---
title: "Дарение квартиры в Таиланде 2026 — налоги, сборы, порядок"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/darenie-kvartiry-tailand-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-01"
date_published: "2026-06-04"
language: "ru"
---
> Источник: [Дарение квартиры в Таиланде 2026 — налоги, сборы, порядок](https://kvartiry-phuket.com/blog/darenie-kvartiry-tailand-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

> **Важно.** Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. До депозита, SPA или регистрации сделки перепроверяйте каждое утверждение с лицензированным тайским адвокатом и в Land Department / DBD на дату вашей сделки. Ставки налогов, сборы и регламенты Таиланда меняются.

# Дарение квартиры или виллы в Таиланде в 2026 году: налоги, сборы, порядок

**Проверено 01.10.2026 по официальным источникам Таиланда.** Дарение квартиры в Таиланде — безвозмездная передача права собственности, которая действительна только после письменного оформления и регистрации у компетентного должностного лица Земельного департамента (Land Office): статья 525 Гражданского и торгового кодекса объявляет дарение недвижимости без такой регистрации ничтожным. Передача ключей и частная «дарственная» юридической силы не имеют. Безвозмездность не означает бесплатности: регистрация дарения между предками и потомками или между супругами стоит 0,5% официальной оценочной стоимости (для остальных одаряемых — 2%), а подоходный налог при безвозмездной передаче недвижимости родителем законному ребёнку не возникает в пределах 20 млн ฿ за налоговый год и считается по ставке 5% с превышения; дар любому другому лицу, включая супруга, налоговый закон приравнивает к продаже. Иностранцу можно подарить кондо только в пределах иностранной квоты дома — 49% общей площади всех квартир — и при наличии у получателя основания по статье 19 Condominium Act.

## Что тайский закон считает дарением

По статье 521 Гражданского и торгового кодекса (Civil and Commercial Code, CCC) дарение — договор, по которому даритель безвозмездно передаёт имущество одаряемому, а тот его принимает. Правилам о дарении посвящены статьи 521–536 CCC, а порядок регистрации описывает регламент Департамента земель. Для недвижимости статья 525 устанавливает обязательную письменную форму и регистрацию у должностного лица; несоблюдение формы делает договор ничтожным, поэтому «домашняя» дарственная без визита в Land Office право собственности не создаёт. После регистрации передавать саму вещь не требуется — право переходит записью в реестре. [Руководство DOL по регистрации дарения](https://www.dol.go.th/media/813280667562545152/2026/03/r9BhtcWuANPU2sYvgkS41aFL.pdf).

Зарегистрированное дарение нельзя «забрать обратно по желанию». Отмена возможна в ограниченных случаях — прежде всего за серьёзную неблагодарность одаряемого, например преступление против дарителя, или за неисполнение обременения, которым был связан дар, — и только через суд. Планировать «подарю, а потом при необходимости верну» нельзя: у такого замысла нет правовой опоры.

## Что именно передаётся: кондо, земля, аренда, акции

Дарение передаёт то право, которое записано за дарителем, и не больше. Активы устроены по-разному:

- **Квартира в зарегистрированном кондоминиуме** — свободная собственность на часть здания; передаётся перерегистрацией права на неё в Land Office. Как устроены тайские земельные титулы и чем чаноте отличается от документов низшего порядка — в [разборе титулов](https://kvartiry-phuket.com/blog/chanote-nor-sor-titul-tailand-2026/).
- **Земля и дом (вилла)** — по общему правилу иностранец не может получить землю в дар: ограничения Land Code действуют при любом способе приобретения, и Land Office такую передачу не зарегистрирует. Дарение земли возможно в пользу тайских граждан — иногда именно это и нужно семье с тайскими детьми или супругом. Иностранец «получает виллу» другими конструкциями — арендой, суперфицием (superficies) или владением через компанию, и у каждой свои документы и риски. Не следует использовать формального тайского собственника или подставных акционеров как замену разрешённому владению.
- **Право аренды** — обязательственное право из договора найма; его передача зависит от текста конкретного договора, а общие нормы о дарении недвижимости на него напрямую не переносятся.
- **Акции тайской компании** — если недвижимость записана на юрлицо, дарят акции, а не сам объект; перерегистрации земельного титула при этом не происходит.

## Дарение иностранцу: иностранная квота и квалификация получателя

Дарение не отменяет ограничений на владение недвижимостью для иностранцев. Квартиру в кондоминиуме иностранец может получить только в пределах иностранной квоты — 49% общей площади всех квартир дома; квота считается по площади, а не по числу квартир. Правила установлены статьёй 19 Condominium Act и [регламентом Департамента земель об иностранном владении кондоминиумами](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/dol-regulation-foreign-condominium-ownership-2004/); по разъяснению тайской юридической фирмы Thai Law Online, дарение кондо иностранцу также должно удовлетворять статье 19 Condominium Act.

Проверять нужно и квоту, и основание получателя (постоянное резидентство, ввоз валюты в королевство, статус по инвестиционным программам и другие основания статьи 19): статус прежнего владельца-иностранца автоматически к одаряемому не переходит. Поскольку при дарении нет платёжной операции, как при покупке, заранее уточните в отделении Land Office, какими документами подтверждается основание именно в вашем случае.

Для случая, когда иностранец получил квартиру по наследству или иным способом, не имея основания по статье 19, закон устанавливает специальный порядок: письменное уведомление Land Office в течение 60 дней и обязанность продать или иначе распорядиться квартирой в течение года. Как этот порядок работает при наследовании, разобрано в статье [наследование недвижимости в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/nasledovanie-nedvizhimosti-tailand-2026/).

## Налоги и сборы при дарении

| Платёж | Ставка и база | Кто платит |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор — дарение между предками и потомками или между супругами | 0,5% официальной оценочной стоимости | Уплачивается при регистрации |
| Регистрационный сбор — дарение другим лицам, включая усыновлённых детей | 2% официальной оценочной стоимости | Уплачивается при регистрации |
| Подоходный налог — недвижимость в дар законному (не усыновлённому) ребёнку от родителя | 0 в пределах 20 млн ฿ на ребёнка за налоговый год; 5% с превышения | Передающий (родитель) |
| Подоходный налог — недвижимость в дар любому другому лицу, включая супруга | Как при продаже: удерживается с дарителя от официальной оценки | Даритель |
| Подоходный налог — деньги и движимое имущество от предков, потомков или супруга | 0 в пределах 20 млн ฿ за налоговый год; сверх порога облагается у получателя | Получатель |
| Подоходный налог — дары от других лиц по обычаю или из нравственной обязанности | 0 в пределах 10 млн ฿ за налоговый год | Получатель |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3% оценки — если объект был у дарителя менее пяти лет и нет исключения; дарение законному ребёнку — исключение | Передающий |
| Штемпельный сбор (stamp duty) | 0,5% — 1 ฿ с каждых 200 ฿ с большей из стоимости регистрации и официальной оценки, когда SBT не взимается | Получатель |

Все строки таблицы — официальные ставки: сборы Land Office из министерского постановления № 47 по Land Code и руководства Департамента земель, подоходный налог из Revenue Code и разъяснений Revenue Department, SBT — из перечня исключений Revenue Department. Никаких «примерных» коммерческих оценок в таблице нет.

Регистрационные сборы: общая ставка передачи права — 2% официальной оценки, а для дарения и наследственной передачи между предками и потомками либо между супругами — 0,5%. Кровное родство здесь принципиально: между усыновителем и усыновлённым ребёнком действует общий сбор 2%. [DOL: сборы, налоги и пошлины при регистрации](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/); [руководство DOL по регистрации дарения](https://www.dol.go.th/media/813280667562545152/2026/03/r9BhtcWuANPU2sYvgkS41aFL.pdf).

Подоходный налог на дары действует с 1 февраля 2016 года и делит их на категории. Безвозмездная передача недвижимости законному (не усыновлённому) ребёнку от родителя освобождена в пределах 20 млн ฿ на ребёнка за налоговый год, с превышения налог платит передающий по ставке 5%. Пример из разъяснения Revenue Department: родитель дарит землю стоимостью 22 млн ฿ — налог составляет 100 000 ฿ с превышения в 2 млн ฿. Дары денег и движимого имущества от предков, потомков и супруга освобождены до 20 млн ฿ за налоговый год, дары от других лиц по случаю обычая или из нравственной обязанности — до 10 млн ฿; в примере RD родственница дарит на свадьбе 5 млн ฿ деньгами и золото на 6 млн ฿, и получатель платит 50 000 ฿ с превышения. [RD: Gift Tax](https://www.rd.go.th/66379.html); [Revenue Code, статьи 42(26)–(28), 48 и 50](https://www.rd.go.th/english/37749.html).

Для любого получателя, кроме законного ребёнка родителя, налоговый закон приравнивает дарение недвижимости к продаже: по статье 39 Revenue Code «продажа» включает и дар, и передачу права собственности на недвижимость любым способом — со встречным предоставлением или без него. При регистрации Land Office удерживает с дарителя подоходный налог, рассчитанный от официальной оценки так же, как при продаже (метод расчёта — в статье [налоги на недвижимость в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-tailand-2026/)). Два случая не считаются «продажей» для подоходного налога: добавление имени супруга в титул совместно нажитого жилья и раздел такого жилья на равные доли (приказ RD ป.100/2543, п. 10 (8)–(9)). По обзору директора по финансовому планированию тайского банка (Bangkok Biz News, октябрь 2026), передача супругу по зарегистрированному браку идёт со сбором 0,5%, но с налогами как при продаже, а братьям, сёстрам, усыновлённым детям и незарегистрированному партнёру — с общим сбором 2%, «как обычная продажа».

Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax, SBT) возникает только при передаче объекта, которым даритель владеет меньше пяти лет, и не взимается, если передающий записан в домовой регистрации по этому адресу не менее года с даты приобретения (руководство DOL). Безвозмездная передача законному ребёнку прямо входит в перечень исключений Revenue Department, а для доли в совместно нажитом жилье, передаваемой супругу, RD подтверждает то же условие домовой регистрации (п. 6.3). Подробно об исключениях — в статье [Specific Business Tax](https://kvartiry-phuket.com/blog/specific-business-tax-tailand-2026/). Штемпельный сбор 0,5% берётся с большей из стоимости, указанной при регистрации, и официальной оценки, и его платит получатель: руководство DOL приравнивает дарственную к расписке по позиции 28(b) таблицы ставок штемпельного сбора, а если SBT уже уплачен, штемпельный сбор не взимается.

**Пример с реальными ставками.** По официальным оценочным ставкам казначейства, медианная ставка жилых кондо-единиц в районе Кату (Kathu) — 42 000 ฿ за м² ([наша сводка оценочных ставок](https://kvartiry-phuket.com/en/phuket-condo-assessment-values/), данные казначейства за август 2024 года). Оценочная стоимость квартиры площадью 50 м² — около 2 100 000 ฿. Дарение родителем законному ребёнку: регистрационный сбор 0,5% — 10 500 ฿, штемпельный сбор 0,5% — ещё 10 500 ฿, SBT не возникает (исключение для законного ребёнка), подоходного налога нет — оценка более чем в девять раз ниже порога 20 млн ฿; итого около 21 000 ฿. Дарение того же объекта супругу: сбор тот же 0,5% (10 500 ฿), но с дарителя дополнительно удержат подоходный налог, как при продаже, и SBT 3,3% (69 300 ฿ с оценки 2 100 000 ฿), если даритель владеет квартирой меньше пяти лет и исключение из п. 6.3 не действует; при владении от пяти лет вместо SBT — штемпельный сбор 0,5%. Для масштаба — медиана цены предложения кондо на Пхукете 3 890 000 ฿ (раздел [«Цены»](https://kvartiry-phuket.com/ceny/), выборка 935 объявлений за апрель–сентябрь 2026 года): подоходный налог при дарении законному ребёнку не возникает для типичной квартиры острова.

Два практических дополнения. Первое: задолженность по ежегодному Land and Building Tax блокирует любую перерегистрацию права, включая дарение, — до подачи документов проверьте налоговые уведомления. Второе: при последующей продаже подаренной квартиры вычет расходов для подоходного налога продавца — фиксированные 50% оценки вместо шкалы по годам владения; сам налог по-прежнему считают с делением на число лет владения.

## Как проходит оформление: по шагам

1. Проверьте титул и обременения: залог (ипотеку) банк должен освободить или согласовать, долг по Land and Building Tax — погасить, права третьих лиц — снять или учесть в условиях передачи.
2. Проверьте право получателя: иностранную квоту дома, гражданство и основание владения одаряемого, его возраст — для несовершеннолетнего получателя Land Office может запросить дополнительные документы органов опеки, уточните это заранее.
3. Соберите документы: титул, паспорта и тайские удостоверения сторон, домовую регистрацию, доказательства родства (свидетельства о рождении и браке) с заверенным переводом на тайский, доверенности, если сторона действует через представителя. Комплект переводов и заверений согласуйте с конкретным отделением Land Office — универсального набора для документов из любой страны нет.
4. Подайте документы в Land Office вместе: налоги и сборы уплачиваются при регистрации, удержания рассчитывает само ведомство. Удобно запросить предварительную смету по официальной оценке выбранной квартиры до подачи.
5. После регистрации получите обновлённый титул и сообщите о смене собственника управляющей компании (juristic person) кондоминиума — от этого зависят счета и голос на общих собраниях.

## Семья, обременения и контроль над объектом

До передачи выясните, не входит ли квартира в общее имущество супругов и не требуется ли согласие второго супруга на распоряжение, нет ли ипотеки, аренды и прав третьих лиц. Одаряемый должен понимать, какое право он получает и какие обязательства остаются связанными с объектом. Как семейный режим имущества работает при разводе — в [разборе раздела имущества](https://kvartiry-phuket.com/blog/razvod-razdel-imushchestva-tailand-2026/).

Если даритель хочет продолжить жить в квартире или получать арендный доход, это оформляют отдельными документами — правом проживания или арендой, — а не семейной договорённостью. Устные обещания одаряемого юридической силы не имеют, а отмена дарения ограничена законом.

Символическая цена продажи не заменяет дарение и не экономит налоги: базы большинства платежей привязаны к официальной оценке и виду операции, а не к цифре в договоре. Продажа подаренной квартиры в первые пять лет может попасть под SBT — это учитывают в планировании.

## Дарение, наследование или продажа: что выбрать

| Критерий | Дарение | Наследование | Продажа |
|---|---|---|---|
| Когда переходит право | при жизни дарителя, регистрация в Land Office | после смерти, через суд и управляющего наследством | при жизни, регистрация в Land Office |
| Регистрационный сбор | 0,5% между предками и потомками (родители, дети, внуки) и между супругами; иначе, включая братьев и усыновлённых, — 2% | те же ставки | 2% |
| Налог для семьи | 0 до 20 млн ฿ (родитель — законному ребёнку), далее 5%; другим лицам — как при продаже | 0 до 100 млн ฿ на наследника; далее 5% для предков и потомков, 10% для остальных; переживший супруг освобождён полностью | подоходный налог от оценки за вычетом норматива по годам владения; SBT 3,3% или штемпельный сбор 0,5% |
| Контроль дарителя | объект уходит сразу, отмена ограничена | владение сохраняется до смерти | деньги и условия фиксирует договор |

Если цель — передать квартиру детям ещё при жизни и самому контролировать процесс, выбирают дарение. Если важно сохранить право проживания и гибкость — наследование с завещанием: налог там возникает только сверх 100 млн ฿ на наследника, а суд и оформление занимают от нескольких месяцев до года. Продажа остаётся рыночным инструментом с полным набором налогов продавца. Подробно — в статьях [о наследовании](https://kvartiry-phuket.com/blog/nasledovanie-nedvizhimosti-tailand-2026/) и [налогах на недвижимость в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-tailand-2026/).

## Документы для предварительной проверки

Подготовьте титул и сведения об обременениях, документы обеих сторон и их семейном статусе, доказательства родства, основание иностранного владения и подтверждение квоты дома, проект условий передачи и налоговую смету с базой и ставкой каждой строки. Список переводов, заверений и доверенностей согласуйте с принимающим органом до оформления.

[Оставить запрос по подбору недвижимости на Пхукете](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form). Индивидуальный расчёт и проект дарения готовят по документам сторон; статья не заменяет юридическое сопровождение.

## Часто задаваемые вопросы

### Какой налог платится при дарении квартиры в Таиланде?

Регистрация дарения между предками и потомками или между супругами стоит 0,5% официальной оценочной стоимости, дарение другим лицам — 2%, плюс штемпельный сбор 0,5% (его платит получатель), если не взимается SBT. Подоходный налог при передаче квартиры родителем законному ребёнку не возникает в пределах 20 млн ฿ за налоговый год, с превышения платится 5%. Любому другому получателю, включая супруга, квартира переходит с налогами как при продаже: с дарителя удерживают подоходный налог от официальной оценки плюс SBT 3,3%, если он владел квартирой меньше пяти лет и исключение не действует, иначе — штемпельный сбор 0,5%.

### Можно ли подарить квартиру жене или мужу в Таиланде?

Да, между супругами действует льготный сбор 0,5% оценки. Подоходный налог при этом удерживается с дарителя как при продаже. SBT 3,3% платится, только если даритель владеет квартирой меньше пяти лет; он не взимается, если даритель записан в домовой регистрации по этому адресу не менее года с даты приобретения (для доли в совместно нажитом жилье RD пишет об этом прямо, п. 6.3); если SBT не взимается, платится штемпельный сбор 0,5%. Не считаются «продажей» два случая: добавление имени супруга в титул совместно нажитого жилья и раздел такого жилья на равные доли.

### Может ли иностранец получить квартиру в Таиланде в дар?

Да, если это укладывается в иностранную квоту дома — 49% общей площади всех квартир — и у получателя есть основание по статье 19 Condominium Act (постоянное резидентство, ввоз валюты, инвестиционный статус и другие). Оба пункта проверяют до подписания документов, а в отделении Land Office заранее уточняют, какими документами основание подтверждается именно при дарении, поскольку платёжной операции, как при покупке, здесь нет.

### Можно ли подарить виллу или землю иностранцу?

Землю — нет: ограничения Land Code действуют при любом способе приобретения, и Land Office не зарегистрирует дарение земли иностранцу. Дом и земля — отдельные права, и до дарения их анализируют раздельно. Иностранному супругу или партнёру остаются аренда, суперфиций или права из договора — это отдельные конструкции со своими документами и рисками.

### Чем дарение отличается от наследования в Таиланде?

Дарение передаёт право при жизни дарителя одной регистрацией в Land Office; наследование открывается после смерти и проходит через суд. Налоги различаются: при дарении квартиры законному ребёнку подоходный налог не возникает до 20 млн ฿, а другим лицам квартира переходит с налогами как при продаже; при наследовании налог возникает только сверх 100 млн ฿ на наследника, причём переживший супруг освобождён полностью. Регистрационные сборы совпадают — 0,5% между предками и потомками (родители, дети, внуки) и между супругами, в остальных случаях, включая братьев, сестёр и усыновлённых, — 2%.

### Можно ли отменить зарегистрированное дарение?

Только в ограниченных законом случаях — например, за серьёзную неблагодарность одаряемого или неисполнение обременения, — и в судебном порядке. Вернуть подарок «по желанию» дарителя нельзя, поэтому последствия оценивают до регистрации, а не после.

### Заменяет ли российская или другая иностранная дарственная тайскую регистрацию?

Нет. Дарение недвижимости в Таиланде действительно только в письменной форме и после регистрации у тайского должностного лица; документ, составленный в другой стране и не прошедший регистрацию в Land Office, право собственности не переносит.

### Нужно ли платить налоги в своей стране после получения квартиры в дар?

Возможно. Тайские налоги и сборы не отменяют обязанностей в стране налогового резидентства дарителя и получателя: там дар может облагаться по собственным правилам. Это оценивают отдельно, до оформления передачи, с учётом гражданства и статусов обеих сторон.

## Источники и методика

Дата проверки — **01.10.2026**. Использованы [руководство Департамента земель по регистрации дарения (статьи 521–536 CCC, сборы, подоходный налог, SBT и штемпельный сбор при дарении)](https://www.dol.go.th/media/813280667562545152/2026/03/r9BhtcWuANPU2sYvgkS41aFL.pdf), [DOL: сборы, налоги и пошлины при регистрации прав](https://www.dol.go.th/sf/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/), [DOL: регламент об иностранном владении кондоминиумами](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/dol-regulation-foreign-condominium-ownership-2004/), [RD: Gift Tax, страница обновлена в декабре 2025 года](https://www.rd.go.th/66379.html), [RD: Specific Business Tax](https://www.rd.go.th/63775.html), [RD: решение กค 0811/12361 о безвозмездной передаче как «продаже»](https://rd.go.th/23156.html), [RD: приказ ป.100/2543](https://rd.go.th/3554.html) и [английский текст Revenue Code, статьи 38–64 (включая статью 39 о «продаже»)](https://www.rd.go.th/english/37749.html); правила дарения для иностранцев — по [глоссарию тайской юридической фирмы Thai Law Online](https://www.thailawonline.com/glossary/gift/) и [переводу статьи 19 Condominium Act](https://www.thailandlawonline.com/article-older-archive/inheritance-of-real-estate-by-foreigners); практические ставки для семейных передач — по [колонке директора по финансовому планированию тайского банка, Bangkok Biz News](https://www.bangkokbiznews.com/blogs/property/1201281). Оценочная ставка казначейства для примера взята из нашей сводки официальных оценочных значений (данные казначейства за август 2024 года), медиана цены предложения — собственные данные проекта (935 объявлений за апрель–сентябрь 2026 года); суммы в примере (10 500 ฿, 21 000 ฿, 69 300 ฿) — иллюстративный расчёт по официальным ставкам. Английские тексты тайских законов — неофициальные переводы; действующая редакция — на тайском языке. Материал носит образовательный характер и не заменяет консультацию тайского юриста и налогового специалиста; ставки и правила могли измениться после даты проверки.

---

> Источник: [Дарение квартиры в Таиланде 2026 — налоги, сборы, порядок](https://kvartiry-phuket.com/blog/darenie-kvartiry-tailand-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.