---
title: "Доходность виллы и кондо на Пхукете: формулы и расчёт"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/dohodnost-villa-vs-kondo-phuket-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-01"
date_published: "2026-09-02"
language: "ru"
---
> Источник: [Доходность виллы и кондо на Пхукете: формулы и расчёт](https://kvartiry-phuket.com/blog/dohodnost-villa-vs-kondo-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

> **Важно.** Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. До депозита, SPA или регистрации сделки перепроверяйте каждое утверждение с лицензированным тайским адвокатом и в Land Department / DBD на дату вашей сделки. Ставки налогов, сборы и регламенты Таиланда меняются.

# Доходность виллы и кондо на Пхукете: что выгоднее сдавать

Короткий ответ: сам по себе тип объекта — «вилла» или «кондо» — доходность не определяет. Если вложения, аренда, загрузка, комиссия управления и годовые расходы у двух объектов совпадают, расчёт даст одинаковый результат для обоих. Разница между виллой и кондо на Пхукете возникает в другом: в цене входа, допустимом формате сдачи, составе расходов, условиях управления и спросе на конкретный объект. Каждый из этих пунктов проверяется документами, а не названием типа недвижимости.

Подтверждённой рыночной статистики, которая показывала бы, что один тип стабильно доходнее другого, у нас нет: открытые данные проекта по ценам охватывают только квартиры и кондо, вилл в выборке нет. Поэтому ниже — прозрачный учебный расчёт на одинаковых вводных, реальные медианы цен кондо из наших данных для «кондо-колонки» сравнения и перечень того, что действительно различается у двух типов. Права собственности, документы и договоры управления разобраны в статье [о правах, расходах и управлении при сдаче](https://kvartiry-phuket.com/blog/villa-ili-kondo-dlya-sdachi-phuket-2026/); здесь — арифметика сравнения.

## Коротко: как сравнивать честно

1. Один период, одна валюта, одинаковый состав расходов — для обоих объектов.
2. Считайте по уровням: валовая доходность, затем остаток после указанных расходов, затем денежный поток после налога. Не смешивайте уровни между собой.
3. Помечайте каждое число: документ, наблюдение, предложение оператора или предположение.
4. Меняйте по одной вводной за раз — так видно, какой фактор двигает результат.
5. Формат сдачи проверяйте до расчёта: посуточная аренда регулируется Hotel Act и правилами здания, разбор — в статье [о Hotel Act и посуточной аренде](https://kvartiry-phuket.com/blog/hotel-act-daily-rental-phuket-2026/).

## Сначала задайте одинаковые условия сравнения

Нельзя сравнивать выручку виллы до расходов с выплатой владельцу кондо после комиссии. Ставка из объявления и фактические поступления за прошлый год — тоже разные виды данных. Выберите один период, одну валюту и одинаковый состав расходов, а для каждого объекта отдельно запишите собственное использование, формат аренды и доступность для гостей. Каждое число помечайте: документ, наблюдение, предложение оператора или ваше предположение.

## Что входит в модель

Обозначения соответствуют полям [калькулятора доходности](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/):

| Показатель | Значение в модели | Поле калькулятора | Откуда взять для реального объекта |
| --- | --- | --- | --- |
| C — все вложения | Полный первоначальный бюджет приобретения и подготовки объекта | «Все вложения в покупку (฿)» | Договор, расчёт расходов сделки, сметы отделки и оснащения |
| R — аренда в месяц | Месячная выручка до комиссии при полной загрузке | «Аренда в месяц (฿)» | Договор аренды или обоснованная месячная величина из данных бронирований |
| o — загрузка | Доля оплаченной аренды в рассматриваемом периоде | «Заполняемость (occupancy)» | Календарь доступности, занятые периоды и платежи |
| m — управление | Доля управляющего от арендной выручки | «Management fee (% от аренды)» | Договор с оператором и перечень дополнительных комиссий |
| F — расходы за год | Сумма фиксированных годовых расходов | «CAM fee» + «Налоги, страховка, ремонт» | Платежи за содержание, страхование, резерв, применимые налоги |

В калькуляторе F складывается из двух полей: CAM и дополнительных годовых расходов. Если какая-либо статья не введена, модель её не вычитает — поэтому результат точнее называть **остатком после указанных расходов**, а не обещанием окончательного дохода после всех возможных платежей.

Модель предполагает, что R сопоставима между объектами, а m начисляется на выручку. Если договор устанавливает другую базу комиссии, минимальный платёж или сезонные ставки, расчёт нужно адаптировать.

## Формулы без скрытых вычетов

Проценты в формулах используются как доли: например, загрузка 75% записывается как 0,75.

- Потенциальная аренда за год = R × 12.
- Эффективная аренда = R × 12 × o.
- Комиссия управления = эффективная аренда × m.
- Остаток после указанных расходов = R × 12 × o × (1 − m) − F.
- Доходность по модели = остаток ÷ C × 100%.

Не применяйте загрузку второй раз. Если исходная сумма — уже полученная годовая выручка с учётом простоев, её не нужно дополнительно умножать на долю занятости. Для посуточной сдачи отдельно отличайте заявленную ставку за ночь от полученной выручки: возвраты, скидки, собственное проживание и ремонт должны быть видны в исходных данных.

## Учебный пример: одинаковые вводные дают одинаковый результат

Следующие значения условны. Они не описывают цену, арендную ставку или загрузку реальной виллы либо кондо на Пхукете.

| Вводная | Учебное кондо | Учебная вилла |
| --- | ---: | ---: |
| Все первоначальные вложения C | 5 000 000 ฿ | 5 000 000 ฿ |
| Месячная аренда R при полной загрузке | 45 000 ฿ | 45 000 ฿ |
| Загрузка o | 75% | 75% |
| Управление m | 20% выручки | 20% выручки |
| Фиксированные годовые расходы F | 80 000 ฿ | 80 000 ฿ |

Для обеих колонок получаются одинаковые шаги:

1. Потенциальная аренда: 45 000 × 12 = **540 000 ฿**.
2. После учёта загрузки: 540 000 × 0,75 = **405 000 ฿**.
3. Управление: 405 000 × 0,20 = **81 000 ฿**.
4. Остаток: 405 000 − 81 000 − 80 000 = **244 000 ฿**.
5. Доходность: 244 000 ÷ 5 000 000 × 100% = **4,88%**.

[Открыть этот учебный расчёт](https://kvartiry-phuket.com/tools/roi-calculator/). В ссылке годовые 80 000 ฿ разбиты на CAM 30 000 ฿ и дополнительные расходы 50 000 ฿ — это техническое разбиение примера, а не тариф конкретного проекта.

Такая таблица не утверждает, что реальные вилла и кондо доступны на одинаковых условиях. Она показывает, почему нельзя прибавлять доходность просто за название типа объекта: если вводные равны, равен и результат.

## Какая загрузка нужна для цели 8%

Пусть y — целевая годовая доходность как доля. Тогда требуемая загрузка:

**o = (y × C + F) ÷ (R × 12 × (1 − m)).**

Для цели 8% в учебном примере:

(0,08 × 5 000 000 + 80 000) ÷ (45 000 × 12 × 0,80) = **1,1111**, или **111,11%**.

Это выше полной загрузки: при неизменных вводных цель недостижима в данной модели. Даже при загрузке 100% остаток составит 352 000 ฿, то есть **7,04%** первоначальных вложений. Если в презентации объекта указана доходность 8% или выше, попросите вводные этого расчёта — цену входа, ставку, загрузку, комиссию и список расходов — и пересчитайте их по формуле выше. Гарантированная выплата по программе — другой механизм: её проверяют по договору (см. раздел «Управление и гарантированная доходность» ниже).

Это арифметический предел выбранного сценария, а не предел рынка Пхукета. Изменить результат можно только изменив вводные, и каждое такое изменение требует данных, а не более привлекательного описания объекта.

## Меняйте по одному предположению

Чтобы понять причину различий, оставьте одинаковыми все параметры, кроме одного. Например, если F увеличится с 80 000 до 100 000 ฿, при остальных прежних значениях останется **224 000 ฿**, или **4,48%** — разница 20 000 ฿ и 0,40 процентного пункта. Это условная проверка чувствительности, а не утверждение, что обслуживание виллы дороже именно на такую сумму.

Затем заменяйте условные значения реальными данными: стоимостью приобретения, подтверждёнными поступлениями и договорными расходами. Для каждого изменения сохраняйте документ и дату. Если менять всё одновременно, будет трудно понять, какой фактор повлиял на итог.

## Цена входа: открытые данные по кондо

Колонку «кондо» в сравнении не нужно выдумывать: [раздел «Цены»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/) публикует накопленную выборку из 935 объявлений квартир и апартаментов, наблюдавшихся с 19 апреля по 30 сентября 2026 года по публичным данным DotProperty и FazWaz. Это цены предложения, а не суммы сделок; объявления дешевле 1 млн ฿ исключены как вероятная аренда или ошибки парсинга.

| Категория | Объявлений | Медиана цены предложения |
| --- | ---: | ---: |
| Студии | 81 | 3 000 000 ฿ |
| 1 спальня | 603 | 2 990 000 ฿ |
| 2 спальни | 227 | 8 800 000 ฿ |
| 3 спальни | 20 | 17 900 000 ฿ |
| Вся выборка | 935 | 3 890 000 ฿ |

Разброс внутри категории велик: цены квартир с одной спальней в выборке — от 1 500 000 до 30 000 000 ฿, поэтому «средняя по кондо» ничего не говорит о конкретном объекте. По районам достаточные подвыборки накопились только в трёх: Чёнг Тале (Choeng Thale) — медиана 9 660 292 ฿ по 26 объявлениям, Раваи (Rawai) — 6 535 406 ฿ по 8, Камала (Kamala) — 4 401 606 ฿ по 6; строки публикуются при наличии не менее 5 наблюдений. Район определён только у 54 из 935 объявлений, поэтому эти медианы описывают покрытие источников, а не рынок района, и сравнивать по ним районы нельзя.

Для вилл сопоставимой открытой выборки у проекта нет, поэтому «среднюю цену виллы на Пхукете» мы не публикуем: цену виллы в сравнении подтверждает только конкретное предложение и документы продавца. Официальные [оценочные ставки кондоминиумов](https://kvartiry-phuket.com/en/phuket-condo-assessment-values/) Департамента казначейства — не рыночные цены и не индекс цен (так сказано на самой странице данных), поэтому цену объявления с ними не сравнивают; оценочная стоимость нужна для расчёта регистрационных платежей — см. пункт «Выход» ниже. Отдельный датированный срез объявлений с карточками объектов — в [каталоге](https://kvartiry-phuket.com/katalog/); наличие и цены там нужно подтверждать у продавца.

## Что действительно различается у виллы и кондо

Модель одинакова, а вот вводные для неё у двух типов обычно разные. Ниже — шесть мест, где возникает реальная разница, и где её проверять.

**Права на объект.** У кондоминиума индивидуальное и общее имущество идут вместе: состав расходов и условия владения иностранцами регулируются Condominium Act — для проверки нужны документы квартиры, правила здания и начисления управляющей структуры ([Condominium Act, sections 4, 18 и 19](https://www.dol.go.th/media/813280140573413376/2026/03/eRnikra3ZKfuY4BhCzg6t1x5.pdf)). У виллы отдельно разбираются права на строение, участок, подъезд и инфраструктуру: земельные права проверяются в рамках Land Code, а маркетинговое название объекта не определяет, какие права вы приобретаете ([Land Code на сайте Land Department](https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/01/ifN0ZRbcUgQH6eGvhzjtKMT8.pdf)). Подробнее — в [материале о правах и договорах сдачи](https://kvartiry-phuket.com/blog/villa-ili-kondo-dlya-sdachi-phuket-2026/).

**Формат сдачи.** Допустимость посуточной аренды регулируется Hotel Act и правилами конкретного здания или посёлка — это отдельная проверка до любых расчётов. Сравнение кондо для помесячной сдачи и виллы для посуточной — это сравнение разных моделей аренды, а не типов недвижимости; методика такого выбора — в статье [«Airbnb или долгосрочная аренда»](https://kvartiry-phuket.com/blog/airbnb-vs-dolgosrochka-phuket-2026/).

**Состав годовых расходов.** У кондоминиума платежи за общее имущество распределяются между собственниками по правилам Condominium Act, а конкретные суммы берутся из документов здания. У виллы в посёлке или комплексе могут быть взносы на общую инфраструктуру — их размер и порядок берут из правил посёлка и договора с управляющей компанией; кроме того, нужны сметы на бассейн, сад и оборудование участка. В таблицу переносите только применимые статьи и не считайте обслуживание автоматически включённым в комиссию оператора.

**Управление.** В договоре управления проверьте базу комиссии, дополнительные услуги, лимиты ремонта, отчётность и график выплат. Не вычитайте одну и ту же комиссию повторно, если исходная сумма уже является выплатой владельцу.

**Налоги.** Для физического лица доход от сдачи имущества относится к категории 40(5) Revenue Code — независимо от того, вилла это или кондо ([Revenue Department: Revenue Code, sections 38–64](https://www.rd.go.th/english/37749.html)); если объект оформлен на компанию или сдаётся как гостиничный бизнес, действуют другие правила. Для дохода от сдачи зданий Налоговый департамент указывает стандартный вычет 30% ([Revenue Department: Personal Income Tax](https://www.rd.go.th/english/6045.html)). Удержание у источника зависит от того, кто платит и является ли владелец резидентом Таиланда: например, при выплате такого дохода нерезиденту удерживается 15% (section 50(3)). Удержание — авансовый платёж, а не итоговый налог. Калькулятор налог не вычитает автоматически; правила для резидентов, фактические расходы вместо 30% и сроки деклараций — в статье [«Налог на доход от аренды в Таиланде»](https://kvartiry-phuket.com/blog/rental-income-tax-tailand-2026/).

**Выход.** Ликвидность и цена продажи не выводятся из типа объекта. Платежи при регистрации продажи считаются не от цены объявления — какие именно, разобрано в статье [о transfer fee и налогах при продаже](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/). Доходность аренды не отвечает на вопрос, за сколько и когда удастся продать объект.

## Управление и «гарантированная доходность»

Фиксированная выплата по программе оператора и результат самостоятельной сдачи — разные модели. Для первой нужны обязательства конкретного плательщика, условия и исключения; для второй — выручка и расходы. Как читать такие предложения — в статье [о гарантированной аренде](https://kvartiry-phuket.com/blog/garantirovannaya-arenda-phuket-2026/).

Если речь идёт о предприятии размещения, а не об одном жилом объекте, используйте отдельный материал [о гостевом доме как бизнесе](https://kvartiry-phuket.com/blog/gosthaus-kak-biznes-phuket-2026/): его операционный бюджет нельзя без изменений переносить на квартиру или виллу.

## Район, собственное использование и выход

Объекты в [Чёнг Тале](https://kvartiry-phuket.com/blog/choeng-thale-rajon-obzor-2026/) и [Май Кхао](https://kvartiry-phuket.com/blog/maj-khao-rajon-obzor-2026/) нужно сравнивать по конкретному адресу и собственному распорядку: пляжная география не подтверждает загрузку или ставку аренды. Если планируете жить с детьми, включите в решение требования из [обзора районов для семьи](https://kvartiry-phuket.com/blog/rajony-dlya-semi-s-detmi-phuket-2026/) — и не учитывайте дни собственного проживания одновременно как доступную аренду.

Рост цены, будущий курс валют, проценты по кредиту, крупный ремонт и затраты продажи остаются за пределами модели. Для сравнения стран используйте [обзор Таиланда и Вьетнама](https://kvartiry-phuket.com/blog/tajland-ili-vietnam-nedvizhimost-2026/) с отдельной проверкой прав и налогов.

[Передать требования к подборке под ваш бюджет](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form) можно вместе с таблицей вводных. Для каждого числа полезнее иметь документ или ясно обозначенное предположение, чем общий процент «по рынку».

## Часто задаваемые вопросы

### Зависит ли доходность от того, вилла это или кондо?

Сам по себе тип объекта — нет: при одинаковых вложениях, ставке, загрузке, комиссии и расходах модель даёт одинаковую доходность для обоих типов. На результат влияют цена входа, допустимый формат сдачи, фактические расходы и спрос на конкретный объект. Поэтому сравнивайте два конкретных предложения по документам, а не «виллы вообще» с «кондо вообще» — формулы и учебный пример приведены выше.

### Какая доходность бывает у квартиры на Пхукете?

У нас нет подтверждённой статистики чистой доходности по острову, поэтому честный ответ — модельный. На учебных вводных (вложения 5 000 000 ฿, аренда 45 000 ฿ в месяц, загрузка 75%, управление 20%, фиксированные расходы 80 000 ฿ в год) остаток составляет 244 000 ฿, или 4,88% годовых, а предел при полной загрузке — 7,04%. Замените условные значения данными конкретного объекта: результат определяется ими, а не типом недвижимости.

### Какую цену кондо подставлять в расчёт доходности?

В расчёт идут все вложения C: цена покупки, расходы сделки, отделка и оснащение. Как ориентир цены покупки — медианы открытой выборки kvartiry-phuket.com (935 объявлений, наблюдавшихся с 19 апреля по 30 сентября 2026 года): 3 890 000 ฿ по всей выборке, студии — 3 000 000 ฿, квартиры с одной спальней — 2 990 000 ฿, с двумя — 8 800 000 ฿, с тремя — 17 900 000 ฿. Это цены объявлений, а не суммы закрытых сделок, и разброс внутри категорий велик. Вилл выборка не охватывает, поэтому цену виллы оценивают только по конкретным предложениям.

### Какая загрузка нужна, чтобы получать 8% годовых?

Требуемая загрузка считается по формуле o = (y × C + F) ÷ (R × 12 × (1 − m)). На учебных вводных статьи (вложения 5 000 000 ฿, аренда 45 000 ฿ в месяц, управление 20%, расходы 80 000 ฿ в год) для цели 8% нужна загрузка 111% — цель недостижима даже при полном заполнении, предел модели составляет 7,04%. Если калькулятор продавца показывает больше, проверьте ставку, загрузку и состав расходов в его вводных.

### Чем валовая доходность отличается от доходности после расходов?

Валовая доходность — это годовая выручка к вложениям: в ней ещё не вычтены комиссия управления, общедомовые платежи, ремонт, страхование, налоги и простои. Если в рекламе процент не расшифрован, попросите указать его базу. На учебном примере валовая доходность составляет 8,1% (405 000 ฿ к 5 000 000 ฿), а после комиссии и фиксированных расходов — 4,88%; налог и резерв на обновление нужно вычесть отдельно, если они не вошли в фиксированные расходы F. Сравнивайте цифры только на одном уровне расчёта.

### Чем различаются расходы владельца виллы и кондо?

У кондоминиума фиксированную часть задают правила здания: платежи за общее имущество распределяются между собственниками, а суммы берутся из документов проекта. У виллы в посёлке могут быть взносы на общую инфраструктуру по правилам посёлка, а также индивидуальные сметы на бассейн, сад и оборудование. Налоговая категория для физического лица одна и та же — 40(5) Revenue Code, а вычеты и удержания зависят от статуса владельца: например, при выплате нерезиденту удерживается 15%.

### Можно ли сравнить виллу и кондо по объявлениям, без документов?

Нет: объявление не показывает прав на землю и строение, допустимости формата сдачи, базы комиссии управления и фактических расходов. Минимальный набор для честного сравнения — договор и расчёт расходов сделки, правила здания или посёлка, договор управления и история поступлений, если объект уже сдавался. Пока этих документов нет, любая названная «доходность» — предположение.

### Как посчитать доходность виллы или кондо самостоятельно?

Соберите пять вводных: все вложения, месячную аренду при полной загрузке, ожидаемую загрузку, комиссию управления и фиксированные годовые расходы. Подставьте их в формулы из этой статьи или в калькулятор доходности с нашего сайта: он показывает эффективную аренду, доходность до и после расходов, остаток, требуемую загрузку для вашей цели и предел при 100% загрузке. Считайте базовый, осторожный и стресс-сценарий и сравнивайте объекты только на одинаковых вводных.

## Источники и методика

**Проверено 1 октября 2026 года.** Исходная дата публикации 02.09.2026 сохранена.

- [Land Department: Condominium Act](https://www.dol.go.th/media/813280140573413376/2026/03/eRnikra3ZKfuY4BhCzg6t1x5.pdf) — правовой режим кондоминиума, общее имущество, расходы и условия владения.
- [Land Department: Land Code](https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/01/ifN0ZRbcUgQH6eGvhzjtKMT8.pdf) — земельные права как отдельный предмет проверки.
- [Revenue Department: Revenue Code, sections 38–64](https://www.rd.go.th/english/37749.html) — арендный доход в категории 40(5); удержание 15% при выплате нерезиденту (section 50(3)).
- [Revenue Department: Personal Income Tax](https://www.rd.go.th/english/6045.html) — стандартный вычет 30% для дохода от сдачи зданий; таблица ставок удержания.
- Данные проекта: [«Цены предложения на квартиры и кондо Пхукета»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/) — медианы по спальням и трём районам, 935 объявлений, накопленных с 19 апреля по 30 сентября 2026 года; asking prices из публичных объявлений, не суммы сделок. Модель воспроизводится в калькуляторе доходности, ссылки на учебный расчёт — в тексте.

Правовые ссылки ведут на конкретные документы. Учебные числа выбраны для демонстрации формулы и независимо пересчитаны; это не цены объявлений, статистика аренды, прогноз или подтверждение инвестиционного результата. Выборка цен не охватывает виллы, поэтому сравнительной «средней доходности вилл и кондо» в материале нет. Формула предполагает положительные вложения и аренду, загрузку от нуля до полной, комиссию управления меньше 100% и неотрицательные введённые расходы.

---

> Источник: [Доходность виллы и кондо на Пхукете: формулы и расчёт](https://kvartiry-phuket.com/blog/dohodnost-villa-vs-kondo-phuket-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.