---
title: "Как продать квартиру на Пхукете: этапы, налоги и вывод денег"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/kak-prodat-kvartiru-na-phukete/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-04"
date_published: "2026-10-04"
language: "ru"
---
> Источник: [Как продать квартиру на Пхукете: этапы, налоги и вывод денег](https://kvartiry-phuket.com/blog/kak-prodat-kvartiru-na-phukete/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

> **Важно.** Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. До депозита, SPA или регистрации сделки перепроверяйте каждое утверждение с лицензированным тайским адвокатом и в Land Department / DBD на дату вашей сделки. Ставки налогов, сборы и регламенты Таиланда меняются.

# Продажа квартиры на Пхукете иностранцем: подготовка, налоги при продаже и перевод денег из Таиланда

## Коротко

Продать квартиру на Пхукете иностранец может на общих основаниях: нужны документ о праве на юнит, паспорт, справка управляющей компании об отсутствии долгов и регистрация перехода права в земельном офисе. Налоги при продаже считаются от оценочной или договорной стоимости — смотря что выше, а деньги выводятся через банк по документам сделки.

## Как продать квартиру на Пхукете?

Продажа проходит в пять шагов: сбор документов на юнит, оценка и выход в рынок, договор с задатком, расчёт налогов и сборов, регистрация перехода права в земельном офисе. Срок сделки зависит от готовности бумаг и от того, продаётся ли юнит в иностранной квоте (foreign quota) или в тайской — конверсия квоты возможна не всегда.

Базовая последовательность выглядит так:

1. **Поднять папку покупателя.** Chanote (тайский кадастровый сертификат) на юнит или выписка о праве, договор купли-продажи с застройщиком, акт приёмки, платёжные документы, FTT/FET (Foreign Exchange Transaction form) — банковская форма о вводе валюты в страну, если юнит был куплен в иностранную квоту.
2. **Запросить у управляющей компании (УК)** справку об отсутствии задолженности по common area fee и sinking fund, а также письмо о статусе квоты в здании.
3. **Определить цену** по сопоставимым юнитам того же проекта и этажности, а не по «хотелкам» объявлений.
4. **Подписать договор с задатком** (обычно 5–10% от цены — условие договорное, не законодательное), зафиксировав в нём, кто и какие налоги платит.
5. **Зарегистрировать сделку** в земельном офисе Пхукета, одновременно получив расчёт сборов и платежи от покупателя.
6. **Вывести деньги** через банк, имея на руках пакет документов сделки.

Ниже — каждый блок отдельно, с акцентом на те места, где продавцы теряют деньги и время.

## С чего начать продажу: документы и справки

Сделка в земельном офисе идёт ровно настолько быстро, насколько полон пакет документов. Минимальный набор для продавца-физлица:

- паспорт (и копия всех страниц с подписями), при наличии — тайская налоговая идентификация;
- Chanote/право на юнит в оригинале;
- справка УК об отсутствии долгов — без неё земельный офис регистрацию не проведёт;
- письмо УК о наличии свободной иностранной квоты в здании (если покупатель — иностранец);
- оригинал FTT/FET с покупки — он подтверждает, что валюта заходила в Таиланд и у вас есть основание вывести деньги обратно;
- доверенность по форме земельного офиса, если вы не можете присутствовать лично. Оформление за пределами Таиланда требует консульского заверения/легализации и перевода — форму и требования уточняйте в офисе заранее, они различаются для разных типов объектов.

Если юнит оформлен на тайскую компанию, список шире: корпоративные документы из DBD (Department of Business Development), протокол собрания директоров, печать, бухгалтерия. Это отдельная схема со своими рисками, и готовить её нужно с корпоративным юристом и бухгалтером компании заранее, а не в день подписания.

## Как оценить цену и где искать покупателя

Цена юнита на вторичном рынке Пхукета формируется не «по району», а по связке: проект — корпус — этаж — вид — состояние — квота — наличие управляющего оператора. Два юнита в одном здании могут различаться на десятки процентов только из-за вида и квоты владения.

### Квартира в Тайланде сколько стоит?

Единой цены нет: стоимость юнита задаётся локацией, удалённостью от пляжа, возрастом дома, состоянием и тем, продаётся ли право freehold в иностранной квоте или leasehold. Корректная оценка строится на закрытых сделках в том же проекте за последние 6–12 месяцев; земельный офис публичной статистики по ценам сделок конкретного кондоминиума не раскрывает.

Практический подход: берите 3–5 сопоставимых юнитов в своём проекте и соседних, смотрите не цены выставления, а цены, по которым объекты реально ушли (эту информацию дают агенты, работающие с проектом), и отдельно проверяйте оценочную стоимость в земельном офисе — она нужна для расчёта налогов и часто ниже рыночной. Если юнит покупался на стадии off-plan или в рассрочку, сверьтесь с тем, как сейчас застройщик продаёт остатки в том же корпусе: прямые продажи девелопера с акциями — ваш главный конкурент (подробнее о механике таких покупок — в материале про [квартиру на Пхукете в рассрочку](https://kvartiry-phuket.com/blog/kvartira-na-phukete-v-rassrochku/)).

### Сколько стоит квартира в Таиланде на месяц?

Единой ставки нет: месячная аренда зависит от сезона, района, площади и длительности контракта, а высокий сезон и низкий отличаются по ставкам кратно. Для продажи важна не абстрактная цифра по рынку, а подтверждённый договорами и банковскими выписками доход конкретного юнита за последние 12 месяцев.

Покупатель-инвестор смотрит именно на это: сколько месяцев юнит был занят, по какой ставке, кто платил электричество и уборку, какая комиссия у оператора. Сезонность рынка подробно разобрана в материалах про [зимовку на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/zimovka-na-phukete/) и [аренду виллы на месяц и дольше](https://kvartiry-phuket.com/blog/villa-na-phukete-na-mesyac-i-dolshe/) — логика ценообразования у кондо та же.

Отдельный момент: если юнит сдавался посуточно, убедитесь, что у проекта есть соответствующая лицензия по Hotel Act (лицензии администрируются профильными органами провинциальной администрации, а не земельным офисом). Обещать покупателю посуточный доход в доме без лицензии — риск для сделки и для вашей репутации. Что именно проверять, разбирали в статье про [посуточную аренду на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/posutochnaya-arenda-na-phukete/).

Не хотите собирать аналоги вручную — [получите подборку под ваш бюджет и сопоставимые объекты](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form), чтобы понять коридор цены по вашему проекту.

## Работа с агентом: комиссия и эксклюзив

Рынок Пхукета — брокерский: подавляющая часть сделок с иностранцами идёт через агентов. Комиссия на вторичке договорная и платится продавцом; стандартных законодательных ставок нет, диапазон обсуждается до подписания листинга — фиксируйте его письменно вместе с базой расчёта (от цены сделки до налогов или после).

Что должно быть в договоре с агентом:

- срок эксклюзива и условия выхода из него;
- кто оплачивает фотосъёмку, floor plan, перевод документов;
- обязанность агента раскрывать покупателю статус квоты и долги по УК;
- порядок приёма задатка — на чей счёт и на каких условиях он возвращается;
- запрет менять цену в договоре купли-продажи без вашего письменного согласия.

Эксклюзив сам по себе не плох: один ответственный агент с доступом к брокерской сети часто продаёт быстрее, чем десять «открытых» листингов с разными ценами в выдаче. Плохо — эксклюзив без KPI и без права расторжения.

## Налоги и сборы при продаже: из чего складывается сумма

Три группы платежей: передаточный сбор земельного офиса, налог Revenue Department (специальный бизнес-налог либо гербовый сбор) и подоходный налог, удерживаемый у источника при регистрации.

Вердикт: если юнит продаётся в пределах пяти лет с даты приобретения — применяется specific business tax 3,3% (3% плюс местная надбавка); если позже — вместо него гербовый сбор 0,5%; данные: Revenue Department, справочные разделы Specific Business Tax и Stamp Duty (страницы без указанной даты редакции, проверяйте перед сделкой).

| Платёж | База | Порядок | Источник |
|---|---|---|---|
| Передаточный сбор (transfer fee) | Оценочная стоимость земельного офиса | Ставка устанавливается и периодически корректируется профильными ведомствами; в нашем списке подтверждённых источников её нет — уточняйте в земельном офисе Пхукета на дату сделки | — |
| Specific Business Tax | Бóльшая из величин: цена сделки или оценочная стоимость | 3,3% при продаже в пределах 5 лет владения; предусмотрены исключения, которые надо проверять индивидуально | [Revenue Department, SBT](https://www.rd.go.th/63775.html) |
| Гербовый сбор (stamp duty) | Бóльшая из величин: цена сделки или оценочная стоимость | 0,5%, если SBT не применяется | [Revenue Department, Stamp Duty](https://www.rd.go.th/63777.html) |
| Подоходный налог у источника | Оценочная стоимость с вычетом, зависящим от числа лет владения | Прогрессивная шкала; удерживается при регистрации перехода права | [Revenue Department, Personal Income Tax](https://www.rd.go.th/63769.html) |

Три практических следствия:

1. **Налог считается не от вашей «хотелки», а от базы, которую определяет земельный офис.** Попросите агента или юриста запросить предварительный расчёт до подписания договора — иначе итоговая сумма на регистрации станет сюрпризом.
2. **Распределение платежей — предмет договора.** На Пхукете часто встречается схема «transfer fee пополам, налоги — на продавце», но это обычай, а не норма. Пишите распределение в договоре цифрами и формулами.
3. **Занижение цены в договоре** ради экономии на налогах создаёт проблемы и продавцу (меньше документально подтверждённая сумма для вывода за рубеж), и покупателю (выше его будущий налог при перепродаже). Это тот случай, когда «оптимизация» стоит дороже экономии.

Если вы налоговый резидент другой страны, продажа может иметь последствия и там — соглашение об избежании двойного налогообложения и зачёт уплаченного в Таиланде налога обсуждайте со своим консультантом до сделки.

## Продажа иностранцу и иностранная квота

Квартиру на Пхукете иностранцу продать легально можно, но ключевой вопрос — квота. В кондоминиуме иностранцы могут владеть ограниченной долей от общей площади юнитов здания (49%), остальное — тайская квота; покупателю-иностранцу для регистрации freehold нужно подтвердить ввод валюты из-за рубежа банковской формой FET/FTT ([справка OSOS BOI по правовым вопросам](https://osos.boi.go.th/EN/how-to/215/Other-Legal-Issue/)).

Отсюда три сценария:

- **Ваш юнит в иностранной квоте** — самый ликвидный вариант. Покупатель-иностранец переводит деньги из-за рубежа в иностранной валюте на своё имя, банк выдаёт форму, юнит регистрируется на него.
- **Ваш юнит в тайской квоте** — покупатель-иностранец сможет оформить freehold только если в здании освободилась иностранная квота. Запрос в УК обязателен до выхода в рынок: без свободной квоты круг покупателей сужается до тайцев, тайских компаний и покупателей, готовых на leasehold.
- **Leasehold** — продаётся не собственность, а право аренды на оставшийся срок. Нужно согласие арендодателя/застройщика, перерегистрация договора и честное раскрытие остатка срока: покупатель платит за оставшиеся годы, а не за «30 лет».

Землю иностранец в Таиланде на freehold не оформляет ни в одной из этих схем — если речь о вилле, продаётся либо leasehold на землю плюс строение, либо доля в тайской компании (отдельная конструкция со своими рисками и проверками, которую покупатель будет изучать особенно придирчиво).

## День регистрации в земельном офисе

Регистрация — одна встреча, на которой одновременно происходит расчёт, уплата сборов и смена собственника. Что обычно требуется:

1. Оригиналы документов на юнит и паспорта сторон (или доверенности по форме офиса).
2. Свежая справка УК об отсутствии долгов и письмо о квоте.
3. Кассовые чеки (cashier's cheques) от покупателя — на продавца и на земельный офис, в суммах, согласованных заранее.
4. Для покупателя-иностранца — FET/FTT на сумму, достаточную для оформления в иностранной квоте.
5. Расчёт налогов офиса и подтверждение уплаты.

Эскроу-счета в Таиланде существуют, но массовой практикой на вторичке Пхукета не стали: чаще расчёт идёт кассовыми чеками в момент регистрации. Если покупатель предлагает платёж криптовалютой — отказывайтесь от такой конструкции на этапе договора: деньги, не прошедшие через банковскую систему, вы потом не выведете из страны документально обоснованно.

## Как вывести деньги от продажи за рубеж

Вывод средств от продажи недвижимости нерезидентом проходит через коммерческий банк как уполномоченного агента валютного контроля, при предъявлении документов, подтверждающих источник средств ([Bank of Thailand, Exchange Control Regulation](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html)). Обратная сторона медали: именно поэтому входящий перевод при покупке и форма FET/FTT так важны — они закрывают вопрос о происхождении денег.

Рабочий порядок действий:

1. **До сделки** запросите в своём тайском банке список документов для исходящего перевода и лимиты/пороги — у разных банков разная внутренняя практика комплаенса.
2. **Соберите досье**: договор купли-продажи, копия зарегистрированного права, квитанции об уплате налогов и сборов, паспорт, FET/FTT с покупки.
3. **Согласуйте маршрут и валюту** получения заранее. Часть банков ограничивает направления и валюты переводов; для держателей российских паспортов и счетов в банках под ограничениями маршрут нужно проверять до регистрации сделки, а не после.
4. **Оформите перевод** и сохраните подтверждающие документы: при следующей покупке или при вопросах налоговой в стране резидентства они понадобятся.

Если вы продаёте, чтобы переложиться в другой объект на Пхукете, иногда разумнее не выводить деньги, а провести встречную сделку — [подберём варианты под ваш бюджет](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form).

## Частые ошибки продавцов

- **Выход в рынок без справки УК.** Долг по common area fee всплывает на регистрации и срывает дату.
- **Непроверенная квота.** Продавец обещает иностранцу freehold, а свободной иностранной квоты в здании нет.
- **Потерянная форма FET/FTT с покупки.** Восстанавливается через банк, но долго; ищите заранее.
- **Налоги «на глаз».** Расчёт от договорной цены вместо оценочной базы — и чистыми на руки выходит меньше ожидаемого.
- **Устная договорённость о распределении сборов.** На регистрации выясняется, что «пополам» стороны понимали по-разному.
- **Доверенность без правильной легализации** — земельный офис не принимает документ, сделка переносится.
- **Расчёт вне банковской системы** — деньги получены, но вывести их из Таиланда с документальным обоснованием нельзя.
- **Реклама посуточной доходности** в проекте без лицензии по Hotel Act — покупатель с юристом это проверит.

## Источники и методика

- Revenue Department Таиланда, раздел **Personal Income Tax** — порядок налогообложения доходов физических лиц, включая удержание при сделках с недвижимостью: [rd.go.th/63769.html](https://www.rd.go.th/63769.html).
- Revenue Department Таиланда, раздел **Specific Business Tax** — ставка 3,3% (включая местную надбавку) и правило пятилетнего срока владения: [rd.go.th/63775.html](https://www.rd.go.th/63775.html).
- Revenue Department Таиланда, раздел **Stamp Duty** — гербовый сбор 0,5%, применяемый, когда SBT не взимается: [rd.go.th/63777.html](https://www.rd.go.th/63777.html).
- Bank of Thailand, **Exchange Control Regulation** — правила валютного контроля, роль уполномоченных банков и документальное обоснование переводов: [bot.or.th](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html).
- OSOS BOI, раздел **Other Legal Issue** — ограничение иностранного владения в кондоминиуме и требование подтверждения ввода валюты: [osos.boi.go.th](https://osos.boi.go.th/EN/how-to/215/Other-Legal-Issue/).

Ограничения материала: справочные страницы Revenue Department и BOI не содержат даты последней редакции, поэтому ставки и процедуры нужно подтверждать у налогового консультанта и в банке на дату сделки. Ставка передаточного сбора земельного офиса в статье намеренно не названа — подтверждённого источника в нашем списке нет, а величина периодически корректируется мерами поддержки рынка. Ценовые ориентиры по продаже и аренде в статье не приводятся числами: публичной статистики цен закрытых сделок по конкретным кондоминиумам Пхукета нет, а диапазоны без источника мы не публикуем.

## Часто задаваемые вопросы

### Может ли иностранец продать квартиру на Пхукете без присутствия в Таиланде?

Такая практика на рынке встречается — сделку проводят по доверенности на форме земельного офиса. На что обратить внимание: требования к форме и легализации доверенности, оформленной за границей, перевод на тайский, срок действия, а также то, на чей счёт поступают деньги покупателя. Форму и порядок уточняйте в земельном офисе Пхукета и у юриста до того, как подписывать договор с покупателем.

### Какие налоги при продаже квартиры на Пхукете платит продавец-иностранец?

Структура платежей общая: передаточный сбор земельного офиса, specific business tax 3,3% либо гербовый сбор 0,5% и подоходный налог, удерживаемый при регистрации ([Revenue Department](https://www.rd.go.th/63775.html)). С юристом или налоговым консультантом стоит обсудить: какая база будет применена (оценочная или договорная), есть ли основания для исключений по SBT, как распределены платежи в вашем договоре и какие последствия возникнут в стране вашего налогового резидентства.

### Что делать, если юнит оформлен в тайской квоте, а покупатель — иностранец?

Начните с письменного запроса в управляющую компанию о текущем заполнении иностранной квоты в здании. Если свободной квоты нет, обсудите с юристом альтернативы — продажу тайскому покупателю или оформление leasehold — и заранее раскройте ситуацию покупателю: это вопрос, который его юрист проверит в любом случае.

### Нужна ли форма FET/FTT, если я продаю, а не покупаю?

Форма с момента покупки — ваш главный документ при выводе средств за рубеж, поскольку банк как агент валютного контроля запрашивает обоснование операции ([Bank of Thailand](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html)). Если документ утерян, запросите в банке восстановление или выписку заранее — до назначения даты регистрации.

### Можно ли указать в договоре цену ниже реальной, чтобы сэкономить на налогах?

Это вопрос не только налоговый, но и практический: сумма, которую вы сможете обосновать перед банком при выводе денег, ограничена документами сделки. Прежде чем обсуждать такую конструкцию, стоит показать проект договора юристу и отдельно спросить, как заниженная цена повлияет на налог покупателя при следующей перепродаже — на рынке это распространённая причина срыва переговоров.

### Как быстро продаётся квартира на Пхукете?

Единого срока нет, и достоверной публичной статистики по времени экспозиции на острове не существует. Практически срок определяется ценой относительно сопоставимых юнитов в том же проекте, статусом квоты, отсутствием долгов по УК и готовностью документов: объект с полным пакетом и адекватной ценой выходит на сделку заметно быстрее.

### Что проверит юрист покупателя перед сделкой?

Как правило — право на юнит и историю его регистрации, отсутствие обременений и долгов перед управляющей компанией, статус иностранной квоты, протоколы собрания собственников и бюджет здания, а при посуточной сдаче — наличие лицензии по Hotel Act. Подготовив эти документы заранее, вы сокращаете due diligence (юридическую проверку) покупателя на недели. Нужна помощь с подготовкой объекта к продаже или подбором альтернативы — [оставьте заявку](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form).

---

> Источник: [Как продать квартиру на Пхукете: этапы, налоги и вывод денег](https://kvartiry-phuket.com/blog/kak-prodat-kvartiru-na-phukete/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.