia-ai-foreign-owners-and-tenants);
- [DFDL Nusantara: структурирование недвижимости в Индонезии, 2026](https://www.nusantaradfdl.com/insights/foreign-investment-indonesia-real-estate) — Hak Milik/Pakai/HGB/Hak Sewa, сроки, nominee;
- [Dubai Land Department: регистрация продажи, сбор 4%](https://dubailand.gov.ae/en/eservices/registering-the-sale-of-a-mortgaged-property);
- [Правительство ОАЭ: Golden Visa](https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa) — 2 млн дирхамов; 10 лет публичные инвестиции, 5 лет недвижимость;
- [Правительство ОАЭ: покупка недвижимости иностранцами](https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/expatriates-buying-a-property-in-the-uae) — freehold для иностранцев в утверждённых зонах (Regulation No. 3 of 2006), вне зон — usufruct и leasehold до 99 лет;
- [PwC: налоговое резидентство ОАЭ](https://taxsummaries.pwc.com/united-arab-emirates/individual/residence) — тесты 183 и 90 дней.

Материал носит образовательный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Правила меняются: перед решением сверяйте условия с первоисточниками и консультантом по вашей ситуации.

## Часто задаваемые вопросы

### Пхукет или Бали: что лучше для инвестиций в недвижимость?

Ключевая разница — форма владения. На Пхукете иностранец покупает квартиру в полную собственность (freehold) с регистрацией в Земельном департаменте, и арендный доход облагается по прогрессивной шкале до 35% после вычета 30% расходов. На Бали земля в свободной собственности иностранцу недоступна: покупается договорной leasehold на 25–30 лет или титульные права по схеме 30+20+30 лет, а аренда облагается финальным налогом 10% с брутто. Пхукет логичнее для пассивного владения, Бали — для тех, кто готов заниматься объектом и принимать риск срочных прав.

### Где дешевле войти в инвестицию — на Пхукете или на Бали?

По Пхукету у нас есть собственные данные: медиана цены предложения однокомнатной квартиры — 2,99 млн ฿ (603 объявления за 19.04–30.09.2026), студии — 3 млн ฿. По Бали мы собственную выборку не собираем, и прямое сравнение цен в любом случае некорректно: за сопоставимые деньги на Бали обычно покупается срочное право (аренда на десятилетия), а на Пхукете — полная собственность. Сравнивать нужно не цену за метр, а цену с учётом срока права, сборов при входе и налогов на владение.

### Дают ли в Таиланде вид на жительство за покупку недвижимости?

Нет, автоматической «золотой визы» за покупку в Таиланде нет: право собственности и право на пребывание регулируются разными законами. Но недвижимость может закрыть инвестиционное требование визы LTR: от 250 000 $ для пенсионеров с пассивным доходом 40–80 тыс. $ в год и от 500 000 $ для категории «богатых глобальных граждан». Объект оформляется на имя заявителя до подачи, freehold или leasehold с остатком от 10 лет. Альтернативы — платное членство Thailand Privilege (от 650 000 ฿ за 5 лет) или DTV для удалёнщиков (5 лет, до 180 дней за въезд).

### Сколько нужно вложить в Дубае для Golden Visa и на какой срок её дают?

По действующей странице правительства ОАЭ порог инвестиции — 2 млн дирхамов. Сроки разведены по типу инвестиций: 10 лет для публичных инвестиций и 5 лет — с продлением — для инвестиций в недвижимость. Виза позволяет спонсировать супругу и детей. Встречающиеся в старых материалах «10 лет от 750 000 дирхамов» и «бессрочная виза от 2 млн» текущим правилам не соответствуют.

### Какой налог я заплачу с аренды квартиры на Пхукете, если живу в России?

Аренда квартиры на Пхукете — доход от имущества, находящегося в Таиланде, и он облагается тайским подоходным налогом независимо от того, где живёт владелец и на какой счёт приходят деньги (статья 41 Revenue Code). Доход считается по прогрессивной шкале до 35% после вычета стандартных 30% расходов или фактических документированных; если доход выплачивает тайская компания нерезиденту, с выплаты удерживается 15% с зачётом в годовом расчёте. Нужны декларации PND 94 и PND 90; подробный разбор — в статье о налоге на аренду.

### Какая доходность реальна: брутто или нетто?

Реальна только нетто: за вычетом сборов при покупке, сервисных платежей, комиссии управления, простоя, ремонта и налогов. «Типовой» доходности не существует ни на одном из трёх рынков — у нас нет выборки сделок, чтобы посчитать её честно, поэтому мы не публикуем проценты. Для квартиры на Пхукете сценарий считается на наших данных о ценах и официальных сборах; для Бали и Дубая применяйте ту же логику с их ставками из этой статьи. Завышенная брутто-цифра из рекламы — не прогноз, а маркетинг.

### Можно ли иностранцу купить недвижимость в ипотеку на Пхукете, Бали или в Дубае?

На Пхукете публично подтверждённой ипотечной программы для нерезидентов нет: тайские банки описывают общий продукт (например, Bualuang Home Loan у Bangkok Bank), но условий для иностранцев — ставку, LTV, валюту, требования к визе — на публичных страницах не публикуют; что именно запросить у банка письменно до депозита, разобрано в статье об [ипотеке Bangkok Bank](https://kvartiry-phuket.com/blog/bangkok-bank-ipoteka-inostrancu-2026/). На Бали кредитовать договорной leasehold сложно — это право по оценке DFDL слабее для финансирования, чем титульные, поэтому ставка обычно делается на собственные средства. В Дубае ипотечные условия для нерезидентов каждый банк определяет индивидуально, без публичных единых тарифов; при любом способе оплаты сбор DLD 4% остаётся фиксированной строкой бюджета.

### Как изменился безвизовый въезд в Таиланд в 2026 году и что это значит для владельцев квартир?

С 15 сентября 2026 года 60-дневный безвизовый режим отменён для всех 93 стран; действует 30-дневная схема для туризма, а владельцы обычных российских паспортов остаются в режиме до 30 дней по двустороннему соглашению Таиланда и России. Для покупателя квартиры это значит, что «жизнь на штампах» с выездами каждые два месяца больше не работает: для зимовок на 2–4 месяца удобнее DTV (180 дней за въезд с одним продлением), а для круглогодичного пребывания — LTR или Thailand Privilege.

---

**Итог.** Пхукет — прямой титул собственности при медианном чеке около 3 млн ฿ и понятные налоги, но без «визы за покупку». Бали — покупка срочных прав (обычно 25–80 лет) с финальным налогом 10% с брутто-аренды и рисками перепродажи leasehold. Дубай — свободная собственность (в утверждённых для иностранцев зонах) и нулевой подоходный налог, но сбор 4% с каждой сделки и порог Golden Visa 2 млн дирхамов. Выбор определяется не «лучшей страной», а формой владения, которую вы приемлете, и налоговой картиной вашей страны резидентства. [Оставьте запрос](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form) — соберём подборку на Пхукете с медианами по районам и расчётом под ваш бюджет.

---

> Источник: [Пхукет vs Бали vs Дубай 2026 — инвестиции](https://kvartiry-phuket.com/blog/phuket-vs-bali-vs-dubai-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.