---
title: "Chanote, Nor Sor 3 и другие титулы Таиланда 2026"
canonical_url: "https://kvartiry-phuket.com/blog/chanote-nor-sor-titul-tailand-2026/"
source: "Kvartiry-Phuket"
reuse_policy: "https://kvartiry-phuket.com/otkrytye-dannye/#perepechatka"
date_modified: "2026-10-01"
date_published: "2026-05-19"
language: "ru"
---
> Источник: [Chanote, Nor Sor 3 и другие титулы Таиланда 2026](https://kvartiry-phuket.com/blog/chanote-nor-sor-titul-tailand-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.

> **Важно.** Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. До депозита, SPA или регистрации сделки перепроверяйте каждое утверждение с лицензированным тайским адвокатом и в Land Department / DBD на дату вашей сделки. Ставки налогов, сборы и регламенты Таиланда меняются.

# Титулы на землю в Таиланде в 2026 году: Chanote, Nor Sor 3 и другие

При покупке виллы или участка на Пхукете название документа на землю определяет, какое право вам продают и какой объём проверки нужен до сделки. **Chanote (Nor Sor 4 Jor) — документ о праве собственности; Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3 — свидетельства подтверждённого использования; Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5 правом собственности не являются.** Название документа помогает понять объём проверки, но не гарантирует отсутствие спора, законность строительства или право иностранца приобрести землю.

**Проверено 1 октября 2026 года.** Сравнение опирается на материалы Department of Lands (DOL), материал Департамента по связям с общественностью правительства Таиланда (PRD) о видах земельных документов и официальные тарифы регистрации. Условия конкретного участка проверяют в компетентном Land Office до подписания обязательств по покупке. Общие права иностранца при покупке — в отдельном обзоре [freehold и leasehold](https://kvartiry-phuket.com/blog/freehold-vs-leasehold-thailand/); здесь — именно документы на землю.

## Почему важно различать титулы

В сделке нужно ответить на три самостоятельных вопроса: какое право подтверждает документ, можно ли зарегистрировать предложенную операцию и совпадает ли участок в документах с объектом на местности.

Не определяйте качество титула по заявленной «точности GPS ±1 метр» или обещанной надбавке к ипотечной ставке. Метод и история съёмки, состояние границ, обременения и требования кредитора проверяются отдельно. Общей таблицы банковских ставок по типам титулов для всех участков Пхукета не существует.

## Как отличить документы по печати

Быстрый ориентир — цвет печати с изображением Гаруды (Garuda) на лицевой стороне бланка. В разъяснении [PRD о видах земельных документов](https://nbtworld.prd.go.th/th/news/detail/TCATG220711102003141) печать описана так: красная — на Chanote, зелёная — на Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก), чёрная — на Nor Sor 3 (น.ส.3) и Nor Sor 3 Khor (น.ส.3 ข). Это способ первичной идентификации бумаги, а не замена проверки: цвет печати ничего не говорит о собственнике, границах и обременениях.

Отдельный случай — Chanote с красной оборотной стороной (โฉนดหลังแดง). По описанию PRD, на обороте такого бланка проставлен запрет на передачу права сроком на 5–10 лет, и продать или передать право можно только после его истечения. Встретив такой документ, требуйте объяснить происхождение ограничения и дату его окончания.

## Chanote: документ о собственности

Chanote — земельный документ о праве собственности; распространённая форма обозначается **Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ)**. Документ и регистрационные записи позволяют установить участок и зарегистрированные права. Но Chanote не является разрешением строить любой объект: проект и использование земли требуют отдельной проверки.

Наличие Chanote также не означает, что все границы измерены современной спутниковой системой. Руководство DOL описывает разные методы съёмки и отдельные процедуры проверки и исправления границ, поэтому при сомнениях заказывают проверку конкретного участка. [DOL — руководство по индивидуальной землеустроительной съёмке, редакция июля 2025 года, главы 1 и 3](https://www.dol.go.th/media/813280322681704448/2026/04/ptHJFyY4Ln3DAj0zQXiogZkN.pdf).

Практически полезно запросить полный документ с оборотной стороной и последними регистрационными записями. Если продают часть большого участка, выясните, завершён ли раздел и какой документ будет относиться именно к приобретаемому объекту.

О подлинности бланка. В журнале DOL «วารสารที่ดิน» (Land Journal, выпуск 71:2, апрель–июнь 2025 года) опубликованы признаки подлинного Chanote: на просвет виден водяной знак в виде Гаруды с надписью по кругу «กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย» (Департамент земель, Министерство внутренних дел), а в бумагу вкраплены цветные шёлковые волокна. При сомнениях журнал советует сразу обратиться в ближайший земельный офис. Для покупателя отсюда простое правило: скан в мессенджере — не проверка, оригинал сверяют в Land Office. [DOL — журнал, раздел о признаках подлинного Chanote](https://www.dol.go.th/media/813280630581366784/2026/02/v4sQotT15xYV8LgqfJjcXEFa.pdf).

## Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3: свидетельства использования

**Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก)** и **Nor Sor 3 (น.ส.3)** — свидетельства подтверждённого использования земли. По разъяснению PRD, у Nor Sor 3 Gor положение участка определено на основе аэрофотосъёмки, проведена съёмка и составлен план; у обычного Nor Sor 3 план «плавающий», без жёсткой привязки к местности, либо документ выдан в местности без аэрофотопланов. Поэтому их не следует описывать как «тот же Chanote, чуть менее точный».

Регистрация операций тоже различается. По описанию PRD, для Nor Sor 3 нужно публичное объявление за **30 дней**: если возражений нет, сделку регистрируют. Для Nor Sor 3 Gor продажа и ипотека описаны как возможные без такого объявления. Это процедура для возможных возражений, а не преимущественное право соседей выкупить участок первыми. [PRD — различия земельных документов и порядок объявления](https://nbtworld.prd.go.th/th/news/detail/TCATG220711102003141).

Нельзя заранее обещать, что площадь после проверки уменьшится на определённый процент. Не подтверждено и правило о запрете любого раздела Nor Sor 3 до получения Chanote: DOL публикует отдельную процедуру проверки площади, раздела и объединения таких свидетельств. [DOL — проверка площади, раздел и объединение Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor](https://info.go.th/procedure/94e56d2c-0974-4aa1-9749-08a267425ed3/view?lat=&lng=).

## Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 и сельскохозяйственные документы

**Sor Kor 1 (ส.ค.1)** — уведомление о владении участком, форма появилась ещё до 1954 года. Это не выданный государством титул собственности. Земельный офис провинции Трат поясняет: передать такой участок можно только фактической передачей владения, без регистрации, и это сопряжено с риском; а чтобы получить Chanote на землю под Sor Kor 1, с 9 февраля 2010 года требуется предварительное судебное подтверждение прав. [DOL, земельный офис Трата — разъяснение Sor Kor 1 от 26 января 2026 года](https://www.dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1769396719/).

**Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5)** — форма местного земельного налога. В разъяснении PRD сказано прямо: это не документ о праве, такой участок считается землёй государства, а продажа «по рукам» не защищена законом. DOL добавляет: лицо в налоговой форме может не быть собственником, а земля может относиться к территории, на которой титул выдать нельзя. [DOL — руководство по землеустроительной съёмке, глава 3](https://www.dol.go.th/media/813280322681704448/2026/04/ptHJFyY4Ln3DAj0zQXiogZkN.pdf).

На рынке также встречаются сельскохозяйственные документы. **SPK 4-01 (ส.ป.ก. 4-01)** выдаётся на землю аграрной реформы и допускает только сельскохозяйственное использование: продать или заложить её нельзя, передать по наследству для продолжения сельского хозяйства — можно. **S.T.K. (ส.ท.ก.)** подтверждает право занятия сельским хозяйством в лесной зоне и продаже также не подлежит. Если продавец предлагает виллу на такой земле — это повод остановить бронирование и получить письменное заключение о праве на землю, законности здания и возможности регистрации нужных прав.

## Сравнение документов

| Документ | Печать | Основной смысл | Что проверить покупателю |
|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4) | красная | Право собственности на участок | Владелец, история выдачи, границы, обременения, доступ и строительство; нет ли запрета на обороте |
| Nor Sor 3 Gor | зелёная | Подтверждённое использование, привязка к аэрофотоплану | Состав прав, границы и регистрация планируемой операции |
| Nor Sor 3 | чёрная | Подтверждённое использование, «плавающий» план | Порядок 30-дневного объявления, возражения, границы, возможность раздела или выдачи Chanote |
| Sor Kor 1 | — | Уведомление о владении | Основание и непрерывность владения, статус земли, судебный порядок подтверждения прав |
| Por Bor Tor 5 | — | Налоговая форма (земля государства) | Иные правоустанавливающие документы; одной налоговой формы недостаточно |
| SPK 4-01 / S.T.K. | — | Сельскохозяйственные права с ограничением оборота | Допустимость использования, возможность изменения статуса — до любых платежей |

Таблица служит навигацией по проверке. Она не присваивает участку рейтинг безопасности и не заменяет изучение земельного дела.

## Иностранец, земля и кондоминиум

Chanote не отменяет ограничений на владение землёй иностранцами. Для обычного покупателя виллы прямое приобретение земли стандартным маршрутом не является: закон предусматривает специальные основания, включая процедуру статьи 96 bis, которая требует самостоятельных условий и разрешений. [DOL — приобретение земли иностранцем для проживания по статье 96 bis](https://www.dol.go.th/en/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/foreign-land-acquisition-residence-section96bis/).

При покупке квартиры в зарегистрированном кондоминиуме проверяется документ **на квартиру**, доля в общем имуществе, доступная иностранная квота и основание приобретения. Земельный Chanote проекта не заменяет документ на отдельную квартиру. Предел иностранного владения считается по площади квартир — до **49% общей площади квартир кондоминиума**, а не по числу владельцев или квартир. [Официальный портал Таиланда — иностранная квота по Section 19 bis](https://www.thailand.go.th/useful-information-detail/010_014).

Покупая квартиру в строящемся проекте, оценивайте и титул земли застройщика: на каком основании компания владеет участком или арендует его и какой документ на землю указан в договоре. Как при этом защитить платежи, разобрано в обзоре [эскроу и защиты покупателя новостройки](https://kvartiry-phuket.com/blog/escrow-i-zashita-pokupatelya-novostrojki-tailand-2026/).

Если предлагается компания с тайскими акционерами, поручите юристу отдельно проверить законность структуры. Доля тайцев в учредительных документах сама по себе не даёт покупателю личного права собственности на землю и не заменяет проверку реальных отношений участников.

## Leasehold: проверяйте зарегистрированный срок и условия

Для аренды недвижимости по гражданскому законодательству нельзя обещать иностранцу гарантированные 90 лет по формуле «30 + 30 + 30». DOL в письме от **24 апреля 2025 года** разъясняет предел 30 лет на отдельный договор и рассматривает судебное решение по конструкции с заранее согласованными продлениями и полной оплатой длительного периода: оценка продления зависит от условий и фактов сделки. [DOL — журнал, письмо об аренде и продлении договора](https://www.dol.go.th/media/813280630581366784/2026/02/v4sQotT15xYV8LgqfJjcXEFa.pdf).

Регистрация аренды платная: по тарифам DOL сбор составляет **1%**; для квартир в кондоминиумах он считается от арендной платы за весь срок договора. Об отличиях freehold и leasehold как способов покупки — в [отдельной статье](https://kvartiry-phuket.com/blog/freehold-vs-leasehold-thailand/).

Для проекта договора попросите юриста зафиксировать: какой срок и право будут зарегистрированы, кто вправе сдавать участок, как регулируются передача прав и наследование, кому принадлежит здание, что происходит при продаже земли и нарушении договора. Обещание переоформить аренду «без вопросов» не подходит для расчёта будущего выхода из инвестиции.

## Как проверить титул перед покупкой

1. **Установите точный объект.** Сопоставьте документ, план, номер участка и предмет договора. Для комплекса из нескольких лотов изучите документы каждого задействованного участка.
2. **Проверьте продавца и полномочия.** Сверьте личность собственника или представителя, корпоративные документы, доверенности и необходимые согласия.
3. **Изучите актуальные записи Land Office.** В перечне электронных услуг DOL (DOL e-Service) есть запрос о проверке прав (ตรวจสอบหลักทรัพย์) и заверенная копия документа о праве с регистрационными записями — см. [статистику услуги «проверка прав»](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/service-statistics/dol-e-service/cate-1779274488/) и [статистику услуги «заверенная копия»](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/service-statistics/dol-e-service/cate-1779274512/).
4. **Отслеживайте публичные объявления.** Объявления земельных офисов Таиланда публикуются в открытой системе [e-LandsAnnouncement](https://announce.dol.go.th/) — по ней видно, не опубликовано ли объявление по интересующему участку.
5. **Согласуйте снятие препятствий.** Если есть ипотека или права третьих лиц, определите документированный порядок их прекращения либо сохранения в вашей сделке.
6. **Осмотрите границы и доступ.** Закажите проверку границ при несоответствиях. Для проезда через чужую землю проверьте правовое основание, а не только наличие дороги на месте.
7. **Проверьте разрешённое использование и здание.** Юрист и профильный специалист должны сопоставить участок с применимыми строительными, градостроительными и природоохранными требованиями.
8. **Закрепите условия оплаты.** В договоре бронирования обозначьте, какие результаты проверки дают право на возврат денег и в какой срок он производится.

Ни фиксированная ширина дороги, ни «свежий скан титула» не являются универсальной проверкой. Полный порядок действий до депозита — в [чек-листе due diligence](https://kvartiry-phuket.com/blog/due-diligence-cheklist-phuket-2026/). Подобрать виллу или квартиру под ваш бюджет можно через [форму заявки](https://kvartiry-phuket.com/#lead-form); для выбранного объекта запросите независимую проверку документов до бронирования.

## Регистрация прав и сборы Land Office

Тарифы регистрации прав и сделок с недвижимостью установлены министерским постановлением № 47 (1998), изданным в развитие Земельного кодекса, и опубликованы DOL:

| Операция | Ставка | База расчёта |
|---|---|---|
| Регистрация прав и сделок, имеющих стоимость (в том числе продажа) | 2% | Официальная оценочная стоимость участка |
| Наследование или дарение между прямыми родственниками и супругами | 0,5% | Официальная оценочная стоимость |
| Ипотека | 1%, но не более 200 000 ฿ | Заложенная сумма |
| Регистрация аренды | 1% | Для кондоминиума — арендная плата за весь срок |
| Регистрация без стоимостной оценки | 50 ฿ за участок | — |

Это именно регистрационные сборы, а не налоги продавца и покупателя: удерживаемый у источника налог с продавца и другие платежи при сделке разобраны в обзоре [налогов на недвижимость в Таиланде](https://kvartiry-phuket.com/blog/nalogi-na-nedvizhimost-tailand-2026/). Сейчас по решению кабинета действует временная ставка 0,01% за регистрацию передачи и ипотеки жилья — но только для покупателя-физлица с гражданством Таиланда, при цене и оценке до 7 млн ฿ и до 30 июня 2027 года. Иностранному покупателю считайте обычные 2%; условия меры разобраны в статье [Transfer Fee и Stamp Duty](https://kvartiry-phuket.com/blog/transfer-fee-stamp-duty-phuket-2026/), а ставку для вашей сделки подтверждают в Land Office на дату регистрации. [DOL — сборы, налоги и пошлины при регистрации](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/).

## Получение Chanote: порядок, сроки и расходы

DOL предусматривает подачу заявления владельцем, изучение оснований, назначение съёмки, работу с соседними границами и необходимые объявления и согласования. Возможность выдачи Chanote зависит от участка; цепочка «Nor Sor 3 → Nor Sor 3 Gor → Chanote» не является обязательной для каждого случая. [DOL — индивидуальная выдача Chanote или свидетельства использования](https://www.dol.go.th/lc/knowledge-land-department/land-title-issuance/individual-land-title-request/).

До включения «апгрейда» в сделку получите от компетентного Land Office перечень шагов, предварительную дату съёмки, расчёт официальных расходов и сведения о препятствиях. Отдельно учитывайте услуги юриста и частных специалистов. Универсальные обещания «3–6 месяцев за 15–40 тысяч бат» для всех участков Пхукета не подтверждены.

Если получение Chanote — существенное условие покупки, предусмотрите в договоре проверяемый результат до окончательного расчёта, предельную дату и последствия отказа или задержки. Сам факт подачи заявления не равен выдаче титула.

## Часто задаваемые вопросы

### Чем Chanote отличается от Nor Sor 3 простыми словами?

Chanote (Nor Sor 4 Jor, красная печать Гаруды) — документ о праве собственности: право можно продавать, закладывать и передавать по наследству. Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor подтверждают право использования, но не собственность; у обычного Nor Sor 3 план без жёсткой привязки, и регистрация продажи требует 30-дневного публичного объявления. Это разные объёмы прав, а не «разная точность одного документа».

### Что означает красная оборотная сторона Chanote?

Это Chanote, на обороте которого проставлен запрет на передачу права сроком на 5–10 лет — такие бланки выдавались с ограничением оборота. Продать или передать право можно только после окончания срока, указанного на документе. Если вам предлагают такой титул, проверяйте срок ограничения и его основание до любых платежей.

### Как прочитать площадь «1-2-87» в тайском титуле?

Площадь записывается в раях, нганах и квадратных вахах (rai–ngan–tarang wah). Один рай равен 1600 м², один нган — 400 м², одна квадратная ваха — 4 м². Запись «1-2-87» означает 1 рай 2 нгана 87 вах — 2748 м². При проверке сверяйте эту площадь с планом участка и фактическими границами.

### Можно ли иностранцу купить землю с Chanote на Пхукете?

Прямая покупка земли иностранцем по общему правилу запрещена. Закон предусматривает узкие процедуры с особыми условиями и разрешениями (например, статья 96 bis Земельного кодекса), но они не являются стандартным маршрутом сделки. На практике иностранцы покупают квартиру в зарегистрированном кондоминиуме (с квотой до 49% площади) или берут землю в зарегистрированную аренду.

### У соседей есть право первой покупки Nor Sor 3?

Из официальных правил следует процедура публичного объявления в течение 30 дней и возможность возражений. Называть её автоматическим преимущественным правом соседей на выкуп неправильно: если возражений нет, сделку регистрируют.

### Что делать, если у участка только Sor Kor 1 или Por Bor Tor 5?

Оба документа не подтверждают право собственности. Sor Kor 1 передаётся только фактическим владением, без регистрации, а для получения Chanote нужно судебное подтверждение прав. Por Bor Tor 5 — налоговая форма на землю государства, продажа по ней не защищена законом. Покупку готовой виллы на таких документах стоит остановить и требовать письменного юридического заключения о правах на землю и здание.

### Сколько стоит регистрация сделки в Land Office?

Регистрация продажи — 2% официальной оценочной стоимости (не рыночной цены), аренды — 1%, ипотеки — 1%, но не более 200 000 ฿. Временная льгота 0,01% действует только для покупателей — граждан Таиланда, поэтому иностранцу стоит рассчитывать на 2%; итоговую ставку подтверждают в земельном офисе на дату сделки. Налоги продавца считаются отдельно.

### Стоит ли требовать скидку за Nor Sor 3?

Размер скидки не установлен законом и не определяется одним названием документа. Сначала оцените конкретные юридические и технические вопросы — границы, объявление, возможность раздела и апгрейда, — затем сопоставляйте цену и необходимые расходы.

## Источники и методика

Материал проверен 1 октября 2026 года по действующим на эту дату страницам ведомств. Применимость к вашей ситуации уточняйте в земельном офисе или у профильного специалиста; статья носит образовательный характер и не является юридической консультацией.

- [PRD / NBT World — виды земельных документов, печати и порядок объявления](https://nbtworld.prd.go.th/th/news/detail/TCATG220711102003141)
- [DOL — руководство по землеустроительной съёмке, редакция июля 2025 года](https://www.dol.go.th/media/813280322681704448/2026/04/ptHJFyY4Ln3DAj0zQXiogZkN.pdf)
- [DOL — журнал «วารสารที่ดิน» (Land Journal), 71:2 (2025): письмо об аренде от 24.04.2025 и признаки подлинного Chanote](https://www.dol.go.th/media/813280630581366784/2026/02/v4sQotT15xYV8LgqfJjcXEFa.pdf)
- [DOL — сборы, налоги и пошлины при регистрации прав](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [DOL, земельный офис Трата — разъяснение Sor Kor 1 от 26.01.2026](https://www.dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1769396719/)
- [DOL — проверка площади, раздел и объединение Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor](https://info.go.th/procedure/94e56d2c-0974-4aa1-9749-08a267425ed3/view?lat=&lng=)
- [DOL — приобретение земли иностранцем по статье 96 bis](https://www.dol.go.th/en/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/foreign-land-acquisition-residence-section96bis/)
- [Официальный портал Таиланда — иностранная квота по Section 19 bis](https://www.thailand.go.th/useful-information-detail/010_014)
- [DOL — индивидуальная выдача Chanote или свидетельства использования](https://www.dol.go.th/lc/knowledge-land-department/land-title-issuance/individual-land-title-request/)
- [DOL e-Service — страницы статистики услуг «проверка прав» и «заверенная копия»](https://www.dol.go.th/lc/dol-services/service-statistics/dol-e-service/cate-1779274488/)
- [DOL — система объявлений земельных офисов e-LandsAnnouncement](https://announce.dol.go.th/)
- [Thai PBS — решение кабинета о снижении сборов до 0,01% для жилья (30.06.2026)](https://www.thaipbs.or.th/news/content/507690)

Перевод тайских единиц площади (1 рай = 1600 м²) приведён по справочной статье [Rai (unit) в Википедии](https://en.wikipedia.org/wiki/Rai_(unit)).

---

> Источник: [Chanote, Nor Sor 3 и другие титулы Таиланда 2026](https://kvartiry-phuket.com/blog/chanote-nor-sor-titul-tailand-2026/) — Kvartiry-Phuket. Цитирование и перепечатка — с активной ссылкой на источник.