---
title: "Покупка гостевого дома и отеля на Пхукете в 2026 году"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/gosthaus-kak-biznes-phuket-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-01"
date_published: "2026-09-02"
language: "ru"
---
> Источник: [Покупка гостевого дома и отеля на Пхукете в 2026 году](https://kvartiry-phuket.com/blog/gosthaus-kak-biznes-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

> **Важно.** Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. До депозита, SPA или регистрации сделки перепроверяйте каждое утверждение с лицензированным тайским адвокатом и в Land Department / DBD на дату вашей сделки. Ставки налогов, сборы и регламенты Таиланда меняются.

# Гостевой дом или отель на Пхукете в 2026 году: что проверить перед покупкой бизнеса

**Проверено 01.10.2026.** Под вывеской «гостевой дом (гестхаус, guesthouse) на продажу» на Пхукете может продаваться и сама недвижимость, и действующий бизнес в чужом здании: право аренды, оборудование, аккаунты на платформах бронирования и репутация. Перед покупкой проверяют четыре вещи: что именно является предметом сделки, можно ли легально продолжать размещение гостей, может ли иностранец владеть и управлять таким бизнесом и подтверждена ли выручка документами. Слова «готовый бизнес» и «лицензия включена» не заменяют ни одну из этих проверок — ниже каждая разобрана по шагам со ссылками на первоисточники.

## Что именно продаётся

| Вариант | Что проверять |
|---|---|
| Недвижимость и оборудование | Титул, обременения, техническое состояние, перечень имущества и право покупателя приобрести объект |
| Арендный бизнес в чужом здании | Договор аренды, оставшийся срок, разрешённое использование, передачу прав и необходимые согласия |
| Акции действующей компании | Участников и управление, активы, обязательства, отчётность и все разрешения самой компании |
| Отдельные активы и договоры | Какой актив или договор действительно передаётся и какие действия нужны для продолжения работы |

При покупке акций компания сохраняется вместе со своей историей: налоги, долги и споры не исчезают после смены акционера и могут уменьшить стоимость приобретения. Это не значит, что каждый долг автоматически становится личной ответственностью покупателя — отдельно проверяются поручительства и другие личные обязательства участников.

Если продаётся право работать в арендованном здании, оцените экономику проекта в пределах подтверждённого срока аренды. Обещанное продление нельзя включать в цену как уже принадлежащее вам право. Этой теме Земельный департамент посвятил письмо от 24.04.2025 «Об аренде и продлении договоров аренды» (опубликовано в журнале департамента, том 71, № 2, 2025); конкретные условия продления зависят от текста договора. [Журнал Земельного департамента с письмом от 24.04.2025](https://www.dol.go.th/media/813280630581366784/2026/02/v4sQotT15xYV8LgqfJjcXEFa.pdf).

Запросите у продавца письменный перечень передаваемого: мебель и оборудование по инвентаризации, подтверждённые бронирования с датами заездов, договорённости с персоналом, аккаунты платформ, домен и книгу гостей — и отдельно зафиксируйте, что в сделку не входит.

## Лицензия и допустимый режим размещения

Hotel Act B.E. 2547 запрещает вести гостиничный бизнес без лицензии регистратора (ст. 15). Лицензия выдана конкретному оператору и конкретному отелю, действует пять лет (ст. 19), а если оператор — юридическое лицо, прекращается с его роспуском (ст. 26). Практический вывод для покупателя: лицензия не переходит к вам автоматически вместе со зданием. При покупке активов её можно перевести на нового оператора только с одобрения регистратора и если новый держатель отвечает требованиям ст. 16 (ст. 24); иначе новый оператор получает собственную лицензию. При покупке акций лицензия продолжает действовать, пока существует компания, — но проверьте её срок и соответствие фактических помещений. Среди требований к заявителю на лицензию — домициль или место жительства в Таиланде (ст. 16); если заявитель — компания, этим требованиям должен соответствовать её управляющий или представитель. [Hotel Act, ст. 15–26](https://report.dopa.go.th/laws/document/2/234.pdf).

Для самых небольших объектов действует исключение, введённое регламентом 2023 года: помещение с не более чем восемью номерами и не более чем тридцатью гостями одновременно не считается отелем, если оператор уведомил регистратора, официальная проверка подтвердила соответствие помещения требованиям и оператор получил письмо об уведомлении. Регистратор выдаёт такое письмо в течение сорока дней с момента уведомления, а действует оно пять лет. Малое количество номеров само по себе права работать без лицензии не даёт. [Ministerial Regulation No. 2 B.E. 2566, Королевская газета, 30.08.2023](https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/140A052N0000000001200.pdf). Подробно о гостиничной лицензии и посуточной сдаче жилья — в статье [Hotel Act и посуточная аренда на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/blog/hotel-act-daily-rental-phuket-2026/).

За ведение гостиничного бизнеса без лицензии — лишение свободы до одного года или штраф до 20 000 ฿, а также дополнительный штраф до 10 000 ฿ за каждый день нарушения (ст. 59 Hotel Act).

Перед покупкой запросите:

1. Лицензию либо письмо об уведомлении по исключению и подтверждение их действующего статуса.
2. Документы здания, разрешённое использование и сведения об изменениях помещений.
3. Точный перечень номеров и помещений, входящих в сделку и в разрешительный режим.
4. Письменный перечень действий, необходимых при смене оператора, названия или конфигурации бизнеса.
5. Сведения о предписаниях, приостановлении деятельности и незавершённых проверках.

Если продавец показывает разрешение на другое юридическое лицо или корпус, попросите документально объяснить его применимость. BOI-статус, сертификат качества и договор управления сами по себе не заменяют Hotel Act.

## Иностранный инвестор и оператор

Foreign Business Act включает гостиничный бизнес в List Three (17): «Hotel business, with the exception of the hotel management service». Если иностранцам принадлежит половина капитала компании или больше, закон считает её иностранной (ст. 4), и для гостиничного бизнеса из List Three ей нужно отдельное разрешение (ст. 8). Нельзя просто переименовать эксплуатацию отеля в «управление», чтобы считать ограничение снятым: исключение касается услуг управления отелем как самостоятельного бизнеса. [Foreign Business Act, List Three и ст. 8](https://www.boi.go.th/upload/Foreign%20Business%20Act_5dd766122ff27.pdf).

Тайские акционеры не должны быть формальным прикрытием. Статья 36 Foreign Business Act предусматривает за участие в nominee-схемах лишение свободы до трёх лет или штраф от 100 000 до 1 000 000 ฿. Для компаний, владеющих землёй, Земельный департамент ведёт скрининг на номинальные структуры: проверяют структуру владения, включая многоуровневое косвенное участие иностранцев, источники средств, фактический контроль и реальное использование земли; в числе возможных последствий документ называет судебное преследование и принудительную продажу земли. [FBA, ст. 36](https://www.boi.go.th/upload/Foreign%20Business%20Act_5dd766122ff27.pdf); [инструкция DOL от 22.05.2026](https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/05/TJLorVg3sK472txdm1vye6b0.pdf).

Отдельно определите, будет ли инвестор фактически работать в Таиланде: принимать гостей, управлять персоналом, вести продажи. Владение акциями не даёт права на работу: МИД Таиланда на странице о визе Non-Immigrant B указывает, что её владелец может работать в Таиланде только после получения разрешения на работу. Подробно о рабочих визах и разрешениях — в [обзоре рабочей визы и work permit](https://kvartiry-phuket.com/blog/rabochaya-viza-work-permit-tailand-2026/). [MFA: Non-Immigrant Visa B](https://www.mfa.go.th/en/publicservice/non-immigrant-visa-b-for-business-and-work).

## Как проверить выручку

Для этой статьи не найдено подтверждённого рыночного мультипликатора для продажи гостевых домов: оценку строят на документах конкретного бизнеса, а не на обещании «окупаемость за три года».

Запросите сопоставимые помесячные данные за полные годовые периоды: отчёты систем бронирования, банковские поступления, кассовые документы, возвраты, комиссии, налоговую и финансовую отчётность. Если бизнес существует недолго, короткая история — это ограничение, а не повод достраивать отсутствующие сезоны правдоподобными числами.

Сверяйте одинаковые показатели: валовая стоимость бронирований, сумма после отмен, выплата от платформы и признанная выручка различаются из-за периода учёта и удержаний. Расхождение требует объяснения, но само по себе не доказывает сокрытия дохода. Коммунальные счета полезны как дополнительная перекрёстная проверка загрузки, но не заменяют подтверждение выручки.

Доступ к кабинетам и документам согласуйте с продавцом безопасным способом и не передавайте пароли третьим лицам. Возможность сохранить объявления, отзывы, домен и договоры с платформами подтвердите отдельно: автоматического переноса репутации не существует, и включать её в цену без подтверждённых условий передачи нельзя.

## Модель денежного потока до покупки

| Компонент | Что проверить |
|---|---|
| Доход | Реализованные ночи, тариф, отмены, возвраты, дополнительные услуги |
| Расходы эксплуатации | Аренда, персонал, комиссии, коммунальные платежи, уборка, обслуживание |
| Корпоративные и разрешительные расходы | Учёт, аудит, страховка и поддержание обязательных разрешений |
| Налоги | Квалификацию размещения и дополнительных услуг, удержания, обязательства компании |
| Денежные потребности после сделки | Ремонт, замена оборудования, оборотные средства, депозит и погашение финансирования |

Не смешивайте бухгалтерскую прибыль с деньгами, доступными инвестору, и постройте отдельный сценарий с меньшей загрузкой, более высокой арендной платой и необходимым ремонтом. Это собственные допущения расчёта, а не прогноз рынка.

Если цель — пассивный доход, а не операционный бизнес, честно сравните гостевой дом с покупкой квартиры для сдачи. По данным раздела [Цены](https://kvartiry-phuket.com/ceny/) (срез 30.09.2026, 935 наблюдений объявлений о квартирах и апартаментах), медианная цена предложения кондо на Пхукете — 3 890 000 ฿, а 38,3% объявлений (358 из 935) предлагаются дешевле 3 млн ฿. Доходность квартирного варианта можно оценить в [калькуляторе доходности](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/), расчёт доходности по форматам — в статье [«Доходность виллы и кондо на Пхукете»](https://kvartiry-phuket.com/blog/dohodnost-villa-vs-kondo-phuket-2026/). Гостевой дом — это персонал, разрешения и ежедневные решения на месте; квартира проще и пассивнее.

## Условия сделки и налоги

Зафиксируйте в договоре состав передаваемых активов и договоров, необходимые согласия, порядок проверки разрешений и отчётности, работу с авансами гостей и депозитами, обязанности перед сотрудниками, передачу документов и доступов. Отдельно определите последствия, если право аренды не передаётся или новый оператор не получает необходимое разрешение.

Универсального сбора «за передачу бизнеса» нет: налоги зависят от предмета сделки. Если недвижимость продаёт компания, покупатель удерживает 1% корпоративного налога у источника с большей из двух величин — цены продажи или оценочной стоимости Земельного департамента. Продажа недвижимости в рамках извлечения прибыли, включая продажу в течение пяти лет после приобретения, облагается налогом на отдельные виды бизнеса (SBT) по ставке 3% плюс местный налог 10% от суммы SBT. При покупке акций гербовым сбором облагается сама передача акций — 1 ฿ с каждых 1 000 ฿ оплаченной стоимости акций, — а компания сохраняет свою налоговую историю. Полный разбор сборов при покупке недвижимости — в [статье о налогах и сборах при сделке](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/). [RD: удержание при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/63773.html); [RD: SBT](https://www.rd.go.th/63775.html); [RD: гербовый сбор](https://www.rd.go.th/english/21986.html).

Проверьте и налоговый режим будущих доходов. Сдача недвижимости в аренду освобождена от VAT (ст. 81(1)(r) Налогового кодекса), а размещение с обслуживанием Revenue Department квалифицирует как гостиничную услугу, облагаемую VAT; малые обороты могут освобождаться от VAT королевским указом (ст. 81/1). Поэтому фраза «с любого оборота платится один и тот же НДС» неверна: режим зависит от квалификации услуги и оборота. [Revenue Code, ст. 80–82](https://www.rd.go.th/english/37732.html); [разъяснение RD 0702/8847](https://www.rd.go.th/49011.html).

## Как учитывать локацию и собственные цели

Сопоставляйте объект с аудиторией и инфраструктурой. Для первичного сравнения пригодятся обзоры [Чоенг Тале](https://kvartiry-phuket.com/blog/choeng-thale-rajon-obzor-2026/), [Май Кхао](https://kvartiry-phuket.com/blog/maj-khao-rajon-obzor-2026/) и [Най Янг](https://kvartiry-phuket.com/blog/naj-jang-rajon-obzor-2026/); если планируете жить рядом с бизнесом, оцените [потребности семьи с детьми](https://kvartiry-phuket.com/blog/rajony-dlya-semi-s-detmi-phuket-2026/). Обзор локации не подтверждает доходность или разрешения конкретного гостевого дома — для этого есть проверки выше.

Сравнение с другой страной требует самостоятельной проверки прав и экономики: [Таиланд и Вьетнам для недвижимости](https://kvartiry-phuket.com/blog/tajland-ili-vietnam-nedvizhimost-2026/).

[Оставить запрос на подбор недвижимости на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form). Укажите, рассматриваете ли вы объект для собственного проживания, сдачи в аренду или непосредственного управления бизнесом.

## Часто задаваемые вопросы

### Можно ли иностранцу купить гостевой дом или отель на Пхукете?

Здание или квартиру иностранец может оформить в собственность, а обычная покупка земли иностранцем запрещена: землю, как правило, берут в долгосрочную аренду, а схемы с номинальными тайскими акционерами незаконны. Гостиничный бизнес для компании, в которой иностранцам принадлежит половина капитала или больше, ограничен Foreign Business Act: он входит в List Three (17), и для такого бизнеса требуется отдельное разрешение. Покупка акций тайской компании возможна, но компания с землёй попадает под скрининг Земельного департамента на номинальные схемы. Подробнее о форматах владения — в статье [фрихолд и лизхолд](https://kvartiry-phuket.com/blog/freehold-vs-leasehold-thailand/).

### Нужна ли лицензия для небольшого гостевого дома в Таиланде?

Если в объекте не больше восьми номеров и одновременно не более тридцати гостей, он не считается отелем — но только при условии уведомления регистратора, пройденной проверки и полученного письма об уведомлении, которое действует пять лет. Объекты больше восьми номеров работают по гостиничной лицензии Hotel Act: она действует пять лет и привязана к конкретному отелю и оператору. Работа без лицензии — до года лишения свободы или штраф до 20 000 ฿ плюс ежедневный штраф.

### Чем покупка акций компании отличается от покупки активов?

Покупая акции, вы получаете компанию вместе со всей историей: долгами, налоговыми обязательствами, спорами и лицензиями, которые действуют, пока существует компания. Покупая активы, вы берёте здание, оборудование и договоры, но разрешения не переходят автоматически: гостиничную лицензию можно перевести на нового оператора только с одобрения регистратора (ст. 24 Hotel Act), иначе её оформляют заново. Универсального набора документов нет: состав проверки определяет предмет сделки.

### Можно ли владеть гостевым домом и не работать в нём самому?

Владеть акциями компании, не работая в ней, можно: само по себе владение акциями разрешения на работу не требует. Если же вы сами собираетесь принимать гостей, руководить персоналом или вести продажи, заранее проверьте по трудовым и иммиграционным правилам, нужно ли вам разрешение на работу. МИД Таиланда на странице о визе Non-Immigrant B указывает, что её владелец может работать в Таиланде только после получения разрешения на работу.

### Как проверить реальную выручку гостевого дома перед покупкой?

Запросите помесячные данные за полные годы: отчёты платформ бронирования, банковские выписки, кассовые документы, возвраты, комиссии и налоговую отчётность. Сверяйте одинаковые показатели — валовые бронирования, выплаты платформ и признанная выручка различаются, и расхождение требует объяснения. Коммунальные счета дают дополнительную перекрёстную проверку загрузки, а короткая история бизнеса — ограничение, а не основание верить прогнозам.

### Какие налоги и сборы ждут при покупке гостевого дома?

Это зависит от предмета сделки. При покупке недвижимости у компании покупатель удерживает 1% корпоративного налога у источника, а продавец в «прибыльных» случаях — включая продажу в течение пяти лет после приобретения — платит SBT 3% плюс местный налог 10% от его суммы. При покупке акций гербовым сбором облагается передача акций, а налоговую историю компании проверяют до сделки. Гостиничные услуги облагаются VAT, если оборот бизнеса выше порога для малого бизнеса, установленного королевским указом (ст. 81/1 Налогового кодекса); сдача недвижимости в аренду без гостиничных услуг от VAT освобождена (ст. 81(1)(r)).

### Что выгоднее: гостевой дом или квартира для сдачи в аренду?

Это разные типы вложений. Гостевой дом — операционный бизнес с персоналом, разрешениями и ежедневным управлением; квартира — более пассивный вариант: по данным раздела цен (срез 30.09.2026), медианная цена предложения кондо на Пхукете — 3 890 000 ฿, а заметная часть рынка предлагается дешевле 3 млн ฿. Оценить доходность квартирного варианта можно в калькуляторе доходности. Выбор зависит от готовности лично заниматься бизнесом на месте.

## Источники и методика

Дата проверки — **01.10.2026**. Использованы официальные тексты и документы: [Hotel Act B.E. 2547](https://report.dopa.go.th/laws/document/2/234.pdf) (неофициальный перевод Совета государства) — ст. 15 (обязательность лицензии), ст. 16 (требования к заявителю), ст. 19 (срок действия лицензии), ст. 24 (перевод лицензии только с одобрения регистратора), ст. 26 (прекращение при роспуске оператора), ст. 59 (санкции); [Ministerial Regulation No. 2 B.E. 2566](https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/140A052N0000000001200.pdf) (Королевская газета, 30.08.2023) — исключение для объектов до восьми номеров и тридцати гостей, порядок уведомления и срок действия письма; [Foreign Business Act B.E. 2542](https://www.boi.go.th/upload/Foreign%20Business%20Act_5dd766122ff27.pdf) (перевод BOI) — List Three (17), ст. 8 и 36; [журнал Земельного департамента, том 71, № 2 (2025)](https://www.dol.go.th/media/813280630581366784/2026/02/v4sQotT15xYV8LgqfJjcXEFa.pdf) с письмом от 24.04.2025 об аренде и продлении договоров аренды; [инструкция DOL от 22.05.2026](https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/05/TJLorVg3sK472txdm1vye6b0.pdf) о скрининге компаний с иностранным участием; [страница МИД Таиланда о визе Non-Immigrant B](https://www.mfa.go.th/en/publicservice/non-immigrant-visa-b-for-business-and-work) о разрешении на работу; [обзор BOI/OSOS о правах на землю, строения и кондоминиумы](https://osos.boi.go.th/EN/how-to/215/Other-Legal-Issue/); страницы Revenue Department: [ст. 80–82 Налогового кодекса](https://www.rd.go.th/english/37732.html), [разъяснение 0702/8847](https://www.rd.go.th/49011.html) о serviced apartments, [корпоративное удержание при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/63773.html), [SBT при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/63775.html), [гербовый сбор](https://www.rd.go.th/english/21986.html).

Данные о ценах кондо — собственный набор Kvartiry-Phuket: срез 30.09.2026, 935 наблюдений объявлений, цены предложения (не сделок); агрегаты опубликованы в разделе [Цены](https://kvartiry-phuket.com/ceny/). Перечни документов и модель денежного потока — редакционная методика проверки, а не опубликованная статистика сделок. Не исследовались документы конкретного продавца, лицензии конкретного объекта или правила переноса конкретного аккаунта платформы; их наличие и перенос не обещаются. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

---

> Источник: [Покупка гостевого дома и отеля на Пхукете в 2026 году](https://kvartiry-phuket.com/blog/gosthaus-kak-biznes-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.